商品房业主权益保障状况初探

○韦金华

（广西民族大学法学院 广西南宁 530006）

商品房业主权益保障状况初探

○韦金华

（广西民族大学法学院 广西南宁 530006）

伴随着我国商品房开发与建设的深入进行，商品房买卖过程中出现的业主与开发商、物业之间的纠纷层出不穷，业主维权事件频频发生，并已然发展成为当今中国城市社会的一个顽症。本文以逐步厘清商品房业主及其权益的界定为起点，追溯商品房业主权益保障问题产生的根源，剖析其中的制度缺陷，探求建立商品房业主权益保障机制。

商品房 业主 权益 保障

一、商品房业主权益发展现状及其定义和特点

1、商品房业主权益发展现状

以1998年的住房制度改革为起点，我国商品房市场经历了十多年空前发展壮大的时期，2006年至今，我国政府制定并出台了各项约束和规范商品房市场的法律制度，2007年10月1日起施行的《物权法》明确了业主委员会的法律性质和地位以及共有部分产权的归属问题，各地也相继出台了一些旨在维护业主权益、规范开发商经营行为的措施和办法。但是，在商品房业主权益发展的实践中，因为法律的空白及现实问题的复杂性使得业主权益受侵害的现象屡见不鲜。

2、商品房业主权益的定义及其特点

商品房业主权益主要指的是商品房业主依法享有对该商品房占有、使用、收益和处分的权利，以依据其与开发商所签订的《商品房买卖合同》中的所有规定内容的权利，主要包括约定的居住必须具备的基础水电气等基础设施和教育、绿化、休闲、安防、保洁等配套设施的可使用权。商品房业主权益的特点：第一，权益内容的复杂性。业主的权益内容由于涉及很多具体细节，内容相当复杂。第二，权益实现的被动性。上述权益的实现，虽然在理论上取决于业主义务的履行，即按照合同约定按时足额缴纳房款及其他约定缴纳的费用，但是最终实现这些权益，必须依赖于房地产开发商的履约行为。第三，权利义务双方力量对比的悬殊性。业主作为个体或者说作为一个由独立个体组成的群体或称业主委员会，与开发商作为一个企业法人，在力量对比上存在较大的悬殊。

二、商品房业主权益保障问题及原因分析

1、直接原因

（1）利害关系方地位不对称。第一，由于我国实行商品房预售制度，使得业主与开发商处在一种被动与主动的关系状态中。作为买受人的业主通常在没有看到商品房实体的情况下，向开发商预先支付全部房价款，得到的只是在未来一个时间里得到房子及合同约定的相关配套的约定。第二，合同关系中的被动与主动。目前我国商品房市场是一个典型的卖方市场，商品房买卖合同的内容基本上是开发商制定的，就连政府统一制定的格式合同条款中关于附加的合同补充协议内容也由不得业主有任何商量余地，而是开发商事先用手写上去的“空白”二字，总之是要买就必须被动地接受开发商主动制定的霸王条款。第三，房屋验收的被动与主动。业主在接到入伙通知书时由于开发商坚持“必须先交钱再验房”的态度，要求买受人先付清首年或半年不等的物业费、公共维修基金、公摊电费和装修垃圾清运费等一系列款项之后才让买受人验房，否则就不给买受人房屋钥匙，这就造成了业主交钱之后即使发现房屋有质量问题，也不能不收房的被动局面。第四，业主与物业之间的被动与主动。就目前看来前期物业服务企业与开发商存在关系甚至是同一家公司的商品房在全国极为普遍，业主在自己的物业上面基本没有选择权、知情权和管理权，而是被动地接受着开发商主动提供的物业服务。第五，利害关系方力量悬殊。开发商与业主无论是从产权类型、组成结构还是从财富力量、组织力量等方面都无法相提并论，在产生争议和纠纷时，业主开展维权活动举步维艰，开发商的侵权行为甚至达到有恃无恐的地步。

