长三角房地产发展态势及动因研究

蔡志鸿

[内容摘要] 在中国房地产投资持续6年高增长的态势下，中央及地方政府政策频出以遏制过热的投资，防范金融风险。本文立足通过长三角过去几年房地产投资的真实数据，结合近期相关政策的影响，分析长三角房地产高速增长的动因，并对未来市场前景加以判断，为变局中的房地产商提供一些参考。

[关键词] 房地产投资 政策环境 发展

引言

在2003年中国“五大经济圈”竞争力比较中，长三角地区以绝对的优势超越了珠三角区域和环渤海经济圈，成为引领中国区域经济的龙头。在长三角区域创造的诸多热点中，房地产经济更是炙手可热，犹如太阳黑子释放着巨大的能量。

长三角地区北起通扬运河，南抵杭州湾，主要包括上海、江苏、浙江共15个城市，地区面积10万平方公里，仅占全国土地面积的2.2%、全国人口的10.4%，2003年却创造了19.5%的国内生产总值、24.5%的财政收入、28.5%的进出口额，成为中国经济最发达的地区， 被看好为世界第六城市群。

在长三角经济高速发展的同时，长三角房地产市场则以更加强劲的势头，吸引着众人的目光。

一、长三角房地产发展现状

2003年全国商品房价格排行前十名中，长三角地区有四个城市榜上有名。其中上海以5118元/平方米首次超过北京，同时还以24.2%的涨幅，夺得两个第一；杭州、南京、宁波的房价也分列位居第二、七、八位。显示了长三角房地产市场极强的购买力。

在长三角的一个龙头城市和两个中心城市中，上海的房价从1999年开始止跌回升，5年来保持了快速增长态势，截至2003年底商品房平均成交价达到5118元/平方米；杭州的房价从1998年均价3278元/平方米涨至2003年底的近5000元/平方米，涨幅近52%。老城区的房价已达到7000元/平方米；2003年南京平均房价达到3676元/平方米，较2002年的3212元/平方米价格上涨了14.4%。江南八区的房价已经达到了5000元/平方米以上。

长三角一些二级城市，近年来房价也有大幅上涨。如宁波商品房平均售价从2000年每2500元/平方米涨到2003年的4472元/平方米，上涨幅度近80%；曾是沪宁线上楼价最低的苏州，2003年底苏州工业园区的商品房均价也已经超过4000元/平方米。受周边城市的影响，2004年一季度无锡市辖区的房价也达到了3252元/平方米，比上一季度上涨了3.11%。

除了窜高的房价，2003年长三角主要城市地价总体也呈上升趋势，并且高于全国平均水平。长三角主要城市地价综合平均值为1601元/平方米，比2002年增加115元/平方米。其中，商业地价平均值为2659元/平方米，居住地价平均值为1752元/平方米，工业地价平均值为518元/平方米。（见表1）

另外，从房地产市场的两项重要指标──投资情况和销售情况看，长三角地区也走在了全国的前列。2003年长三角房地产投资额达到了2182.92亿元，占全国房地产投资总额的21.6%； 2002年长三角房地产市场销售面积达5022.91万平方米，占全国总量的25%左右，2003年这一比例有所下降，但也在20%以上。

当然，长三角房地产市场的快速发展并不是一个神话。整个市场的发展仍然是一个循序渐近的动态过程，并没有出现明显的大起大落，因此整个市场的发展保持着健康的、持续的步伐。

二、长三角房地产政策变局

2003年全国各地房价节节攀升，房地产投资热浪袭人。为了遏制过热的房地产投资，防范金融风险，自2003年下半年以来，政府就采取了一系列紧缩政策，对房地产市场进行调控。

2003年6月，人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即“121号文件”； 2004年4月27日，国务院发出通知，将房地产开发投资项目（不包含经济适用房）的资本金比例从20%提高到35%及以上；同月，中国人民银行开始实行差额准备金率，对大部分商业银行提高存款准备金率（至7.5%及以上），收缩银行头寸。银监会也于同时发出通知，要“合理控制”房地产业的贷款。随即，派出3个检查组对7个省份的房地产信贷进行全面检查。

