我国分时度假行业法律规制若干问题探讨＊

周正义

(上海政法学院法律系,上海 201701)

分时度假(Timeshare)作为一个行业,是旅游业与房地产业相结合的产物,[1]是由房地产业、酒店业为顺应度假旅游业发展的要求,经创新发展而形成的一个新兴交叉旅游细分行业。[2]该行业的经营所涉及的范围甚广,除了房地产、酒店业以外,还广泛涉及金融、IT、法律服务、国际服务贸易等多个行业。因该行业新兴和交叉的特点,要促进其持续健康地发展,须得有专门的立法加以规制。这在美国、欧盟、英国、墨西哥等国家都有发展的先例可循。然而在我国,自上个世纪90年代经RCI(Resort Condominiums International)等英美企业引入分时度假概念和相关产品以来,[3]虽然经过了20年的培育和发展,但相关立法一直滞后,至今没有专门的法规对分时度假行业的经营活动加以规范和调整,仅以现有的民商法律进行规制,显然力有不逮,以致强迫性销售、欺诈性销售等缺乏诚信和显失公平的不规范经营现象广泛存在于分时度假市场之中,消费者的权益每每受到损害,[4]却无法得到法律的有效救济。而有关分时度假的负面报道也多有见诸传媒。因此,不断加强和完善对分时度假行业的法律规制,乃是其持续健康发展的必然要求,势在必行。本文拟从分时度假产品、分时度假市场、分时度假合同等方面探讨有关分时度假行业法律规制问题,以求抛砖引玉之功。

一、分时度假产品

笔者认为,分时度假产品可以界定为分时度假项目开发商基于特定物业(度假房产或和其它度假设施),以营利为目的,为满足消费者度假旅游的需求而创设的以分时使用权为核心的标准化旅游住宿服务商品。开发商自行或者委托销售商将该标准化旅游住宿服务商品出售给消费者,而消费者通过支付价款或和其他费用作为对价,获得在三年以上期间内的每个特定年度中对符合约定条件的度假住宿单元享有一定时段的占有、使用、收益和处分的权利。[5]分时度假产品本质上是度假房产适应市场需求而股份化、标准化、权利化的产物,存在一定程度的虚拟性,由此决定分时度假产品有着独特的法律品质。分时度假产品在发展的过程中,因开发商不断注入新的消费元素或者进行创新设计,而形成了多种不同的类别。

(一)分时度假产品的法律品质

分时度假产品的法律品质是指从法律角度分析,分时度假产品作为分时度假法律关系的客体所具有的独特的法律属性。主要有以下几个方面：

1、权益性。分时度假产品的实质是开发商基于特定的度假房产所创设的一种度假权益,是度假房产经开发商依市场需求进行设计和安排而股份化、标准化、权利化的产物。所以,权益性乃是分时度假产品的核心品质。分时度假产品因其所包含权益具体内容的不同,可划分为不同的类别,包括所有权型、租赁权型、股权(或者社员权)型、以及使用权型等。2、期限性。分时度假产品之度假权益一般地都是在一个连续的期限内分时段享有和行使,有期限的限制,其期限一般在三年以上。也有体验性分时度假产品的期限为1年或者两年的。3、分时独占性。购买了分时度假产品的消费者,在约定期限内每年或者每两年当中的一个时间段(通常是一周,也可以将一周分拆为两次使用),对度假权益的标的房产享有独占的使用权,排除他人的干涉。4、可流通性。分时度假产品可以通过交换、许可使用、转让、继承等方式实现流通,[6]具有可流通性的品质。5、标准性。为了便利分时度假产品的流通,需要将其标准化。对于分时度假产品,有的国家专门制定了国家标准,有的国家则通过行业协会制定了行业标准。[7]6、虚拟性。分时度假产品之度假权益虽然有与之相对应的标的房产作为其物质基础,但是该度假权益可以独立于标的房产进行转让,不受标的房产实际控制人如受托管理机构的干涉。因此,具有一定程度的虚拟性。分时度假产品的虚拟性品质,要求对影响分时度假产品需求和价格的重要信息必须强制披露。[8]

