浅谈住房公积金个人贷款风险防范对策

近年来，住房公积金贷款因其利率低、程序简单、方便灵活等成为人们买房子的首选，但是当下贷款规模不断扩大，潜在的贷款风险也越来越大，为了更好地规避住房公积金个人贷款风险，本文从风险的种类切入，分析了风险成因和优化策略，以期能对住房公积金个人贷款风险防范提供一点借鉴。

住房公积金个人贷款风险概述

风险是伴随着市场经济发展不可缺少的重要组成部分，住房公积金个人贷款的风险指的是各地市级住房公积金管理中心在日常个人住房贷款工作时，被一系列未提前预知的因素所影响，致使住房公积金个人贷款的资金面临损失的潜在可能。

住房公积金个人贷款风险分类

信用风险主要是指由于借款人的信用状况不佳及还款能力不稳定导致的贷款无法收回的情况。贷款人的信用状况和还款能力在贷款时银行都会要求贷款人提供，只有在信用状况和还款能力过关时才会进行贷款审批，但是实际住房公积金个人贷款业务开展过程中，贷款人的信用状况和还款能力是对过去的借贷行为和还款能力进行评估，并不能保证未来的还款能力是否稳定，按期还款的信用是否能维持至贷款结清。

市场风险主要是指由于前期的房地产市场活跃，房屋开发商信誉、贷款人盲目投资购房炒房，而加剧市场风险。房地产行业是典型的资金密集型行业，房价的大起大落直接影响公积金贷款的安全。住房公积金个人贷款一旦审批通过，对于贷款人来说就是按期还款等待收房即可，但是实际情况可能存在由于楼盘项目开发公司在房屋建设过程中发生资金链断裂、财务状况堪忧以及公司经营不善等一系列问题导致无法如期交房，导致贷款人的购房合同无法履行，进而会影响住房公积金贷款的安全性和还款的稳定性。同时对于贷款人来说，贷款人看好房地产市场，房地产价格不断上涨，会进行投资贷款炒房，一定程度上会促使信贷市场不断扩张，一旦房地产行业泡沫破碎，住房价格将急剧下降，购房者资金被套牢，大量的住房公积金贷款可能将面临无法回收的情况，从而影响经济稳定、社会稳定。

担保风险主要是指由于担保方式和担保人的信用情况引起的风险。目前最常见的担保方式就是抵押担保，贷款人将购买的房屋作为抵押物抵押给贷款机构，贷款还清后解除房产抵押。这种担保方式对于贷款人不按时还款限制性有滞后性，尤其是在房屋估值过高或者房价下降的时候，贷款人没有按时还款或者停止还款，通过起诉后向法院申请强制执行来拍卖抵押的房屋用于回收贷款时，一是可能出现资不抵债的情况；二是相关部门在处理抵押住房时难以执行到位，抵押不易实现，过程漫长耗时耗力，回收全部欠款困难。

操作风险指的是住房公积金在贷款受理、审批等环节中由于管理操作不当导致的风险。住房公积金管理中心是公积金贷款的审批管理机构，更是公积金的管理者和监督者，主要管理模式是属地化封闭管理模式8700265454cde0ed02ffebfb86f478717ae695ff7c61bdefddd3a549d2d813a8，与其实际管理数额庞大的公积金运作、核算、审批以及风险管理等职责极其不对等，管理中心部分相关人员并不具备金融管控的能力和风险管控的能力。同时如内部管理不当、组织架构不合理、人员编制不符合业务需要、缺少完善的工作流程以及工作人员专业能力较差等问题导致相关人员在贷款前期调查审批等过程中风险意识不强，缺少责任心，对不符合贷款条件的贷款进行审批，将给公积金管理中心造成无法追偿的巨大风险和损失。

住房公积金个人贷款风险出现的原因

制度覆盖范围有待拓展 由于公积金缴存管理程度比较宽松以及管理方式比较传统机械，难以对每个企业进行监督，且即使有员工向公积金管理部门进行投诉，公积金管理部门的管理手段也很有限，并不能像其他执法部门一样通过强制手段要求企业为员工缴存公积金，导致私营企业员工公积金缴存率很低，缴存覆盖范围有限，造成缴存总额低，总的资金池规模有限，从而可能在资金运转的过程中产生资金流动性不足的风险。从存贷比方面来看，部分城市公积金住房贷款额度与房价、缴存基数、贷款人年龄有关，与贷款人的缴存年限和个人公积金账户余额无关，那么就可能存在缴存金额过少而放贷金额过大的情况，随着贷款发放额的不断上涨，缴存余额终将会耗尽，从而出现长期资金流动性不足风险。

人才队伍建设不完善 一方面目前专业的公积金管理人才较少，从业人员的所学专业与公积金业务并不相关，大部分工作人员都是从长期的工作实践中总结经验和工作方法，这就导致新招聘的工作人员缺少实战经验，工作经验匮乏，业务知识储备较少，系统实操技能有待进一步提高，在实际工作中难以快速适应工作，只能依靠老员工的培训才能学习到公积金贷款业务基本知识和技能，导致他们实际操作业务过程中就会出现各种问题，由于公积金个人贷款业务涉及广泛，一步错步步错，一旦出现操作失误，势必会给公积金造成一定的损失。另一方面公积金工作人员缺乏专业的经济金融知识，没有贷款风险管控的意识，分析判断能力不足，导致在贷款审批过程中无法及时发现问题，被贷款人骗贷情况也时有发生。如果公积金管理中心对相关岗位从业人员培训不足，入职以后并没有接收到系统的专业岗位知识和操作培训，缺少岗位必需的专业素质和专业能力，极易因人为操作不慎导致贷款操作风险较高。

