新形势下不动产及其权籍调查测绘措施分析

王飞

（郎溪县自然资源和规划局，安徽 宣城 242199）

0 引言

基于我国的不动产登记制度来看，不动产与房地产并非统一登记，而是分为各自不同的两种模式进行流程办理。在这一制度下，如果不动产没有土地使用权，就无法办理土地施工的权利，进而为登记过程带来诸多问题。而在当前新形势下，权籍的调查与测绘工作也应当进一步加强研究力度，明确不动产的具体成分，提高不动产平面面积测绘能力，以保障不动产测绘的验收效率水平，提升不动产及其权籍调查测绘能力。但是基于实际情况来看，还是能够发现一系列的不足之处，其测绘数据精准度难以保障，并且在结构衔接方面具有明显的问题。因此相关部门应当在明确工作流程的情况下，采取合理措施来保障整体测绘验收效率水平，以有效保障整体测绘效果，提升工作效率水平。

1 不动产权籍调查的内涵

不动产权籍调查工作首先应当明确国家相关政策条例，必须在明确的法律法规基础上进行不动产登记、申请等一系列工作内容，工作人员需要通过权籍调查的方式，确定好土地的实际面积以及具体用途，并进行资料汇总，制定出不动产权籍调查的策略，为后续相关管理工作的开展带来一定的参考。

一般来说，不动产测量的途径较为多样化，在进行权籍调查的过程中需要结合多种方式来进行细节调查，不仅需要明确不动产的基础条件，同时也可以基于不动产类型来进行针对性的测量，并根据不同建设用地情况，开展差异性的调查方式，以此来保障调查结构的真实性与全面性[1]。

2 新形势下不动产及其权籍调查测绘工作中存在的问题

首先，在不动产及其权籍调查测绘的过程中，其工作流程较为烦琐，需要处理各方面细节问题，经常会因为种种原因，导致其策划效果难以达到理想状态。而产生这一问题的主要原因就在于既有的权籍调查测绘工作模式缺乏统一化的规范标准，虽然我国对其已经提出了相关要求，明确各个工作环节的要点以及职责，但是其内容仍旧存在一定的漏洞，未能全面覆盖各个工作细节之处。并且部分地区的调查测绘工作会受到外界因素的影响，其工作流程中的各个门类也存在漏洞，导致测绘的数据格式、坐标、精度等方面存在较大的差异，难以实现测绘数据信息的有效共享。

其次，部分结构在衔接方面也存在着较为明显的问题。一般来说，这一工作环节需要国土、林业、房产等各个有关部门的积极配合，明确各方权责，加强相关数据信息的共享，方能保障不动产权籍调查测绘工作的正常进行。但是基于实际工作情况来看，由于部分部门的衔接不够顺利，其职责分配存在较大的差异，并且未能落实数字化管理，难以进行工作数据与成果的共享，进而对整体工作效果带来不利影响[2]。

3 不动产及其权籍调查测绘技术

3.1 不动产测绘技术

（1）数字化内业扫描技术。作为当前数字化时代背景的技术产物，能够实现对不动产地籍测量地形图的高效处理。通过扫描生产栅格地图，然后对这些栅格地图进行矢量化，从而生成数字地形图。数字化内业扫描技术能够实现高效精准的地形数据处理，并结合具体应用需求，对相关数据进行比较、叠加或调整等各项处理，为地籍测量工作带来相关数据信息依据。

（2）野外测量技术。在不动产测绘中野外测量基础具有极为广泛的应用范围，在具体操作的过程中，需要使用全站仪，并结合电子记录以及量图体系，搜索不动产测量中的数据信息，利用电子记录的方式来进行测量数据信息的有效存储，以此来进行统计与整理操作，之后则可以对图片进行处理。同时还应当使用全站仪进行实地测量，并将测量数据实时传输到计算机系统之中，以图片的形式进行展示，将测量结果进行全面记录。