在这些政策下，各商业银行纷纷上收信贷审批权，并调高个人消费信贷利率；对于房地产投资炒作者停止发放贷款。这样就从资金面上，控制住了对房地产的投资冲动。

与此同时，为禁止土地市场的盲目圈地和非法交易，政府也采取了一系列土地清理措施。2003年2月，国土资源部发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的通知》。由此，截至今年5月全国已撒消3000多家开发园区。2004年4月底，国务院决定在全国范围内深入开展土地市场治理整顿。在此其间，全国暂停审批农用地转非农建设用地。4月30日，国务院又发出通知，要求对所有在建、拟建固定资产投资项目进行一次全面清理，清理的重点包括许多房地产项目。其中明确了对2004年以来新开工所有项目进行审查。

作为全国房价最高、投资最热的长三角房地产市场，在感受中央政府调控政策震动的同时，也在经受着当地政府更为严格的政策考验。这些政策除了针对资金供给和土地供外，更多的是要建立一个规范的消费市场，抑制过热的炒房行为。

上海： 2004年4月26日，政府出台了“期房限转”政策，并于6月1日起开始执行；为了杜绝房产商“内订”炒房、开发商人为惜售等不良行为，政府出台了“房地产网上备案登记”制，3月30日正式开通预售房网上房地产备案登记系统，4月20日，网上房地产交易正式开盘，7月1日开始所有的商品房楼盘已经全部纳入网上销售；5月上海又开始实施二手房网上公示，整顿混乱的中介市场；另外，转按揭已停止办理；中低价房的预售标准也相应降低；而另一项政策──物业税征收方案也正在讨论之中，预计此项政策对于上海市房地产市场的冲击波不亚于一颗重磅炸弹。在土地供给方面，为了配合全国土地清理整顿工作，2004年5月初上海市政府决定，在半年内停止商品房土地供应；同时，为了充分利用土地资源、治理“置而不开”的圈地行为，上海市政府特别强调已购置的土地，如果在两年内不开发建设，政府将予以收回。另外，为了建设一个法治、规范、透明的土地市场，6月底出台了《上海市土地储备办法》和《上海市建设项目审批中用地规模控制管理办法》，并将于8月1日起实施。

杭州： 2003年9月，杭州市政府通过了8项新的房产措施，内容包括新增土地投放中经济适用房用地和商品房用地保持在1：1比例；对二手房产易征收20%的个人所得税。这是杭州自1997年实行土地储备制度以来在土地、房产方面政策调整最大的一次。新政策已于2004年1月1日起正式实施。2004年5月，在杭州市政府的积极倡导下，杭州市各家银行推出了个人房贷信息共享系统，严查“第二套住房”，在一定程度上可以抑制过度的炒房行为；在土地供给方面，杭州市政府也在逐年加大供给量，2003年土地投放量为4549亩几乎是2002年土地投放量的2倍。

南京：南京市房管局于2004年3月19日下达了禁止炒楼花和炒期房的通知，要求购房者必须采取实名制和期房转让必须具有产权证。并宣布从4月1日起正式实施《加强商品房预售管理实施细则》，该细则对购房实名制、期房限制、信息公示等作了严格规定，被认为是国内防止房地产市场炒作行为最完善的一部实施细则。南京政府的“禁炒令”实施效果十分有效，据初步统计，在“禁炒令”发布后，大约有3000多套期房办理了退房手续。

上海、杭州、南京是长三角房地产最具代表性的三个市场。三地政府所采取的调控措施，表明了政府对房地产市场进行调控的决心和信心，也为长三角其他城市树立起榜样。示范作用下，苏州、无锡、宁波等地政府也纷纷出台各种政策，对当地房地产市场进行了规范、清理和整顿。

三、 长三角房地产发展前景

2004年，我国房地产市场政策环境发生了很大的变化，特别是长三角地区调控政策频出，长三角房地产发展速度有所放缓。尽管如此，2004年1──6月上海、浙江和江苏房地产市场的主要指标仍在增长，并保持了良好的状态。长三角房地产市场之所以能呈现蓬勃生机和广阔的发展前景，与其雄厚的经济基础、强大的居民购买能力、高速的现代化城市进程、以及世博会所带来的巨大商机密不可分。

1、雄厚的经济实力为房地产市场发展奠定了坚实基础

长三角地区是中国经济发展速度最快、经济总量最大的区域。2003年长三角15城市实现地区生产总值突破2万亿元大关，达到22775亿元，占全国GDP的19.5%，比2002年增加了3650亿元；人均GDP达到30008元，按现行汇率换算，则人均突破了3000美元，达到中等收入国家水平；从增速上看，长三角15个城市GDP最高增速达到18.0%，最低的也有11.8%，高于全国平均9.1%增速，显示了长三角城市群发达的经济实力和极快的发展速度。

