从《物权法》第74条看小区车位、车库的权属

王菁

(四川大学 法学院,四川 成都610065)

从《物权法》第74条看小区车位、车库的权属

王菁

(四川大学 法学院,四川 成都610065)

我国《物权法》第74条明确规定了小区车位、车库在不同情况下的权利归属,但是仍存在一些争议:“首先满足业主的需要”的“首先”难以界定;权属约定难以真正实现;共有车库、车位中“其他场地”不明晰及“共有权”可能被侵犯。因此,要解决小区车位、车库的权属问题,首先要通过立法明确规定小区的法定车位;其次在配置一定数额的法定车库的基础上,制定相关政策鼓励开发商投建增设车位;最后还应明确《物权法》中对小区共有部分的界定。

《物权法》第74条;车位;车库;权属;法定车位

随着经济水平的不断提高,人们对生活品质的追求也逐步增强。私家车作为方便人们出行的交通工具,需求量快速增长。小区车位、车库因其配置比例不当,供需不协调,导致小区业主与开发商之间各种矛盾与冲突频发。2007年,我国《物权法》正式颁布实施,其中第74条明确规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”该法条对小区车位、车库权属作了规制,但尚不足以解决小区车位不足和权属不明的问题,仍然存在继续探究的必要。

本文探究的车位,是指住宅小区内,以占有小区共有的道路和其他场所修建的车位,其主要表现形式为“地面车位”;本文探究的车库,是指在住宅小区内,具有独立空间、以存放车辆为目的的封闭建筑物,其主要表现形式为地下车库以及部分建筑物内,地上一层或二层的封闭性车库。

一、从《物权法》第74条看小区车位、车库的权属

《物权法》第74条第1款:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”该条规则明确规定开发商在确定规划用于停放汽车的车位、车库的归属时,应该首先满足本小区业主的生活方便与停车需要。若业主的需要没有得到满足,开发商就与业主以外的人签订了车位、车库买卖合同,可以认定为无效。由此,《物权法》本条款对小区车位、车库的出售或租赁进行了基本的限制,在一定程度上保障了业主的权益。

第74条第2款:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”该法条以4种方式来确定车位、车库的归属,即买卖、赠与、出租和其他方式。法律规定以约定的方式确定小区车位、车库的权属,实际上就是给予开发商或业主一种保留权利归属的机会[1]82。也就是说,开发商与购房者在合同订立过程中,可以通过约定购买车库,也可以由开发商将车库无偿附赠业主,还可以双方约定租用。

第74条第3款:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”该条款表明,我国《物权法》对小区车位、车库的归属并没有作出统一的划分,而是区分情况,分别作出规定。前款规定开发商对建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库享有所有权,而此款则明确规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。

二、《物权法》第74条中的争议探究

虽然我国《物权法》明确规定了小区车位、车库在不同情况下的权利归属,但是法学界对此仍有许多争议。

1.“首先满足业主的需要”的“首先”难以界定

《物权法》本着“和谐社会,以人为本”的精神,在确定小区车位、车库权属时,明确规定“应当首先满足业主的需要”,期望以此保障业主基本权益。但是“首先”是时间概念还是实质权利概念,在法学理论和实务界存在不同理解[2]。第一种观点认为“首先”是指在同等条件下,业主享有本小区车位、车库的优先购买权或优先承租权。也就是说,开发商对于建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库在出售或者出租时,应当通知业主,并且在同等条件下,业主优先于本小区外的第三人购买或租赁[3]。第二种观点则认为“首先满足业主的需要”,是指小区内的业主购买或者租赁车位、车库的优先权是绝对的,而不是同等条件下的优先购买权或者承租权,也就是说,开发商在修建了车位、车库之后,应当首先将其出售、出租给业主,而不能高价卖给第三人。如果业主有能力购买,则应当予以出售;如果业主没有能力购买,则应当予以出租[4]604。非小区业主不得取得小区车位、车库的所有权或租赁权。

第一种观点认为在同等条件下,开发商应优先考虑业主的购买权和承租权,保障业主的基本权益。但在实践中,开发商作为投资方,理所当然希望用最小的成本获得相对最大的收益。小区车位、车库作为住房必备的配套设施,其经济价值不言而喻。同时,针对小区车位、车库配置严重不足的现状,开发商作为合同订立一方当事人享有当然的优势地位。即使是在“同等条件”的限制下,开发商为获取更多利润也可以采取许多规避法律的行为。例如,开发商可以制定高额的车位、车库价格,迫使业主不得不放弃优先购买权,将小区车位、车库卖给出价更高的非业主。同理,开发商也可以利用“同等条件”,使那些真正有需要而不得不购买车位、车库的小区业主承担高昂的对价。第二种观点则更加严格地限制了开发商的权力,最大限度地保障了小区业主的权益。但是,这是否对开发商苛责过重?众所周知,房地产投资巨大,风险很高。若小区业主一味坚持车位、车库开发成本过高,不与开发商达成购买或租赁协定,开发商就只能将车库空置,或以低价抛售或租赁给业主。如此,开发商不仅不能取得预期收益,更有可能陷入与业主无休无止的纷争中。这不仅违反了效率原则,更侵害了市场交易的公平性。

