房地产企业财务风险分析与控制研究

【摘" 要】房地产行业是国民经济的重要行业，对于一个国家的经济发展起着至关重要的作用，但随着经济的不断发展和变化，房地产企业也面临着巨大的风险，财务风险就是其中之一。论文以万科为例，利用其相关财务指标，从筹资风险、投资风险、营运风险等角度进行财务风险分析，并提出相关的控制措施，以此为房地产企业的发展提供一些参考。

【关键词】房地产企业；财务风险；风险分析；风险控制措施

【中图分类号】F275；F293.3 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2024）06-0176-03

1 研究背景与意义

房地产企业是一种高风险、高投资、高收益并存的企业，财务风险对其尤为重要，如果不积极应对风险，不仅影响自身的发展与稳定，甚至可能导致企业破产[1]。为降低风险，尽量避免财务危机的发生，企业需要清晰了解自身的财务风险水平，利用各项财务指标对其财务风险情况进行分析，并采取正确有效的控制措施，以便应对市场冲击，促进房地产企业实现可持续性发展[2]。研究典型房企的财务风险，可以起到借鉴作用，帮助其他房企进行财务风险的预测和监控[3]。

2 财务风险的概念界定与特征

2.1 财务风险的概念界定

财务风险是指企业在经营活动中面临的可能导致财务损失的不确定性因素。财务风险是企业经营管理中不可避免的一个重要方面，对企业的发展和稳定具有至关重要的影响[4]。财务风险通常包括筹资风险、投资风险、营运风险等。企业财务风险分为两类，狭义的财务风险通常指筹资风险。这种风险源自企业债务的偿还问题，包括本金和利息的支付。在这种观点下，财务风险被局限在了负债经营范围内，认为没有债务就不存在财务风险。广义的财务风险更为全面复杂，其不仅包括筹资风险，还涵盖投资风险、营运风险等各种不确定因素对企业财务活动的影响，反映了企业在面对各种外部和内部因素时所面临的挑战和压力。

2.2 财务风险的特征

第一，财务风险具有不确定性。不确定性是财务风险的一个显著特征，财务风险并非必然发生，而是在特定条件和时期下可能发生，也可能不会发生。这意味着企业的财务状况存在不确定性，需要谨慎评估和管理。第二，财务风险具有客观性。财务风险不以人的意志为转移而客观存在，这意味着无论个人的主观意愿如何，财务风险都是客观存在的，需要通过客观的分析和处理来进行管理。第三，财务风险具有全面性。财务风险的全面性意味着企业在经营活动的各个环节都可能面临不同形式的财务风险，需要全面考虑和应对。第四，财务风险具有可度量性。财务风险的可度量性意味着通过特定的数学方法，企业可以准确地评估和衡量其面临的财务风险。财务风险控制的核心在于将风险带来的损失降至最小范围，这需要有效的风险管理措施和监控机制。

3 房地产企业面临的财务风险分析——以万科为例

3.1 万科概况

万科是我国最大的房地产开发商之一，创立于1984年，总部设在深圳，经过近40年的发展，该公司已发展成为国内领先的房地产企业。1991年，万科在深圳证券交易所成功上市，该公司以其良好的资本结构、持续稳定增长的业绩、出色的管理理念和高分红比率获得了众多机构和投资者的认可。

2016年，万科首次进入《财富》“世界500强”榜单，排名第356位。2017年，深圳地铁集团成为万科的最大股东，并支持万科的混合所有制结构及该公司管理团队的管理方式。2018年，万科进一步将其定位从“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”。在住房领域，万科始终坚持不将房地产用于投机炒作，同时，在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，将业务延伸至商业、长租公寓、物流仓储、酒店与度假等领域。然而随着疫情的突然到来以及房地产行业的饱和，上述措施并不能维持万科良好的发展态势，到了2023年底，万科的营收和利润持续大幅下降，在债务总量下降的情况下，该公司仍面临不断增加的债务压力，并且万科打破了过去的惯例——取消分红，财务风险加剧。

3.2 筹资风险分析

房地产行业属于资金密集型行业，相关企业在筹集资金的过程中可能面临各种风险，这些风险主要包括丧失偿债能力的可能性，负债率、利息率、资金利润率的变化，资本结构的不稳定等，本文通过财务指标分析对万科公司的短期偿债能力和长期偿债能力进行筹资风险识别。

