物业行业发展对高职物业管理专业设置的影响

王胜

（山西建筑职业技术学院，山西 太原 030006）

物业行业发展对高职物业管理专业设置的影响

王胜

（山西建筑职业技术学院，山西 太原 030006）

过去的十年是中国经济迅速发展的十年，物业行业随房地产业的快速发展而壮大起来，与此相对应的制度政策也相应出台，从2003年《物业管理条例》的颁布实施到2007年物权法的出台，特别是2010年行业注册物业管理师资格考试的开始，使得行业的制度和管理政策日趋完善。这对各院校物业管理专业的设置提出了新的要求，文章站在培养高端技能型人才的角度，对高等职业教育物业管理专业的设置提出了一些自己的观点和解决实际问题的办法。

物业管理行业；物业管理专业；高端技能型人才；高级复合型人才；专业建设

进入21世纪以来，我们国家的经济发展步入了一个高速发展的时期，其中，作为一个国家的支柱产业的房地产行业更是体现出一种爆发式发展的状态，而与房地产行业关联紧密的物业行业的发展也是极其迅速的。进入“十二五”时期，国家对房地产行业的快速发展做出了抑制的政策导向，并起到了一定的作用。物业行业也从迅速发展时期到了一个新的调整和规范阶段，新变化因素和政策必然产生，这对物业行业未来的发展将会产生巨大的影响。同时，我国高等职业教育定位也从培养高级职业技术人才向培养高端技能型人才转变，这就要求物业管理专业设计也要跟上这种变化，及时为国家和行业培养出符合要求的合格毕业生。

一、物业行业的发展态势

物业管理实际上是与我们国家的房改和住房商品化密切相关的，中国内地最早的物业管理是1981年有了第一家物业管理公司，但是真正物业管理的发展是从20世纪90年代开始的。特别是进入21世纪，中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段，会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说，随着质量理念和品牌理念的角逐、市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位都要做出相应的变革，才能适应发展的需要，这也对我们专业建设提出了新的变革和要求。

（一）近十年物业行业发展迅速

过去的十年，按照不完全统计数据，到2010年我国物业管理企业总数超过4万家，从业人员大概有400多万，城镇物业管理覆盖率可以达到50%左右，在一些大城市，像北京、上海、深圳都能达到70%甚至80%、90%。物业管理所创造的附加值在一些大城市占GDP的比重也在逐年上升，逐渐成为推动国民经济增长、增加就业的新兴行业。以太原为例，太原市物业管理类型主要有各类住宅、办公楼、商场及库房、医院、学校等，管理模式有选聘专业物业管理企业实施物业管理服务、开发商自建自管和单位后勤管理三种模式。到2010年，共有物业管理企业227个，从业人数达2.8万人，各类物业管理项目986个，管理面积约6049.87万平方米，主营业务收入2010年达到6.75亿元（占当年本市GDP的0.4%）；住宅物业管理项目836个，约4999.28万平方米，其中成立业主委员会72个，占所有住宅物业管理总数的12%左右。对于从业人数和管理面积两个主要指标，2008年的数据是1.6万人和3509.79万平方米，增长幅度为175%和172%，可见行业发展速度是很快的。

（二）影响物业行业发展的重要因素

在过去的十年内，物业管理行业的新的制度政策主要有：

（1）2003年9月1日《物业管理条例》实施；

（2）2005年12月1日《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》、《物业管理师资格认定考试办法》开始实施；

（3）2006年9月全国《注册物业管理师》第一批师资培训举行；

（4）第一批全国注册物业管理师认定考试大会举行；

（5）《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行；

（6）《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》自2007年10月1日起施行；

（7）2010年度全国注册物业管理师资格考试于10月23日和24日举行。

从2003年《物业管理条例》的颁布实施到2007年物权法的出台，特别是2010年行业注册物业管理师资格考试的开始，使得行业的制度和管理政策日趋完善。但是，每一次政策的变化都会对物业行业产生很大的变化，都会对物业管理专业的建设提出新的要求。

