现代城市民宿营销策略研究

洪涛

摘 要：20世纪70年代后期，随着人们对旅游个性化及文化需求的增强，共享经济的兴起，城市民宿受到人们关注。进入21世纪，随着互联网旅游经济的快速发展，民宿行业迅速崛起。在中国市场，由于消费升级和个性化需求增长，城市民宿作为一种新兴的住宿业态，其发展历程较短，虽然有巨大的市场发展潜力，但也存在突出问题。为应对这些问题，文章分析了现代城市民宿市场所面临的挑战，并提出了相应的针对性策略。

关键词： 城市民宿；互联网旅游经济；共享经济

中图分类号：F327;F592.7;F719.2文献标识码：A文章编号：1005-6432（2024）18-0126-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.18.032

1 城市民宿的概念和特点

城市民宿的起源可以追溯至欧洲中世纪时期，当时的“旅居舍”（Guesthouse）是为了给客户提供基本的住宿和膳食服务，这种服务形式逐渐发展为酒店。20世纪70年代后期，随着人们对旅游个性化及文化需求的增强，共享经济的兴起，城市民宿再次受到人们关注。目前，城市民宿已经成为旅游行业快速发展的一个子领域。由于经济增长和旅游消费的不断升级，城市民宿也得到了快速发展，尤其是一线城市和旅游热点城市的市场较大。

城市民宿一般指非传统酒店住宿形式，包括家庭旅馆、出租公寓、别墅等，或将私有空间与客人共享的房间，并为客人提供入住和服务的住宿设施。城市民宿具有以下四个特点：

（1）规模较小。城市民宿通常规模不大，口碑和社交媒体的营销推广更多地依靠顾客留言、评论、好友转发等方式。

（2）本地文化和特色强。通常，城市民宿打造不同于传统酒店的个性化住宿风格和周围环境融合度较高的特色场景。

（3）住宿品质和服务灵活性高。城市民宿的经营者可以根据顾客反馈和需求实时进行调整和改善，从而提供更优质的住宿和服务。

（4）信息平台化和交易数字化。目前绝大部分城市民宿都在网上通过网络平台宣传及预约接受等服务。

需要注意的是，随着行业发展、概念界定不断变化，城市民宿的界定也会有所变化。因此，在不同时间段可能有不同的理解和定义。

2 城市民宿的主要需求

（1）便捷的地理位置。城市民宿通常位于市中心或交通便利的位置，以便客户方便前往周围的商业、文化、娱乐等活动场所。

（2）温馨舒适的住宿环境。城市民宿一般提供舒适干净的床品、考虑倾听客户声音的亲近服务体验等，尽量让客户在入住期间感到舒适和方便。

（3）实用便利的设施配备。城市民宿一般提供简单实用、质量有保证的家庭设施，例如免费网络覆盖、电视、洗衣机、空调设备等， 确保客户的日常生活需要得到满足。

（4）多样化的房型选择。民宿经营者应根据住宿需要提供不同类型的房屋选择（如单人、双人或家庭套房），增加客户的选择空间。

（5）安全可靠的住宿环境。民宿经营者应当重视住客的安全需求，包括消防安全、防盗设备及日常清洁等。

随着人们对旅游住宿需求的多样化，城市民宿需要不断优化自身服务水平和与现实市场的匹配度， 以满足住户的个性化需求。

3 目前现代城市民宿发展面临的问题

3.1 准入门槛低，经营靠自律

当前，城市民宿行业准入门槛低，经营更多依靠经营者自律。有些个人和平台企业认真经营，注重用户体验，不断加强信用体系建设和安全保障，从房屋核实、房东房客审查、安全入住、服务规范到赔偿机制等方面进行探索，并积累了一定经验。但也有部分经营者为获取流量支持，迅速提高曝光率，采取“刷单”等手段，这种现象在城市民宿行业并不罕见。

3.2 各监管主体之间尚未形成联合机制

目前，民宿业涉及的监管部门较多，各主管机构尚未形成联合管理机制。政府或主管部门应该尽快出台有关民宿发展的法规，健全城市民宿治安管理、环境保护、卫生监督等管理制度，并协同公安、卫生、税务、旅游等相关部门共同治理。同时，充分发挥街道办、居委会等社区力量和行业协会的作用，从社区自治的角度引导城市民宿行业向好发展。

