关于完善不动产权籍调查的几点建议

文/丁永杰 新疆博乐市国土资源局 新疆博乐 833400

不动产权籍调查作为不动产登记的基础，是不动产登记条例实施、簿册统一和信息平台建设的重要支撑，不动产权籍调查成果一经登记，具备法律效力。可见，不动产权籍调查及成果的审查工作在整个不动产登记过程中具有十分重要的地位。建立和实施不动产统一登记制度以来，国土资源部先后出台了《关于做好不动产权籍调查工作的通知》和《关于规范不动产权籍调查有关工作的通知》（以下称《通知》）等文件，为权籍调查工作提供了重要依据。但部分地方对权籍调查工作或多或少存在着把握不准的问题，如把握过紧，一些不动产登记工作则无法推进，严重影响工作成效和部门形象；如把握过松，则又怕存在登记风险，担当责任。为了更好地理解部相关文件，做好权籍调查及成果审查工作，本文以国土资源部相关文件为基础，结合工作实际，对如何做好不动产权籍调查及成果审查工作进行探讨。

1、完善不动产权籍调查工作

不动产权籍通常是指记载不动产的位置、界址、用途、等级、权属、面积和价格等的表卡簿册证、数据和图件的总称，从而为登记不动产、证书核发等提供一项技术性工作。实际上，权籍调查是一项具体的工作，包括调查权属来源、界址点坐标的明确等等，在权籍调查后出权籍调查报告，为不动产登记提供数据和依据。在进行不动产权籍调查过程中，常用的调查方法有不动产测量、不动产单元设定与编码、不动产权属调查方式，其一般需要根据实地调查与内外业核实相结合的方式来开展不动产权属调查工作，以查清楚不动产单元的界址、权属等状况，为不动产权属的界址确定提供保障。

不动产权籍统一登记工作的进行是以不动产权籍调查为基础的，以便最大程度地保证各项制度的确切落实。目前，大部分地区在权籍登记之前都会进行相应的权籍调查，避免出现登记人谎报信息等问题的出现，维护好产权人的合法权利。不动产权籍调查工作的进行，还有利于保障司法制度，完善相应的法律规范。例如，房屋产权属于不动产的范畴，在房屋买卖等活动中，必须进行房屋产权转让登记，如果未进行登记，法律上对权利是不认可的。

2、不动产权籍调查的基本原则

2.1 规范调查，便民利民

主要体现在充分利用已有调查成果，不得违规增加申请人负担。《通知》明确要求，在前期行业管理中已经产生或部分产生并经行业行政主管部门或其授权机构审核确认且符合不动产登记要求的成果，应当继续沿用，不再重新组织权籍调查。

2.2 遵循“权属清楚、界址清晰、面积准确”的原则

可以理解为权籍调查的目的是为登记提供数据支撑，其根本要求是做到权属清楚、界址清晰、面积准确。

2.3 坚持创新，灵活运用

不动产统一登记是一项新生事物，不动产权籍调查工作也需在实践中不断探索和完善，条件不成熟时，应灵活运用。《通知》中举例提到，如宗地信息不完整房屋无法落宗的，可通过预编宗地号，先行办理不动产登记业务后完善权籍信息，这就是灵活、创新、便民的体现。

3、不动产权籍登记的作用

不动产财产是我们每个人的财产中极为重要的一部分财产，不动产权籍登记是确定不动产权属的依据，因此做好不动产权籍登记具有十分重要的意义。

3.1 使得不动产权籍登记更加便捷

将过去需要在几个不同的部门分别办理产权受理、办证、入档等程序整合为统一的不动产权籍登记，这样大大减少了不动产权权利人的办理登记程序，很大程度上避免了权利人“跑断腿、磨破嘴”的现象的出现，为其提供了便利。

3.2 使得登记信息更加透明

做好不动产权籍登记后，能够实现真实、快捷查询不动产的相关信息，从而尽最大程度地避免伪造假证、偷税漏税等现象的出现，避免一房二卖情况的出现，更好地保护权利人的合法权益。而且不动产权籍登记的建立和健全对于反腐败也有一定的积极作用，信息的透明使得有关不动产的贪污腐败行为无处遁形，更好地显示出社会的公正性，很大程度上提高了政府的公信力。