（2）市场信息不透明。第一，房地产开发商的基本信息不透明，信息获取的市场渠道单一，从以往的商品房买卖行为来看，消费者在商品房市场上获得的开发商信息，基本上是通过开发商本身来获得，开发商为了向消费者推广自己的产品总是不遗余力地加强包装。在目前的制度框架内，业主获得开发商基本信息的官方渠道极不畅通，相关的工商、房地产管理、建设等政府部门基本不会接受业主个人的查询，而此类信息由于没有硬性要求更不会主动向有关业主披露或公布。第二，物业公司与开发商的关系、公司信息认可模糊，目前很多商品房的前期物业都是由开发商指定的，在开发商出现违约行为时就延伸为物业与业主之间的纠纷。并且存在着物业公司的资质根本不达标的基础上仍实施着物业服务活动，业主方面即使不认可物业公司资质及其提供的服务也因业主委员会的成立出现障碍等种种因素无法撤换物业公司，然而上述信息却没有一个明确的部门或者渠道的认可，以致现在更多的类似物业公司与业主的磨擦和纠纷难于解决。第三，业主共有部分产权状况不明确。目前业主维权活动中的争议部分基本集中在共有部分产权的相关问题上，只有明确共有部分产权边界才能在此基础上谈相关的占有、使用、收益和处分的权利。只有精确界定共有部分产权才可能明晰共有产权的具体指向。

2、间接原因

（1）法律无执行之力。由于国家近年来在公民财产权方面的保护立法越来越完善，在业主集体告开发商胜诉的案件里，却面临着开发商不但不自觉履行法院判决，还通过各种手段转移财产、造成无可执行财产的结果，而向法院申请强制执行的条件必须是被执行方有可执行财产，这就使得业主胜诉的法院判决书容易变成一纸空文，所有维护自身权益的活动都是徒劳。

（2）市场监管存在不合理。首先是签订的合同问题，合同内容基本由开发商一手制定，霸王条款满天飞，公平与否一目了然；其次是交易程序，付清房款还要等很长一段时间才到货，房款安全和房屋安全的风险都押在业主身上；再次就是前期物业选聘，业主自己的物业由谁来管理、业主要谁来服务却不是业主说了算而是开发商，还有物业收费问题不管物业服务水平和质量如何也根本不容得业主有讨价还价的余地。

（3）政策指导失便民利民之意。目前的许多业主维权活动都无法达到预期的保障合法权益的目标，在很大程度上是因为政府的指导性政策存在实施的障碍。

（4）业主缺乏法律维权观念。就整体而言，业主的力量是相当薄弱的，不仅是因为业主是独立个体，而且还由于当中的某些人法律意识淡薄、缺乏维权观念，甚至存在“搭便车”的心理，对维权缺乏认真态度和参与热情，从而使业主整体力量难于整合，意见难以统一，特别是对于共有产权部分权益的维护来说极为不利。

三、商品房业主权益保障制度的建立、完善及其创新

1、商品房业主权益保障制度的建立

（1）确定保障主体。一是业主。作为利益关系人，业主的权益首先应由业主自身来保障。二是业主大会和业主委员会。业主作为一个群体，尤其在存在共有部分产权的情况下，按照我国既有法律政策其利益的表达和实现主要通过业主大会和业主委员会。三是政府。大量的业主维权无法取得有效进展的事实表明，在保障业主合法权益方面，政府具有不可推卸的主体责任，也只有政府才具备提供业主保障机制的能力。

（2）建立实体保障制度。第一，预售风险分担机制。建立预售风险分担机制对开发商的经营行为加以规制，避免业主承担过多不必要的风险，维护公平合理的市场秩序尤显迫切。第二，独立专项收费制度。即不允许开发商有以促销或其他名义行使代收费的权利，对于小区必备的供水供电供气供暖等由专属部门提供的专项服务或资源上的收费必须是其所属部门独立、专门、直接地向用户业主收取。第三，明确取消前期物业。《物权法》已经明确了业主对其所有的财产权（包括专有和共有）享有高度的自主决定权，使业主拥有物业服务的选择权也使业主能够明明白白消费，减少与开发商前期指定的物业与业主之间因开发商违约产生纠纷扯皮现象。

