城镇数字地籍调查中权属核查的方法与处理意见

浙江省测绘大队 杨元兴

城镇数字地籍调查中权属核查的方法与处理意见

浙江省测绘大队 杨元兴

城镇地籍调查包括资料准备、基础控制测量、地形测绘、权属调(核)查、地类调查、地籍要素补测、地籍图编绘、地类图编绘、属性录入、数据建库、数据入库等。

在权属核查工作开展前，首先要对原有街道、街坊进行整理和确定宗地编码规则。

一、街道、街坊的划分和合并及宗地编码规则确定

原有街道、街坊的划分受历史原因的影响，划分可能不够科学合理，在新的形势下，要充分考虑城乡一体化对地籍管理的要求。一般来说，街道线应直接采用乡镇(街道)的行政界线，只有在界线无法区分或相互飞地较多、界线形状曲折多变时才考虑调整。街坊线一般以村(社区、街坊)界线为准，但要考虑街坊线的走向合理，不压盖建筑物或明显分界物，在乡镇驻地或不便划分街坊时，可以以主要街道、道路、河流等线状地物进行划分，而不必顾及原有行政村权属界线，但在农村一般要做到：街坊线不跨越村权属界线，即一个街坊不能被二个或二个以上的村跨越，权属界线内可以包含多个街坊，即一个村内可划分二个甚至多个街坊。

宗地号：宗地号一般由19位组成(《浙江省地籍调查数据库规范》为19位，即6-3-3-4-3)，前六位是行政区代码，由国家统一编制，参照《中华人民共和国行政区划代码》(GB/T2260-2007)。第7-9位，是街道(乡镇)编码，按国家标准《县级以下行政区划代码编制规则》(GB/T10114-2003)自行编制，一般县(区)级民政部门均有确定。第10-12位是街坊号，在街道内部以三位流水编号。第13-16位是宗地主号，在街坊内流水编号。第17-19位是宗地支号，也称支宗，在本宗内顺序编号，当本宗为非混合宗时，其编码为“000”。

二、权属核查资料的准备

权属核查是一项政策性强的工作，要求核查人员不仅具有地形测绘的技能，更要掌握宗地登记、发证和档案管理的政策和地方的具体要求等。

首先应调阅原登记发证资料，对于已经建立信息系统的，可由管理信息系统中输出资料；对于没有建立信息系统的，可通过复印或照相的方法获取原始资料，这些资料至少包括二表一图（宗地登记表、界址确认表、宗地图(或宗地草图)），需要时也可调查阅其他资料，如土地登记卡、审批表等。

由于街道、街坊的变动，还要对所收集的资料进行分类和整理，归入到新划分的街坊中。

按街坊将宗地在调查的工作图上找到相应的位置，根据需要到实地进行调查，并可上门与权利人核对。

在权属核（调）查的同时，对建筑物的楼层数、门牌号、地名等进行调查(此项工作也可在地形测绘中进行)。

三、权属调查的三种情况

权属调查包括：已登记发证宗地的权属调查、现申请未登记发证宗地的权属调查和未申请登记发证宗地的调查。

1、已登记发证宗地的权属调查：对于调查区域内已经发过土地证的用地单位和个人，应首先进行全面清理核对，将宗地绘制于工作底图上，注明地籍号等宗地信息及相关文字说明，填写权属核查表，而后进行实地核查。

2、现申请未登记发证宗地的单位和个人，应按街坊逐宗进行权属调查，确定界址，形成调查资料。调查时应会同双方法定指界人现场指界，确定权属界址线，设置界址点标记，用经过检验的钢尺丈量界址边长，绘制宗地草图和填写界址确认表。此项工作由国土管理部门按日常地籍进行。

3、未申请登记发证的地块一般也须进行调查，但调查内容和调查程度可减少。一般只调查权利人名称、土地座落、土地利用状况等，为以后发证做好准备，同时也为分析统计提供必要的数据。在发证率高的地方也可只进行相应的地类调查，在图上和入库时只作地类表示。

特别说明：在城镇区域也有一定数量的农村宅基地，由于各地政策不同，不能简单套用城镇调查的方法。

四、核查的主要内容

1、权属信息：包括权利主体、权属性质、使用权类型、他项权利等。

权利人名称：属个人的或几个人共有的，则调查个人或共有人姓名；属集体或单位的，则调查集体或单位名称和法人代表人，集体或单位名称为全称，并与单位公章名称一致，不能省略或缩略；个人的则与身份证和户口簿一致。

权属性质：权属性质分为三类，第一类为国有土地使用权宗地，第二类是集体土地使用权宗地，第三类是集体土地所有权宗地。

使用权类型：土地使用权可以有出让、转让、买卖、出租、抵押、交换、变更、继承、赠与、划拨、终止等使用类型形式。

地(籍)号：指经调查后最后确定的正式地籍编号，即宗地在该街坊内的流水编号，新的地籍编号一般由19位组成。

登记日期：土地证登记发证的日期，但要注意宗地的变更情况，以最后登记日期为准。

他项权利：土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利。主要包括地役权、地上权、空中权、地下权、土地租赁权、土地借用权、耕作权和土地抵押权等。注：此项内容由当地国土部门提供。

2、位置信息：包括土地座落、界址位置（四至关系）等。

土地座落：宗地所在的区(县)——街道(镇)——街坊(村)及门牌号，由于近几年行政区划变动较多，如县(市)改为区，乡并入镇、镇并入中心镇，村并村、村并入中心村等，一定要分辨清楚。