3.2.1 短期偿债能力分析

一般情况下，房地产企业的流动比率在1.5～2.0、速动比率在1.5～1.6、现金比率在0.2～0.3比较合理。如表1所示，2019-2023年万科的现金比率整体呈下降趋势，流动比率和速动比率整体上升，但仍然低于合理区间。这可能意味着万科的流动性不足，难以应对突发的资金需求或偿债压力，面临短期偿债困难的局面，这也表明万科的短期偿债能力在进一步减弱，需要采取措施提高流动资产或降低流动负债，从而降低筹资风险。

3.2.2 长期偿债能力分析

资产负债率是评估企业债务风险和财务稳定性的重要指标。经营比较稳定的企业，其资产负债率通常保持在50%～60%。房地产行业因其举债经营的特点，资产负债率相对其他行业更高，一般在70%左右比较合适。房地产行业的特性决定了其需要大量资金来进行土地购置、开发建设等投资活动，而这些活动往往需要借款来提供支持。如表2所示，2019-2023年万科的资产负债率逐年降低，但仍高于70%，这说明万科试图降低财务风险，但效果微弱。其中，2019-2020年万科的资产负债率超过80%，负债比例过高，这可能引发短期资金风险，甚至可能导致企业固定资产等面临减值和无法变现的问题，最终可能导致企业资不抵债甚至破产。

通常，产权比率的较合理区间在120%左右。虽然2019-2023年万科的产权比率逐年下降，但始终处于高位，其自有资本在总资产中所占比重较低，属于高杠杆、高投资、高风险、高报酬的资本结构，高负债意味着企业需要更多的经营收益来覆盖债务成本，这也表明万科的长期偿债能力相对较弱。

2019-2023年，万科的权益乘数逐年递减，从2019年的9.48下降至2023年的6.6，但仍高于合理区间5，这表明万科努力降低负债比例，从而降低财务风险，但仍有较高的财务杠杆，资产中负债所占比例较大，可能面临较大偿债压力，筹资风险较高。

3.3 投资风险分析

通常情况下，房地产企业在投资决策时面临较大的风险。由于房地产企业需要长期占用大量资金来进行楼盘开发，使企业的资金链脆弱，出现突发情况容易导致资金链断裂。此外，房地产行业的投资受到国家政策、宏观环境、人们消费水平等多种因素的影响。因此，企业需要进行合理规划和预测分析，其中，盈利能力和现金支付能力是重要的衡量指标。

3.3.1 盈利能力分析

通过分析净资产收益率、总资产报酬率、销售净利率、营业利润率等指标，企业可以衡量自身盈利能力水平，同时，这有助于投资者更好地了解企业的经营状况，从而作出更精确的投资决策。如表3所示，2019-2023年万科的这4个指标均呈持续下降趋势，且下降幅度较大。这可能是由于万科的资产利用效率较低、发展能力不足、盈利能力减弱，同时，销售状况不佳，销售额下降的同时成本上升，造成行业竞争加剧，从而使得投资风险加大。

3.3.2 现金支付能力分析

如表4所示，2019-2023年万科的每股现金流和经营现金流量净额整体呈下降趋势，在2021年断崖式下降尤为明显，虽然在2023年有所回升，但幅度不大，相较之前仍然偏低，这表明公司的现金收入不足以支付其运营和投资活动的费用，可能意味着公司在一定时期内经营活动产生的现金流入不足以覆盖现金流出，现金支付能力变差，管理层应重视警觉。这可能表明公司需要从外部融资来满足现金需求，由此对公司的财务状况产生负面影响，增加投资风险。

3.4 营运风险分析

营运能力反映了企业的运营效率和管理水平。目前，房地产行业的建造成本不断攀升，销售状况不佳，相对的利润有所减少，减缓了现金周转的速度，不利于企业的发展。下文通过分析相关营运能力指标来识别企业的营运风险。

结合表5和表6，2019-2023年万科的总资产周转率小幅度上升，这可能是由于万科降低了资本成本和经营成本，以提高资金利用效率，维持企业的平稳发展。同时，万科的应付账款周转率逐年下降且远低于行业均值，说明万科需要承担较大的还款压力。万科的存货周转率在2019-2023年逐年上升，但仍远低于行业均值，说明万科的变现能力有所提升，但可能仍存在产品销售能力较弱、存货规模较大等问题，从而导致资金占用过多、资金周转状况较差，由此增加营运风险。

