物权法车位归属条款之司法解释评析

李宗录

(山东科技大学文法学院,山东青岛266510)

物权法车位归属条款之司法解释评析

李宗录

(山东科技大学文法学院,山东青岛266510)

物权法车位归属条款在立法方法上偏离了立法目的,规范其语言缺陷是车位归属条款司法解释出台的缘由。这一司法解释将判定车位空间归属依据回归了区分所有权的基本法理,但使物权法车位归属条款的功能有所弱化,需要协调两者之间的关系。车位归属司法解释本身也存在一些歧义,因而在适用中需要作出进一步解释。

物权法;车位归属;司法解释

2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,其中第2条明确规定建筑区划内符合下列条件的车位特定空间应当认定为物权法第6章所称的专有部分:(1)具有构造上的独立性,能够明确区分;(2)具有利用上的独立性,可以排他使用;(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。这一司法解释使得车位归属的判定依据回归到建筑物区分所有权的基本法理。但是,并不能因此简单地认为司法解释第2条只是对《物权法》第74条的适用解释。实际上,此司法解释与《物权法》的规定还存在一些法理上的冲突。因此,如何协调二者的关系并正确适用此司法解释仍值得探讨。

一、司法解释出台的缘由

(一)相关法律条文偏离了立法目的

《物权法》第74条第2款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这是认定停车位空间归属的法律依据。学界对其的解释一般是:在建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库,应当依据出售、附赠或出租等方式确定。通过出售或者附赠取得车位、车库,个人取得所有权,而通过出租取得车位、车库,则只能取得使用权;如果约定共有的,则为共有。[1]114但是,此条款在司法适用中遭到如下质疑:车位还不知归谁所有,开发商为什么就能出售或出租呢?原本还不清楚归谁所有的车位,通过出售却成为开发商专有,这在逻辑上很难理解和接受。人们不禁要问,立法者为什么会作出这样认定车位归属的法律规定呢?对此,立法理由的阐述是:“从房地产市场的情况看,一般来说,专门用来停放汽车的车库、车位的归属,是由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归业主专有或者专用的,这样,既容易操作,也可以避免纠纷。如果规定车库、车位归业主共有……很难操作。”[2]可见,《物权法》第74条第2款之所以如此规定主要的依据是实际调研而非基于内在的基本法理,这一立法方法偏离了将第74条第2款作为确立车位归属判定依据立法目的这一方向,因而法理依据存在先天不足。

(二)相关法律条文造成了理解上的错乱

首先,“约定”的形式表达不确。“约定”是采用哪种形式的约定?从规范语言表述形式上看,“约定”紧跟在“出售、附赠或出租等方式”后面,车位的归属应当理解为是通过具体的出售、附赠或出租等约定确定。因此,“约定”一词应界定为针对具体的特定的车位处分的约定,包含单独约定和在购房合同中直接对特定车位出售、附赠或出租的附加条款两种形式;而不是指购房合同中通过格式条款中关于所有停车位总体属于专有还是共有的约定。

其次,“归属”的指向偏离了应有涵义。对于第74条第2款中的“归属”,人们期待着立法者通过它给出一个关于停车位专有或者共有法律属性的界定。因此,“归属”一词的涵义应指停车位本身的法律属性。但是,本条款中的“归属”似乎没有反映这一涵义。“归属”是“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的,这句话意味着决定停车位归属的当事人仅指那些参与出售、附赠或者出租等方式约定的当事人,而与其他业主无关。同时这也意味着,开发商在购房合同中通过格式条款约定停车位归属自己也是没有法律意义的,因为这种约定不是决定停车位归属的约定,对开发商和业主都没有约束力,具有法律意义的归属依据仅指停车位买卖、赠与或者租赁合同(或附加条款)等约定。在此语境下,此条款中的“当事人”应当是指具体出售、附赠或出租停车位合同的双方当事人,归属的依据也应当是这些具体合同的约定。当然人们自然会从逻辑上产生疑问:停车位归属还没有事先通过约定确定呢,开发商怎么直接出售、附赠或出租了?此条款的接受对象会产生立法者是不是搞错了的疑问。这是可以理解的。但是,如前一部分所述,立法者其实并没有搞错,而是在实现自己的立法目的。产生疑问的原因在于,人们对立法者将要作出停车位专有还是共有“归属”的期待,在后半句话中完全落空了,变成了开发商可以出售、附赠或者出租了。