信用信息管理不对称 公积金管理中心信用信息管理不对称，极易增加贷款信用风险。一方面，在当前的住房公积金管理中，与其他政府部门信息共享不足，没有互联共享贷款的各方面信息，个人贷款审批过程中，贷款人的信用信息大部分是由贷款人自己提供的征信报告，通过这种方式掌握的贷款人信用信息比较有限，而这种信用信息管理的不对称导致公积金管理中心进行贷款审批时无法做出完整全面的信用评估，增加贷款信用风险。另一方面，公积金管理目前仍然是属地化封闭管理模式，各市住房公积金存在政策不统一、业务系统也不统一且数据库端口不互通等问题，公积金管理中心在审批贷款时并不能看到贷款人在其他省市的情况，获取的贷款人缴存及贷款的信息有限，可能贷款人在其他省市已有贷款且逾期的情况，但是因为信息不对等导致公积金贷款审批通过，就会产生贷款信用风险，对公积金资金回款造成一定影响。

抵押物抵押权落空 一方面贷款人在办理不动产登记证方面不积极，他们并不能分清不动产预抵押和不动产正式抵押的区别，认为只要办理了预抵押，发放了公积金贷款，房子入住就可以，加之办理不动产登记要缴纳一大笔契税，贷款人若已经正常入住，就会认为办理不动产正式抵押与自己关系不大，是公积金管理部门和银行自己的事情，对于办理不动产登记证积极性不高，并没有要去办理不动产证的意识，因而贷款人若没有办理正式抵押，短期内也没有相关措施强制要求贷款人办理正式登记，住房公积金管理人员只能通过不断地与贷款人进行沟通，催促贷款人尽快办理正式抵押，这个过程耗时久、见效慢、收效甚微，导致正式抵押无法办理，抵押权得不到落实。另一方面，房产开发商由于配套费用不足、资金短缺和项目烂尾等问题导致开发项目久久不能通过验收，就不能办理不动产登记证，公积金中心就无法取得实体抵押权。

住房公积金个人贷款风险防范对策

归集扩面工作推进 一方面要加大住房公积金的宣传力度，强调住房公积金政策的普惠性，让企业和个人都了解住房公积金缴存意义，提高企业主动为职工缴存的意愿，现在很多地方虽然出台了企业必须给员工缴存公积金的政策，但是在实际操作过程中，大部分私企并没有进行公积金缴存，公积金中心监督跟不上，缴存范围和金额都不足，因此要加大对私营企业的监督力度，提高公积金的覆盖面。另一方面，要大力敦促公积金缴存的落实，公积金缴存基数需要按期调整，很多企业一直以来以按最低基数给员工缴纳，造成公积金并未为职工按实际工资收入足额缴存，因此要加大对企业缴存公积金工作的跟进，不得无故拖欠，不得跨月缴纳等，要及时进行催缴，保障职工缴存公积金资金及时到账和资金安全。

强化工作人员培训 专业人才是推动住房公积金发展的重要引擎，公积金中心应强化工作人员培训，建设具备专业知识和实操技能的专业人才队伍，提高公积金管理的水平和成效，降低公积金操作风险。为了更好地发挥人才价值，可以通过案例分析、专家讲解、线上培训、线下学习等方式给相关工作人员进行培训，针对公积金实际办理业务中出现的问题有针对性地进行讲解，让其掌握最先进的技术技能和最新的政策要求，并逐步落实到实际操作中。最重要的是加强风险防控培训，使公积金管理人员都能认识到风险防控的重要性，从金融机构、银行以及内控专业机构邀请专业人才进行培训，提高从业人员的对于风险防控的重视程度，让他们真正认识到公积金管理的重要性和贷款审批的重要性，提高主动规避风险和强化风险防控的意识。

借款人信用意识提升 借款人信用意识提升可以有效地降低住房公积金个人贷款风险。现阶段我国对于公民信用的关注比较低，法律法规环境对于信用不好的人管控力度和惩罚力度比较低，大部分人对于自己的信用如何也不重视，很多人甚至不知道自己的信用如何查询，在日常生活中对借贷方面的警惕意识比较低，导致整体信用环境较差。借款人信用意识提升，意味着借款人主动提高自身信用及还贷能力，将极大地规避住房公积金个人贷款风险。同时，通过信息共享平台对借款人的信用和还款信息进行共享，利用大数据将住房公积金数据和政府平台数据进行互通，提高信用报告包含的信息领域，提高借款人信用报告的参考意义，也可通过信息共享降低重复的信用核对审批流程，提高信用审批效果，降低住房公积金个人贷款风险。

对于现下的住房公积金管理中心来讲，最重要的问题就是资金安全问题，在开展住房公积金个人贷款工作时，要建立有效的风险防范防控制度，保障住房公积金资金安全，尽可能地规避潜在的贷款风险，提高住房公积金贷款风险管理工作水平，提高住房公积金使用效率和成效。

（作者单位：湖南省衡阳市住房公积金管理中心）