不动产权籍调查与数据库建设

文/亓峰 莱芜市国土资源局 山东莱芜 271100

在不动产统一登记工作中，需要对不动产权籍进行调查，一是为登记工作的进行提供数据依据，二是保证登记信息的准确性、完整性。不动产权籍登记具有法律上的效力，是对不动产权利的有效保障，同时也可以更好地解决权利纠纷。可见，不动产调查工作的进行具有很大的意义。在具体的实践中，对不动产权籍调查也提出了更高的要求，调查内容必须详细、准确，为统一登记工作提供更为有利的条件。

1、权籍调查的基本概念

权籍调查是指以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋(建、构筑物)信息、森林和林木信息等。不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，如土地、房屋、探矿权、采矿权等土地定着物。不动产权籍调查包括不动产权属调查和不动产测量。简单的说需登记发证的房屋、土地属于谁，它坐落在什么地方。不动产权籍调查是不动产登记的基础工作，权籍调查成果资料经不动产登记后，具有法律效力。但不是所有的不动产权籍调查都是需要登记的，除需要登记的权籍调查外，还涉及其他部分、用途的权籍调查。

2、不动产登记权籍调查类型

1)涉及新征土地的，根据供地方式的不同，分为两类，(1)通过公开招拍挂、协议出让方式取得的土地，根据政府国土部门出具的国有土地使用权出让合同办理权籍调查，此权籍调查成果移交不动产登记中心办理不动产权证书。(2)通过划拨方式取得的土地，根据政府国土部门出具的国有建设用地划拨决定书和县级以上人民政府的批准用地批文办理权籍调查，此权籍调查成果移交不动产登记中心办理不动产权证书。

2)涉及已有国有建设用地的，根据宗地权属是否发生变化分为两类。(1)宗地权属未发生变化的，该类不动产登记权籍调查分为五类：①划拨补办出让的，根据政府国土部门签订的国有土地使用权出让合同办理不动产登记权籍调查;②参照上述出让合同变更前置权籍调查，因宗地界线、面积、用途发生变化的，政府国土部门依据前置权籍调查出具的国有土地使用权出让合同变更协议，办理不动产登记权籍调查;③参照上述竣工验收前置权籍调查，宗地内房屋修建完成后，房地关联，政府国土部门依据前置权籍调查出具建设工程并联竣工核验验收意见、房管局备案的《产权面积》测绘报告以及竣工验收备案表(房屋建筑工程)，办理不动产登记权籍调查;④因土地使用权利人名称、土地坐落发生变化的，提交工商的企业名称变更核准通知书、公安部门出具的土地坐落变更的证明文件，办理不动产登记权籍调查;⑤因不动产权证书遗失的，提交当地报纸刊登的《遗失公告》和政府国土档案窗口提取的不动产权证书复印件或原发证的权籍调查资料复印件，办理不动产登记权籍调查;(2)宗地权属发生变化的，该类不动产登记权籍调查参照上述转让前置权籍调查，政府部门根据前置权籍调查出具的国有土地建设用地交易审查意见表、作价出资(入股)批准文件等，办理不动产登记权籍调查。

3、建立健全不动产登记数据库以及不动产登记信息平台

3.1 建立纽带，实现实时共享

不动产权籍信息登记不能仅仅局限于一个地区，统一登记要求实现统一的管理，进而对数据信息进行共享，保证信息数据的实时查询。首先，要对不同地区的不动产权籍登记表与内容进行统一的规范与要求，为登记信息的收集提供便利。其次，要深入到农村、偏远地区进行不动产权籍调查，推动城乡结合发展的进程，同时也为农村、偏远地区提供信息资源。不动产权籍问题主要体现在不动产交易与不动产产权问题，通过地区之间建立沟通纽带，对信息资源进行快速有效的传递，保证法律效力，也促进权籍登记统一管理工作的落实。

3.2 房产调查与测量

房产调查与测量包括：权属调查与房产测量。房产图形数据则主要通过将GNSS实测的房角点展绘至图面后，利用实际勘丈边长进行检核，超出限差的房屋边进行二次检核并修改，直至满足限差要求。根据《房产测量规范》可知，阳台、门廊等房屋附属物的房产面积在计算时需要根据实际情况来判别其面积计算一半或计算全部或不计算面积，具体判定标准详见《房产测量规范》。而在南方CASS农村地籍软件中通过附属物的面积计算系数注记的形式辅助计算其房产面积。同时，自然幢幢号的编立也有相关规则，即“幢号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用数字1、2……顺序按S形编号”。在南方CASS农村地籍软件中主要通过绘制大门示意线的形式辅助编立自然幢号。除图面已包含的部分权源信息(权利人名称，门牌号等)外，其他权源信息(权利人证件号、住址、家庭成员等)则需按照南方CASS农村地籍软件自定义的Excel模板表进行录入，以备数据生产后期输出成果及建库时使用。

3.3 做好新旧衔接工作

首先，在权籍登记信息管理的过程中，需要定期对不动产权籍进行调查，了解权籍登记工作中存在的不足，对登记信息进行完善，并且对已发生变动的信息进行更新，保证权籍登记符合规定与要求，也为后续工作的开展提供便利。其次，权籍登记是一个动态变化的过程，当原有的信息发生变化后，需要对原有的信息进行筛选，保留有利用价值的部分，去除不需要的信息数据。做好新旧衔接工作，一方面，可以保证权籍登记信息的完整性、时效性，避免权籍登记存在漏洞而造成影响，另一方面，可以对数据库资源进行合理的分配，优化管理，以保证各项工作正常有序的开展。

结语：

不动产权籍登记关系着人们的切身利益，是社会生活与生产中较为重要的部分。在不动产权籍登记中，要对不动产权籍深入调查，保证权籍的合法性，提高登记信息的完整性、准确性。在不动产权籍登记中，要进行相应的管理，建立完善的数据库，实现信息的时效传递，为各项工作的进行提供便利。