住宅专项维修资金管理中存在的问题及其对策探讨

张红 刘华

摘   要：住宅专项维修资金是物业管理的重要组成部分，是提升物业管理水平、延长房屋使用寿命的有效保障，是房屋的“医疗、养老保险保障”。进入新世纪以来，随着我国社会经济的快速发展和相关管理制度的不断完善，住宅专项维修资金归集的规模越来越大，开始引起了社会的普遍重视。在各级人民政府和有关部门的共同努力下，我国住宅专项维修资金管理工作取得了长足的进步，征缴工作得到了加强，业主对该项资金的使用意识、住宅专项维修资金管理水平得到了提高，缴存和管理工作逐步实现了规范化、制度化。由于住宅专项维修资金的使用涉及范围广、程序复杂，再加上我国部分存量住宅竣工使用时间跨度长、物业类型多样等原因，我国住宅专项维修资金使用情况仍不理想。因此，以中部某县为例，探讨了目前我国住宅专项维修资金管理中存在的普遍问题，对存在的问题进行分析，并提出了完善对策。

关键词：住宅专项维修资金；管理；使用

中图分类号：F299.233.47       文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2024）08-0093-03

一、住宅专项维修资金归集与使用状况

（一）中部某县基本情况。全县总面积2 648.07平方公里，常住人口63 0427万人，2021年地区生产总值420.56亿元。全县已进驻市场化物业管理的小区有66个，服务面积500多万平方米，其中，住宅小区400多万平方米，综合性商住楼100多万平方米。全县现有物业企业25家，其中，本地企业24家，招引外地企业1家；有一级资质1家，二级资质2家，三级资质22家，从业人员共计2 000余人。物业服务最小的小区只有6 000多平方米、40余户；物业服务最大的小区有43万多平方米、3 800余户。全县物业管理行业发展初具规模，专业化、市场化的物业服务已初步建立，小区业主的共管共建作用也初步体现，在完善小区治理、优化人居环境、提升城市品位中发挥了一定作用，有11个小区先后获得省、市文明小区、园林小区及星级小区等称号。

（二）住宅专项维修资金的存放与管理使用情况。该县从2004年开始启动维修资金征收工作，经历年不断累积，截至2021年底，全县累计维修资金缴存额近3亿多元，由当地农商银行、农业银行、长沙银行等11家商业银行管理。累计已使用资金额近800万元，账面总余额为3.34亿元。

（三）住宅专项维修资金缴存标准。目前，对2012年12月1日前取得《商品预售许可证》的项目缴存住宅专项维修资金按购房款的2%至3%缴存，对2012年12月1日后取得《商品预售许可证》的商业项目则是按一定比例缴存。在实际操作中，缴存具体的标准为：

（四）住宅专项维修资金缴存手续。购房业主签订《商品房购房合同》后，房地产开发企业向购房业主发出《关于缴纳物业维修资金的告知书》。购房业主自行选择到相关银行开立账户缴存维修资金。未提供维修资金缴纳证明的，相关开发商或建设单位不允许交付房屋给购房人。业主在使用维修资金后，如果购房业主账户上面的资金余额不足首期缴存额度的30%，则需要立即将维修资金的额度补齐。

（五）住宅专项维修资金的管理和服务机构。从2004年开始，主管机构从县房产管理局到县住房保障服务中心再到如今的县住房和城乡建设局，历年几经变更。当前该县住宅专项维修资金由县住房和城乡建设局财务股管理账务、由物业办具体办理相关业务。物业办现有在职职工4人，其中住宅专项维修资金专职管理人员1人。

二、住宅专项维修资金管理和使用中存在的问题和不足

（一）有应收未收现象。2014年以前，该县在维修资金缴存过程中，因各种原因没有执行“物业专项维修资金实行统一归集、专户存储、专款专用、所有者决策、政府监管的管理原则”和“县（市）物业专项维修资金管理机构具体负责本行政区域内物业专项维修资金的缴存、管理、使用的日常工作”的规定，允许开发企业或建设单位代收。在实施进程中，因各种原因造成不同程度地存在开发企业或建设单位挤占、挪用、拖缴维修资金的现象（2014年以前项目）。

（二）存在住宅专项维修资金不分户的现象。2012以前，该县有部分老项目没有按照《管理办法》中第十条“开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；没有划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账”的规定对维修资金本金和利息部分分户设账，导致部分业主无法掌握维修资金具体信息。一些项目因时间比较久远、相关人员几经更迭，致使相关信息难以查找。

（三）住宅专项维修资金的使用存在一定困难。一是该县外出务工人员较多，且这些人员大部分购买住宅后未入住，以至于无法与业主取得联系，很难达到“占建筑物总面积三分之二以上且占总业主人数三分之二以上同意的”规定要求，极大影响了维修资金的及时有效使用。二是根据有关规定，使用维修资金进行物业维修的，业主委员会或者相关业主可以委托具有专业资质的中介机构代理。但是，如果委托专业机构来完成质量监督、造价结算及验收工作，从专业机构的角度來看，物业维修工程普遍规模小、造价低，工程监理、造价咨询、质量验收等费用过低，工作成本与收益不对等，导致其积极性不高；从业主的角度来看，一些造价较低的维修项目按照专业机构标准取费，会造成项目成本上涨，且程序烦琐，极不划算，性价比极低。

（四）住宅专项维修资金使用效率不高。据相关部门统计，该县住宅维修资金历年累计已达3亿多元，但历年使用总共不到800万元，其中2020年全年仅使用不到70万元，历年申请使用项目年均不超过10个，住宅专项维修资金大量闲置，没有发挥应有作用。