（3）遥感技术。遥感技术在不动产测绘中有着广泛的应用，能够利用卫星或其他飞行器对地面进行高分辨率的影像获取，从而实现对不动产的监测和测量。在实际应用中，遥感技术可以用于土地使用情况、土地规划、建筑物分布等方面的监测，以及土地面积、建筑物高度等数据的测量。通过遥感技术，可以快速、准确地获取不动产的数据信息，并且可以有效地保证测绘结果的准确性和可靠性。并且，针对于较为偏远的位置也能够进行数据收集，忽视天气条件的影响，使得测绘工作更加方便快捷[3]。

3.2 不动产权籍调查

首先是不动产单元的设定以及编码，不动产单元的设定应结合土地、房屋、林地等现有编码规则，将不动产单元进行统一划分。同时还需要进行不动产单元编码。

其次是不动产权属的调查工作，在开展权籍调查测绘工作的同时，需要运用内外业合适以及实地调查的方式，查明不动产权属的具体状况、用途、界址等各方面情况，一般来说，在不动产权属来源资料较为完整的情况下，通常会采用内外业合适法来进行调查测绘操作，反之则应当综合使用调查法以及外业合适的方式来开展调查工作。而针对于无权属来源的资料，则通常采用外业调查法的方式。

最后是不动产测量，需要从技术条件、技术可行性等多个方面进行综合考量，保证不动产单元各方面数据信息的精准程度。针对于村庄、城镇、独立工况等建筑用地，一般使用解析法的方式来测量不动产界址点坐标，同时可以结合几何要素法，对土地面积、房屋边长等各方面数据进行分析。而对于较为分散的建筑用地，则应当采用解析法，测量界址点坐标，并结合图解法方式，以保障测量数据的精准程度。此外，对于海域、林地、园地、草地、耕地、水域、滩涂等用地，则需要结合实际情况来进行技术操作的灵活调整，可采用解析法以及图解法来进行界址点坐标进行测量[4]。

4 不动产调查工作程序

4.1 不动产平面测绘调查

对于不动产的平面测绘工作来说，其主要目的是为了明确不动产平面结构，需要对其所在位置、地形特征、高度等各方面信息予以精准测量，并对不动产层次等平面信息进行全面把控，之后则根据测量数据来进行绘制，在保障测量数据精准程度的基础上，为后续工作带来必要的数据支持。此外还需要进行不动产的全方位信息调查，包括其权属信息、行政信息、用地信息、本身信息等内容。

4.2 不动产结构调查与要素测绘

不动产的结构调查工作需要基于测绘数据，对其结构、产权类型、使用年限等各方面信息进行细致调查，之后则可以根据调查数据信息，将不同产的权限示意图进行绘制，明确不动产的实际使用情况。在进行不动产要素绘制的过程中，应当在进行不动产本身测量的过程中，对其附属内容进行检查，测量好不动产的土地适用范围。并且在测量的过程中，还应当严格遵守国家相关法律法规，严格依照不动产测量工作程序，以保障测绘结果的精准程度。

4.3 不动产图绘制以及面积清算

首先是不动产图的绘制工作，首先需要对不动产测量数据进行统计分析，以此来进行测绘图纸的绘制，并对其进行合理划分。在绘制的过程中，应当先对其绘制图比例进行合理选择，通常来说以1:500 的比例尺最为常见。不动产图主要分为电子文件、纸质文件这两种形式，都是进行不动产信息管理的重要依据，具体形式需要根据工作要求来进行合理选择；其次是不动产的面积测算工作，在进行测算工作的过程中，不仅需要其所占面积进行测算，同时也需要重视不动产的结构面积，例如建筑面积、产权面积、实际使用面积等，以保障不动产产权人的合法权益，保障测算结果的精准程度。

4.4 地籍测量与土地权属调查

在地基测量与土地权属调查工作中，通常来说采用经纬仪设备，对不动产土地及其附属物的水平角、垂直角等进行测量，在测量工作开展的过程中，应当严格遵循相关规定，合理使用相关测量设备仪器，并将测量结果填写到调查表之中，以此来绘制相关土建。通常来说，不同产的测量方式较为多样，需要基于实际条件以及工作需求来进行合理选择，确保不动产测量界址以及面积等数据信息的精准程度。此外，不动产权籍的空间要素与地物地貌要素，应当根据已有的地籍图作为工作底图，对宗地内部及其变化情况进行测量，并绘制出相应的宗地图。在进行不动产外业调查的过程中，如果存在新设界址与界址存在变化的情况，则必须抵达实地进行检查与核实，保障测量结果的可靠性，如果不同产权界址没有发生变化，仅需要在复印调查表上盖上变更印章，并填写相应表格即可，否则应当重新绘制草图。

