谈住宅精装修工程前期合约管理

□文/任密

自2002年建设部发布《商品住宅装修一次到位实施细则》起，不论是由于政府的大力提倡引导或是市场需求的不断推动，精装修商品房正成为住宅房产市场的主体角色受到广泛关注。本文就目前开发商在精装修工程发包方式和各专业装饰工程合约内容方面，即前期合约管理能达到较好质量和成本控制效果的一些做法进行探讨。

一、精装修工程发包方式

（一）业主对精装工程直接发包。我国住宅精装工程中业主通常单独将精装修施工进行发包，这种做法有其理论依据和现实意义。

理论依据：按照目前学术界的界定，这种业主直接就装修工程进行招标的方式是属于平行发包概念范畴。所谓平行发包，指发包单位将建筑工程勘察、设计、施工和设备材料的采购其中之一项或多项工作按工程部位或者专业进行合理分解，分别发包给一家或者多家资质、信誉等条件符合要求的勘察、设计、施工承包单位和供应商，并分别与之签订工程承包合同。各个勘察、设计、施工、供应单位之间的关系是平行的，分别对发包单位负责。袁受权在《浅议平行发包与肢解发包》中深入分析了平行发包与肢解发包的区别，指出平行发包是国际上通行的承发包模式之一，也是我国允许的承发包模式。

现实意义：目前装修行业发展迅猛，企业和从业人员的数量已相当庞大。截至2006年底，在工商登记注册的装饰企业，全国共有17.5万家，从业者队伍约为1，400万人。但是，作为新兴行业，仍存在鱼龙混杂现象，造成装修质量成为建筑业纠纷的热点问题。2006年我国建筑装饰行业完成的工程量，在公共建筑装饰装修部分，基本由有资质的企业完成；住宅装饰装修部分，主要由无资质企业完成，无资质企业完成的工程量，约占整个住宅装饰装修工程量的60%左右。按照这种情况，装修阶段的质量的确存在隐患。作为装修质量的第一责任人的开发商，应该从招标阶段就开始加大对装修施工单位的控制，因此开发商直接对装修施工招标实属现实需要。

（二）精装工程细分的可能。精装工程是否有进一步细分的可能，关键在于不进行细分是否能够满足现实需求；如果进行细分，是否具备相应管理能力；细分后是否能够达到质量和成本控制效果；社会分工能否满足细分需要。

虽然目前将整个室内精装工程发包给一个装饰单位的情况较多，但是装修涉及工种和材料繁杂，监管难度非常大。通常在招标中要求投标人报送主要材料品牌和样板进行审查认定，以控制材料质量。但橱柜、木门、木地板等（费用高且影响品质的关键部位），涉及的样式和品牌丰富，且存在鱼龙混杂的现象，通常开发商会选择指定材料供应商或者甲供的方式进行控制。但由此造成材料供应商和施工方扯皮现象较多，且安装能力一般不如专业厂商。所以，完全可以尝试将橱柜、木门、木地板等专业从内装工程中剥离出来，由专营厂家来完成。目前，市场上的橱柜、木门及木地板公司数量也较多，分工比较明确。一般具有一定规模的专业公司都有自己的主营专一品牌业务，该品牌业务的质量和服务具有相当的优势。

将精装工程进行细分，在精装修阶段会出现多个专业队伍穿插施工，对合约内容划分和现场协调管理提出了更高的要求。因此，在开发商具备较强合约和项目管理能力的情况下，从质量和成本上综合考量，应该更偏向选择“术业有专攻”专业施工单位，即室内精装修工程中的木门、橱柜、木地板工程由相对专一的专业厂家承接；其他的精装修项目由具有“装饰资质”的专业装饰公司施工。

二、建筑施工总包单位和精装各专业装饰单位主要合约内容界定

按照以上分析，精装修住宅工程在主体结构封顶后进入精装修阶段时，会有多个专业装饰单位交叉作业的情况。正因为这种情况的出现，必须要在各装饰工程合同及建筑施工总承包合同中明确规定各专业承包单位及作为协调管理的总包单位的合约责任义务，明确相互间需要协调的工作内容及各工种交接面的工作内容划分等。避免出现合约漏项、合约内容划分不清晰、责任不明确及施工双方相互索赔等纠纷扯皮现象。

（一）建筑施工总承包单位对精装修工程主要合约内容的界定。基于以上说明，在目前大量开发商就精装修工程直接招标，并与装饰单位直接签订装修施工合同的情况下，实际上是不涉及总包单位的，即装饰承包人直接对发包人负责，发包人直接向装饰承包单位支付工程款，是属于平行发包的范畴。但是，为了避免出现平行发包中因施工单位众多导致项目失控的情况发生，开发商对承接建筑主体工程的单位赋予了总包管理的角色，在各合同中规定了相应的“总包管理”及协调服务内容。总承包单位在现场对装修承包单位的管理主要还是以负责安全、协调配合工作为主，而工程进度及质量由业主直接控制。从理论上讲，这种模式下的“总承包”单位，不同于一般意义的总包单位，实质上充当了类似于PMC模式中的PMC，主要任务是对参与项目的众多承包进行管理，确保各工程承包之间的一致性和互动性。为叙述上的方便，本文称其为总包单位。

首先需要说明的是，在总包和装饰承包商没有直接合同关系的情况下，业主应该避免在各自合约中过多牵扯到三方关系，避免出现扯皮和纠纷。但是，尽量减少因工程细分而造成工程成本1+1〉2的情况发生。在这种原则下，尽量使项目现有资源充分利用，业主应充分考虑合理组织总包单位根据工程需要必须搭设的临时设施及措施项目提供给装饰单位使用，避免出现不必要的重复，具体细节可以下述内容做参考：