3.3 旅客入住民宿没有实名登记

实际上，尽管城市民宿提供了住宿服务，但不少经营者并未对住宿旅客进行实名制登记，存在一定的治安隐患。作为一种新兴的房屋租赁业态，城市民宿目前还没有相应的行业规范。大部分民宿经营者是“半路出家”，缺乏民宿运营、管理和服务的理念与能力，民宿质量良莠不齐。有些运营者甚至没有办理营业执照、卫生许可等相关手续，难以保障住户的卫生、安全、隐私等基本需求。

3.4 城市民宿扰民，小区业主不满

城市民宿的快速发展，在盘活闲置房屋资源、满足不同层次住宿者需求的同时，也引发了一些小区居民的质疑，其中最大的问题是扰民。有客户提出将自己的房屋改建成民宿来经营，却遭到了群里不少业主的反对。这些业主表示，把房屋做成民宿相当于商住混合，会吸引外来人员聚集，可能影响小区治安管理。

4 目前城市民宿营销策略特点

由于城市民宿市场的竞争越来越激烈，营销策略也变得更加多样化和创新化。以下是目前城市民宿营销策略的一些特点。

4.1  利用社交媒体和在线平台

许多城市民宿利用社交媒体和在线平台来推广房源，增加知名度和预订量。城市民宿通过发布高质量的照片、视频、客人评论、推荐等内容来吸引潜在客户的关注和信任。值得注意的是，在现代营销策略中，社交媒体已成为不可或缺的一部分。因此，许多城市民宿会创建自己的社交媒体账户，与客户互动，并分享有关民宿的照片、视频、评论等内容。

4.2 提供个性化服务

民宿可以提供个性化服务，以满足客户的特殊需求，提供更好的入住体验。例如，可以为客户提供免费的早餐、迎接服务、定制的旅游线路等，这些都可以增加民宿的附加值和吸引力。此外，民宿还可以根据季节和地域的特点设计不同主题房间，为客人提供独特而温馨的体验。通过全面了解客户需求、开展精准营销、提供个性化服务等，可以大大提升民宿的收益和品牌价值。

此外，一些城市民宿也会让客户品尝当地的美食，并制造机会与当地居民进行互动。同时，民宿经营者也可向客户介绍附近的好去处、景点或商店，或帮助他们预订门票或租车等与旅行相关的服务。总之，城市民宿通过提供个性化的服务和独特的住宿体验，吸引着越来越多的客户选择入住。

4.3 关注可持续发展

许多城市民宿开始注重自身的可持续性发展和环境保护，如采用环保材料、节能设备、可再生能源、推广环保旅行等方法。这些做法不仅可以吸引那些关心环保和可持续发展的客户，还有助于城市民宿的长期发展和降低对环境的影响。此外，通过提供自行车租赁、降低浪费、鼓励客人使用公共交通工具等措施，城市民宿也在积极推动环保旅游实践，并为建立可持续发展的旅游业做出了贡献。

4.4 提供多样化的住宿体验

城市民宿还提供多样化的设施和服务，以满足客户的不同需求。例如，一些民宿提供共用的厨房、休息室、健身房、游泳池等便利设施，让客户能够更加舒适地度过旅行时光。针对商务客户，一些民宿还提供会议室或商务中心等专业设施，以满足其商务需求。总之，城市民宿通过提供多种住宿选择、个性化的体验和全面的设施服务，赢得了越来越多客户的青睐。

4.5 建立品牌形象

许多城市民宿还通过各种途径积极宣传自己的品牌形象，如通过社交媒体、旅游平台、客户反馈、推荐等方式扩大知名度和增强市场竞争力。一些城市民宿还与其他旅游业者和当地组织合作，举办活动和推广活动，以增加曝光率和品牌影响力。此外，城市民宿也借助口碑来扩展业务，如开设新分店、推出新产品等。建立良好的品牌形象是城市民宿发展壮大和扩大市场份额的重要手段。通过提供优质服务、独特属性、积极宣传、维护口碑等方面的努力，城市民宿将能够赢得更多客户的信任和关注，并在市场中获得更大的成功。