4.5 测绘成果资料验收

在完成各项测绘工作之后，则需要对其资料数据进行进一步的验收，保障测量工作的精准程度，确保各项测量数据能够符合相关标准要求，必须在经过验收审核的情况下，才能进行使用，并按照相关程序进行操作，为后续的不动产登记带来有效的资料数据保障。而如果发现数据错误或者遗漏，则应当根据相关记录进行追责，并按照规章制度进行补救，保障数据信息的可靠性与全面性，避免为后续操作带来不利影响。

5 新形势下不动产及其权籍调查测绘的改善措施

5.1 合理选择调查机构

一般来说，不动产权籍测绘调查工作通常会较为专业机构进行操作，而在当前新形势背景下，不动产及其权籍调查测绘工作对于保障产权人权益、维护市场秩序等方面都具有重要意义。为了合理选择调查机构，保障整体工作效率水平。首先就需要了解当地市场上的调查机构及其资质、信誉、服务质量和收费标准等各方面情况，之后对其相关资质进行审查，确保能够满足主管部门的要求，同时对不同调查结构的服务内容、工作经验等方面进行横向比较，进而选择出满足自身各方面需求的机构，并与其进行合约签订，明确双方权限与义务，以保障不动产及其权籍调查测绘工作的顺利开展。一般来说，不动产及其权籍信息属于个人隐私和商业机密，应确保所选调查机构具备严格的保密措施，并签订保密协议[5]。

5.2 加强统一标准管理

不动产权籍的网络登记文件是开展不动产定着物的关键依据，需要以此来明确其关联性以及各类事务工作。而为了能够提升管理效率，在不动产登记过程中应当对管理层予以高度重视，对其登记流程进行严格规范，对其登记表的信息数据进行审查，以确保不动产权籍管理信息能够与实际情况相吻合。同时，不动产权籍管理人员也应当具备责任心，能够对岗位工作负责，尽量避免工作疏忽，确保数据信息精准无误，可以较为专门岗位，让其全权负责测绘登记内容的管理，并结合实际情况，对数据信息内容进行维护，尤其是其中的隐私信息，应当将其内容进行隐藏处理，确保数据信息的安全性。

5.3 合理应用技术手段

在开展不动产及其权籍调查测绘工作的过程中，需要在不同工作环节中采用相应的技术手段，以保障各项工作的顺利开展，实时掌握不动产的各方面数据信息，并进行精准高效地整理与汇总，为相关管理操作提供必要支持。具体来说，在工作过程中可以采用大数据、云计算等现代信息技术，实现对不动产数据进行高效处理和分析，并卫星遥感技术、GIS、GPS 等技术手段，对不动产进行动态监测，及时发现和解决潜在问题，对其进行可视化管理与分析，并实现精准定位与测量，进而保障数据采集的精准程度。同时还需要将调查测量结果过渡到电子记录卡之中，将测量后的数据信息进行逐一比照，整理出完整的方案，并将其上传到计算机系统之中，以电子文档的方式，对各项数据信息进行妥善保管。

6 结语

综上所述，在当前经济飞速发展的推动下，不动产登记工作体系也得以不断完善，逐步跟上时代发展步伐。在开展不动产及其权籍调查测绘工作的过程中，则应当结合实际情况来合理选择技术手段，对其权籍以及各方面情况进行综合分析，同时还需要提升对不动产登记工作的管理程度，进而为后续管理工作带来必要保障，维护相关权益。同时还应当合理选择调查机构，对其资质能力、服务质量等方面进行严格审查，并加强统一标准管理，规范登记管理流程，保障数据信息能够与实际情况相一致，针对于隐私信息则应当进行严格管控，进行隐藏处理，确保数据信息的安全性，从而有效提升管理力度。