征地区片价修订方法与实施探讨

刘 欣

摘要:在界定征地区片价实质内涵的基础上,结合2005年成果提出了社会保障法、主导因素法、主导因素替代法、基于年产值倍数法和市场比较法的倒推法4种修订方法,并对各方法进行探索分析。最后,对成果实施进行了前瞻,提出了有针对性的实施建议。

关键词:征地区片价;修订;实施

中图分类号:F301文献标志码:A 文章编号:1002—2589(2009)11—0087—02

征地区片价的修订与公布实施是征地制度改革的重要组成部分,是中共十七届三中全会和国土资源部非常重视的一项具有基础性和战略性工作,对推进国土资源管理与改革有着重要的支撑作用。成果应用前景广阔,可为解决长期以来征地混乱,因缺乏刚性标准而造成的管理问题开创新局面,对我国征地制度改革和征地补偿机制的完善具有深远的理论和现实意义。2008年6月,国土资源部发布135号文[1],要求对2005年测算的区片价成果进行修订与公布实施。随着此轮修订工作如火如荼地进行,寻求一种既简便快捷,能充分利用已有成果,又科学合理适应当前社会经济发展水平的修订方法至关重要。因此,本文在分析征地区片价实质内涵的基础上,结合已有的2005年测算成果,提出4种修订方法,并分析了各方法的利弊,试图探索出适宜的修订方法,填补尚无简捷修订方法的空白,最后对成果实施提出建议。

1.征地区片价的实质内涵

根据《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》[2]的指导性意见,“征地区片综合地价”是在城镇土地利用总体规划确定的城镇规模扩展范围内,依据地类、产值、土地区位、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素的差异,划分征地区片,采用征地案例比较法和年产值倍数法等方法测算区片征地综合补偿标准。制订征地区片综合地价是将征地综合补偿落实到地块的过程,其实质是征地补偿标准,不含地上附着物和青苗的补偿费;“征地统一年产值标准”是在县域范围内,综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素,以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值,是计算征地补偿费用的主要依据。可见,征地统一年产值标准和征地区片综合地价其实质都是征地补偿标准,因此可统一改称为“征地区片价”。

2.征地区片价修订方法探讨

2005年征地区片价制订时,从资料收集到标准制订进行了大量的工作,涉及面广,历时较长。而征地区片价现时性较强,需三年一更新,若每次修订都沿袭原制订时的方法,不仅费时费力,还无法充分利用上一轮测算成果,造成重复性工作、且衔接性较差。因此,寻求简便、快捷、适用性强的方法迫在眉睫。按部通知要求,本次修订应以2005年成果为基础。若能合理的确定修订系数,由公式:2008年征地区片价=2005年征地区片价×修订系数来确定修订成果不失为一种好方法。基于此,本文提出社会保障法、主导因素法、主导因素替代法、基于年产值倍数法和市场比较法的倒推法。

2.1社会保障法

根据征地区片价实质,征地补偿费仅包括土地补偿费和安置补助费。“土地补偿费”是对被征收土地本身的补偿;“安置补助费”是对被征收农民的生活安置的补偿。而土地补偿费与农用地价格正相关,安置补偿费与社会保障价格正相关,将补偿含义外延,从而以农用地价格和社会保障价格的变化速率作为修订系数,在2005年价格的基础上确定修订成果。此方法为叠加法的外延,适用于已经进行了农用地分等定级估价的地区。

2.2主导因素法

参考《河北省征地区片价调整方案》[3],层层筛选征地区片价的影响因素,得出区域国民生产总值、农民纯收入、农业总产值、农产品价格、人均耕地、城镇居民生活保障水平等因素可作为主导因素,通过一定的数学模型分析主导因素与征地区片价间的关联度,计算其2005年~2007年的变化率,累加影响因素的变化率与关联度的乘积确定修订系数,以此修订区片价。此方法数据可得性较强,科学合理,简单实用。