界址位置（四至关系）：分别按宗地的东西南北或按界址点、界址线进行描述。

3、利用信息：包括土地用途、利用状况、建筑物等地表覆盖情况。

土地用途：新的地类编码按国家颁布的《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)标准表示。

使用期限：按国家对不同的土地用途规定的期限表示。注：划拨土地没有使用年限。

4、面积信息：包括宗地面积、使用权面积、分摊面积、建筑占地面积等。

宗地面积：按界址所圈定的面积计算。

使用权面积：如单一权利人，则使用权面积就是宗地面积，如二个或以上权利人共有的，则按协议表示。

分摊面积：同一宗地共有权利人间公共或协议的公共面积，按协议进行分摊。

建筑占地面积：宗地内的建筑物的占地总面积。

五、权属核查的原则

总原则：查清历史，说明现状，提出建议。

权属核查应查清历史，并尊重历史，土地证是国家颁发给权利人的证书，受国家法律保护，任何人均不得侵犯。权属资料会随权属要素变化而产生变更，因此需要对变更情况进行调查。

权属资料受当时经济、技术的要求可能不适应现代管理的要求，可按现行法律、法规进行修改补充更正。

权属核查工作应在国土部门统一部署下进行，核查人员必须具有当地国土部门核发的工作证。核查时须对权属现状进行全面描述。

权属核查工作，除了国家政策法规外，地方也制订一些规程和办法，必须全面掌握。在核查过程中会出现一些新情况、新问题，调查人员应及时反映，提出建议，由主管部门研究解决。

六、权属核查中问题处理

1、对已登记宗地的各类信息均未发生变化的，保持原宗地的各项信息不变。

2、对已登记宗地的实地界址位置发生变化的，其操作原则为：调查底图上界址附着物与已有地籍资料一致的，应按原位置表示；调查底图上界址附着物与已有地籍资料不一致的，应根据准确的界址或坐标恢复表示。具有可按以下情形处理：

(1)界址变化有合法依据的，如经批准的翻建等，建议依法办理变更登记，重新指界确认、填写权属核查表、地籍调查表、绘制宗草图。

(2)对界址变化无合法依据的，仍按原登记的界址位置设定界址。实际用地超出已登记宗地范围的，将超出部分按实际使用情况进行调查，并作出建议，如更正登记或按违法用地处理。

(3)界址变化属原登记错误的，根据正确信息填写权属核查表、地籍调查表，重绘宗地草图，建议按规定程序办理更正登记。

当初以红线发证的，由于其参照物已消失或无法确定当时界址情况的，则暂按现状界线进行确权，新老界址线进行比较，分别叙述界址变动情况；当初宗地图上有坐标的，可恢复当时界址坐标，进行比对，说明变动情况；由于测量或坐标系统不同引起的界址的微小变化，可按现状确权，在调查意见栏内注明微小变化的原因。

3、若已登记的宗地的权利实体内容(指权利主体、权利人名称、权属性质、使用权类型、土地用途等)发生变化的，按下列情形处理：

(1)权利实体内容变化有合法依据的，需通知权利人持相关的权源依据前来申请变更登记，根据相关的权源依据内容，填写权属核查表，按规定程序办理变更登记。

(2)权利实体内容变化无合法依据的，将实地核查的变化情况记录在核查表中，由国土部门进行处理。

(3)权利实体内容变化属原登记错误的，根据正确信息填写权属核查表、地籍调查表、重绘地籍草图，按规定程序办理更正登记。

4、若已登记宗地的其他内容(指行政区划、土地座落、土地等级、他项权利、地上附着物等)发生变化，按下列情形处理：

(1)若行政区划发生变化，应根据地籍号编排规则进行地籍号划归处理，填写核查表，按核查结果对宗地进行预变更处理，备注保留老地籍号，并建立新老地籍号对照表，待权利主体申请变更登记时予以变更。

(2)若土地座落(门牌号)、土地等级发生变化，填写权属核查表，按核查结果对宗地进行预变更处理，备注保留原信息，待权利主体申请变更登记时再予变更。

5、若他项权利、地上附着物情况等发生变化，有合法依据的，需通知权利人提供相关的权源依据，根据权源依据内容填写权属核查表，已登记宗地信息保持不变；无合法依据的，填写权属核查表，建议移交执法部门处理。

6、若 宗地的其他登记内容属原登记错误的，根据正确信息填写核查表、地籍调查表，重绘宗地草图，按规定程序办理更正登记。

7、若已登记宗地的面积发生变化，按下列情形处理：

(1)属原面积测算错误的，建议依法办理更正登记。

(2)宗地界址未变更、因两次测算造成面积差异，宗地面积以本次测算为准，登记面积以原登记发证面积为准，在权属核查表中注明面积变化情况，待今后出台相关政策后再作处理。

8、 有资料，但实地不能确定其位置的。首先要提交无法核查宗地清单给国土管理部门，阐述无法核查的原因，在国土部门的组织下，会同街道(乡镇)、社区(村组)前往实地调查，确定其位置。如不存在的，应建议进行注销登记，调查不到的，也要注明原因。

总之，权属调查并不复杂，可以用一句话来概括：即界址合法变化的，更新并建议重新登记；非法变化的，恢复原界址，说明现状情况；属登记错误的，更新并建议更正登记。