不动产登记中房产测绘的应用研究

史新华

（郎溪县自然资源和规划局，安徽 宣城 242199）

0 引言

在不动产登记中，房产测绘是十分重要的一项工作。通过在不动产登记中进行房产测绘，更有利于为工作开展提供精准的数据信息，更有利于保障房产交易的顺利性，更有利于为土地的规划与管理提供依据指导。目前，伴随着我国科学技术的不断发展，同样促进了测绘技术的创新与优化。在不动产登记房产测绘中，通过先进测绘技术的应用，更有利于提高测绘的高效性和精准性，实现良性发展目标。

1 不动产登记的概念与目的

1.1 不动产登记的概念

不动产登记作为工程建设中的基础性内容，在我国诸多工程与城市规划中有着十分重要的意义。开展不动产登记，需要做好不动产法定权益的登记与记录，所涉及内容十分广泛，包括但不限于建筑物、土地、林木、水域等。通过开展不动产登记工作，更有利于对土地和其他权益进行确定和保护，也为后续开展土地交易和土地利用提供法律层面的支持。具体来看，在实际开展不动产登记工作期间，需要明确特定的程序和特定的机构，然后建立起不动产与相关土地所有权和其他权益的关联，并在登记簿册中进行记录。其中，所登记的内容如权属人信息、面积信息、位置信息等[1]。

1.2 不动产登记的目的

（1）确立权益。开展不动产登记工作，其首要目的是对不动产的法定权益进行确立和宣告，然后通过登记的方式，对土地的所有权归属进行确定与明确，防止其中出现不必要的纠纷问题。

（2）保护权益。不动产登记是一种法律程序，通过开展不动产登记能够针对合法的土地权益进行保护，同时也体现为一种法律上的整局，可为权益人的权益进行维护，防止他人的不法侵害。

（3）提供信息。在不动产登记中，需要针对大量数据信息进行收集和记录，以此来指导工作开展，包括但不限于土地的面积信息，土地的权属信息，土地的用途信息等。通过以上数据信息的整理，在包括土地管理、土地规划、土地交易等多个方面，均有着重要的意义和价值。

（4）促进土地投资与开发。通过开展不动产登记工作，更有利于提升在土地投资中的信息，更有利于针对土地资源进行开发和利用，以此来促进我国社会经济的可持续发展。

（5）保障共计公平正义。通过开展不动产登记工作，更有利于维护社会的公平与正义，针对权益确定提供数据信息的支持，防止不法人员非法侵占他人不动产权益，保证我国土地资源能够得到合理分配[2]。

2 房产测绘在不动产登记中的作用

2.1 提供可靠凭证

开展不动产登记工作，需要人员重点做好确权。确权指的是在不动产登记中，对不动产的具体所有权归属和使用权归属进行确定。其中，开展房产测绘工作，测绘人员能够对建筑物的具体位置、具体形状等进行测量，能够对不动产的范围和边界进行精准确定，以此来为后续权益确认提供依据和支持[3]。

2.2 提供空间信息

在开展不动产登记工作期间，需要切实把握好不动产登记中的各种属性信息，包括但不限于不动产的位置信息，不动产的面积信息，不动产的用途信息等。通过开展房产测绘工作，则能够对建筑物中的空间信息进行测量和绘制，以此来提供出其中更加精准的地理位置信息、形状信息和面积信息，在不动产登记中提供空间信息支持。

2.3 提供安全保障

在对不动产进行交易时，需要参与不动产买卖的双方能够对不动产的具体边界和具体范围进行确定，能够对不动产的空间属性进行确定，包括但不限于面积信息、楼层信息等。在此基础上，开展房产测绘工作，便能够提供更精准的空间信息，然后在房地产买卖的双方对其进行确认与核实，防止因为空间信息的不准确，造成双方之间不必要的争议和纠纷[4]。

