政府应注意政策的稳定性

◎ 胡葆森

政策的不稳定性带来的市场的不确定因素增多，不利于行业的发展，也不利于人民群众生活。

房地产政策稳定性关系到行业的健康发展

人均GDP超过3000美元后，城市化将推动房地产业发展不断加速——这一早已为发达国家所证实的社会发展规律，如今正如期在我国城市化进程中得以应验。中国房地产在过去一年，纵然经历了“4•17国十条”和“9•29国五条”新政的影响，在2011年初又迎来了“1.26新国八条”的“最严厉调控措施”，虽然房地产业“非支柱产业论”亦尘埃落定，但2010年仍以5万亿元的销售额和10亿平方米的开发规模为中国经济发展作出了不可低估的贡献。数据背后是不可阻挡、不可抑制的强大需求，可以预言，以这种推动力为支撑的房地产市场依然将有惊无险地攀上新的高峰。

回顾房地产调控政策，从2005年的国八条，2006年的国六条，2009年的国四条，2010年的国十一条，到2011年的新国八条，政府出台政策太过频繁。今天我们再从政策内容来看，相关条款之间缺乏连续性，有的甚至还相互矛盾，有的则是对原有政策措施的重申和加强。其中反映出几个问题：政策缺乏连贯性反映了我们对房地产行业发展缺乏总体科学规划，政策反复重申反映了我们在执行政策过程中不能够始终如一保持执行力度和认知态度、水平的一贯性，政策的相互矛盾则更反映出我们整体思路的混乱和缺乏经济大势、行业发展的前瞻性和预见性。

因此，从促进房地产行业健康发展的出发点来看，政策的不稳定性带来的市场的不确定因素增多，不利于行业的发展，也不利于人民群众生活。

现行房屋建设标准应增加低碳条款

节能减排是当前国家重点工作之一，我国建筑能耗占到整体能耗的三分之一左右，因此建筑节能迫在眉睫。

我国当前的房屋建设标准中，节能条款所占比例还不够，特别是强制性条款内容缺乏，许多业主、开发商考虑到成本、工序的复杂性等等因素，在新建建筑中采用节能措施的积极性并不高。仅仅是少数发达城市如北京、天津对建筑节能要求比较高，但这远远不够，应在全国范围内大力推开，强制性执行。

同时要在配套政策方面加强，出台税收、信贷等经济措施，鼓励、引导开发商开发建设低碳社区，营造全社会低碳生活的氛围。

加大保障性住房的供应

平抑房价的最好办法是加大保障性住房的供应，在当前房价居高不下的情况下，加大保障性住房供应，即可使房价回归合理水平。

在京、沪、深、穗等一线城市及杭州、青岛、成都这些二线发达城市，房价过快增长是有目共睹的。2010年国家加大调控力度后，这些城市的房价增长速度得到了一定程度的遏制，大批一线房地产开发企业资金较为充裕，把二三线城市当作主战场，资金纷纷投向中小城市，如保利2010年在二线城市福州以33.4亿元拿下了约320亩的地块，这些一线房地产开发企业向二三线城市的进军，客观上拉动了当地的经济发展，为当地的城市化进程作出了贡献，另一个负面影响也不容忽视，就是同时也拉高了当地的房价。如福建省住房和城乡建设厅公布的数据资料显示，2010年12月底，福州商品住宅均价达到了每平方米10630元。二三线城市房价的上升，给当地群众带来了空前的购房压力。

房价不宜增长过快，所谓的合理，应该和当地老百姓的收入增长和国民经济发展的速度相适应。决定房价的短期因素还是在供求关系上，只要政府能大力解决好面对中低收入阶层的经济适用房、廉租房的问题，提高这类房在整个房子供应体系中的比例，我相信房价能够得到合理的遏制。商品房的价格应该让市场来调节。中低收入阶层过度地关注商品房的价格，实际上没有关注到问题的根本。可以夸张地说，现在的商品房即使都按成本价销售，中低收入阶层也是买不起的。

为了平抑房价，北京等地推出限价房政策。即在土地出让时，写入限房价、限户型、限地价等条款。

推出限价房是应该的，政府在出让某块土地的时候，这块土地开发的房子应该面对哪一个阶层，房价大致应该在什么水平，应该有所确定才对。但也不是把所有的土地都建成限价房，政府在出让土地时，应该根据市场的实际需求，确定土地开发什么样的房子。比如，每年政府出让的土地有多少应该建成经济适用房，有多少应该建成廉租房，有多少该建成限价房，有多少是商品房，这些比例应按照市场的需求，大体地划定一下。