(二)分时度假产品的分类

分时度假产品的品种繁多,按照不同的标准可将其区分为不同的类别,这里主要讨论分时度假产品按其所包含权益具体内容的不同所进行的分类。分时度假产品按照其所包含权益具体内容的不同可分为：所有权型、租赁权型、股权型和使用权型。[9]

1、所有权型分时度假产品

所有权型分时度假产品所包含的权益主要有：(1)所有权。所有权型分时度假产品的消费者对度假房产标的享有所有权。该所有权的形式可以是单独所有,也可以是共有。而且,共有还可进一步分为共同共有(如家庭共有或者夫妻共有)和按份共有(但一般不超过15份)。为此,所有权型分时度假产品的设计和出售应遵守物权法和房屋买卖合同法的一般性规定。(2)分时使用权。分时使用权是分时度假产品的核心,是任何分时度假产品都必然包含的权利。是指消费者所享有的在一定的期限内(通常在三年以上)选择每年或者每两年中一个特定的时间段(通常为1周,或者一个月)排他性的占有、使用标的度假房产,以满足其旅游度假之需要的权利。并且,该分时使用权可以通过转让、交换、许可使用等方式进行流通。消费者购买所有权型分时度假产品的目的不在于长期居住,而在于每年或者每两年的一个时间段内占有使用标的度假房产进行旅游度假。因此,消费者,通常以分时使用权作为实现对度假房产标的享有所有权的主要方式。只有当分时度假计划终止时,才作为所有权人对度假房产标的完整地行使所有者的权利。而对于标的度假房产在其它时间段内的使用权则分别由其它购买者(如按份共有人)享有,或者由开发商自己保留,或者通过其它方式(如以营利为目的委托经营管理)让渡给他人。(3)其它权利和义务。为了更有效地利用分时度假房产,购买者还享有收益权、交换请求权、许可使用权、以及选择管理者等其它权利；同时,也需按照约定承担相应的义务。如：向专业管理公司按年缴纳管理费、交换成功时向交换公司支付交换服务费、许可他人使用度假房产时支付访客服务费等。我国一些产权酒店的分时度假产品就属于所有权型。

2、租赁权型分时度假产品

租赁权型分时度假产品所包含的权益主要有：(1)租赁权。租赁权型分时度假产品的消费者对度假房产标的享有租赁权。该租赁权受到“买卖不破租赁”原则的保护。为此,租赁权型分时度假产品的设计和出售应遵守租赁合同法的一般性规定。(2)分时使用权。租赁权型分时度假产品的消费者享有分时使用权是其实现租赁权的主要方式。并且,该消费者所享有的分时使用权也可以通过转让、交换、许可使用等方式与租赁权相分离,相对独立地进行流通。(3)其它权利和义务。和所有权型分时度假产品一样,租赁权型分时度假产品的消费者也享有收益权、交换请求权、许可使用权等其它权利；并需按照约定承担相应的义务。我国有酒店与客户签订《酒店客房租赁及委托经营合同》将部分客房长期出租给客户用于分时度假项目,并受托经营管理。该合同项下的分时度假产品就是租赁权型。

3、股权型分时度假产品

股权型分时度假产品所包含的权益主要有：(1)股权。股权型分时度假产品消费者,拥有标的度假房产所属公司的股份,享有股权。为此,股权型分时度假产品的设计和出售应遵守公司法的一般性规定。(2)分时使用权。股权型分时度假产品消费者,对公司的特定度假房产享有分时使用权,是其实现股东资产受益权的主要方式。并且,该消费者所享有的分时使用权也可以通过转让、交换、许可使用等方式与股权相分离,相对独立地进行流通。(3)其它权利和义务。和所有权型及租赁权型分时度假产品一样,股权型分时度假产品的消费者,也享有收益权、交换请求权、许可使用权等其它权利,并需承担相应的义务。瑞士欢乐迈格公司(Hapimag)因股权型分时度假产品,而在全球的分时度假市场中独树一帜。

