悬在房地产头上的三把刀

海散人

关于创新，尽管每个企业家都能设身处地提出自己感性的界定，但基本上都不会超出创新倡导者熊彼特的经典表述：“创新就是建立一种新的生产函数，即实现生产要素和生产条件的一种从未有过的新组合，并引入生产体系。新组合包括：引入新产品；引入新技术；开拓新市场；利用新的原料来源；采用新的生产组织和管理方式，实现企业的组织创新。”

毋庸置疑，创新几乎是各个行业及其经营管理者走向成功的必要条件。但当我们冷静地观察之后，会讶然发现，即使是按照摩尔定律不断奔跑以赢得短暂市场机会的IT行业，也比不上房地产行业中对于“创新”话题的共鸣与关注热度，尽管从创新的深度和广度上，前者都可能远远领先于后者。

由本刊与北京青年报社共同主办的“2003年房地产创新人物”推选活动，从今年4月启动以来，在整个北京房地产行业中引发的共振力度远远超出意料之外，不同层次、不同类型、不同背景的发展商和相关人士都通过各种途径传达了自己对创新的见解与经验，表达了强烈的参与愿望。

为什么房地产行业会对“创新”有着近乎痴迷的关注？创新于他们而言是追逐利润的本能冲动还是外部复杂变数造成的恐惧所致？从行业中锁定人物的创新符号对解读这个躁动的行业有什么实证意义？

资金链的压力

自央行121通知出台以来，对房地产业界的影响已到了风欲静而波不止的阶段。尽管接受媒体采访的部分发展商表现出成竹在胸的态度，但也有相当部分表示不容乐观，甚至有人认为此举会导致百分之六七十以上房地产企业“沦亡”。

单纯从操作层面看，央行的通知无非是为降低银行风险而采取的“清理门户”行为，却引发房地产业界的心理地震，反过来证明了房地产企业本身的定位错乱与资金结构不合理的现实。

一般而言，房地产开发商项目资金主要有三部分：自有资金、银行贷款、购房者个人按揭款。按照国家的有关规定，开发商运作一个项目时，其自有资金不应低于开发项目总投资额的30%。但由于规则的漏洞与操作灰色地带过多，老实按照规则行事的开发商将处于“吃亏”的地位。所以在实际运作中，手中只攥有几百万或一两千万资金就敢玩转几亿资金、甚至十几亿资金的楼盘的例子俯拾皆是，也是流传在坊间和刊发在媒体上最引人入胜的“爆料”。

所以，只要拥有10%左右的自有资金，开发商就可以在这个行业中杀个几进几出。假若还拥别人所没有的关系资源的话，那更是万水千山只等闲了。

那么巨大的资金缺口用什么来填补呢？毫无疑问是银行，不论是贷款还是个人购房按揭款，都变成了其源源不断的填充物。当年胡雪岩穷绝一生悟出的“茶壶盖理论”，到了今天的房地产开发商眼中，简直是家常知识。

尽管有业内专业人士不断鼓噪房地产行业是全行业亏损，外界却偏偏认定这里暴利疯狂。直接的例证是《福布斯》富豪榜中房地产商占了大头。而现实中，近期不少上市公司及能源、家电、厨具乃至饲料之类“外行”企业纷纷伺机杀入房地产行业，也直白地宣告，这里“人傻钱多”。

高企不下的投资回报率与净资产收益率，使房地产大部分企业处在高危状态下运行，一旦在前面“顶雷”的银行有个风吹草动，其脆弱的资金链将不堪一击。所以，争时间，抢速度，通过各种法门的“创新”让项目迅速脱手，自然是开发商心照不宣的共识。所以，做精品造品牌者少之又少便不足为奇了。

有识之士早就指出，国外并没有专门的房地产行业，而是分别纳入建筑行业和投资行业。如果属于投资行业，高风险与高回报便是天经地义。中国房地产业既然兼具建筑行业与投资行业，其高回报率与净资产收益率所带来的压力，自然也是超乎寻常的。

同质竞争的压力

按照市场规模与容量，像北京这样的城市拥有一二百规模像样的房地产企业足矣。但据相关资料表明，北京的房地产企业多达3000多家，每年同时有近1000个楼盘项目同时抢食，加上近10年的开发积淀，房地产企业面临同行竞争的压力是不言面喻的。