再次,从第74条第2款规范语言秩序安排上,“出售”、“附赠”和“出租”应当是并列平行的关系,不应当有层进关系的存在余地。换句话说,如果将本款中的“归属约定”理解为是立法者用来确定规划的停车位专有还是共有的话,那么是无法理解规范语言中这种并列平行的安排的。因为很明显,“出租”的约定方式根本不能确定专有还是共有的归属。从规范文义上分析这也很难成立:停车位作为区分所有权的构成部分,“归属”的法律意义应当在于确定共有还是专有,使用权的确定与这两者不相容。从规范语境上,立法者显然已经将停车位确定为专有部分,然后才有这种并列平行的语言表达。除非将“出售”、“附赠”和“出租”理解为层进关系才可以理解学界的这种观点。层进关系又可以存在两种情形:一种是先在购房合同格式条款中约定为专有,然后开发商再签订停车位出售、附赠或者出租的附加条款,但是这种情形显然不符合“在建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库,应当依据出售、附赠或出租等方式确定”的表述。因为以这种层进关系情形确定的“归属”与出售、附赠和出租没有关系,不能理解为这种层进关系情形。另一种层进关系是先通过出售约定确定专有,开发商再出租,这种理解更是矛盾重重。因为出售约定虽然能够确定专有,但同时开发商也丧失了出租的权利,因而这种层进关系也是难以成立的。从规范语言的并列关系与层进关系的分析,有两点可以明确:(1)“出售”、“附赠”和“出租”的约定不是确定所有停车位总体专有还是共有“归属”的依据,而只能理解为是在专有已经确定前提下的特定停车位的具体“归属”;(2)由于第一点的原因,“出售”、“附赠”和“出租”等约定不可能存在停车位属于共有的情形,即“如果约定共有的,则为共有”不能成立。

二、车位归属司法解释的法律意义

首先,司法解释第2条第1款使车位属性的认定标准回归了区分所有权的方向,从权源上厘清了建筑区划内车位变动的依据。

一般认为,专有的构成要件是使用上的独立性和构造上的独立性,二者同时具备时构成专有部分。[3]250停车位(停车空间)由于不具有构造上的独立性,因而不得作为区分所有权专有部分的标的,是我国台湾司法实务和学者的通说。[3]271王泽鉴先生认为,至少在建筑执照设计图样标有明确界线可区分为数部分的停车空间情形,可以成立区分所有权;鉴于停车位之重要,若能在立法上规定,具备一定要件时,停车空间可为区分所有的标的,并在登记制度上予以配合,对于解决层出不穷的纠纷,必有助益。[3]250停车位属于不动产,其变动应当受不动产物权变动规则的约束,而不应当特立独行。停车位归属规定在《物权法》第6章业主的建筑物区分所有权之中,应当坚持建筑物区分所有权变动规则。建筑物区分所有权的物权变动有两种情形,要么属于专有部分的物权变动,要么属于共有部分的物权变动,因此,对于停车位的归属也应当坚持这一基本原理。即停车位要么属于专有部分,要么属于共有部分,态度应当明朗,从而使其物权变动的归属清清楚楚。因此,此司法解释依据区分所有专有部分的基本法理结合登记制度作为判定特定车位空间的归属,非常值得赞同。

其次,司法解释第2条使得物权法第74条第2款的功能有所弱化。由于对车位属性的判定所遵循的路径不同,司法解释第2条与物权法第74条第2款二者存在着本质上的区别。如果仅从立法与司法解释之间法理关系来看,司法解释不应该超越立法范围,更不能与立法相冲突,否则无效。但由于这一司法解释的着眼点在于对纠纷问题的解决,重在解决已经发生的车位归属纠纷或诉讼的问题,因此物权法第74条第2款也不可能完全失去法律意义。

笔者认为,可以采取这样协调二者冲突的法理路径:首先依据车位空间归属的司法解释(即第2条第1款)作为认定车位空间属性的依据;进而适用物权法第74条第2款以确定特定的某一车位通过出售、附赠或者出租等方式归属于哪一位业主所有和使用。这样处理符合车位属性的基本法理,同时也意味着,物权法第74条第2款并没有对建筑规划的车位属性的认定标准作出根本规定,而这一立法漏洞是由司法解释予以补充的,这样解读就解决了二者相冲突的法理问题。当然采取这样的协调路径需要对物权法第74条第2款作出新的理解,同时这也意味着立法试图通过物权法第74条直接确立车位归属的立法功能有所削弱了。但是,对于最高人民法院作出的车位归属的司法解释与全国人大通过的物权法中车位归属规定的关系,不要完全拘泥于“法官不得造法”的法理形式,而应当考量二者的实质关联,名义上的“司法解释”在这种情况下具有补充立法漏洞的功能。