4、使用权型分时度假产品

使用权型分时度假产品所包含的权益主要有：(1)分时使用权。使用权型分时度假产品消费者对标的度假房产享有的分时使用权,是一种纯粹的度假权益。该度假权益从其本权利如所有权、租赁权、或者股权中分离出来,为分时度假产品的购买者所享有,其性质属于债权,通常与特定的书面凭证如会员证、度假权益证书、点数旅游消费卡等结合在一起,可以通过各种方式便利的进行流通。(2)其它权利和义务。和所有权型等分时度假产品一样,使用权型分时度假产品的消费者,也享有收益权、交换请求权、许可使用权等其它权利,并需承担相应的义务。多点度假俱乐部及点数制俱乐部分时度假产品就是典型的使用权型。随着分时度假市场的不断发展,其虚拟程度越来越高,使用权型分时度假产品渐成主流。

二、分时度假市场

分时度假市场是指分时度假产品进入流通领域进行交易的场所、机制和体系的总称；也可以说是指为了实现分时度假产品的交易、保障分时度假市场主体(包括当事人及其他参与人)各方合法权益而建立的各种交易、中介服务、及监督关系的总和。分时度假市场作为度假旅游市场的组成部分,当遵循诚信、公平、法治、互利多赢的市场经济法则,通过自由竞争和意思自治的方式配置各种度假旅游资源。

(一)分时度假市场主体[10]

分时度假市场主体是分时度假市场关系的参加者,主要包括下列各方：1、开发商。开发商是指基于特定物业如度假村、度假别墅或者酒店等度假房产,而创设分时度假产品的企业。开发商可通过自行开发建设或者购买或者长期租赁或者受托经营管理等方式取得特定度假房产的所有权、长期租赁权或者自主经营管理权,然后根据分时度假市场的需求情况进行设计和安排,依法创设各种分时度假产品,自行或者委托销售商,将其出售给消费者。开发商是分时度假市场的开拓者,是各种分时度假市场法律关系的基本当事人。其是否恪守诚实信用的原则,依法经营,对于分时度假市场的健康发展具有极为重要的意义。2、消费者。消费者是指通过分时度假合同购买分时度假产品以及其他合法享有分时度假权益的人。消费者通常是以家庭为单位来使用分时度假产品的。在分时度假合同中,消费者作为购买分时度假产品的一方当事人,因信息不对称以及采用格式合同进行交易等原因,往往居于弱势的地位,其正当权益易于受到侵犯。为此,政府通过相关立法,规范分时度假市场行为,保障公平交易,保护消费者的合法权益乃是分时度假市场健康发展所不可或缺的。3、销售代理商。分时度假产品可以由开发商自行销售,也可以经开发商授权委托他人代理销售。销售代理商作为独立的市场主体是指以营利为目的,根据开发商的委托采用代销或者包销的方式,以开发商的名义向消费者销售分时度假产品的人。销售代理商的代理销售行为,是以营利为目的的商事活动,并实际承担一定的经营风险。由此决定其与一般的民事代理有所不同。在法律有规定,或者当事人另有约定的情况下,销售代理商需对购买了分时度假产品的消费者独立承担责任,或者与开发商一同承担连带责任。4、度假房产管理人(包括度假俱乐部会员服务中心)。度假房产管理人是指根据开发商的指定或者消费者会员的共同委托负责管理和维护分时度假房产,为购买了分时度假产品的消费者或者会员提供服务的机构。度假房产管理人可以是开发商的附属机构,也可以独立于开发商。5、分时度假交换公司。分时度假交换公司主要是指根据分时度假产品消费者(会员)的委托为其提供不同地区之间的分时度假产品之住宿权益交换服务的营利性组织。开发商通过组建或者加盟分时度假交换公司,使购买分时度假产品的消费者能够通过该公司所提供的服务,将自己所拥有的度假住宿权益与其他地区分时度假产品消费者的住宿权益进行交换。6、中介服务机构。中介服务机构是指为分时度假产品的创设和交易提供有如信托、融资、电子商务、公证、见证、咨询、登记、信息披露以及评级等中介服务的市场主体。他们是分时度假市场长期稳定发展不可或缺的市场参与者。分时度假市场越发达,则中介服务机构参与的程度越高。7、监管机构。监管机构是指为维护分时度假市场秩序,促进自由竞争和公平交易、保护分时度假市场主体各方合法权益,对分时度假市场进行监督管理,依法履行相应职责的组织。对分时度假市场的监管,可采取政府监管和行业自律相结合,并逐渐向以行业自律为主过渡的监管模式。8、分时度假行业协会。分时度假行业协会由全国或者某个区域内从事分时度假经营业务及其相关单位组成的自律性组织。分时度假行业协会在推动分时度假行业的法律规制,促进分时度假行业规范经营,维护行业利益、加强行业自律、以及保护消费者合法权益的等方面发挥着不可替代的作用。

