从个人住房的需求和供给分析其监管政策

余 妍

摘要本文从我国现在个人住房的需求和供给两个方面分析中,发现两者不相符和对银行的风险问题,并从我国2006年6月1日出台的“国六条”看到其中的不足,最后提出对目前个人住房监管政策的建议。

关键词个人住房 需求 个人住房 供给 监管 风险控制

中图分类号:C913 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2009)05-227-01

一、我国目前个人住房的需求两极化

我国目前的个人住房出现了两种需求,一种需求是中小户型(90平方米及以下)即普通工薪阶层的需求,另一种是豪华别墅型即金领的需求。第一种需求的比例占总需求的大部分,所以供给也应该是这个比例才能和需求相吻合。2008年,受通货膨胀的影响,商品房需求减弱,销售面积大幅下降,但仍然保持了较高水平。

二、我国个人住房的供给现状

我国个人住房出现了中小户型供给充沛,但没有需求者(没有购买力),豪华别墅型也有大量供给。2008年上半年,房地产开发投资增速延续了2007年以来的上升趋势,保持在30%以上,6月份达到顶点33.5%,随后受市场销售下滑影响逐月回落。房地产开发投资增速回落,市场供给同比下降 。

三、从个人住房的需求和供给看对银行的风险

美国发生次贷危机对我国银行最大的启示是:要保持对个人住房贷款的风险控制。目前我国个人住房的供需不旺。所以商业性房地产贷款余额增速下降,在各项贷款余额中的占比略有减少。2008年末,金融机构商业性房地产贷款余额占各项人民币贷款余额的18.3%,比上年低0.9个百分点。因此这种情况下,更要把对开发商和个人住房贷款的风险控制好。

2008年,需求方处于观望中,房屋销售价格涨幅回落,年末房价同比下降,全国70个大中城市中,12月份房价同比下降的城市则达55个。供求矛盾的实质是房屋销售价格透明度和结构问题,这就需要我国个人住房监管与时倶进。

四、对出台的“国六条”的分析

第一,新建住房结构比例不明确。套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。首先,套型建筑面积这个名词没有在建筑行业出现过;其次,必须达到开发建设总面积的70%以上,使人理解为开发商一次开发建设总面积的70%以上或理解为一个开发商全部开发建设总面积的70%以上甚至理解成一个地区开发建设总面积的70%以上。

第二,对开发商的项目资金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款。这个比例要再提高。

第三,虽然强调有区别地适度调整按揭乘数,按揭成数下降到了60%左右,但这个数值依然很高,依然蕴含着很大的风险,有待于国家进一步进行调整和改善。

五、对目前个人住房监管政策的建议

2008年下半年中国人民银行自2008年9月起五次下调贷款基准利率,并将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。住房贷款利率连续下调大大减轻了居民住房按揭贷款利息负担。财政部自2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。这些措施,大大拉动国内的住房需求。但为了改变现在需求方处于观望的氛围,我认为要增强住房的成本公开机制,要让需求方清楚了解购买的住房的成本情况,从而改变供求双方的信息不对称。

住房的成本公开机制包括:第一,聘请注册会计师审计开发商的项目成本和财务报表,向社会公开;第二,开发商向银行贷款必须有经注册会计师审计过的项目成本和财务报表;第三,对于有经注册会计师审计过的项目成本和财务报表的开发商,预收款可以免税,等工程完工后,再交税,相当于国家给开发商的税收优惠。住房的成本公开机制是让购买方放心的买房,不仅拉动购房需求,还有其他部门的需求,也是对开发商很好的监督。

对供给方来说,国家要通过在税收上区别对待开发商,来改变开放商有空楼盘,而有一定购买力的人没房住的尴尬局面。以前我国的监管只是片面重视处罚和查处那些哄抬房价,囤积房源的开发商。我认为我国监管要以鼓励为主,惩罚为辅。对那些诚实守信,遵纪守法开发商要在税收上给予优惠,而对于建大户型的开发商不说给予惩罚,因为是有需求就有供给,而是通过降低从银行贷款的比例上加以限制,在税收上不给予优惠。这样既可以改变供给的结构,又可以降低银行对开发商贷款的风险。

对把建设好的两套90平方米以下住房打通,变成更大,从而逃避监管,要加强对原始申请的核对。

要从根本上解决我国银行忽视加强风险控制的办法是加快住房抵押贷款证券化进程和建立存款保险制度及金融机构市场退出机制。

把风险控制和银行自身的经营业绩紧密联系在一起,才能让银行自觉的加强风险管理。而住房抵押贷款证券化就提供这样一个把风险控制和银行自身的经营业绩紧密联系的纽带。

证券市场的最大特点是高透明化,而信贷市场的公开性相对较低。通过住房抵押贷款证券化,将贷款市场与证券市场有机结合起来,可以公开监督借款人资信变化情况,有力督促贷款银行加强贷款管理工作;同时,证券化操作客观上要求贷款一级市场标准化、规范化,这样从源头控制贷款人的信用风险。

在进行住房抵押贷款证券化的基础上全面实行房地产证券化,尤其是针对我国商业银行面临的双重风险,银行不仅需要将个人住房贷款证券化、而且需要将对房地产开发商建房提供的贷款也实行证券化。

我国存款保险制度的建立和金融机构市场退出机制已势在必行。在我国,中央政府对所有银行存款提供担保,助长了各银行不注重贷款风险的作风,使银行本身就有了依赖,所以中央政府要通过市场机制来使银行化解、分散、转移风险。对经营不佳的银行,通过合并、收购、破产来使银行加强自身的风险管理。

注释:

中国货币政策执行报告(2008年第四季度).

《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》“国六条”.