浅议离婚案件中婚前购买婚后还贷房屋分割

王菁

摘 要：在近几年人民法院受理的离婚诉讼中，对于婚前购买、婚后还贷的房屋应当如何认定、分割，不仅当事人各执已见、针锋相对，就是在人民法院内部，意见也并不统一。

关键词：共同财产；首付款；个人债务

1关于房屋贷款

房屋按揭贷款是房屋贷款的一种形式，当前房屋贷款主要有公积金贷款、按揭贷款及公积金和按揭按比例组合的贷款三种形式。无论哪一种贷款形式，当事人都必须与银行签订借款合同和抵押担保合同，在当事人所购买的房屋上设立担保物权，银行是抵押权人。所以，实务中的房屋贷款本质上就是房屋抵押贷款。

我们可以得出两个结论，第一，办理房屋所有权证是婚前即已享有的合同权利；第二，房屋贷款是产生于婚前的合同义务，属于婚前个人债务，应由个人财产来偿还。由于我国婚姻法规定的法定夫妻财产制是夫妻财产共同所有制，那么在夫妻之间没有特别约定的情况下，婚后所还贷款应当认定为用夫妻共同财产偿还个人债务，离婚时应当支付婚后所还贷款金额的一半给对方。

2关于房屋的权属性质

房屋的权属性质可以从两个方面来分析。首先可以从物权角度分析。房屋所有权证是物权的权属证明，具有法律上的推定效力，即推定房屋所有权证上登记的人是该房屋的所有权人。但是在诉讼中房屋所有权证只是一种证据，当事人就房屋权属有争议时，还应当进一步考察购买房屋时的出资情况。就本文案例来说，虽然房屋所有权证是在婚后取得，但是还不能仅凭此就认定房屋是夫妻共同财产。一般来说，只有夫妻共同出资购买取得的房屋才是夫妻共同财产。那么，通过前面所述，银行向开发商划款的行为已经履行了支付房款的义务，因此，可以认定，购买房屋完全是以婚前个人财产出资。因为购房与贷款、还贷是不同的、相互独立的法律关系，所以不能将婚后还贷认定为是对购房的出资。

其次，从婚姻法角度来分析，财产所有权的取得包括原始取得和继受取得，继受取得包括买卖、继承等方式，显然要经历一个过程。如果我们把买卖方式的继受取得开始于要约、承诺、订立合同，继承方式的继受取得开始于被继承人死亡，那么《婚姻法》所规定的婚姻关系存续期间所得的财产，应当理解为继受取得的过程开始于婚姻关系存续期间，而不仅仅是指最终取得财产所有权的结果发生于婚姻关系存续期间，否则，就可以说，婚姻关系存续期间、用夫妻共同财产购买的、登记在一方名下的、在離婚后才取得所有权证的房屋不是夫妻共同财产。

3关于房屋增值

近几年来，房屋价格一直处于上涨的情形，一方在婚前贷款购买的房屋，在双方离婚时往往已经大幅升值，因而就有一种观点认为应当将房屋的升值部分作为夫妻共同财产予以分割。笔者认为这一观点是不正确的，理由有三：第一，所谓的增值并不是实际已经取得的财产，它只是根据如果将房屋按市场价变卖这样一种假设而得出的推测的结论，而不是现实已经存在的必然能够实现的财产权利。换句话说，如果当事人不将房屋放到市场上去出售，则所谓的增值永远也不会实现。离婚诉讼不可能分析不存在的财产或权利。第二，虽然房屋增值是一种推测，并未现实地得以实现，但房屋增值确是不争的事实。然而，房屋增值的原因完全是房地产市场造成的，与婚后共同还贷的行为并无任何因果关系。在市场价格大幅上涨的情形下，当事人若不偿还贷款，可能造成的后果之一是银行依法行使抵押权，而丝毫不会影响房屋的市场价格；同样，如果房地产市场价格大幅下跌，就算当事人依约及时还贷，也不会使房屋增值。第三，房屋增值并不是生产、经营的收益。婚姻法规定：夫妻关系存续期间生产、经营的收益归夫妻共同所有。根据这一规定，如果一方当事人在婚后将婚前购买的房屋出租而取得租金收益，或者将婚前购买的房屋售出取得高于当初买房的对价，这些都可以认定为源于生产、经营的收益，而本文案例中的房屋是当事人的居住用房，其增值显然不是源于生产经营行为，而是完全由市场原因所致，所以不能将房屋增值部分认定为夫妻共同财产。第四，从物权角度讲，一个物上只能有一个所有权，就房屋所有权来说，要么完全归一个主体所有、要么归不同的主体按份共有或者共同共有，不可能存在既有一个主体所有的部分，又有不同主体共有的部分的情形。所以，那种回避房屋权属问题、直接认定婚前首付和还贷及相应的增值部分是一方个人财产、婚后共同还贷及相应增值部分是婚后共同财产的观点和做法是没有法律依据的。

4小结

在当前的离婚案件中，涉及一方婚前购买、婚后双方共同还贷房屋的一般有三种情形：一是一方婚前贷款购买并已经取得房屋所有权证，婚后双方共同还贷；二是一方婚前贷款购买，婚后才取得房屋所有权证，婚后双方共同还贷；三是一方婚前贷款购买，婚后双方共同还贷，离婚时尚未取得房屋所有权证。笔者认为：在第一种和第二种情形下，应当认定房屋为购买一方的婚前个人财产，在第三种情形下，因当事人尚未取得房屋所有权证，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，不宜判决房屋所有权的归属，而是根据实际情况判决由当事人使用。婚后还贷无论在何种情形下均属于用夫妻共同财产偿还个人债务，应当由买房一方支付婚后还贷金额的一半给对方。房屋增值也均与婚后还贷行为无任何事实上的和法律上的因果关系，不能将房屋增加的价值作为夫妻共同财产予以分割。

审判实践中还有一种观点认为：由于当前一般是男方准备结婚用房，所以上述处理意见对女方不公平、不利于保护妇女权益。实际上，关于这一点法律已经给出了救济渠道，《婚姻法》第四十二条规定：“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予帮助。”最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》中对《婚姻法》第四十二条做出了进一步的规定。据此，法官完全可以在审理具体案件时查明事实，酌情判决。在离婚诉讼中保护妇女权益无可厚非，但是应当在法律规定的框架内，将本文案例所涉房屋认定为夫妻共同财产或者认定婚后还贷及增值部分为夫妻共同财产而予以分割，并不妥当。

参考文献：

[1]杜万华，宋晓明.基层人民法院法官培训教材实务郑民商事审判篇.人民法院出版社，2005：147.

[2]黄松有.《民事审判指导与参考》总第31期.法律出版社，2007：179.

[3]杜万华，宋晓明.基层人民法院法官培训教材实务郑民商事审判篇.人民法院出版社，2005：144.