购房首付与债务加入

陈亚菁

摘要：在商品房买卖中，开发商采取了很多手段进行促销，但由于考虑不周仍会发生纠纷。本案分析购房首付以欠款方式支付，则欠条与购房合同的法律关系会因不同情形出现不同的结果;当发生购房款不能按时支付后，在欠条未约定仲裁条款时，开发商不能就欠条提请仲裁，但可以通过法院同时诉请合同当事人和欠条当事人予以支付购房款。

关键词：不动产登记;首付款;债务

中图分类号：F293.33

文献标识码：C

文章编号：1001-9138-（2019） 04- 0049 - 51

收稿日期：2019-02-12

有一则与购房有关的案例：王某是王小某的父亲，王某为王小某向某开发公司购房而向该开发公司借款104万元，用于支付购房首付款，而后王小某通过银行贷款191万元付购房余款，购房合同由王小某和开发公司作为合同双方签字，同日，王某因借款向开发公司出具欠条：王小某因购房欠开发公司104万元，本人王某承诺于2014年2月25日前归还欠款。但欠款到期后王某并未归还欠款，开发公司申请仲裁：请求王某和王小某支付首付款及相应利息：

就此案例存在几个争议点：一是欠款协议和购房合同是什么法律关系，属于债务加入吗？二是开发公司能否就王某欠款直接申请仲裁？三是开发公司是否有权解除购房合同或要求王小某支付违约金？

首先，欠款协议和购房合同的关系问题，欠条是否属于债务加入行为？所谓债务加入又称并存的债务承担，指原债务人并没有脱离原债务关系，而第三人又加入到原存的债务关系中，与债务人共同承担债务。那顾名思义首先要存在债务，才有第三人加入成为债务加入，如果不存在前者的债务，就不应再有第三人加入此债务的可能。所以本案要分两种情形区别对待：第一种情形是如果开发公司认定王小某未付首付，王小某对此也无异议，则王某所签的欠条无疑属于债务加入，但开发公司的销售行为和金融机构的贷款行为都涉嫌违规（以下会涉及此问题）。第二种是如果开发公司承认王小某已经付了首付，王小某对此也无异议，则欠条不再属于债务加入，原因在于如果开发公司不认同王某欠款即为王小某的购房首付款，则王小某无法走到下一步——办理银行按揭，冈为根据国家关于调控房地产市场规定，为促进房地产市场健康发展，防止投机或过度投资，不得零首付贷款购房，通常首付要达30%，所以无论是发放住房公积金贷款还是商业贷款，均是在王小某支付首付款后才能进行的（不管王小某的钱款来源所借还是他人的赠与）.金融机构都要以首付凭证作为放贷依据。从该案例中的欠条所写内容可知，所欠款项确实是为购买王小某之房所需，由于王小某无法支付购房首付款，由其父用所借款予以支付，似乎可以认为王某加入到王小某还款的关系中。但此款来源在购房合同中没有体现出来，购买人也只有王小某在购房合同上签字。尽管隐藏在合同背后的首付款来源于其父亲王某所出，但购房合同关系仅在开发公司和王小某之间发生，购房合同中就“首付款”仅有一个条款：买受人于2013年12月5日付首付款104万元，余款191万元同日办理银行按揭。而且欠条是在购房合同签订当日即2013年12月5日所签，也就是王小某用王某所借来的款付清了首付款，后来在规定时间内王小某办妥了银行贷款，所以就王小某而言，他已依约履行了所有付款义务，他对开发公司不存在欠款之说，欠条也没有王小某的签字，，尺条仅在王某和开发公司之间发生债务关系，欠条的签定不属于债务加入，而是单纯的民间借贷关系，因为如上所述王小某已付清款项，不存在债务，也就没有债务可加入。所以本案如果是第二种情形，则应进一步核实款项的来往记录，欠条签订后是否开发公司将钱划给王某，然后王某把钱款划给开发公司作为王小某的购房首付。

其次，开发公司能否就王某欠款申清仲裁。根据《仲裁法》第4条，当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。本案中王小某和开发公司签定的購房合同中有仲裁条款，该条款对双方有约束力，当王小某违约时，开发公司可以直接申请仲裁诉请王小某承担责任。但欠条中没有约定仲裁条款，王某和开发公司也未签订过仲裁协议，所以开发公司在未得到王某协商一致的情况下单方提起仲裁的，仲裁委员会应当不予受理。开发公司只能向法院起诉王某要求其承担违约责任。从简化高效处理纠纷角度出发，如果属于债务加入，可以一并向法院起诉王某和王小某，如果不属于债务加入，则只能起诉王某。

再次，开发公司能否以王小某未付清首付款为由追究王小某的违约责任。这同样要分别两种情形进行分析，如果上述欠条不属于债务加入，则对于王小某而言，购房合同的首付义务已履行完成，后来按揭贷款也接着已经完成，因此购房合同的整个付款行为已履行到位，因此开发公司不能因为王某欠款未还而追究王小某的违约责任，尽管欠条所指向的款项似乎就是王小某的首付，但两者应由两个不同的法律关系予以规范，即王小某违约按购房合同的约定追究王小某责任，王某违约按欠条的约定或按民间借贷的法律关系进行追究王某责任，而不能因为款项的重合而混淆各自建立的法律关系。当然，如果上述欠条属于债务加入，则开发公司可以王小某未付清款项为由追究其违约责任。

最后，开发公司可从此案中得到如下警示：一是不同的合同主体对应不同的法律关系。尽管王某和王小某是父子关系，但他俩都是独立的自然人主体，两者的各自合同法律责任不能相互替代。本案中，开发公司认为王某有偿债能力，王小某没有偿债能力，所以即使在王小某是购房人的情况下，仍仅与王某签了欠条，自以为欠条是一种债务加入关系，当王某欠款不还时，可以同时提起仲裁追究王某和王小某的违约责任。开发公司的这种想法既是对两个合同关系的错误认识，也是将父子关系的错误混同。当不属于债务加入时，两个合同并没有主从之分，是互相独立的合同。两个主体也没有相互代替性，父是父，子是子。其实除了债务加入这种方式外，还可以采取以下两种方式实现欠条与购房合同的关联关系，第一种即在欠条签订后，可以要求王某以王小某所购的房屋作抵押担保，这样，当王某欠款到期不还，则开发公司既可向欠款人王某催讨还可向抵押人王小某主张实现抵押权，但由于购房余款通过按揭贷款，如果贷款银行也要求抵押担保，则还存在抵押顺位的问题，但不管抵押顺位先后，只要存在抵押权都可以向抵押人主张。第二种应当在购房无银行贷款的情况下采用，即由王小某与开发公司签订购房合同，约定分期付款，后王某主动加入债务，王某与开发公司签订欠条，为王小某的分期付款承担还款责任，则当王小某或王某不能按期还款时，开发公司可同时追究王小某和王某的责任，这种债务加入合法又合规。二是不能采用违规方式推销楼盘或套取按揭贷款。之所以开发公司出借款将房屋卖给王小某（用王某的欠款付首付其实就是零首付），一方面是欲营造楼盘热销的场面，另一方面是为了套取银行按揭贷款，这与开发公司以内部职工名义购房套取银行按揭贷款的行为如出一辙，尽管这是追求短期利益、违规而为，置风险于不顾的行为。也不宜以此认定损害社会公共利益（如果当时政策严格，也可能被认定为损害社会公共利益），从而不宜否定房屋买卖合同的效力，但在处理纠纷时，开发公司肯定要为此种不规范行为承担一定的责任。