1、工程直接费用：因装修阶段有大量装饰材料运输，总承包单位在投标过程中需考虑适当增加开办费项目中的大型机械设备来满足精装修施工过程中的垂直运输问题；还要考虑因整个精装住宅工程竣工时间加长，导致大型设备租赁时间延长、临时设施和周转材料以及其他开办费项目上会增加额外的费用。

2、总包协调服务：总包单位需要为装修单位提供正常情况下的合理作业空间、保证施工安全所需的围护、施工所需照明、施工用水、施工用电，在建筑物内提供水电管线接驳点，全面照管防盗、垃圾清运；在交叉搭接施工方面：隐蔽工程覆盖前督促装修单位进行预埋，提供装饰单位施工需要的准确标高、定位基准点，与其他单位交界面上的结构修补等。

3、总包管理：总包单位需要对装修单位施工现场安全负责，包括与现场其他承包人签订安全协议书、负责安全培训等；施工现场文明施工管理；整个项目的竣工资料的收集整理工作；负责施工过程中与政府主管部门沟通，接待与处理政府部门的有关质量、安全等各项检查与监督，并负责办理相关手续及批文等。

（二）精装修工程中室内装饰、橱柜、木门、木地板工程主要合约内容的界定

1、工程合同类型。根据合同计价方式不同，一般有单价、总价和成本加酬金合同。对于根据施工图纸进行招标的商品房的装修工程，具有工程范围明确、工程量小、工期短等不确定因素少的特点，符合固定总价合同的应用条件。通常业主也喜欢采用这种合同形式，工程中双方结算方式简单省事，在合同执行过程中承包商索赔的机会较少，有利于造价控制。

发包方在招标时会提供一份列有工程量的清单，投标人在清单中填报各综合单价和总价。业主不对工程量的准确性负责，投标人需根据图纸复核，如有认为工程量有出入或项目有增减，可自行加列增补清单。在工程量清单编制时，各分项常常带有随意性和灵活性，但须满足专业安装要求，便于报价、便于对各标价分析对比。招标人在开标后首先考虑各标书的增补清单，经过沟通复核，修正原清单，保证各投标人在统一平台上竞争。这种总价包干方式，其实是以图纸为包干依据的，只要图纸上有的项目都视为包括在总价内，工程量清单则作为中期付款和变更价款确认的主要依据。

2、样板先行、成品保护。样板包括户型样板、施工样板、工序样板、开放样板、材料封样。样板房先行制度是在户型样板施工过程中发现问题，调整设计效果；在施工样板过程中检验施工单位整体施工水平及管理水平，按照户型施工图进行施工，避免系统性错误；工序样板指导施工单位的大面积施工，同时明确了工序的验收标准。具体到合约管理内容方面，主要涉及到施工样板、工序样板和材料样板。材料样板一般在招标过程中要求投标人报送，经设计部检验合格后封样，作为后续施工中控制材料质量的标准。工序样板的实施可以为拟定工序交接相关合同条件时提供参考。由于装修市场上挂靠承揽的情况较多，而即便是已有合作的单位仍存在劳务队伍的差异，因此可以在签合约前要求拟签约单位先制作一套样板，样板通过相关方检验合格后作为工程质量合格的评判标准成为合同一个关键约束条件。

据调查，客户投诉的质量问题中，70%与产品保护有关。产品保护应遵循先检查后保护的原则；遵循施工与保护一致的原则。在各专业装饰工程合同内明确：总包单位对工程现场作全面的照管并不承担各单位的成品遗失或损坏的风险，各单位必须负责其成品保护工作，所需费用已包括在总价中，在移交给业主之前，一切损坏、遗失均应由各单位免费修复或更换。

3、各工程主要合约内容。首先需要在各装饰工程合约内说明总承包可以提供的服务有：总包人现场现有临时设施、运输设备等均可免费给装饰单位使用，但不能满足使用时装饰单位需自行解决；免费提供安装工程的用水用电；总包单位提供标高、基准点给装饰单位，并保证其准确性；装饰单位的工程及竣工资料自行编制后交总包单位汇总。各专业装饰单位需在投标报价前，充分考虑现场情况并与总包单位及发包方项目部人员协商，合理估算以上项目费用，并包括在投标总价内。以下就各工程在实际施工中可能因为合同内容没有约束清楚使造价和质量失控的情况做简单说明。

橱柜工程：橱柜本身制作安装及周边打胶；洗涤盆及其进水、排水设施的供应与安装；柜体内所有电位、煤气管、水管的开孔、台面板及水龙头部位的开孔等工作。

木门工程：木门的供应安装及与门洞墙体之间空隙的填充。我国木门行业现有标准存在不好操作、内容比较空乏等重要指标缺失的问题，因此需对门扇和门框的用料和工艺的各细节约束清楚。

木地板工程：木地板供应安装及周边的收边收口；为保证顺利交楼，如小业主收楼时对木地板的色泽纹理、铺装质量、环保检测结果等提出投诉，须免费负责整改或更换。

室内装饰工程：除以上工程外的室内装修项目都包在该工程合约内，主要为室内大面作业、零星装饰工程以及部分甲供部品的安装等。由于本工程的面广，该承包单位可以同时作为整个精装修工程协调管理单位，负责室内装饰材料堆放及作业面的清洁等。

三、结束语

上述精装承发包方式，实际上是基于传统平行发包模式的基础上经开发商实践改进了的发包方式，建筑主体承包商作为总承包单位的管理思想应该源于PMC管理模式，但与PMC模式相比更有效地利用了现有和自有资源。在这种方式下，精装工程合约内容是由合同图纸+清单+施工样板+合约条款共同构成的，这几部分相互补充使得合约内容尽可能地得到完善，有利于精装质量和成本控制，具有较好的实用价值。

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