二、物业管理专业人才需求

物业管理行业是大学生就业的捷径，或者说，物业管理是一座解决就业问题的金矿。它有三个明显的特性使得就业需求量很大：第一，行业快速发展导致的人员需求；第二，结构性矛盾带来的人员需求；第三，收入水平低导致的人才需求。

1．行业快速发展导致的人员需求

以山西省为例，2009年8月31日山西省住房和城乡建设厅发布消息，省内的新建住宅小区要全面推行前期物业管理，前期物业服务覆盖率要达到100%，到2015年，全省物业服务覆盖率达到50%。2008年，太原市房屋建筑竣工面积452.00万平方米，商品房竣工面积154.25万平方米，住宅类的物业服务覆盖率为41%，按照城乡建设厅的指标，估计到2015年，太原市就业人员的需求量缺口最少为3万人。

2．结构性矛盾带来的人员需求

物业管理行业以部队退伍军人和农村剩余劳动力为主，高素质物业管理人才紧缺，物业从业人员的80%左右来自城市企、事业单位下岗的分流人员，高学历者比例过低，年轻人比例过低，因此，物业行业对新鲜血液的加入是迫不及待的。这也恰恰是刚毕业大学生一个很好的机会，与其他行业相比，年轻人在物业管理领域中会得到更多的青睐和重视，从调查来看，我们的毕业生目前有相当部分都在物业公司担当要职。

3．收入水平低导致的人才需求

很多统计数据都表明，物业行业平均收入水平很低。比如太原市，2007年全市物业服务行业从业人员年平均收入8909.92元，其中一线职工年平均收入6983元，而同期太原市全市职工年平均收入数为13745元，物业行业从业人员平均收入数为全市平均数的64%，而一线职工操作人员仅占全市平均数的50.8%，月均581.90元，还不达政府规定610元最低收入，而且物业企业员工每周只准公休一天，根本享受不到国家正常公休日每周两天的规定，收入低、劳动强度大，进而体现出一种行业收入低、工作累的印象，使得企业人员流动性大，人员需求也大。其实物业管理的中、高级人才流动性并不大，收入水平却是比较高的。

三、高职物业管理专业人才培养的定位

（一）复合型人才定位

复合型人才是目前大多数物业专业培养的目标，它的一般要求是：（1）能灵活运用多科知识，能解决物业管理活动中的一般性问题；（2）同时要求服务理念和服务技能相结合，既能运用经济管理知识，又有一技甚至多技之强；（3）有为业主解决实际问题的能力。

通过这种模式，培养出水电维修工技能+物业管理综合知识、信息化智能化操作技能+高级物业管理理念的复合型的人才。物业行业复合型人员的需求是很大的，因而这样的专业培养目标基本是正确的。但是，我们在安排课程的时候往往会出现两种情况，一种是过度地突出具体操作技能的培养，比如说客服员、电工、管工、园林绿化工等；另一种是过度突出理论知识的培养，而技能培养不足。对于前者，其实应当是中等职业学校或技校的培养目标，后者则更倾向于本科教育的培养目标。

（二）物业管理高端技能型人才的定位

从目前物业行业发展来看，各物业企业最缺乏具备相当的综合知识，而且懂法、懂管理，又能完成物业管理的一些基本的、具体的工作，相对高级的、高层次的人才。这与高等职业教育定位的改变不谋而合，所以培养物业管理专业的高端的技能型人才，是我们在今后一段时间的主要任务。这种人才应该具备下列特点：

1．高素质的管理人员

随着物管行业的快速发展，物管市场需要大量专业人才。整体管理水平的提高、服务的细化和品质的提升是物业管理企业的要求。物业管理人才对物管企业来说至关重要，对于物业管理这样的服务性行业来说，高素质的管理人员就是物业管理企业的旗帜，企业和社会都期望高校能够培养出高水平的物业管理人才。

2．具备相当操作技能的专业人员

现代楼宇高科技设备的增加及现代管理手段的应用都对物业管理从业人员提出了更高要求。高档次的物业管理市场不断扩张，信息化、智能化、个性化、网络化、零干扰的物管服务已成为当前的新趋势，高技能操作人员是物业管理行业的急需人才。