2.3主导因素替代法

筛选出征地区片价主导影响因素,选取可得性较强的替代因素,以其平均变化速率作为修订系数来确定修订成果。

综合分析征地区片价实质内涵中的影响因素,农用地类型、质量、等级、土地区位、地类、土地供求关系等因素对区片划分影响较大,随着时间推移变化甚微,对成果修订的影响较小,因此不作为修订考虑因素。其余的农民对土地的投入、农产品价格、当地农民现有生活水平、社会经济发展水平、产值和城镇居民最低生活保障水平等因素在最初征地区片价制订中起到了举足轻重的作用,且随时间变化较大,列为主导因素,综合考虑数据易得性及相似因素的可替代性,故选择居民消费价格指数(CPI)、粮食价格指数和最低社会保障标准来确定修订系数。CPI既可反映社会经济发展水平又可反映人民生活水平;粮食价格指数是衡量土地产值和居民利益的重要因素;最低社会保障标准是征地补偿中维护农民基本利益的根本要求。因此,选择上述三个指标来确定修订系数比较科学合理。此方法适用性较普遍,但尚需在实际修订中进行实证检验。

2.4基于年产值倍数法和市场比较法的倒推法

倒推年产值倍数法,征地区片价由土地补偿费用(Z1)和安置补助费用(Z2)加和求得,而Z1=P×K1= a/r〔1-1/(1+r)n〕×K1(P为基准地价,K1为修正系数,a为土地纯收益,r为土地还原利率,n为土地使用年期);而Z2=Q×K2 =(Q1+Q2+Q3)×K2(Q为社会保障水平,K2为修正系数,Q1为养老水平,Q2为基本教育保障,Q3再就业培训费用);由市场比较法倒推其最根本的影响因素即现行的征地补偿水平。

由倒推法,征地区片价影响因素分别为土地纯收益、土地还原利率、养老保障、教育保障、培训保障和现行征地价格。而上述6因素均可量化获得,进而采用综合指数模型测算修订系数修订征地区片价。此方法适用于社会保障及土地市场较成熟的地区。

3.征地区片价成果实施的建议

征地区片价修订与公布实施,是关系征地制度改革的关键一步,可为土地管理工作开创新的局面。实行征地区片价,是防止一些地方随意压低征地价格、损害被征地农民合法权益,从而维护社会稳定的需要;是防止一些地方漫天要价、影响国家建设用地,从而保障科学发展的需要;是理顺征地制度改革思路、实行同地同价,从而顺应市场经济发展的需要;是落实城市支援农村、工业反哺农业政策,从而提高农民生活水平的需要。总结目前征地中存在的问题,为体现区片价制订的“解决当前征地工作中存在的补偿标准偏低、随意性较大、同地不同价等突出问题”[4]的根本目的,保证成果的顺利实施应做好以下四方面的工作:

(1)坚持征地区片价的刚性特征。应用时严格遵循“同地同价”原则,依法对征地区域按价补偿,在同一区片内,不能因为征地目的、土地用途、征地项目性质、投资主体的不同而随意提高或压低补偿标准,切实维护被征地农民的根本利益。

(2)政府负责,宣传推行征地区片价。政府要充分利用不同媒体渠道加强宣传,更新观念,使群众真正了解征地区片价的实质,保证其实施的公开、公平、透明和对农民合法权益的保护,为征地区片价实施创造良好的环境。

(3)明确征地补偿分配方案,保证补偿足额到位。由于征地补偿费仅包括土地补偿费和安置补助费,因此在费用的分配上,应本着征地补偿费主要用于被征地农户的原则,明确征地补偿费在集体和个人间的分配比例,在征地审批和补偿落实上要建立透明的监管制度,保障征地补偿费合理分配与及时足额到位。

(4)构造失地农民的社会保障体系。就当前征地存在的问题来看,失地农民再就业难,社会保障程度低、覆盖面窄等问题尤为突出。故从长远来看,为失地农民建立社会保障体系是保障失地农民权益的根本途径。譬如,政府可从土地出让收益中提取一定比例用于失地农民的社会保障,被征地的集体经济组织从本集体的积累资金或土地补偿费用中抽调一定的资金用于失地农民的社会保障。

参考文献:

[1]关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施工作的通知[S].国土资发,[2008]135号.

[2]关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知[S].国土资发,[2005]144号.

[3]河北省国土资源厅关于开展征地区片综合地价调整工作的通知[S].冀国土资地字,[2008]37号.

[4]国土资源部就制订征地统一年产值标准答记者问http://business.sohu.com/20050813/n240251916.shtml.

(责任编辑/王丽君)