关于开征物业税的思考

罗柳依　王春晖

摘 要：我国正处于试点开征物业税的阶段，从试点到全国统一实施，物业税真正面向普通市民，可能还有相当一段路要走。但无论是与国际接轨，还是完善我国城镇建设与房地产开发，开征物业税都将是大势所趋，势在必行。必须以公平和效率为原则，不断的完善我国房地产业的税制结构，将税收工具合理运用到房地产业当中，与市场机制相结合，有效发挥国家的宏观调控职能，指引房地产业健康繁荣发展，进而缩小整个社会的贫富差距，为我过最终实现构建社会主义和谐社会奠定基础。

关键词：财产税；物业税；贫富差距；社会公平

1 现行我国房地产业的税收状况分析

财产税又称物业税或不动产税，是历史上最早出现的税种之一。我国现行属于财产税的税种主要有：城市房地产税，房产税，耕地占用税，城镇土地使用税，契税。在实际的经济运行中的缺陷主要表现在：

(1)课税体系不健全，调控功能严重缺位。例如税种设置覆盖面窄；税收减免过多，征税范围小，税基过窄；

(2)税制设计不合理，滞于经济形式发展；

(3)内外税制不统一，立法层次低，不符合WTO规则要求；

(4)主体地位不突出，税种属性作用的发挥受到了限制。

运用税收手段调控房地产市场，颉制房价过快增长，缩小社会贫富差距，对财产税类税制进行改革，势在必行。

2 开征物业税将对物业公平分配起到调节和促进作用

首先，物业税的出台，一个直接的预期就是抑制投机客的炒房行为，从而以供求关系来降低房价。国家以前已经出台了向低收入者倾斜的一系列金融，货币，转移支付等政策以调节房地产业分配不公的问题，它们起到了一定作用，但实效并不大。而物业税是物业法的“双生”，对房地产市场具有强制调节功能，它直接针对房地产行业本身进行调节，提高投机者炒房的成本，降低其收益预期，从而有效减少投机需求。

其次，物业税的出台，对社会贫富差距的扩大产生缓解中和的作用。一方面，不动产拥有多者，必然是社会富裕阶层，对其拥有的房地产征收高税率的税费，并且是持续不断地年年课税，就必然遏制其财富的膨胀；另一方面，税收所得丰富地方公共事业，特别是公共福利事业的发展，通过财政转移支付手段，调节社会公平。

然后，从政策性的功能来讲，物业税对资源占用具有长远调控功能。那是因为：第一，物业税的征收，是政府根据每年的评估价在持有环节按年征收，也就是说政府直接进入了收益环节获取物业增值部分的红利，一年一收，年年调控。第二，物业税的计征税额大小等于持有物业的当年估价和公布税率的乘积，每年都有根据市场价格评估，税率每年都有调整公布，与市场挂钩，计征税额大小具有时效性，能够实现其长远的调控功能。

综上所述，物业税从宏观角度影响房地产市场的供需总量、供需结构，同时对市场微观经济行为的选择方面也起到调控作用。

3 关于我国开征物业税税制建设的建议

对于构建我国的物业税税制，我们认为，一方面应借鉴其他国家和地区的成功经验，避免走弯路；另一方面应结合我国的国情，考虑我国现实情况，不能照搬照套。具体来说在构建我国物业税制模型中，应该注意到以下几点：

(1)税制应尽量简化以便于征管。将土地价值与房产价值合并为课税对象，统一征收物业税；统一内外资企业房地产税制，实现平等国民待遇；将土地价值与房产价值合并为课税对象，统一征收物业税；实行税率“双轨制”(所谓房地产税的“双轨制”税率体系，是指对土地和房屋建筑物施以不同的税率，土地适用较高税率，房屋建筑物适用较低税率)。

(2)全面课税，赋税从轻。现行财产税制中，房产税和城镇土地使用税均只在城市，县城，建制镇和工矿区征收，广大农村被排除在征收范围之外；同时，房产税和城镇土地使用税都把国家机关，人民团体，军队，由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产及个人所有非经营用的房地产等列为免税对象。如果能扩大征税范围，即将物业税征税范围扩大为中华人民共和国境内所有物业，但对农村等地区采取较低税赋，则不但可以避免逃税漏税，而且可以促进财产公平分配。

(3)利益兼顾，稳定收入。权衡中央，地方财政分配问题。

(4)构建与物业税制的配套改革。例如构建相关法制，资产评估制，财产实名制等，共同促进房地产业的发展，进而调节社会的两极分化。

参考文献

[1] 李实.社会公平与和谐社会[J].中国特色社会主义研究，2006，(1).