(二)分时度假市场法律关系

分时度假市场法律关系是指在分时度假市场主体之间,因分时度假产品的创设、交易、中介服务以及监督管理等活动而形成的以权利义务为内容的社会关系。分时度假市场法律关系,主要包括以下几种：

1、开发商与消费者(会员)之间分时度假产品的出售购买关系

开发商依法创设各种分时度假产品,自行或者委托销售代理商,将其出售给消费者,从而在开发商与消费者(会员)之间成立分时度假产品的出售购买关系。该出售购买关系除适用民法、合同法的有关规定外,还需适用有关分时度假合同的专门法规来规范和调整。

2、开发商与销售代理商之间委托代理关系

开发商可通过代理销售合同委托销售代理商以自己的名义向消费者代理销售分时度假产品,从而在开发商与销售代理商之间成立委托代理关系。该委托代理关系,除适用民法、合同法的有关规定外,也应适用有关分时度假的专门法规来规范和调整。如：销售代理商违法经营分时度假产品的法律责任,包括侵权损害赔偿责任、行政责任、刑事责任等,需有专门的法律、法规来加以明确。

3、开发商与分时度假交换公司之间的分时度假联营关系

开发商可以自行组建或者加盟分时度假交换公司为购买了分时度假产品的消费者提供分时度假权益交换服务。当开发商加盟分时度假交换公司时,则通过相应的合同在开发商与分时度假交换公司之间建立分时度假联营关系,双方共同依照合同的约定为购买了分时度假产品的消费者提供分时度假权益交换服务。分时度假联营关系因其长期性,而且当事人双方实际履行的情况与购买了分时度假产品的消费者有直接的利害关系,除了适用民法、合同法的有关规定外,也需适用有关分时度假的专门法规来规范和调整。

4、分时度假交换公司与消费者(会员)之间的分时度假交换行纪关系

购买了分时度假产品的消费者经申请成为分时度假交换公司的会员,并通过分时度假交换公司所提供分时度假交换系统将自己某一年度的分时度假权益与其他会员的度假权益进行交换时,则在消费者与分时度假交换公司之间建立分时度假交换行纪关系。该行纪关系,因与前述分时度假联营关系密切相关,并且往往涉及国际服务贸易(如跨境消费),除适用民法、合同法的有关规定外,也需适用有关分时度假的专门法规来规范和调整。

