制造业转型升级对房地产业发展的影响及应对策略研究

张艳丽 ,张骋宇,刘雅帆

(河南财政金融学院 1.工商管理学院; 2.统计与数学学院,河南 郑州 451464)

过去几十年里,房地产市场快速增长,同时也带来了一系列问题,如房价过高、泡沫风险、住房过度投资等。为了稳定房地产市场,促进经济可持续发展,中央经济工作会议于2016年底首次提出“房住不炒”政策,该政策的实施意味着房地产市场的调整和转型,限制了投机性购房和投资性购房,使得房地产市场逐渐回归到满足实际住房需求的本质。此外,随着国际竞争的加剧和技术进步的推动,中国传统制造业也面临着转型升级的压力。在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下,房地产市场的发展趋势和投资方向正在发生变化,制造业转型升级必将对房地产业的发展产生深远的影响[1]。本研究将深入探讨新形势下房地产业发展如何应对制造业转型升级,旨在为房地产业实现稳健发展提供借鉴。

一、制造业转型升级的动因和趋势

制造业是中国经济的支柱产业,为国民经济的发展提供了重要支撑。然而,新形势下传统制造业面临着一系列的挑战,包括成本上升、环境污染、人力成本增加、产品同质化竞争等[2]。为了提高中国制造业的竞争力和附加值,转型升级已成为制造业发展的必然趋势和重要举措。

(一)制造业转型升级的驱动因素

制造业转型升级的驱动因素主要包括五个方面。其一,全球市场竞争加剧。制造业发展必须不断提高产品质量、降低成本,提升技术创新能力和产品差异化竞争力。其二,劳动力成本上升。制造业需要通过技术改进和生产效率提高来降低劳动力成本压力。其三,技术进步与创新压力。新兴技术的快速发展,特别是数字化技术的应用,正在深刻改变制造业的生产方式和商业模式,传统制造业必须不断进行技术升级和创新才能跟上时代的步伐。其四,资源和环境约束。随着全球资源的紧张和环境问题的日益凸显,绿色和可持续发展成为全球经济发展的主题。制造业必须进行绿色转型,采用节能、环保和循环利用的生产方式,以实现可持续发展。其五,新兴市场和新消费趋势的变化,如个性化定制、绿色消费和数字化服务需求的增加,也要求制造业对产品进行创新和升级,以满足不断变化的市场需求。

(二)制造业转型升级的主要趋势

制造业转型升级的主要趋势体现在技术创新和产业结构调整上。智能制造是制造业转型升级的重要方向之一[3]。通过引进智能化技术和机器人自动化生产,制造业可以提高生产效率和产品质量,降低生产成本,提高产值和附加值[4]。绿色制造也是制造业升级的重要方向之一。通过绿色制造,制造业可以提高企业的竞争力,满足环保需求,实现可持续发展。数字化制造和定制化制造也是制造业转型升级的重要趋势。通过数字化技术和大数据分析,制造业可以实现生产过程的智能化和优化,提高生产效率和灵活性。定制化制造则可以满足不同客户的个性化需求,提高产品的附加值。传统制造业必须进行转型升级,通过技术创新、产业升级和绿色发展等方式提高竞争力和可持续发展能力,以实现持续稳健发展。

二、制造业转型升级对房地产业发展的影响

(一)城市规划与土地利用对房地产业的影响

对于房地产开发商来说,城市规划的调整将直接影响到项目的定位和发展。如果一个原先的工业区被规划为科技园区,房地产开发商可能需要开发高品质、智能化的办公楼和研发中心,以满足科技企业对办公空间的需求。而如果规划调整为商业中心,开发商可能需要注重商业综合体的建设,提供商业零售、娱乐和休闲设施,以满足居民和游客的需求。

(二)需求结构变化对房地产业的影响

随着制造业的转型升级,高新技术产业和科技创新型企业往往需要吸引高端科技人才,而这些人才对于高品质住房的需求较高。房地产开发商需要更加注重满足这些新兴产业人才对住房的需求。随着房地产市场需求结构的变化,开发商需要根据不同层次购房需求进行差异化产品开发,可能会在同一个项目中推出不同档次不同面积的产品,以满足不同层次购房者的需求。

(三)区域经济发展差异对房地产业的影响

制造业转型升级在不同地区可能带来差异性影响。不同地区的经济发展水平和产业结构差异较大,这将直接影响房地产市场的需求和供应。一线城市和新一线城市往往是中国制造业转型的主要集中地。一线城市的房地产市场可能更多地受到高科技人才和科技产业的影响,需求结构更加多样化和高端化。在一些二线城市和三线城市,制造业的转型升级进展较为缓慢,一些传统制造业仍然占据主导地位。这些城市的房地产市场可能更多地受到传统制造业和农村劳动力转移人口的影响。在一线城市和新一线城市,房地产企业可以更多地关注高端住宅和高品质商业地产的开发,满足高科技人才和科技企业的需求。而在二线城市和三线城市,房地产企业可以注重中低端住宅和实用性商业地产的开发,满足普通购房者和传统制造业人员的需求。

(四)城市产业园区建设带动房地产业发展

随着制造业转型升级,城市产业园区建设逐渐兴起,高品质住房、商业办公空间和服务设施的需求增加。房地产开发商可以根据产业园区的特点,积极投资开发适合产业园区企业和员工的住房和商业用地,提供全方位的服务和支持。同时,产业园区建设将影响城市地域格局。原先一些相对较为冷门的城市郊区或工业区可能因为产业园区的建设而成为热门地段,这将带动房地产市场的发展,增强供求关系的复杂性。