4、优化不动产权籍调查工作的方法

4.1 继续加快基础数据整合速度

数据整合是目前制约不动产统一登记工作进展的重要因素之一，目前各地的基础数据整合工作基本都已开展，数据整合工作也进行到了深水区，经常会碰到一些疑难杂症。在此情况下，要继续加快数据整合，一方面要改进数据整合转换处理工作流程，在数据整合中引入大数据处理方法，按照批处理方式、分时处理方式和实时处理方式对数据进行分类处理，从而改进数据处理速度；另外一方面要转变数据整合工作模式，要从依靠项目单位转变为由不动产登记机构权籍调查部门负责对疑难杂症进行处理出台数据处理方案，项目单位要在技术上全力支持，按照处理方案对数据加以处理。

4.2 加快不动产信息管理系统升级换代

目前多地的不动产管理信息系统仍然是不动产登记时上线运行，主要任务是为了能够进行业务整合，将不同的登记业务统一到不动产统一登记平台下，实现统一发证。随着不动产登记的深入开展，不动产管理信息系统迫切需要进行升级换代。主要升级的方向有：一是进一步扩大不动产信息管理的互联互通。要将各地不动产管理信息系统与上一级信息系统的单向上报功能向双向反馈机制改进。要将不动产管理信息系统逐步与其他部门相连，逐步打破信息孤岛，破除不同部门之间的信息藩篱，促成不同部门之间的数据互通互联，从而提高行政效率，为行政审批服务增效提速奠定基础，为“最多跑一次”提供信息保障。二是要提升信息系统的强壮程度。健壮的信息系统是不动产登记业务能够持续稳定开展的保障。2016年以来，房地产市场的持续火爆使得不动产信息管理系统的健壮性直接受到火爆的房地产市场带来的业务量冲击，在持续的冲击中，各地的系统相继出现系统响应速度慢、系统卡顿等系统处理能力下降的现象，有些甚至出现了系统崩溃的现象。为此，要将系统的单机式部署改为双机热备部署，预防系统突发性的故障，同时要逐步将系统部署到当地政务云上，实现云端部署。系统本身也要加以改进，要优化系统结构，整合系统流程，改进数据管理，改进系统的稳定性，实现系统快速稳定的运行。

4.3 优化整合权籍调查业务流程

清晰的业务流程是办理权籍调查业务的指导，是权籍调查顺利开展的保证。优化整合权籍调查流程就是要把分散于各部门的房产、土地等不动产调查业务整合到不动产登记部门来，建立起前台受理、外业测绘调查、内业处理（入库）、出具成果的权籍调查流程，使调查成果符合不动产登记要求。优化整合权籍调查业务流程首先要根据不同的不动产登记业务将权籍调查分为出让（划拨）土地调查、房地产项目权籍调查、工业项目权籍调查、房地产项目房屋首次登记调查、历史遗留问题的权籍调查、零星宗地的权籍调查、政府开展的区域性权籍调查等。其次要根据不同的业务设立不同的业务办理流程。零星宗地的权籍调查在受理窗口进行办理，实行即办制，方便群众办理不动产业务；政府开展的区域性权籍调查由当地政府统一组织开展，项目性质为公益性的政府服务项目，此类项目周期长，一般定期开展；其他类型的权籍调查业务经过国土资源内部业务流程进行流转，不需要再由申请人到窗口单独受理权籍调查业务，切实做到“最多跑一次”。

4.4 公益性调查服务与市场性调查服务共同发展

权籍调查工作要健康有序地发展，必须要坚持“两条腿走路”，公益性调查与市场性要齐头并进，协同发展，要建立起机构健全、运行规范、方便群众的不动产权籍调查运行机制。登记机构要加强公益性调查服务工作，要以区域性权籍调查为重点调查对象，尤其要加快农村不动产、林权、承包经营权等不动产权籍调查工作，为不动产统一登记奠定基础。对历史遗留问题的处理要制定相应的解决办法，为解决历史遗留问题提供指导。对于完成区域性普查后，对于日常更新工作、新增不动产权籍调查等零星调查工作，要坚决推向市场，由第三方调查机构来进行权籍调查，要积极培育市场主体，充分发挥市场主体在权籍调查中的作用，使市场性调查服务成为公益性调查服务的有效补充。通过政府、登记机构、市场组织的共同努力，逐步建立政府引导、登记机关组织、市场实施的不动产权籍调查机制。

结语：

总而言之，不动产权籍登记关系着人们的切身利益，是社会生活与生产中较为重要的部分。在不动产权籍登记中，要对不动产权籍深入调查，保证权籍的合法性，提高登记信息的完整性、准确性。在不动产权籍登记中，要进行相应的管理，建立完善的数据库，实现信息的时效传递，为各项工作的进行提供便利。