5 城市民宿营销的不足之处

5.1 依赖在线平台

在一定程度上，城市民宿确实对在线平台有一定的依赖性，因为这些平台能够提供大量的客户流量和预订服务，并给予民宿业者更多的曝光机会。然而，过度依赖在线平台也存在一些潜在的风险和问题。首先，民宿业者可能会失去自主品牌控制权。由于在线平台通常会对民宿业者进行一定的规范化和标准化管理，因此民宿业者可能会面临与其他同类房源的竞争，难以建立独特的品牌形象和特色。其次，在线平台收取的佣金比例相对较高，这可能会导致民宿业者利润空间受到挤压。最后，民宿业者也需要承担与在线平台合作所带来的一系列风险，如被平台封禁、评论抹黑等问题。

5.2 市场竞争激烈

城市民宿市场的竞争非常激烈，面临着来自其他同类房源和酒店等竞争对手的挑战。一些民宿业者可能为了吸引更多的客户而采用价格战和促销策略，这样的做法无疑会降低利润和品牌价值，也不符合可持续发展的经营理念。

5.3 存在安全和质量问题

由于城市民宿管理和监管相对薄弱，一些不规范的民宿可能存在安全和质量问题，如设施老化、卫生状况差、消防隐患等，这对客户的入住体验和安全造成威胁，也影响了市场整体形象和信任度。

5.4 缺乏个性化服务

城市民宿作为一种旅游住宿形式，在提供个性化体验方面具有天然优势，但在实际运营过程中，仍存在缺乏个性化服务的问题，许多民宿业者可能只提供住宿服务，难以在市场中获得更大的竞争优势。

5.5 营销手段单一

尽管城市民宿可以采用多种方法来营销推广，但在实际操作中，一些民宿业者可能只专注于单一种推广方式， 只选择了一个在线旅游平台或网站来展示并发布其房源信息，缺少多元化渠道推广，民宿业者没有维护自己的社交媒体账户或者没有投入多余的时间和精力，在开展营销活动时，缺乏多元化的宣传手段。不关注用户体验和口碑营销，忽略了客户的好评、推荐和分享，也没有积极回应消费者的意见和反馈。

6 现代城市民宿营销策略

城市民宿如何营造不一样的生活，让消费者喜欢，来了还要再来的理由。要做到这些，光有好的设计、好的理念，并不意味着盈利，好酒也怕巷子深，好的民宿更需要好的营销。

6.1 城市民宿营销遵循的原则

6.1.1 品牌建设

建立独立的品牌形象，包括命名、标志、口号等，以区别于其他竞争对手，并形成自己的市场差异化优势。

6.1.2 多元化渠道

除了依赖在线平台，还可以通过社交媒体、搜索引擎营销、广告宣传等渠道来吸引客户，提高知名度和销售额。

6.1.3 个性化服务

提供有针对性和差异化的服务，如定制化旅游路线、专属管家服务、文化活动、品鉴会等，增强客户的旅游体验和忠诚度。

6.1.4 安全保障

建立健全的安全管理体系，保证客户的住宿安全和隐私，如增加安全设施、引入保险服务等。

6.1.5 价格优惠

可以采取满减、优惠券、早鸟优惠等方式来吸引客户，但不应过度依赖价格战，以免影响品牌形象和客户价值观。

6.2 城市民宿营销遵循的策略

近年来，民宿业在全球范围内得到了迅猛发展，越来越多的旅行者选择住宿民宿，而不再是传统的酒店或宾馆。对于民宿经营者来说，经营方式和营销策略是成功的关键。以下是一些民宿的经营方式和营销策略的建议。

6.2.1 确定你的目标客户群体

在开设民宿业务之前，需要明确目标客户群体。不同的客户群体有着各自独特的需求和偏好，因此在进行宾馆设计和装修时，应该根据目标客户的需求进行规划。例如，如果目标客户群体是情侣，可以适当注重营造浪漫氛围，如床上用品、灯光、装饰等方面的设计；对于青年旅游客群，可以提供具有时尚感的设计和装修风格，并设置电影投影、游戏机等娱乐设施；对于家庭旅游客群，可以在民宿提供亲子活动场所，如亲子厨房、游戏室等，以满足家庭需求；对于商务旅行客群，可享受高品质的商务服务，如会议室、商务中心、代订机票等。同时，开放传播体系，鼓励客户参与民宿建设、规划、制定、运营等，通过形式活动刺激参与，如在微博、微信发几张图片可获得礼物等，直接达到传播目的。客户在入住期间有良好的入住体验，就会愿意分享并将民宿推荐给他人，从而促进民宿业的品牌形象传播和市场影响力的提升。