5、开发商与分时度假管理人(包括度假俱乐部会员服务中心)之间的委托管理关系

开发商可通过委托经营管理合同委托分时度假管理人(包括酒店管理公司或者附属于开发商的度假俱乐部会员服务中心)为购买了分时度假产品的消费者或者会员管理度假物业(酒店、别墅或者其他度假资产)。这在开发商和分时度假管理人之间形成了委托管理合同关系。该委托管理合同与分时度假产品的消费者或者会员密切相关。当分时度假管理人利用其管理人的身份损害消费者或者会员利益的时候,如何保障消费者或者会员的权益,为其提供有效的法律救济手段,也是有关分时度假的专门法规必须加以关注的问题。

6、开发商或和消费者会员与各中介服务机构之间的关系

在分时度假市场中,消费者是天然的弱者,为了保护分时度假市场中消费者的正当权益,促进和维护分时度假市场的诚信和公平,保障分时度假市场持续健康的发展,应当准许和鼓励各种中介服务机构,如公证、见证、信托、评估、咨询、登记、信息披露、金融、电子商务等参与到分时度假市场中来。这样,就会在开发商或和消费者与各中介服务机构之间建立各种中介服务关系。而各中介服务机构在参与分时度假市场时,应当承担的义务和责任,也需要由有关分时度假的专门法规加以规定。

7、分时度假市场监管关系

分时度假市场也和其他任何市场一样,须有适当的监管,以防止和惩处各种背弃诚信和公平法则的欺诈或侵权行为,维护市场秩序,保障市场持续健康发展。分时度假市场的监管可区分政府监管和行业自律监管两个方面。[11]政府监管侧重于对分时度假市场中的各种违法犯罪行为进行查处；行业自律监管侧重于促进行业规范经营、保障消费者合法权益等方面。对于分时度假市场的各种监管关系也同样需要有关分时度假的专门法规加以规范和调整。

从以上的分析中,我们可以看出,分时度假市场中的法律关系有着自身的特点,须有专门的法律加以规范和调整。事实上,分时度假市场比较发达的国家如美国、英国、德国、墨西哥、以及欧盟等也都专门制定了有关分时度假的法律、法规。这是我国发展分时度假市场所必须借鉴的。[12]

三、分时度假合同

分时度假合同毫无疑问是法律规制的重点。目前,分时度假合同虽然在我国度假旅游市场中以各种形式大量存在,但一直缺乏法律的明确界定,学界也并未对其形成统一的认识。而在国外,各国法律的相关界定,也不尽相同。笔者认为,分时度假合同可界定为当事人一方设立并转移度假房产(或其它度假设施)之分时使用权于另一方,而另一方支付价款的合同。设立并转移度假房产分时使用权的一方为分时度假产品的开发商；支付价款的一方为分时度假产品的消费者(包括买受人、承租人或者股东等)。这里,依据我国合同法以及分时度假市场的具体实践,并借鉴欧盟及其成员国等的相关立法就分时度假合同的特征和主要内容作简要的讨论。

(一)分时度假合同的法律特征

1、分时度假合同是开发商设立并转移度假房产分时使用权的合同

度假房产分时使用权并不是一种法定用益物权,而是度假房产所有权或者使用权的一种实现形式。为此,开发商需得通过一定的方式进行设计和安排,使度假房产的所有权或者使用权能够采用标准化分时段使用的权利形式实现,并且为了适合交易的需要,将该度假房产分时段使用的权利与特定的书面凭证结合在一起,使其能够独立于度假房产标的物之外进行转让。此即分时使用权的设立。在分时度假合同中,将该设立的分时使用权及其凭证转移给消费者,是开发商的主要义务。关于分时度假合同的这一特征,我们可以从美国佛罗里达州有关分时度假合同的立法所给定的分时度假合同的含义中清楚地了解。《佛罗里达州2004年法令集》第721章就分时度假合同所作的定义为：“分时度假项目是指所有以会员制、协议、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式作出的交易设计和项目安排,通过该设计和安排,购买者获得在三年以上期间在特定年度低于一年的时段中住宿和使用其他设施的权利。分时度假合同指将分时度假项目的权利和义务转移于购买人的任何协议。”[16]

