让住宅长命百岁 让子孙后代受益

◎ 郭松海 陈德展 解士杰

百年CSI住宅可形成一个巨大产业，它有利于资源节约和环境保护，推进绿色消费模式的形成；显著改善住宅综合品质，适应居民个性化消费需求；其市场潜力巨大，有望成为新经济增长点。

住宅是一个家庭存在的载体，每个家庭都盼望有一套住房，这是每个人心理积淀的情结。当下市场房价居高不下，对于多数家庭来说，购房需要多年的积蓄，他们多么希望辛辛苦苦买下的住房使用寿命长一些，当自己不在人间的时候，还能留给后代。目前，我国民用建筑在建材生产、建造和使用过程中，能耗已占全社会总能耗的49.5%；数据表明，我国住宅建设用钢量平均每平米为55公斤，比发达国家高出10%～25%；每立方米混凝土用量比发达国家要多消耗80公斤水泥。当前，我国建筑平均使用寿命仅30年左右，如果将使用寿命延长到欧美等发达国家建筑平均使用寿命的85～125年的话，那么，我们住宅建筑节能、节材、节水、节地，将为子孙后代留下多一点的资源能源。

为此，我国住宅建设和管理应很好地学习发达国家的先进经验，转变生产发展方式，逐步地实现产业化，让住宅长命百岁，让子孙后代受益。

最近，以住房和城乡建设部住宅产业促进中心[2010]57号文下达的“CSI住宅建设技术导则”，阐明了“百年住宅”建筑体系的基础是CSI住宅。CSI住宅是将住宅支撑体部分和填充体部分相分离的住宅建筑体系，其中C是China的缩写；S是Skeleton的缩写，表示具有耐久性的住宅支撑体；I是Infill的缩写，是住宅内的填充体。支撑体的外围护结构具有高耐久性，寿命可达百年；分户墙、内隔墙及整体卫生间、厨房，架空地面、户内设备管线等住宅部品部件标准化、系列化、工厂化生产，然后在施工现场进行组装。这样，在有限空间里，可随户主意愿分隔户型；其不同档次、型号、色彩的住宅部品，可像家电一样任户主挑选，能够满足居民多样性的需求；另外，住宅部品部件使用年限到期可及时更换。百年CSI住宅是住宅工业化生产的重要突破，同时还能与信息化很好结合起来，为发展智能化住宅开辟一个新的领域。

百年CSI住宅可形成一个巨大产业，它有利于资源节约和环境保护，推进绿色消费模式的形成；显著改善住宅综合品质，适应居民个性化消费需求；其市场潜力巨大，有望成为新经济增长点。特此建议：

一、制定百年CSI住宅的发展规划。规划主要内容是：一是确立规划发展目标，编制工作方案，完善组织机构，选择国家百年CSI住宅试点城市，建立基地园区。依托园区，联络创新能力强、产业关联度大、技术集约化程度高的企业，形成住宅生产、技术应用和技术集成的企业集群；完善住宅产业链条。二是确定百年CSI住宅产业化的实施办法。坚持“政策标准先行，示范基地引路”的原则，在总结示范基地经验的基础上，选定一批住房开发项目或旧房改造项目，优先推广应用新型住宅产业技术和部品，作好二者的集成与整合，将其作为发展节能省地型住宅项目，以此带动百年CSI住宅产业化发展。三是建立富有地域特色的百年CSI住宅产业化标准与技术体系，相应地建立住宅产业化政策法规体系，创建保障住宅产业化发展的法制环境。

二、利用百年CSI住宅技术，促进保障性安居工程和普通商品房建设。由于以工业化生产方式大规模定制式建造小户型成品住宅，批量大，成本低，周期短；因而，最宜采用政府大订单式采购，其效率高，经济节省。鉴于加快建设保障性安居工程已成为房地产发展重点，建议将财政投入资金用于住宅工业化生产，建设公租房；以此示范引路，进而用于普通商品房建设上，推行住宅产业化，并在规划、财税、土地等政策上予以优惠条件，可仿照北京提高容积率0.04作法，以带动保障性安居工程和普通商品房的建设。

三、以科学规划引领百年CSI住宅。要提高规划编制的前瞻性、科学性，确保规划的严谨、全面、科学。城市居住区可持续发展成为21世纪的必然选择。为此，要树立可持续的街区型住宅区理念，并运用相应地规划设计原则和策略，实施交通引导、服务引导、生态环境引导的模式，建立多中心、多层次的大城市居住区结构。在城市远景规划指导下，围绕居住区规划，编制好产业布局、城市交通等专项规划，使得居住区规划布局100年不变。将规划的实施全程纳入法制轨道，并强调问责制。

四、建立百年CSI住宅专项基金。建立百年CSI住宅专项基金，制定基金使用计划。基金主要用于研究制定发展规划、发展政策，研究建立标准化体系；建立住宅产业的数据统计与情报分析系统，推广经认定达到资源节约和综合利用要求的住宅技术与项目。此外，还可用于引进国外的先进住宅技术，结合我国“四节一环保”的要求，创建有自主知识产权的住宅工业新技术体系，对百年CSI住宅示范基地的建设提供贷款贴息以及专项事业经费等。

五、加强对长寿命住宅的科普宣传教育，转变购房者的消费观念。使社会公众树立住宅全寿命周期成本观念，让人们认识到提高建筑质量对于降低社会综合成本的价值。CSI住宅与传统住宅相比生产成本高出5%～10%，但按现有的经验，初始成本增加5%～10%用于提高产品质量，用于保温节能、提高房屋舒适性，将使长期运行成本降低50%～90%。因此，楼宇的使用者可以持续地拥有一个安全、健康、低运营成本的建筑空间。

六、建立国家级 “百年住宅”试点城市。中共中央“十二五”规划中，将住房和房地产问题纳入城镇化体系中，“十二五”房地产行业要转变发展方式，大力开发省地环保型产品、加快推进城乡住宅产业化，通过提高建筑结构的耐久性、居住的安全性、建筑的节能性、功能的适度性、空间的可变性、设备的可维护性、建造的集成性和配套的完善性，来实现居住和环境的和谐共生，建造一批生命周期长的百年优质住宅。为此，建议把山东省省会济南建成国家级“百年住宅”试点城市，其优势条件：济南是全国制定 “CSI住宅建设技术导则”唯一参与的副主编城市；拥有多项自主知识产权的“CSI住宅”专利技术支撑，其中《自我找平的活动架空地板及其安装方法》获得国家发明专利，已拥有长寿命可变住宅等12项实用新型专利，济南市住宅产业化研发技术已居国内领先水平。其次，济南市制造业和建材业基础雄厚，门类功能齐全，为发展百年CSI住宅工业具有较强的业态支撑。此外，济南又是区域的经济、信息、金融、交通物流和会展中心，房地产业发展基础稳固，这些综合优势为住宅工业部品的研发、生产、装配、流通提供了良好的条件。