3 房产测绘在不动产登记中的问题

3.1 数据精度与一致性问题

开展房产测绘工作，需要获取大量数据信息，需要现场测量与技术设备的支持。但从实际情况来看，在房产测绘中也会受到环境因素、设备技术因素的影响，这就导致最终获取的房产测绘数据信息出现了不同程度的误差，带来了不动产登记准确性的应用。同时，在不懂测绘单位和测绘人员开展工作时，所使用的测量方法也会存在差异，反映出精度好标准的不同，造成了数据信息结果的不一致，带来了不动产登记的困扰。

3.2 信息管理与数据共享问题

房产测绘是一项综合性、系统性工作。在房产测绘中，往往会涉及大量的地理空间数据信息和图形数据信息。因此，这就需要针对这些数据信息做好妥善管理，确保各项数据信息的完整性和及时性。同时，在开展房产测绘工作的过程中，也会同时涉及多个部门的利益。因此，如何建立起有效的数据共享机制是十分重要的。通过数据共享机制的奖励，保证数据的共享与互通，以此来强化不动产登记的协同。

3.3 技术标准与规范问题

目前来看，在我国开展房产测绘工作期间，尚未形成明确统一的技术标注和技术规范，在不同地区、不同单位开展房产测绘工作时，所采用的测绘方法和数据处理流程也会存在差异，这就在一定程度上影响了数据的质量。因此，伴随着我国当前测绘技术的不断更新与优化，还需要在引入先进测绘技术的同时，一并针对测绘人员的专业知识和技术能力进行提升。

3.4 法律法规与政策环境问题

在开展不动产登记工作期间，往往同时涉及多种法律法规的要求，包括但不限于不动产登记条例、土地管理法等。其中，如果相关法律法规不完善，或者是法律法规无法及时跟进技术发展，则很容易带来不动产登记中的负面影响，产生其中的法律风险。因此，为切实保证房产测绘在不动产登记中的良好开展，还需要政府部门方面能够提供房产测绘中的管理规定支持和政策支持。同时，针对房产测绘人员的资质一并进行管理，重点是要做好人员资质的认证管理和监督，建立起健全完善的不动产登记体系和房产测绘体系[5]。

4 不动产登记中房屋测绘的主要内容

4.1 测前调查

为切实保障社会群众能够精准把握房产测绘的具体数据信息，需要在开展房产测绘之前，针对其中数据信息进行全面的前提调查。在此基础上，群众便能够通过多种方式来获取到房产内容的初步调查。例如，可对线上方式、线下方式等进行应用，形成对自身房产信息的了解，也能够为房产测绘工作的开展提供有利条件。在完成房产测绘工作后，同样可将房产测绘的结果与之前调查的信息进行分析比对，以此来对更多的调查内容进行整理。在完成了对比后，再开展房产测绘结果的分析，判断在房产测绘的过程中是否存在不合理之处。例如，房屋的建造是否合法合规等。如发现问题存在，则需要及时与上级部分沟通进行工作汇报。

4.2 实际测绘

开展房产测绘工作一般指的是平面测绘。目前，伴随着我国科学技术的不断发展，在现代房产测绘中也开始使用立体测绘图形。例如，对BIM 技术进行应用，针对房屋的真实状况进行还原。在房产测绘平面测绘的过程中，测绘人员更多是对大量测绘仪器进行应用，以此来完成房屋的结构测量，房屋的面积测量。在实际工作中，往往会对各项数据信息提出较高的精度要求。在完成了房产测绘后，需要对数据信息进行汇总，在网络中建立数据库，对数据信息进行管理。同时，伴随着我国当今社会的发展，在开展房产审核登记工作期间，工作人员同样可通过实时影像的方式对真实的房产信息进行记录。然后，审核人员便能够全面把握情况，得出最终的结果，以此来保障房产测绘的效果。