（3）建立程序保障制度。第一，购房阶段的合同审查机制。一要确定审查主体。原有的商品房交易双方在交易的各个环节上都是一对一的进行，公平与否没有中间方的客观评价和公正鉴定，确定合同审查主体不但可以促进交易双方权利义务对等，而且能够对显失公平内容及时进行改善和纠正。可尝试建立利益双方中任何一方可提出律师介入许可制度，从法律的角度促成业主与开发商的平等合同关系。二要规范合同文本。特别要限制格式条款的制定、明确利益双方均等的违约责任、开发商的广告承诺应写进合同。三要明确规定开发商拒签合同的情形。开发商因买房人即准业主要求更改经查实确属不平等条款而拒签合同的，准业主可以向有关部门投诉其拒签合同，如投诉经查实有关部门可给予开发商以一定程度的惩罚，这种惩罚可以是记入开发商的企业诚信档案、公布开发商拒签信息或在开发商拒签达到一定数量时取消其售房资格等。第二，验房程序制度化。以制度的形式强制规定开发商在交房前必须在业主参与的情况下让交付的商品房经过专业机构一户一验，改善过去业主遭遇的被迫收房和收不合格房的困境。第三，入住阶段的业主自治制度。业主自治制度指向的对象是业主共有部分及共同管理小区的公共物业事项，目前我国现行法律已经明确业主对小区共有部分产权的所有权，在现阶段矛盾和问题集中点就在于共有部分产权管理问题，业主是小区的稳定单位，开发商在房屋销售殆尽时可以撒手不管，物业公司可能在不赚钱时一走了之，只有业主是走不掉的，唯有业主才是小区和谐追求中最强烈的主体，只有建立业主自治制度才是保障业主权益的根本途径。

2、商品房业主权益保障制度的完善

（1）产权登记制度。完善现行房屋产权登记制度，现行的房屋产权登记证书，只写明房内建筑面积，但是买房时支付的公摊面积在哪里、有多少面积、是什么构成都没有在产权登记证书上注明清楚，因此要切实保障业主在共有产权认定方面的权利，就应该将其支付的完全房价所包含的所有拥有产权的建筑物部分一一在产权证书上标明，只有这样才可以使业主的共有产权得到证据支持获得法律保障。

（2）业主委员会制度。业主委员会制度是业主自治得以实现的基础，因此在相关规章制度的制定过程中政府就充分地向便民利民方向倾斜，以利于业主维护其合法权益为宗旨，制定出台的制度具有可操作性，改变过去一纸空文的制度困境，为作为多数人群体存在的业主谋取合法权益作铺垫。

（3）房地产企业信息公布查询制度。政府相关部门如工商、房地产主管机关应定期向公众公开房地产企业的相关经营和资产运行状况的信息，尤其是发生重大资产变动和产权变动情况的重要信息更应及时公诸于众，以免大众受这些企业大量投放的虚假广告的误导，造成不可预见的损失。

（4）业主投诉处理机制。现行业主投诉处理存在几种途径，即消费者权益保护协会“12315”投诉热线、房地产管理局物业管理处、市长热线和人民法院。相比之下，前三种途径通常难以达到效果，最终就是起诉之路，但这条路却耗费时间长、经费较高，程序复杂，导致一些业主与开发商的纠纷案件常常久拖未决，即使判决下来也由于执行力的缺乏而没有效果。因此，应针对上述四种处理途径，查遗补缺，完善每一条制度规定，使每一种途径都畅行无阻，真正地为业主维权开辟道路。

（5）合同文本中文字使用规定。明确规定购房合同中的文字使用应不存在理解上的歧义，主要是针对双方履行各项义务的标准要尽量细化，以避免将来出现合同纠纷。

（6）物业财务制度。首先，要完善物业财务公布制度，使业主对小区物业费用的管理有详细的了解，做到明明白白消费。其次，物业利用业主共有部分产权获得的盈利分配制度，应规定其中由物业企业、业主共有的占有比例，做到既让物业企业积极创收，也能使业主通过这部分盈利获得物业费用方面的优惠；再次，物业财务审计制度，用以防止物业企业对业主财产的不法侵害。

[1]朱亚鹏：住房制度改革：政策创新与住房公平[M].中山大学出版社，2007.

[2]陈振明：公共管理学——一种不同于传统行政学的研究途径（第二版）[M].中国人民大学出版社，2003.

[3]郭建波：世界住房干预理论与实践[M].中国电力出版社，2007.

[4]刘志峰：城市对话——国际性大都市建设与住房探究[M].企业管理出版社，2007.

[5]刘炘、刘丽娟、王倩倩：物权法百问通——房地产物权[M].中国法律出版社，2007.

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