4 房地产企业财务风险的控制措施

4.1 筹资风险的控制措施

4.1.1 合理调整资本结构，尽量分散筹资风险

资本结构是企业股权和债务之间关系的体现。企业根据利率变化和资金需求情况，合理调整长期债务和短期债务的比例，减少负债比例或债务运营，提高现金和存货的周转率，可以有效提高其偿债能力，使企业运营更加稳健。这一做法可以使企业自有资本和借入资本的比例更加合理，并确保筹资结构与资产结构相匹配，从而降低企业筹资风险，控制财务风险。

4.1.2 投资多元筹资渠道，制定正确筹资策略

房地产企业的发展在很大程度上受到筹资活动的影响，通过选择多样化的筹资方式，如公开增发、定向增发或向原股东配股等方式，酌情加大权益融资的比例，有利于降低筹资风险。在筹资过程中，企业需要确立明确的目标，并进行风险评估。针对不同的筹资方案，需要经过多方审核和决策。在后期执行和落实过程中，企业应该对筹资结果进行评价，不断完善筹资策略，通过规范筹资流程，有效降低企业的财务风险。

4.2 投资风险的控制措施

4.2.1 密切关注政策导向，分析项目的可行性

房地产企业受宏观政策影响较为明显，同时，政府已经出台多项政策来引导和管控房地产市场。企业需要关注市场行情，合理预测政策的走向，并借助政策支持，及时做出相应的调整。通常，房地产项目周期较长、占用资金较多，项目失败可能导致企业资金链断裂，因此，在开工前对项目进行可行性分析是非常必要的，这样可以大幅减少企业的损失。企业应进行详细的项目分析和研究，建立完整的评估流程，聘请专人对项目财务风险进行评估和预测，根据自身的投资需求选择优质项目，在为企业创造收益的同时降低新项目带来的财务风险，并制定后续补救计划，以最大限度地降低投资风险。

4.2.2 合理优化金融模式，开展多元化的投资

房地产企业要整合当地的政企资源，对房地产金融模式进行合理优化，合理规划投资行为，促进资产使用效率的提升。同时，深入发掘新发展项目，持续充实投资手段，对投资结构进行调整，提高企业投资的质量，实现高质量发展。

4.3 营运风险的控制措施

4.3.1 提高存货管理效率，加强营运成本控制

在经营过程中，企业需要合理控制存货规模，否则可能造成存货短期内无法周转，由此导致存货风险。企业要根据市场需求和供应链状况，合理安排生产计划，避免因过度生产导致存货积压。房地产企业应通过科学的方法和合理的规划，确保存货能够及时周转，降低资金占用成本，提高资金利用效率，持续优化公司内部资源，提升内部运营管理的水平，优化人才队伍，明确资源配置，从而减少企业成本，控制营运风险。

4.3.2 提升宣传销售水平，完善营运管理模式

房地产企业可以建立专业化的人才队伍，分析和推测市场状况和行业政策，及时了解相关动态，并制定相应的销售计划，完善营运管理模式。例如，企业可以提高自身存货品质，适当增加广告投放，加大自身宣传力度，提供个性化服务，制定针对特殊群体的优惠政策，从而增加销售额。

5 结语

综上所述，本文以万科2019-2023年的数据为依据，利用其相关财务指标，从偿债能力、盈利能力、营运能力等方面分析识别筹资风险、投资风险、营运风险，发现万科存在资产负债率高、存货偏高、经营现金流量净额转为负数、总资产周转率低等问题。对此，本文针对筹资风险、投资风险、营运风险提出了一系列风险控制措施，希望能够降低财务风险的发生概率，为房地产行业的可持续发展提供一些参考。

【参考文献】

【1】戚家勇，蔡永斌.房地产上市公司财务风险评价研究[J].财会通讯，2018（26）：114-118.

【2】王萱竹.房地产企业财务风险控制分析——以华发股份为例[J].中小企业管理与科技，2022（19）：146-148.

【3】姜薇，龚循铭.我国房地产企业的财务风险及其控制研究——以恒大集团为例[J].现代商业，2022（16）：150-152.

【4】刘恩禄，汤谷良.论财务风险管理[J].北京商学院学报，1989（1）：50-54.