首先是，同质化竞争不断加剧。在走过集团购买的“黄金时代”之后，房地产市场从市场短缺过渡到了同质过剩阶段。回顾过去一两年间，在北京楼市中，尽管每个发展商似乎都以“创新”作为第一要义，但从危改房到顶级豪宅，无论在产品定位、建筑形式、产品的质上，还是在价格结构、营销策略上，几乎都可以找到似曾相识的楼盘与项目，甚至在“创新”上突出的一些明星楼盘身后，也大可以找到哥俩好的某种意义上的同质竞争对手，比如世纪星与方安苑，一栋洋房与康城，荣丰2008与朗琴园，凤凰城与国展家园，甚至包括瑞城中心与贡院6号，都相互铆着劲暗地里争客拉人。

其次是，由于住宅形态在知识产权保护方面的缺位，加上技术发展使得快速复制成为可能，因而发展商在产品创新上不存在一劳永逸的一招制敌方案，即使在同一项目的不同开发楼宇，也到了不得不中途变招的地步。有不少发展商在运作成功某个项目之后，往往立即表示新的项目绝对是重起炉灶而不是复制。而各路风头正健的发展商，一旦提及未曾开盘的新项目，绝对是无可奉告，一副“不见鬼子不挂弦”的神秘劲，因为在圈中走露风声被他人抢了先手的前车之鉴并不少见。同时，甚至有的发展商还利用媒体朋友做托儿，去探听其他竞争对手的新项目计划，等开盘时出奇制胜。

因此，对房地产发展商来说，创新已不仅仅是为了求进，而首先是为了求存。

消费诉求的压力

自由个人购房取代集团购房已成主流，住宅产品需求的个性化与消费成熟度的提高，也成了促进发展商创新求变的外部动力。

好像是从第一商城上演的“全武行”开始，关于业主与开发商的对峙越来越走向公开化。每年好事的媒体从消协提供的线索中，评选的年度房地产纠纷案例排行榜，不只是寒碜某些产品、服务的缺陷，更反映了消费者自我意识的觉醒。

“刁民”王海调转枪口，在网上开坛立场之后，购房者一呼百应，但他们的诉求不过停留在散乱的个体不满的解决方案之上。当律师出身并对房地产业有较深理解的秦兵，设计了一套细致的购房协议时，已反过来证明，住宅消费者对产品的理解，已超越启蒙阶段，惟发展商是听的感性诱惑正在面临消费者理性的狙击。而自发组织的集体购房团的出现，也让人不禁觉得是消费者意识觉醒而催生的房地产行业“民间自卫队”。

如前文所述，由于发展商的资金结构问题，怎样让消费者迅速地为自己的产品从概念到品质到文化内涵所感动，进而埋单，自然成了发展商在高危的资金链中全身而退的关键。

因而“以人为本”的口号到了房地产行业也正变得越来越接近真实。有的项目楼盘，尽管在建筑形式上的创新性达到了另类的地步，但楼盘本身为居住者提供生活品质足以说明，其创新的立足点更多地站在了消费者的界面上。

可以这么说，日渐成熟的消费者让发展商以前的花架子无所遁形，不得不走向真正的创新。

结束语

基于上述压在头上的三把刀，对于众多房地产发展商来说，或许美国学者吉弗德·彭肖关于创新的论述更为深切：“我们生活在这样一个时代，即进行有效创新的能力，已经成为企业成功的基本决定因素。如果说竞争就是创新，就是创造和改进产品、服务及加工过程，那么，不创新就是死亡。”

而本次活动主办者把房地产“创新”活动落点放在人物上，不仅是因为我们坚信，楼盘的创新都属于低层次的产品创新，这个层次的成功也只能一时的成功。一些发展商已不断指出，真正意义上的创新应该是企业管理体系的创新，这才是形成企业持续创新能力的保证。但从低层次的产品创新，过渡到管理体系的创新，惟一的桥梁就是拥有一大批具有创新理念的房地产人物。从目前房地产行业及我国企业管理制度的演进现实出发，我们亦不难得出结论，现阶段房地产业的企业家能力还远未到功成身退，让位于企业能力的阶段，他们本身的创新意识和创新能力还将在相当时期内主导着我国房地产市场发展的走势。