笔者认为,关于“应当首先满足业主需要”的规定,应该从以下两个方面去理解。一方面,对于小区业主,其优先购买权是绝对的,即开发商在没有满足小区业主需要(包括潜在需要)的前提下,不得将车库卖与非本小区的人。同时,小区业主的权利也不是无限制的,应在一定时间内,对自己的合理需要负有举证责任。一般认为,车位、车库应按“一户一位”来分配,但是确有证据证明家庭自用必须两个车位的,可以允许。若大于两个车位,则认为其超过合理需要的范畴。另一方面,开发商根据维护各方利益平衡的原则,可以适当考虑市场定价,但是必须以首先满足小区业主需要为前提。这就是说,开发商出售车位时,允许其有合理利润,但不得恶意抬高价位,不得超过普通消费者的正常承受水平。另外,该条款还给开发商提出了一个要求,就是“在整体规划时,要认真细致地充分做好车位的规划工作,要规划出足够的停车位”[5]。如果开发商具有长远的眼光,开发了足够的停车位,就能有效减少纠纷的发生。

2.权属约定难以真正实现

我国《物权法》第74条第2款在确定车位、车库的归属时,规定由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该规定遵守了“谁开发,谁受益”的市场调节原则。依据开发商与业主之间的约定来确定车位、车库的权利归属,具有以下几个优点:

第一,尊重当事人的意思自治。民法遵循私法自治的原则,公民有权就自身利益进行判断,他人不得干涉。小区车位、车库通过约定确立权属正是私法自治原则的体现,充分尊重当事人的意思自治。开发商和小区业主通过双方协商,自主自愿地确定小区车位、车库的权属,有利于快速有效地解决争议,符合自治与效率有机结合的特征。第二,符合市场经济的内在要求。通过约定解决归属,实质上是通过市场机制解决纠纷。在市场经济条件下,通过市场交易,在车库的归属上实现各方利益的最大化[1]82。第三,有利于对车位、车库进行有效利用和管理。开发商与小区业主通过约定小区车位、车库的权属,使得庞大的作为一个整体的车库被划分成了许多有权限的小部分,每个业主都对自己的车位、车库负有相应的权利与义务,这样就更有利于管理和利用。第四,有利于鼓励开发商修建车库。我国经济快速发展,人们对汽车的需求量与日俱增,而小区车位、车库严重不足,停车难问题十分严峻。“谁开发,谁受益”的市场经济原则,可以刺激开发商多修车库,实现更大的经济利益,同时也有利于缓解广大人民群众的停车难问题。

然而,该条立法也还存在许多值得探讨之处。第一,该法条第2款虽然明确规定当事人可以约定车位、车库归属,但事实上,在属于卖方市场的房地产市场中,购房合同多为格式条款,作为独立购房者的小区业主缺乏话语权,往往只能被动接受开发商在格式条款中早已列好的事项,几乎没有平等协商的权利。第二,在我国,小区车位、车库属于稀缺资源,供需极不平衡。开发商利用“约定”,行使自己的意思自治,可以做出对小区业主不利的约定。例如,开发商约定小区车位、车库归其所有,或者将小区车位、车库作为购房合同的附加条款,变相强制要求小区业主购买。第三,针对前一论述,若小区业主接受合同条款,即承认开发商的所有权。此时开发商作为垄断小区车位、车库的所有者,既可以向小区业主收取高额的租赁费用,也可以高于市价向小区业主出售,从而以“约定”为合法外衣,牟取暴利。第四,国家和地方政府并没有制定相应的小区车位、车库价格管制,若开发商与小区业主约定车位、车库归开发商所有,而开发商制定的价格过高,导致小区业主无力购买或者租赁,那么,开发商是否能将本小区车位、车库出售或者出租给非小区的人?

3.共有车库、车位中“其他场地”不明晰及“共有权”可能被侵犯

第74条第3款:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”该条款明确规定,小区车位、车库的归属不仅可以由开发商所有,而且“占用业主共有的道路和其他场地用于停放汽车的车位”属于小区业主共同所有。但是,这里规定的“其他场地”究竟包括哪些?有学者认为,“其他场地”主要是指未纳入建筑区划的空地[4]602。还有学者认为,“其他场地”不宜以“是否纳入建筑区划”为判断标准,不应局限于“土地”,在解释上与“土地”同其意义者,亦在之列,包括首层架空层、结建人防工程等[6]。

笔者认为,“其他场地”中建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位均不计入建筑面积,因此,建筑物权利人无需向国家支付土地使用费,其权利只能依附于计算容积率的建筑物之上,当房地产开发商将住宅小区的房屋单元全部出售之后,这些不计算容积率的建筑物部分(面积)的权利将全部移转并归属于全体业主[7]。因此,全体业主应取得首层架空层车位和屋顶平台车位的所有权。