2、分时度假合同是消费者需支付约定总价的合同

分时度假合同中消费者取得度假房产的分时使用权,虽然以开发商于一定期限内的分期给付为内容,但是作为其对价,是以度假房产分时使用权的整体为依据的,消费者须向开发商支付约定的总价。这是分时度假合同中消费者的主要义务。关于分时度假合同的这一特征,可引用欧盟有关分时度假合同的立法所给定的分时度假合同的含义为证。《欧盟分时度假合同指令》该指令将分时度假合同定义为：“有效期在3年以上、规定消费者以支付约定总价为对价直接或间接取得一处或多处不动产一周以上的物权或其他用益权的合同。”[17]

3、分时度假合同是非典型合同

分时度假合同常常和房屋买卖合同、租赁合同、旅游服务合同,或者股票发行结合在一起,呈现非典型性。为此,对于分时度假合同,在法律的适用上,除了适用分时度假合同的一般性规则外,还应依照《中华人民共和国合同法》第124条的规定处理,即“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同,适用本法总则的规定,并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”。关于分时度假合同的非典型性,我们可以从《德国民法典》(2002年新公布修订版)有关分时度假合同的规定中获知。该法典将分时度假合同称为“部分时间居住权合同”,其在第481条规定,“部分时间居住权是指这样的合同：根据该合同,经营者凭着消费者支付总价而在最短为三年的持续时间里,使消费者取得或许诺使消费者取得在一年之中特定的或者待定的时间段里为休假或者居住的目的而使用供人居住的建筑物的权利。该项权利可以是物权或者其他权利,尤其也可以因社团成员资格或者合伙或者公司份额而授予。”[16]

4、分时度假合同是双务、有偿合同

在分时度假合同中,当事人双方在享有合同权利的同时,都负担相应的义务；并且双方当事人所负担的合同义务,互为对价,需遵循等价有偿的原则。因此,分时度假合同是双务合同、有偿合同。

5、分时度假合同是诺成合同

除法律另有规定或当事人另有约定外,分时度假合同自当事人意思表示一致时起成立,并不以一方实际支付价款或者交付度假房产分时使用权凭证等作为合同成立的要件,因而分时度假合同是诺成合同。

6、分时度假合同是要式合同

分时度假合同期限长(一般在三年以上)、内容复杂(常和其它合同结合在一起)、并常涉及当事人以外的第三人(如代理销售商、受托管理人等),为了保证合同的顺利履行和减少纠纷的发生,应当采用书面形式,因而分时度假合同是要式合同。我国虽然没有分时度假合同的专门立法,但实践中分时度假合同都采用书面形式。而欧盟及其成员国的分时度假立法均对合同形式问题作了专门规定。“按照德国、法国、比利时、意大利、瑞典和西班牙等国法律规定,不具备法定形式的分时度假合同无效。”[16]

(二)分时度假合同的主要内容

分时度假合同的内容,由当事人双方依照平等、自愿、公平、诚实信用的原则以及合同法和其它法律、法规的相关规定,自行协商确定的。其在形式上表现为合同的条款；在实质内容上则是依据合同条款、法律的相关规定以及交易习惯等所确立的当事人之间的权利义务关系。因分时度假合同通常采用格式合同的形式,而且其内容复杂。为了保护消费者合法权益、维护市场秩序,法律有必要对分时度假合同中作为格式合同提供者的开发商一方的义务进行适当的规制,由法律、法规确定开发商在订立分时度假合同时所必须遵守的共同规则。

分时度假合同的主要内容,从开发商所承担的义务角度考察,应包括但不限于下列几个方面：

1、转移度假房产分时使用权、交付度假房产分时使用权凭证的义务

从前面关于分时度假产品的分析中,我们知道,任何分时度假产品的消费者都对特定的度假房产享有分时使用权。为此,依照约定分期、持续地向消费者转移度假房产的分时使用权乃是开发商在分时度假合同中所应承担的基本给付义务。同时为了便于消费者主张和行使分时使用权,开发商还应向消费者交付凭证该分时使用权的书面文件。开发商履行转移度假房产分时使用权及交付相关凭证的义务,可以自己履行,也可以委托他人如专业管理公司或者销售商等代为履行。如果分时度假产品是所有权型,则开发商还需承担转移度假房产所有权的义务。

