论《物权法》中关于不动产制度的新发展

张志义

(华北水利水电学院思想政治教育学院，河南郑州450011)

论《物权法》中关于不动产制度的新发展

张志义

(华北水利水电学院思想政治教育学院，河南郑州450011)

不动产制度是实行社会主义市场经济体制的基本制度，一方面牵扯着国家的土地制度，另一方面牵扯着我国广大老百姓的重要利益，它在当今社会的重要性是不言而喻的。通过对新旧不动产制度的分析比较来论述我国物权法中对不动产制度的新发展。

物权法;不动产;善意取得;不动产登记

《物权法》对不动产制度方面的改变和发展，使我国不动产制度得到了进一步的完善，也使不动产制度更加适应了当今社会主义市场经济快速发展的趋势。这些变化对我国公民保护自己的不动产起到了积极作用，让广大老百姓手中多了一把保护伞。

一、不动产概念上的新发展

我国在物权法制定之前不动产的概念主要来自于担保法的规定。不动产的范围也以担保法中的规定为准，即不动产包括土地以及房屋和林木等地上定着物。而现今我国《物权法》中不动产是指依自然性质或者法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物，因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物［1］(P399)。通过两者在概念上的比较，我国物权法中对不动产所作的定义更明确、清晰、完整，对不动产的范围和调整对象一目了然。这一新变化使老百姓更加明确地认识了不动产的范围以及不动产与动产之间的界限，对现今拆迁过程中对不动产和动产的划分起到了化解政府和公民、开发商和老百姓之间的矛盾的作用，对和谐社会的良好发展和我国法治建设也起到了积极的推动作用。

二、不动产所有权在转移方面上的新发展

我国在物权法未制定实施之前，对不动产在转移方面没有做出过明确具体的规定，只有一些操作性规范。而《物权法》在第一编总则第二章物权的设立、变更、转让、消灭中用一章的篇幅共23个法条来规定物权变动制度。特别是《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，才能发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外［2］。这条规定具有颠覆性的影响，它结束了实践中不动产物权登记效力无法可依的状况。首先，明确规定了不动产物权的取得要依法经过登记;其次，明确规定了不动产物权的登记与不动产物权的效力之间的关系，不动产物权登记了才生效，不登记物权不发生效力，采用登记要件主义。这一实质性的发展基本杜绝了不动产在现实交易中所带来的一些重大问题，使不动产的交易更加安全，让老百姓在面对不动产所有权转移时更加放心。

三、不动产在登记方面上的新发展

不动产，因其对社会、团体和个人的经济意义、政治意义巨大，故不动产的物权，当然是物权法的重点。而不动产在物权法中的重要地位，与严格的不动产登记制度有着紧密的联系。不动产登记对不动产物权变动的法律意义在于，不动产登记或者称之为不动产物权登记，是不动产物权变动的法定公示手段，是法律行为的物权变动的生效要件，也是物权依法获得承认和保护的基本依据［3］。

根据我国《物权法》规定，不动产登记具体是指权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。由于不动产是重要的社会生产和生活资料，物权又具有排他性、绝对性等强大的效力，这就需要在不动产物权发生变动时，通过登记予以公示使得当事人和第三人都可以通过这一程序将不动产物权状态明晰地记载于登记簿上，向公众公示以确立和保护物权的存在以及保护交易的安全。在物权法制定之前，我们一直将登记作为一种行政管理措施而不是作为一种公示制度来对待，登记完全成为一种行政职责，与部门利益密切结合在一起，造成了登记机关多头管理的局面，且依据的法律各不相同，这不仅给当事人进行登记和查询登记的信息造成极大不便，而且造成登记混乱，尤其是登记机关采取的是形式审查，对登记内容的真实性不承担任何责任，造成了登记内容常常失真，给当事人从事交易行为造成了极大的妨害。因此，为了弥补在不动产登记这一方面的缺陷，物权法明确规定，一是国家对不动产实行统一登记制度;登记机构不得再对不动产要求以年检等名义进行重复登记，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取。二是明确了登记当事人和登记机关错误登记的赔偿责任［4］。物权法的这两点新规定不仅大大减少了不动产权利人的经济负担，而且防止了登记机关利用登记多收费用，也使多部门登记和分级登记的弊端得到了有效解决，使不动产交易往往因登记机关的部门利益原因而不能实现快捷又安全的运作得以解除，使登记效率得到了很大的提高。更有意义的是，确立了不动产登记机构责任制，一方面防止了不动产登记机关工作人员不严肃、不谨慎、无责任心的工作之风，另一方面解除了老百姓在登记机构造成错误登记之后“告状无门”、“寻偿无果”的后顾之忧。

针对不正确登记的补救制度，《物权法》正式规定了更正登记和异议登记制度。为防止不动产交易中出卖人的“一物二卖”，保护买受人的合理期待，《物权法》还规定了预告登记制度，这一新颖的登记制度是我国物权法中不动产制度发展的最大亮点，它填补了不动产登记的很多空白。以上三类特殊的不动产登记，为适应我国不动产交易的市场需要，解决不动产登记过程中可能出现的争议起到了积极的作用。其一，《物权法》规定的更正登记和异议登记制度使权利人和利害关系人在认为不动产登记簿记载的事项错误时，可以申请更正登记。在不动产登记簿记载的权利人不同意更正时，利害关系人可以申请异议登记。异议登记有阻断登记公信力的作用，这保护了不动产权利人和利害关系人合法利益。其二，物权法还规定了预告登记制度。这一新发展就是为了防止不动产交易中出卖人“一物二卖”损害买受人的合理期待而专门创设的。预告登记是指房屋买卖或者其他不动产物权交易协议的当事方，可以约定向登记机构申请预告登记，办理预告登记后，卖方未经买方同意再向第三方出售不动产或者进行其他处分不动产的行为，第三方均不能取得所有权或者其他物权。预告登记制度将以前通行的商品房预售合同鉴证登记制度发展成为使用于全部不动产交易合同的登记制度，并且明确了预告登记对抗第三人的法律效力，从而更加有力地保护了不动产购买者的权益，为当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，保障将来能够实现物权，起到了划时代的意义。