另外,占有小区公共道路或者其他地面公共场地修建的停放汽车的车位,由于占据着业主共有的建设用地,因此当然属于小区业主共有。这些车位可以由小区业主委员会委托物业管理公司协助管理,收益属于全体业主。而不少物业公司在具体实践中,经常违规操作,与小区业主发生纠纷。如某小区物业公司在毁坏的绿化带、健身场所以及便道等公共用地,安装了400多个车位锁。业主必须交600元服务年费,才能开车进入小区[8]。在现实生活中,物业公司擅自管理属于业主共有车位的情况还很多。笔者认为,为维护小区的正常秩序,物业公司进行车辆管理是必要的,但是物业公司必须首先明确,其只具备管理的执行职能,且该职能必须首先经过小区业主(即车位的共有权人)授权。物业公司收取的临时停车费等,必须归全体业主,不得自收自用。

三、完善《物权法》小区车位、车库权属规则的建议

人权的独立和物权的清晰界定、充分行使和有效保护是市场经济和法制社会共同的基础[9]。我国《物权法》的出台,明确物的归属,解决实际争议,对于推动社会经济和法制建设具有重要意义。《物权法》关于小区车位、车库的权属规定,是解决日益突出的车库矛盾的重要法律依据。其中,立法者关于“车位、车库应该首先满足业主需要”的立法宗旨,值得赞扬。通过上述探讨,笔者提出以下几点建议以完善《物权法》小区车位、车库权属的规则。

1.通过立法明确规定法定车位

小区车位、车库作为小区整体环境内容的有机组成部分,作为方便业主居住建立的配套设施,其归属涉及广大业主的利益。由此,笔者认为,为了更加有效地保障业主的权益,应立法明确规定“法定车位”。法定车位是指,由国家法律强制规定,开发商在修建小区时必须依法强制配建的小区车位、车库。由国家制定统一的配置标准(建议达到1:1的比例,即每户至少配备一个车位或者车库),但是可以允许各地根据自身经济发展和生活实际的不同等制定具体的标准。法定车位是为了保障业主最基本的停车权利,应明确规定为业主共同所有。小区业主委员会可以根据本小区自身情况的不同,通过合理协商,在法定车位上分别设定全体业主所有的共用权,或者特定业主所有的专用权。笔者认为,特定业主的专用权可以在本小区业主之间流转,也可以随房屋所有权的流转而流转,但应该禁止将该专用权单独转移给非本小区业主。这样不仅可以最大限度保障小区业主的权益,也能使小区车位、车库资源得到最充分的利用。

2.在配置一定数额的法定车库下,鼓励投建增设车位

笔者认为,开发商依法在区分所有建筑物的共有部分(如法定空地)上增设的车位,符合建筑规划,计入容积率,分摊了相应的土地使用权面积份额,则可以认为开发商对此享有独立权属。开发商可以通过出售、出租等方式行使其所有权。此时,应本着私法自治原则,允许开发商将车库出售或者出租给非本小区业主的人。但是应该明确立法规定,小区业主在同等条件下,享有优先购买权或者优先承租权。鼓励增设车位的建立,不仅符合开发商对经济利益的追求,也能在一定程度上缓解“停车难”问题。

3.明确《物权法》中对小区共有部分的界定

《物权法》74条第3款仅仅了规定了“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”,并没有对“其他场地”进行明确规定。笔者认为小区内的土地的共有部分,主要包括建筑物之间的空地、小区的绿地、小区内的公共设施和场所占用的用地等。这样用明确的内容将“其他场地”界定下来,就代表业主拥有共有土地的使用权,其车位当然就属于业主共有。当然,这些地方也应当限制任意停车,例如禁止将车停在绿地上,破坏绿地、影响小区生态环境。需要指出的是,如果共有场地建了车位,其收益应当为全体业主共有。

[1]王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题[J].现代法学,2006,(9).

[2]闵敢.车位、车库没有“首先满足业主的需要”法律责任相关问题[J].政治与法律,2010,(6).

[3]雷斌.住宅小区停车库(位)若干问题研究[J].现代物业,2007,(8).

[4]王利明.物权法研究(修订版,上卷)[M].北京:中国人民大学出版社,2007.

[5]徐海燕.捍卫“车位主权”:详解《物权法》第74条[J].民主与法制,2007,(10).

[6]高圣平.解释论视野下的车库、车位权利归属规则[J].政治与法律,2008,(10).

[7]高圣平.住宅小区车位、车库的性质及其权利归属研究——兼评《物权法》第74条[J].法学家,2008, (6).

[8]沧州一小区物业私占公共用地设车位出租遭抵制[EB/OL].http://heb.hebei.com.cn/system/2011/05/23/ 011157309.shtml,2011-05-23.

[9]菲吕博腾,佩杰威齐.产权与经济理论:近期文献的一个综述[A].科斯.财产权利与制度变迁[C].上海:三联书店,1994.

DF521

A

1008-6382(2011)05-0058-04

10.3969/j.issn.1008-6382.2011.05.013

2011-08-08

王菁(1988-),女,四川成都人,四川大学硕士研究生,主要从事民商法研究。

(责任编辑 侯海燕)