6.2.2 制定明确的营销策略

在现今数字化时代，制定清晰明确的营销策略尤为重要。作为民宿业者，需要将自己的房源信息发布到OTA（在线旅游平台）等平台上，并积极利用社交媒体进行推广或参加促销活动等方式来扩大品牌知名度和市场影响力。此外，在营销方案上还可以借助创意手段，如打造独特的主题房、定制化服务等，以吸引更多目标客户，提高入住率和盈利水平。

6.2.3 提供优质的住宿体验

为提供优质的住宿体验，民宿业者应注重打造舒适、温馨、安全和卫生的住宿环境，并致力于提供周到细致的客户服务。同时，补充齐备的生活设施和娱乐设备等配套设施，使客人在住宿期间感受到家一般温馨。若能提供超乎预期的服务和入住体验，客户更愿选择您的民宿。 对细节与小物件的重视展示了经营者秉持的人生价值观以及民宿的个性理念。与标准化布置和服务不同，民宿将硬件和服务的细节做到极致，每一个细节都彰显了民宿主人的良苦用心和家的温暖。只有把细节做到完美，才能达到最好的效果。

6.2.4 与当地旅游资源合作

与当地旅游资源合作可以为民宿业带来更多客户。例如，提供当地旅游景点介绍、导览服务和当地美食推荐等。此外，与当地餐厅、咖啡店、酒吧等商家联合推出促销活动，也能吸引更多客人。积极参加当地的商务联谊会、工商协会、旅游协会等组织的活动，拓展自己的网络， 并展示自家服务与优势，利用双方互补的特色服务及经验优势资源，共同推出定制的旅游套餐、票务、导游服务等。通过这种方式，民宿业能够借助当地资源和品牌，提高市场影响力和知名度，增加预订率并提高营业收入。

6.2.5 利用网络和社交媒体进行营销

网络和社交媒体营销是现代广告营销中的重要组成部分，可以提高城市民宿知名度和增加房源预订。可以创建一个有品质的民宿网站，包括对房源信息的清晰、准确、详尽地介绍，客户反馈与评价等。在网站上也应该提供直观明了的预定功能，开设社交媒体账号，根据客户不同的个性化需求，选择流行的社交媒体平台（如微信公众号、微博、抖音等）构建自己的品牌形象，创造互动机会并促进话题热度，从而吸引消费者。优化营销策略，确定目标客户，并开发具有个性化的创意策略来进行推广，如优惠政策、特殊主题活动等。利用发布客户生成的内容来提高品牌信赖度， 赢得其他人对民宿的口碑宣传，并一如既往地回答涉及房源和相关需求的客人评论问题。使用关键词来增强在搜索引擎中的排名，这有助于提高网站的访问率和知名度，进而促进民宿业务发展。

需要注意的是，在网络和社交媒体营销过程中要遵循相关规定和法律条款，杜绝违规或不当的广告内容，保障用户数据的安全。

6.2.6 通过口碑营销提升知名度

口碑营销是民宿行业最重要的一种营销方式。提供高品质的服务可以获得客户好评和口碑，进而吸引更多的客户入住。此外，与客户建立良好的关系，定期关怀和回访也是提升口碑的重要手段。他们可以通过建立自己的网站和社交媒体账号，加强网络宣传和自我推广，提高自身的知名度和影响力。民宿业者还需要不断优化和打造自身的特色和品牌形象，提供独特的住宿体验和高品质的服务，从而赢得用户口碑和忠诚度。

7 结论

总之，民宿营销策略对于民宿经营来说非常重要。好的营销策略可以帮助民宿吸引到更多的客源，提高入住率和客房价格，并增强品牌影响力，让消费者在众多竞争者中选择适合自己的民宿。除此之外，营销策略还可以充分捕捉消费者的需求，优化企业产品、服务体验等关键点，提供个性化定制方案，更好地满足客户的需求。对于民宿经营者而言，制定合理的经营方式和营销策略非常重要，只有通过科学的规划和有力的执行，才能赢得客户的信任和好评，获得更大的商业成功。 还需要注意的是，在制定和执行营销策略时，民宿经营者需要了解和遵守相关法律和政策规定，保证营销活动的合法性和规范性。

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