四、不动产在善意取得上的新变化

善意取得，是指无权处分他人物的占有人，在不法将物转让给第三人以后，如果受让人在取得该物时出于善意，即可以依法取得该物所有权的法律制度。受让人在取得物的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。

说起善意取得，很多人首先想到的是动产的善意取得，而且普遍认为善意取得制度只对动产适用，对于不动产却不能够适用。但在我国《物权法》制定以后，物权法中不再强调只有动产可以适用善意取得制度，而且规定了不动产也可以适用善意取得制度。我国《物权法》中不动产制度的此项新发展是不动产制度的一大突破。不动产适用善意取得，满足它的构成条件，这在认定取得人对不动产的取得是否构成善意取得具有重大的意义。第一，善意取得不动产的基础应是信赖公示原则。不动产善意取得必须基于产权登记的公信力。如果没有具有公信力的登记，那么买方的取得行为就不能成为善意取得。第二，名义登记人实施的是无权处分的行为。名义上的登记人实际上并不享有或不完全享有不动产的物权，其是在无权处分的情况下对财产进行了处分。如果登记人完全享有财产的处分权，该处分权并不存在瑕疵，第三人就不存在是否善意的问题。因此，只有在名义登记人实施的是无权处分的情况下，才会有善意取得的存在。第三，支付合理的对价。第三人取得不动产构成善意取得，需要支付与不动产价值大体相当的合理对价。没有支付对价或支付明显低于不动产价值的对价均不能构成善意取得。这是因为善意取得制度的立法本意就是保护自由交易的安全，如果交易本身就存在着不合理、不公平，在权利义务上不对等，那么善意取得制度保护交易安全的初衷就无从说起。第四，取得行为属于善意。善意取得，顾名思义要求取得人是善意的，即不知道名义登记人是无权处分人。只要取得人不知道名义登记人的处分行为存在瑕疵，而该瑕疵又无法通过表面特征被人所知晓，那么基于对登记公信力的信赖，在自愿协商达成协议，并支付对价之后，就取得了不动产，即可认为是善意。第五，进行了产权变更登记。作为不动产交易的成立要件，进行产权变更登记，即过户登记是第三人取得所有权的必要要件。登记解决的不是善意问题，而是取得的问题。不进行产权变更登记，就还没有取得不动产的所有权，自然就不能构成善意取得。不动产只有在满足了以上五个条件后才会构成善意取得。不动产在善意取得上的新发展在现实生活中既保护了善意取得第三人的合法权益，保障了不动产的动态交易安全，也进一步维护了我国市场经济的正常秩序，促进了依法治国和和谐社会的健康发展。

五、小结

通过总结物权法中关于不动产制度的立法内容，分析比较与物权法制定实施之前我国不动产制度，归纳出了不动产制度在以上几方面的新发展。这些不动产制度的新发展和新变化给我国民法以及司法带来了积极的影响。在坚持和完善国家基本经济制度、社会主义市场经济体制，实现和维护广大人民的根本利益等方面起到了积极作用，同时也填补了我国法律的空白，使我国的不动产制度得到了进一步的发展和完善。在现实生活中，物权法中不动产制度的新发展一方面给人民群众带来了极大的便利，减轻了人民群众的经济负担，而且使得我国公民传统的在纠纷发生以后被动诉讼的局面转变为主动维护自身合法权益，促进和增强了公民的法律意识。另一方面制约了不动产办事机构的权力，督促不动产登记机关完善登记程序，认真执行实质审查功能，提高不动产交易的稳定和安全。总之，物权法中不动产制度的这些新发展，适应了现代商品经济发展的需要，对我国行政法治建设起到了重要的推动作用。

［1］王利明．物权法研究［M］．北京:中国人民大学出版社，2002．

［2］马俊驹，梅夏英．论物权法的发展与我国物权法体系的完善［J］．武汉大学学报(哲社版)，1996，(2)

［3］王利明．物权法立法的若干问题探讨［J］．政法论坛，2001，(4)．

［4］梁慧星．中国物权法的起草［J］．山西大学学报(哲社版)，2002，(2)

On the New Development of Real Estate System in Property Law

ZHANG Zhi-yi
(School of Ideological and Political Education，North China Institute of Water Conservancy and Hydroelectric Power，Zhengzhou450011，China)

Real estate is a basic system on implementing the socialist market economic system．On the one hand，it is concerned with national land system，on the other hand，it is involed in the important interest of people．So it is very important to social development．This paper discuss the development of real estate system in property law through comparing new with old real estate system．

Property Law;Real estate;Acquisition in good faith;Real estate registration

DF521

A

1008—4444(2011)06—0128—03

2011－10－18

张志义(1984—)，男，回族，甘肃临潭人，华北水利水电学院思想政治教育学院硕士研究生。

(责任编辑:宋孝忠)