四、物业管理专业设置的革新

依据上面的介绍，参照目前物业管理行业的发展现状和趋势，适合目前形势的专业定位应当是：培养适应市场经济需要的，具备一定的管理、经济、法律和建筑工程等方面的基本知识和基本理论，掌握物业管理的基本理论、方法和手段，能在各类物业公司、房地产企业、商务楼宇、城市住宅小区和工矿企业等企事业单位从事物业管理和房地产相关工作，具有物业管理的基本能力的应用型、复合型高端技能型人才。为达到这一目标，重点体现在以下两个方面：

（一）课程设置的倾向

以高端技能型物业管理人才的培养为目标，结合物业发展的阶段状况，在课程设置中，我们应当以注册物业管理师和物业管理经理的要求为我们课程设置的理论基础，并辅以各院校的突出特点，偏向于一种或者几种专业技能的培养理念来设置课程。因为物业管理具体工作中涉及的岗位类型很多，各具特点，各不相同。笔者认为，在具体课程设置中，一方面，应当适当地加大理论课程部分的内容，体现物业管理行业对管理者综合能力的高要求；另一方面，专业技能的培养重在质量而不是数量，应突出高等职业教育的特点。

以山西建筑职业技术学院高等职业教育物业管理专业（三年制）为例，将课程体系分为计算机应用、房屋管理、物业管理、综合能力培养四大部分，适当加强理论部分，并突出学校的技能培养优势（工程方向）来设置。具体如表1。

（二）实现目标的支持

为实现课程设置的最终目标，课程体系的建立只是一个开始，要让这一体系运转流畅并产生良好结果，还需要多方面的支持和建设。针对物业管理专业的特点和物业行业发展的状况，应当重点保证以下两个方面的建设：

1．教师队伍的建设

很多院校都开设了物业管理专业，但是时间一般都比较短（大多数是在十年内）。专业教师特点基本上是：专职教师人数少，很多教师一人兼多课，工作积极性不高，也不符合教学规律，容易让学生产生审美疲劳；青年教师比例高，教学经验少，教学效果不佳；兼职教师比例高且不稳定。

表1 物业管理专业课程体系与能力培养

物业管理行业是一个朝阳产业，它需要创新的思想、超前的意识、先进的管理。这要求我们加强教师队伍建设应当从以下几方面来进行：

（1）要加强对现有年轻教师的培养，要为现有青年教师确定主要发展方向，要有计划地安排青年教师外出进修或提高理论水平。

（2）创造机会让更多的专业教师有机会参与与教学相关的实践活动，同时根据各位教师所学专业不同，组织相关或相近专业的教师参加注册物业管理师资格考试和物业经理职业资格培训，培养和促进专业教师向“双师型”教师的转型。

（3）有计划地聘请物业管理行业内外的各类专家担任本专业兼职教师和客座教授。

2．教材的建设

目前物业管理专业的教材数量、种类都很多，但是质量参差不齐，选用良好的专业教材难度很大，没有好的教材，对我们教学也是一个负面的影响。这一情况对专业建设来说，既是一个挑战也是一个机遇，一方面，我们的专业教师可以站在新的高职教育定位的角度上，撰写适合目前教学需要的教材，加强教师的物业管理知识底蕴；另一方面，物业行业发展迅速，政策制度变化很快，通过教材的编写保证课堂所授知识的及时性，也能培养教师与时俱进的精神。

3．增强与高端物业的合作

加强与高端物业服务企业的校企合作渠道，让学生了解高端物业服务企业的需求。采取多种形式，做到请进来、走出去；建立高端物业服务企业实习基地，合作科研，合作培训，等等。聘请物业行业的职业经理、物业方面法律专家、物业方面维权志士、服务礼仪专家、优秀毕业生等等，开展多种形式的讲座和座谈，增强学生的职业认同感，让学生切身了解高端物业的发展动向和人才需求。

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1673-0046（2011）10-0003-03