三、车位归属司法解释适用评析

第一,如何理解“建筑区划内”?这有两种理解:(1)车位只要在小区建筑区域范围内建设就可以适用车位是否构成专有部分的认定条件,这不包括车位占用公共道路和公共场地的情形;(2)车位不只是要在小区建筑区域范围内建造,而且要严格根据建筑规划许可予以建造,才可以适用车位是否构成专有部分的认定条件。第一种是以车位的实际建筑状况来理解,第二种主要依据车位建筑区划蓝图来理解。这两种不同的理解可能在以下情况中产生冲突:如果开发商在小区建筑过程中,没有按照建筑规划许可而增建停车位,也没有占用建筑规划中业主共有的道路或者其他场地,例如在本没有规划停车位的楼房下增建地下车位,这种情况是否可以直接适用是否构成专有部分的认定条件?从司法解释第2条中使用“特定空间”和“特定业主”的用语来看,司法解释是以第一种理解,即按照建筑实际状况可以适用认定条件。如果是这样理解的话则与物权法第74条第2款存在差异。物权法第74条在“建筑区划内”后面,使用了“规划用于……”的表达方式,也就是说,车位的归属认定必须以规划许可为依据。因此依据物权法第74条的解释,如果开发商在小区建筑过程中,没有按照规划许可而增建停车位,即使没有占用建筑规划中业主共有的道路或者其他场地,也是不能以车位实际建筑状况来适用车位专有应当具备的三个条件的。也就是说,车位是否在“建筑区划内”是适用车位是否专有认定条件的前提。如果按照建筑实际状况来理解的话,由于增建的车位未取得规划许可因而不符合认定车位专有的第三个条件,即不存在登记成为特定业主所有权的客体的可能性,所以也不属于专有部分,这也可以达到相同的结果。可见,司法解释的规定更偏向根据实际建筑情况来判定车位特定空间是否专有的属性。

第二,司法解释中“特定的车位空间”应当如何理解?一般来说,无论地下车库中的车位,还是地表上的车位,在建筑规划许可中只是表明总体车位的位置,而不能使每个车位空间特定。例如,就地下车库中的车位空间而言,建筑规划许可中一般只是对总体车位的数量和总体位置予以表明,每一个车位的特定,只能在开发商建筑完成后再将地下车位划分为若干个车位空间并分别编号予以“特定”(规划中的地表车位空间与地下车库中的车位是一个道理)。因此,“特定的车位空间”应该是指车位建筑实际情况而言的,是指车位建成后的实际情形。但是,司法机关在认定特定的车位空间属性时,不能忽视建筑规划许可对车位总体空间规划的指导作用,

第三,如何理解“构造上的独立性,能够明确区分”?1973年7月30日,德国对《住宅所有权法》进行了修改,增加的第3条第2项规定:“以持久性界标标明范围之停车场,视为有独立性之空间。”[4]由此看来,在专有的两个构成要件中,空间利用上的独立性更被人们所强调,从而占据核心地位,构造上的独立性已经开始淡化。这种淡化并不意味着不存在,而是说对于构造不再教条地要求完全的封闭性和构造材料的有型性和持久性,而是只要求能够明确界定某一特定区域空间的位置,就可以成为专有部分。这是因为这种形式构造上的独立性也已经具有了不可低估的现实交换价值,并且能够满足独立使用的现实需求。构造上的独立性能够明确区分的方式有很多,需不需要以“持久性界标”作为构造上独立性的条件呢?司法解释中没有使用“持久性界标”的表达,因此不能作出应当有持久性界标的适用解释。在我国现实生活中,开发商往往使用不同颜色的花砖,甚至使用白色涂料划线来区分各个特定车位空间,这两种情况都不符合“持久性界标”的标准,但是不同的车位空间之间是可以明确区分和特定的。王泽鉴先生认为,至少在建筑执照设计图样标有明确界线可区分为数部分的停车空间情形,可以成立区分所有权。[3]250因此,我国现实中的这些做法应当是符合司法解释中“构造上的独立性,能够明确区分”的表述,从而可以认定为是对车位空间的特定。

第四,如何理解“能够登记”?首先是这个条件的设定就具有特殊性,由于房屋专有的认定条件只有两个,即构造上和利用上的独立性,而车位专有认定条件中却多了一个“能够登记”的条件。这可能是因为房屋所有权在我国能够登记成为区分所有权的客体是没有疑问的。但是特定车位空间“能够登记”这一术语没有房屋的登记那么好理解。这可以有两种解释:(1)我国将来可能在立法上确立车位空间初始登记制度。由于目前相关法律法规规定的初始登记只是针对房屋和建设用地的初始登记,并没有确立特定车位空间的登记制度。在没有对停车位的法律属性予以明确的情况下,开发商也是不能取得初始登记的。因为对建筑物区分所有的初始登记只对专有部分予以登记,而不单独登记共用部分持分权和成员权。[5]按照物权法登记原理,只有确立了车位空间初始登记制度之后,开发商才能将出售的专有车位空间进行变更登记。(2)只要特定车位空间从技术上具有登记可行性就可以满足条件。这两种不同的解释在诉讼中容易引起争议。如果以将来立法或者登记制度的可能改变作为司法标准,其不确定性会造成自由裁量权过大,似乎应当作出进一步的解释。如前所述,这两种不同的解释对于理解“建筑区划内”的涵义也存在密切关系,如果解释只要从技术上认为某特定车位空间的登记是可行的,则在规划许可外增建的车位空间仍然可以获得登记,开发商因而取得专有所有权。从司法解释为了解决实际纠纷的立场出发,“能够登记”应当是指第二种解释,但这种解释仍存在一些具体适用上的质疑。例如作出“能够登记”判断的主体是谁?作出“能够登记”判断的法律依据何在?