雄厚的经济实力必然会带来大量的投资，包括高收益的房地产开发投资。2003年长三角房地产投资额达到了2182.9亿元，占全国房地产投资总额的21.6%，对于长三角房地产市场发展起到了重要的推动作用。

反过来，长三角房地产的投资额对于当地GDP的贡献率达到2.9%，几乎是全国房地产投资额对GDP贡献率1.5%的两倍，说明长三角房地产对长三角区域经济的增长同样起着不可低估的作用。

2、强大的居民收入和消费能力为房地产市场创造了强烈的购买需求

2003年长三角十五城市居民收入呈现同步增长，平均突破万元大关，达到11628元，同比增长12.3%，远高于全国平均水平。其中上海达到14867元，位居榜首，浙江6市居民收入平均达到12964元，增长11.2%；江苏8市居民收入平均达到10222元，增长13.1%。

从消费水平看，长三角地区收入决定消费的特征十分明显。上海城市居民家庭人均消费支出为11040元，仍居15城市之首；位居第二至5位的依次是：宁波10463元、杭州9950元、绍兴9305元、苏州9272元。

从人均居住类支出看，上海为1280元，还居15城市榜首，位居第二至第五位的城市依次为：绍兴1263元、舟山1107元、宁波1058元、杭州1038元。

较高的收入水平必然支撑了较强的消费水平，反映在居住上，则是旺盛的购买需求。长三角旺盛的购买需求，推动着长三角15城市房价不断走高。

3、高速的现代化城市进程为房地产市场拓展了广阔的发展空间

长三角城市群位于我国东部沿海和沿江，交通发达、便利，许多城市如苏州、杭州、南京、无锡、镇江、扬州、宁波等是著名的历史文化名城和旅游胜地。城市建设和规划任务繁重。特别是近年来，随着长三角城市经济实力加强、周边乡镇企业经济蓬勃发展，长三角城市化进程明显加快。外来人口大量涌入、本地居民住房需求、城市改造拆迁、外地资本看好长三角房地产投资、以及长三角城市一体化进程，使得长三角房地产将在未来很长一段时间内仍然保持旺盛的需求。

4、“世博”巨大商机为房地产市场带来了更大的发展机遇

“世博”机遇百年难遇，举办2010年世博会将为上海经济腾飞再助强劲动力，同时也为上海能够早日成为亚太地区乃至世界级城市提供了重要的支持。世博会的举办将通过旅游、会展、物流、建筑、投资、商贸等一系列经济活动推动长三角经济高速增长，从而使长三角地区真正成为经济繁荣的世界第六大都市圈。

申博成功，带动了浦东及黄浦江两岸开发，为上海房地产市场注入了新的生机。随着长三角城市一体化进程，及更加完善、便捷的交通网络，上海周边城市的房地产市场同样也感受到了上海市场的辐射效应。长三角房地产市场借助“世博”商机，还将有更大的发展潜力。

除此之外，由于长三角区域内各种经济形式丰富多彩，使得国有企业、民间营企业、外商投资企业的经济实力都很突出。再加上相对宽松的金融环境和发达的融资体系，使得困惑于开发商的资金问题，在长三角地区也比其他地区更容易得到解决。

市场需要规范，规范有利于市场健康、有序地发展。在当前中国经济良好运行的大背景下，在长三角日益繁荣的环境中，我们完全有理由相信，长三角乃至全国的房地产市场，仍具旺盛的潜力和机遇。市场的变局绝非遏制发展，而是一个洗牌过滤的过程。所有房地产开发商都主动适应市场环境的变化，重新定位与筹划，把变局当作契机，提升自身的综合竞争力，以此迎接未来更加广阔的市场。

参考文献：

[1] 陈颐，中国城市化和城市现代化，南京出版社，1998年

[2] 沈道齐，城市化进程与城市可持续发展，经济管理出版社，1999年

[3] 沈立江、葛立成，长三角一体化理论新视角，浙江人民出版社，2003年

[4] 张敦富，《区域经济发展研究》，中国轻工业出版社，1998年

[5] 国家统计局：2000～2003年《中国统计年鉴》、《中国城市统计年鉴》，中国统计出版社

[6] 中国房地产统计年鉴编辑部：2000～2003年《 中国房地产统计年鉴》，中国统计出版社

[7] 政府出台各项政策的相关资料主要来源于《中国房地产报》。