(五)城市人口流动和社会结构变化对房地产业的影响

制造业的转型升级可能导致城市的产业结构和人口流动发生变化。不同地区的人口流动对房地产市场的影响具有差异性。一线城市和新一线城市往往因为其经济发展和就业机会较多而吸引大量人口涌入,这将带动房地产市场的需求增加。而二线城市和三线城市则可能因为其经济发展水平较低而导致人口流出,房地产市场的需求可能减少。

(六)投资方向调整对房地产业的挑战与机遇

随着制造业的转型升级,房地产开发商可能面临着投资方向的调整,转变原有的开发模式和经营理念。随着新兴产业和高新技术企业的发展,对于高品质住房和智能化办公空间的需求不断增加,这将为开发商带来更多的发展机遇。可以通过与科技企业的合作,推动智能化建筑和智慧社区的发展,提升房地产产品的附加值和市场竞争力。

(七)环保要求对房地产业可持续发展的影响

制造业的转型升级也意味着房地产开发需要更加关注环保要求,推动绿色建筑和低碳发展。随着环保意识的增强,绿色建筑已成为房地产开发的重要趋势。房地产开发商需要更加注重节能、减排、环保等方面的要求,采用环保材料和技术,推动绿色建筑的发展。注重低碳开发,减少对能源资源的消耗,推动绿色交通和城市公共设施的发展,减少碳排放。

面对上述影响,房地产开发商需要根据市场变化和政策导向,灵活调整发展策略,积极创新和转型,实现可持续发展。同时,环保要求对房地产开发提出了更高的要求,推动房地产业向绿色低碳发展的方向转变。

三、新形势下针对制造业转型升级房地产业发展的应对策略

(一)当前房地产政策调整优化的背景和目标

房地产业是中国经济的重要支柱产业,长期以来也是吸引大量投资的领域之一。然而,过度投资和投机性购房导致了房价泡沫和房地产市场的不稳定,给中国经济带来了一定的风险和挑战[5]。为了稳定房地产市场,2023年7月,中央政治局会议作出了“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策”的科学研判,未来房地产政策调整优化的目标是认清目前供求关系的变化,因城施策,稳定房地产市场,保障居民的基本居住需求,促进房地产市场的健康发展,避免出现房产流动性危机。

(二)房地产业发展应对制造业转型升级的可能策略

房地产业是一个典型的供求双方互动的行业,供求关系的变化直接影响房地产市场的运行,因此,房地产市场供求关系在房地产业发展中的重要性不容忽视[6]。而制造业转型升级对于改善房地产产品供给结构、增加改善型住房需求以及转变房地产领域投资方向具有积极意义。2023年上半年房地产市场已逐渐呈现居民购房需求不振、投资投机需求大规模离场、产品供给大于需求、二手房挂牌激增的迹象,我国房地产市场可能永久性结束大范围过热的走势[7],以前那种赶着“上车”买房,投资楼市稳赚不赔的时代将成为历史。在我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下,房地产业如何应对制造业转型升级的挑战,事关未来房地产市场的战略布局,对于提高房地产企业的市场竞争力和长远发展十分关键[8]。因此,房地产业应当及时采取有效的应对策略。

其一,差异化产品开发满足不同层次购房需求。一方面,房地产开发商可以继续开发传统的住宅和商业地产项目,满足一般居民和购房者的需求。这些项目可以注重房屋的实用性、经济性和基本居住功能,为大多数购房者提供合适的住房选择。另一方面,房地产开发商还可以开发高品质、智能化的住宅和商业项目,以满足新兴产业人才和科技人员的居住需求。这些项目可以配备先进的智能家居系统、绿色环保设施和便捷的交通设施,提供更舒适、便利和智能化的生活环境,吸引高科技人才和科技企业前来购房和投资。

其二,因地制宜推进房地产开发。一线城市和新一线城市往往吸引了大量的新兴产业和高新技术企业,房地产企业应注重高品质住房和高端商业地产的开发,满足高科技人才需求,可以通过与这些企业的合作,推动智能化建筑和智慧社区的发展,提升产品的附加值和市场竞争力。在二线城市和三线城市,房地产企业可以注重中低端住宅和实用性商业地产的开发,满足普通购房者和传统制造业人员的需求。这些城市的经济发展水平较低,房地产企业需要更加注重产品的实用性和经济性,满足普通购房者的居住需求。

其三,绿色建筑和低碳开发的推动。房地产企业可以采用环保材料和技术,设计和建造更加节能、环保的建筑,推动绿色建筑的发展,注重建筑的可持续性和循环利用,推动建筑垃圾的减少和资源的回收利用; 还要注重节能和环保技术的应用,推动绿色交通和城市公共设施的发展,减少碳排放。

其四,加强与产业合作,推动产城融合发展。产城融合是指将产业和城市有机结合起来,通过产业的发展推动城市的发展,通过城市的建设提升产业的竞争力。通过与产业合作,房地产企业可以更好地满足新兴产业人才和科技人员的居住需求,推动产业园区和科技园区的发展,提升房地产产品的附加值和市场竞争力,并最终推动产城融合发展。房地产企业可以与当地政府和企业合作,推动产业和城市的融合发展,打造以产业为支撑的城市经济体系,提升城市的产业附加值和核心竞争力。

四、结论

制造业转型升级对房地产业产生了多方面的影响,房地产业应该积极应对,灵活调整战略。未来房地产业与制造业转型升级之间的关系将持续发展,两者互为促进,形成协同发展的局面。同时,政府在政策引导方面也将加强两个行业之间的协同发展,推动经济高质量发展。房地产业和制造业将共同携手,迎接未来的挑战和机遇。