关于高房价对黑龙江省区域经济影响因素分析

徐春静

房地产是国民经济的主导产业和先导性产业,对促进国民经济的发展具有重要作用。近几年,我省房地产业和房地产市场得到长足发展,特别是我省在实行住房制度改革后,国家出台了重新振兴东北老工业基地的政策,我省加快了城乡建设的步伐。

一、我省房地产价格现状

众所周知,全国房地产价格近年来一路攀升,而我省目前最高房价也已经达到均价10 000元水平,是5年前3倍多。一份民间的调查显示,黑龙江省哈尔滨市居民普遍接受的房价心理价格是3 000元到5 000元之间,而黑龙江省的社会平均工资才1 815元。在老百姓看来,猛涨的房价已经远远超出了市民的承受范围。

二、房地产及房地产市场的特征

房地产既是一种消费品,又是一种投资品。作为消费品,房地产既是必需品又是奢侈品。房地产有高资本价值特性。房地产具有投资和消费的双重性,又具有固定性、耐久性和稀缺性,而且在通货膨胀的情况下,投资房地产比投资其他资产更具有保值功能,使之易成为一种重要的投资品。

由于房地产的特殊性,决定了房地产市场不同于一般的商品市场,其具有以下市场特征:1.房地产市场是权益交易市场;2.房地产市场是区域性市场;3.房地产没有物流形态;4.房地产市场是一个不完全竞争的市场;5.房地产市场对金融业高度依赖性;6.房地产市场易受政府的干预。

三、高价房地产的形成原因

1.大量资金流入,银行资金占主体。目前我国房地产开发60%资金来自银行贷款,而国外银行贷款最多不超过房地产总投资的40%。从全国看房价持续走高为典型的资金推动型,银行是主要推动者。政府从银行获得足够的整理地产资金来源,地产商从银行获得可靠的建设资金来源,居民从银行获得购房资金来源,而银行又从地产开发企业获得可观的综合效益来源,利益互动激发了共同推动房价上涨的热情。

2.地价上涨,地方政府土地行为。地方决策者通过政府投资活动给该地区和集体带来一定的经济利益,加快本地区和本部门的经济发展。同时,也能通过寻租活动为某些个人带来寻租收益,这也是在一定范围内存在腐败的重要原因。

3.利益群体的“默契”、推动和炒作。市场竞争的激烈程度与企业的赢利能力呈负相关,因此,各房地产企业有意识地通过“默契”来弱化竞争,以获取利润最大化。住宅房地产市场独特的市场结构使房地产企业间的“默契”不仅成为可能,且具有相当的稳定性。地产商通过炒作造成房价上涨的恐慌,加速民间资本入房市,推动房价上涨。

四、高价房地产的对我省经济发展的影响

房地产价格的快速上涨,已经成为我省经济运行中的突出问题,也将成为影响我省经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素,必须警惕房价的高涨。

1.高房价是抑制我省地方内需的重要根源。众所周知,消费、投资和出口被认为是推动经济高速发展的“三驾马车”。房价上涨过快导致居民购房负担过重,抑制了居民的在其他方面的消费,进而阻碍内需的继续扩大。

2.高房价使银行金融风险加大。高房价制造金融危机、经济危机隐患。房价持续过快上涨最终将导致房价下跌,从而直接威胁金融秩序的安全,进而给地方经济带来剧烈震荡,给我省经济带来隐患和不确定性风险。

3.高房价吸引实体经济企业投资楼市,这对产业平衡不是一件好事。海尔重金进入房地产的事实说明,我国的实体经济企业为寻求利润开始进入房地产的投资与投机市场。价格上的垄断合谋加上房地产市场的刚性需求,是房价不能够大幅下跌的主要因素之一。当然,这也抑制了东北老工业基地的产业平衡。

4.房价上涨过快加剧了地区之间和居民之间的贫富差距。目前,我省收入分配的不平等状况已初见倪端,而房价大幅增长,意味着财富以货币和固定资产的形式向经济发达、居住环境较好的地区在集聚,特别是投机购房者和房地产商手中集聚。相对而言,大部分居民和经营者的收入和财富则变相缩水,导致收入差距进一步拉大。

五、构建和谐社会的“和谐房价”

我省的房地产行业出现目前这种价格趋高的局面是综合因素的结果,大到中国的政治环境、中国特有的市场机制,小到经济自然环境、区域性经济的不平衡、政策导向等等,所以单从某一方面来约束或者调节房地产现有的政策,效果不会很明显。

1.整顿住宅房地产市场秩序,加强信息披露,规范企业行为。首先完善制度,让企图“默契”者不能“默契”。其次加大“默契”的打击力度,通过严格执法、从重打击或是市场禁入等一系列严厉的实施。并且要加强住宅房地产的信息政策,减少企业与银行的信息差距及房地产商与购房者之间的信息不对称。最后加强房价信息的透明,由省城乡和建设厅建立专门的监管机构,以此来保护购房者的利益,尽可能为购房者提供客观、准确的房价信息。

2.继续收紧个人购房贷款政策。过于宽松的房地产信贷政策为房地产价格的快速增长起到了推波助澜的作用。按照我省经济发展的水平可以将90平方米作为一个标准,对于首次购买90平方米以下自住房屋的,按揭贷款继续执行20%的首付标准。对于购买90平方米～150平方米自住房屋的,按揭贷款执行50%的首付标准。对于购买150平方米以上自住房屋的,不能贷款。

3.房地产市场并不能够完全接受市场化,政府必须进行适当地调剂。政府可以考虑折价买入商品房作为廉租房,为照顾中低收入阶层的住房问题,建立廉租房等等。只有大家都有房子住了,我省的经济才能有稳定的基础,东北老工业基地才有望振兴。

总之,高房价对经济的影响已经成为了一个综合问题,放任房价的高走,必将会使我省更多的行业深受其害,也必将妨害我省经济发展。调控并保持与我省普通居民收入水平相适应的和谐房价,老百姓才可以安居乐业,其他众多行业才能兴旺发达,我省经济也才能保持平稳、较快的发展,才能最终实现和谐社会的和谐家园。□(编辑/刘佳)

基金项目:黑龙江省教育厅2007年高职高专院校科学技术研究项目 (11525054)