5 不动产登记中房产测绘的应用措施

5.1 保证房产测绘法律效力

在开展不动产登记工作期间，房产测绘具有一定的法律效力，一方面受到法律的保护，另一方面也收到法律的限制。因此，在实际开展房产测绘工作期间，还需要保证测绘的精度。同时，相关责任人员需要对其进行确认审批，在通过确认审批后，方可确定其生效。然后，结合房产测绘的结果，在相关法律法规的统一指导下，作为主要的不动产分配依据，在财产变动测绘报告中出现。其中，如果出现了具体的问题，则可以由相关人员前往相关部门请求法律援助。目前，虽然在我国政府手中已经掌握了大量房产信息，但是仍然存在一部分不动产尚未进行登记。如果不动产未能够进行登记，自然就不具备法律效力。如果不动产不具备法律效力，自然也无法受到法律的保护，然后在对权益进行维护时，也会遇到很多法律的漏洞，从而造成权益人的权益损失。因此，这就需要不动产的权益人能够积极配合政府部门的工作，能够切实完善房产信息的测绘。同时，为防止房地产行业中的各项资源出现企业垄断和个人垄断的问题，同样可以结合实际情况，由政府部门针对房产行业中的相关政策进行调整[6]。

5.2 做好与信息技术的结合

现代网络信息时代背景下，客观上促进了我国网络信息技术的发展，也带动了网络信息技术在更多领域和行业中的应用。目前，网络信息技术的发展也使得人们生活进入了大数据时代，开展不动产登记房产测绘工作，可对更多先进技术进行应用。一方面是获取精准的数据信息结果，另一方面是对数据信息结果进行分析。然后，在完成资料处理后，可制作相对应的图表，为后续房产测绘提供参考。在正式开展房产测绘工作前，需要工作人员切实做好全国范围各地地理信息的同一考察，需要对地理信息进行了解，防止因为地理因素造成的误差，带来后续不动产交易中的矛盾与争议。同时，在当前科学技术背景下，物联网技术也广泛应用到了不动产登记房产测绘中，可通过物联网平台中的实时数据交互功能应用，对房产测绘中的负面因素进行控制。另外，开展房产测绘工作，也可以对BIM 技术进行应用。通过对BIM 技术进行合理应用，可结合房产测绘中的数据信息，建立三维模型，促进房产测绘中二维与三维数据信息的有效联动。如此一来，便能够使房产测绘中的数据信息变得更加精准，也能够提供给人们更加清晰、更加完整的房产测绘结果。在基于二维、三维数据联动开展房产测绘工作的过程中，可生成立体三维成果图，可面向结构对其进行标准化处理、参数化处理，把握房产测绘中的各项内容，针对其中的内容逻辑进行统一管理，以及达到共享的服务效果。如此一来，我国在开展不动产管理工作时，也能够向着更加精细化、数字化的方向发展迈进。

5.3 提高房产测绘精度

在开展房产测绘工作的过程中，往往会涉及大量内容，需要保证其中各项操作均能够达到良好的精准度。其中，一些房产测绘工程中选择应用了GIS 技术。虽然传统模式下采取的人工测绘方式也能够保证房产测绘中的一定精确度，但在人员实际操作期间，也会因为人员技术水平带来误差。对此，GIS 技术的应用则能够对这些误差进行有效规避，保证房产测绘结果更好的精确度，使房产测绘的结果更加贴合真实情况。

在应用GIS 技术的过程中，可建立信息系统模型，然后进行一体化显示，针对房地产中的重要数据信息进行显示，对比传统方式具有更加直观、更加方便的优势。同时，参与房产测绘的人员，同样能够在工作执行中不断进行学习，不断改进与提升工作的方法，提升房产测绘效率。只有切实保证了房产测绘数据信息的精确度，方能够为人们提供正确的信息支持，包括消费者群体的住房信息支持，企业的商业判断信息支持等。另外，通过保证房产测绘的精确度，同样有利于解决城市规划中存在的一些问题。在对房地产登记进行处理时，人员需要始终保持端正的态度，需要对各项资源进行合理利用，切实提高房产测绘的水平和质量。

6 结语

综上所述，房产测绘是不动产登记中的基础性内容，是保证不动产登记质量的关键所在。目前，需要相关部门和人员进一步做好房产测绘的优化与完善，保证房产测绘的法律效力，合理导入信息技术手段，提高房产测绘的精度，然后在提升不动产登记成效的基础上，促进我国城镇一体化建设。