2、度假房产的瑕疵担保义务

在分时度假合同中,开发商应对分时使用权所及标的物度假房产的瑕疵承担物的瑕疵担保义务和权利瑕疵担保义务。即开发商需保证交付给消费者使用的度假房产符合约定的标准,并能够满足消费者度假旅游的需要；并且负有保证第三人不得就该度假房产向消费者主张任何权利的义务。开发商违反瑕疵担保义务的,应当承担违约责任。

3、信息披露义务[13]

开发商应当按照诚实信用原则的要求,在分时度假合同订立和履行的过程中,通过合同或者其它适当的方式向消费者进行信息披露。开发商应当披露的信息包括：(1)开发商的基本情况,如名称、住址、法定代表人姓名、经营范围、联系方式、网站地址等；(2)代理销售商、度假房产管理人及其它与合同的订立和履行有厉害关系的第三人的基本情况,以及因其过错造成消费者损害应当承担赔偿责任的具体情形等； (3)度假房产的基本情况,如地理位置、项目名称、销售许可证明、权属状况等；(4)分时度假产品的基本信息,如产品类型、数量、编号、销售状况、价格及计价依据、权利凭证以及实际使用、交换、转让的相关信息等；

4、设立冷静期的义务

开发商应当在分时度假合同中设立冷静期。所谓冷静期是指根据法律规定或者合同的约定,作为消费者的一方享有单方面无条件解除分时度假合同的权利的期间。该期间一般为合同订立后的5到10日内。冷静期的设立是为了防止开发商或者销售商利用其信息的优势进行欺诈销售或者强迫销售,[14]而给与消费者一个冷静思考和重新决断的时间和机会。这即是诚实信用和公平原则的要求,也是从分时度假市场的实际出发,保护消费者合法权益的必要法律措施。如果开发商未在合同中设立冷静期,则该合同可视为可撤销的合同,消费者可在一年内享有合同撤销权。关于冷静期的设立可借鉴欧盟及其成员国的相关立法经验。

5、超卖禁止义务

分适度假产品所包含的分时使用权是以度假房产的使用权为基础的,是对一定期限内的度假房产使用权按每年或者隔年一个特定时间段的标准进行分割(如一年划分为52周)的产物。而超卖(也即重复销售)[15]则是指任何超过度假房产每年可实际使用天数(如超过52周)出售分时度假产品的情形。因超卖没有任何度假房产的使用权为基础,是典型的虚假销售,理当禁止。开发商不仅自己不得超卖,还应当约束销售商不得超卖。任何人的任何超卖行为均构成欺诈,消费者有权撤销合同,并有权要求赔偿损失。

6、消费者放弃权利时的利益分配

消费者购买了分时度假产品,可能因为各种原因而放弃对度假房产的使用,此种情况下,度假房产管理人可将消费者放弃的度假房产使用权租赁给他人,所得的收益,在扣除消费者应缴纳的管理费后,由管理人和消费者按一定的比例分享。在分时度假合同中,对于消费者放弃度假房产使用权时,管理人可以将该度假房产使用权租赁他人的情形,以及所得利益的分配比例应做出明确的约定。否则,管理人将消费者放弃的度假房产使用权租赁他人所得的收益在扣除了消费者应缴付的管理费后,应将余额全部返还给消费者。

以上我们从分时度假产品、分时度假市场、以及分时度假合同等三方面,就分时度假行业的法律规制问题做了初步的探讨,希冀其成为基础性研究,能够对我国分时度假法律制度的建立和完善,起到些许推动作用。

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