第五,司法解释第2条的正确适用应当正确理解车位专有所有权、建设用地使用权与建设用地使用费三者之间的关系。从总体上来说,这三者的关系应当遵循以下法理:(1)车位空间专有部分的所有权与建设用地使用权是两种不同性质的权利,前者遵循区分所有权物权变动规则,后者遵照用益物权变动规则。虽然停车位的所有权与建设用地使用权有时在物质形态上可能是重合的,例如地面停车位就是紧贴土地的部分空间,但是二者的法律属性是应当分清的。(2)建设用地使用权是否合法取得并不能决定专有部分所有权的有无,而只能决定专有部分对建设用地是有权占有还是无权占有。(3)停车位是否属于专有所有权的判断依据应当独立于建设用地使用费的分摊,停车位是否为专有所有权乃是确定建设用地使用费是否分担的前提和依据,而不是本末倒置。

具体来看,依照《物权法》第147条的规定,当建筑物区分所有权转让时,建设用地使用权一并转让,这是一种法定转让。如果规划的停车位作为专有所有权而独立转让时,其所占用范围内的建设用地使用权也一并转让。换言之,如果规划的停车位以专有所有权独立转让时,其也必然取得所占用范围内的建设用地使用权。但是,如果开发商在房屋销售时未将规划的停车位参与建设用地使用费的均摊,则在理论上必然会在开发商与房屋业主之间产生关于建设用地使用费的债权债务关系。之所以是债权债务关系而不是物权关系,是因为按照第147条的规定,停车位的建设用地使用权的取得是依一并处分原则法定取得。也就是说,是否均摊建设用地使用费不是判断是否取得建设用地使用权的依据(更不能以是否均摊建设用地使用费来判断停车位的归属)。

但是,由于政府规划历来是将小区停车场作为小区公共配套设施来建设的,因此,地下停车场、半地下层、地面夹空层等基本上都在《建设工程竣工测量报告》和《建设工程规划验收表》上明确的标明“不计入容积率面积”,属于小区公共使用的建筑面积。在这种理念及其制度设计下,停车位自然是不需要均摊建设用地使用费的。但是,停车位没有均摊建设用地使用费以及不计入容积率面积的做法,在《物权法》及其司法解释明确了规划的停车位可以成为专有所有权的情况下,给《物权法》第74条第2款的有效实施埋下了隐患。而且,第74条第2款又与第147条紧密相连,因此在停车位专有、建设用地使用权、建设用地使用费三者之间形成了一种微妙的关系,现实中对此不同的见解和主张也表现了不同的利益诉求。当然,对这三者之间关系的正确处理,毫无疑问应当遵循以上所述的几点法理。因此,要在厘清理论的情况下,对目前与《物权法》不相协调的相关法律法规及其制度作出修改和完善,以适应现代社会的发展,并为《物权法》的有效实施扫清障碍。

[1]杨立新.物权法[M].第2版.北京:中国人民大学出版社,2007.

[2]全国人大常委会法工委民法室.物权法条文说明、立法理由及相关规定[M].北京:北京大学出版社,2007:114.

[3]王泽鉴.民法物权(第1册)[M].北京:中国政法大学出版社,2001.

[4]孙宪忠.德国当代物权法[M].北京:法律出版社,1999.

[5]宋宗宇,黄锡生.房地产法学[M].重庆:重庆大学出版社,2003:66.

Comments on the Judicial Interpretations of Property Law’s Parking Attributive Clause

LI Zong-lu
(College of Humanities and Law,Shandong University of Science and Technology,Qingdao 266510,China)

The parking attributive provision(Article 74,paragraph 2)deviates from the legislative intent in legislative measures and exists some defects on the specification language,accounting for this judicial interpretation.The judicial interpretation will determine the attributive of parking spaces based on the basic legal principles of the distinction ownership. However,the judicial interpretation about parking space attributive,make the function of the property law’s parking attributive provision weakened,which requires coordination between the judicial interpretation of the relationship and property law provisions.Being some ambiguities in the terms of the judicial interpretation,this judicial interpretation itself also requires further applying explanation.

Property Law;parking attributive;judicial interpretation

D923.2

A

1672-3910(2011)06-0086-05

2011-06-26

李宗录(1975-),男,山东日照人,博士,副教授,主要从事民法和环境法研究。