（五）住宅专项维修资金大量“蛰伏”，保值增值难度大。该县维修资金目前只采取了银行活期和定期存款（以一年期为主）的方式，没有其他投资方式，而一年期定期存款的存款年化利率为1.95%，赶不上CPI上升的幅度，造成了事实上的贬值。

（六）对住宅专项维修资金管理有关法律法规的宣传力度不够、资金管理透明度不高等问题有待进一步加强。业主对维修资金的缴存、管理、使用缺乏必要的认识，很多业主公共意识不强，存在事不关己的心态，且很多小区没有建立业主委员会，在具体事项表决时很难达到“双三分之二”的要求，直接影响维修资金的及时使用。

（七）对住宅专项维修资金的使用过程监管力度不足。在利用住宅专项维修资金进行房屋维修期间，有的维修工程没有安排专业的工程技术人员进行预算和结算，有的维修现场未有专人负责管理，再加上有关机构监督管理力度不强，导致维修费用增加，维修质量无法得到保障。

（八）后续缴存难。维修资金使用后，根据规定，业主账面上资金余额不足首期缴存额30%的，应及时续缴维修资金。但在实际中，大部分使用人持观望态度，“事不关己、高高挂起”主动缴纳的情况很少。

三、加强住宅专项维修资金管理的应对措施

（一）建立健全完善的管理机制。建议各地区结合实际制定住宅专项维修资金使用实施细则或实施办法，明确相关部门在管理、使用、监督、指导等方面的职责要求，科学规范资金管理使用的具体业务流程，真正把住宅专项维修资金管理使用工作做实、做细，确保安全高效使用住宅专项维修资金。

1.制定切实可行的续缴制度。当前，首次缴纳制度规定已比较完善，但对于续缴则规定得比较笼统，对拒不进行续缴的业主没有规定强制措施和手段。对于应续缴的业主，可由管理部门认定后由银行直接划扣的办法来破解当前续缴难题。

2.设立住宅专项维修资金专职管理机构。当前，该县住房维修资金由县住房保障服务中心物业办兼管，没有专职管理人员。据笔者了解，有相当部分的县一级部门没有设立相关专职机构，且工作人员流动性大。建议设立专职管理机构，更好地负责住宅专项维修资金归集、账户管理、使用监管和信息系统建设、维护等。

3.安排合适的工作人员。住宅专项维修资金的管理涉及资金总量巨大，具体到每单每户时又细又烦琐，专业性很强，所以管理人员当中应有专业的财务人员。同时，工作人员应保持适当的稳定性。

4.优化住宅专项维修资金管理工作环境。通过信息化手段实现全业务流程及账务的自动化管理，包括资金的上缴、银行结息、费用的分摊、收益的分配、资金的查询、账户管理等。专户管理银行应提供分账建账、定期对账和查询服务，维护所有者的知情权。审计、财政部门要做好维修项目资金的审计监督，监督财务管理和会计制度的执行，监督专用票据的管理和监督工作，对维修项目资金的使用、管理等方面进行监督。

（二）加大相关政策的宣传力度。建议维修资金管理部门进一步强化责任意识，加大对维修资金的宣传力度和政策解读力度，提高广大业主对维修资金使用的自主权，强化维权意识，促进住宅专项维修资金规范有效使用，使广大业主真正了解住宅专项维修资金，提高住宅专项维修资金缴存的自觉性和主动性。一是加强管理部门和业主之间的互动，相当一部分业主对管理部门不了解，遇到问题全由物业办理，不利于双方的互信。二是促进业主对维修资金的交付、使用、监督等方面的认可，进而为维修资金的运行创造一个公正、透明的环境。三是定期举办形式多样的政策宣传，扩大广大居民业主的知晓度、参与度，营造全民参与的良好氛围。

（三）规范部门监管职能。维修资金管理的监管力度须进一步加大，管理使用的透明度也应进一步增强。

1.设立维修资金管理公示机制。相关业务管理部门应定期向社会公开维修资金的增值和使用情况，定期在指定的社会、网络媒介发布相关信息，以提高管理使用方面的透明度。

2.建立相关市场主体信用评价体系，包括业主单位、物业服务企业和建设单位等。对信用黑名单上的企业和个人坚决杜绝其从事同住宅专项维修资金有关的服务，以保障广大业主合法权益。

3.优化业主组织职能，逐步实现从政府机构监督向由资金所有人和管理人监督的转变，这样既能减轻政府负担，又有助于使业主委员会更有效地履行其职责。

4.提升住宅专项维修资金归集过程的透明度。首先，明确维修资金的缴费标准。有关管理部门应在新开发建设项目获得预售许可证前，开展对维修资金缴存标准和应交金额的核定。购房业主在签署房屋预售许可备案合同时，应全额缴存应交的房屋维修资金至管理部门核定的专用维修资金账户。其次，要规范房屋维修资金的缴存方式，明确相关流程，坚决杜绝代收代缴行为。最后，制定切实可行的房屋维修资金管理法规制度，通过逐步完善制度确保房屋维修资金的充分收缴和补缴，完全化解房屋维修资金归集的难题。在房屋共有设施、设备和公用领域的修缮保护过程中，充分发挥房屋专项维修资金的资金保障作用。加强各部门协同合作，通过严厉打击违规行为和制止欠缴现象，确保维修资金的有效续交。

（四）加强资金的收益管理。建议资金管理部门和银行根据有关政策要求，在保证资金正常使用的前提下，本着为业主利益着想的原则，积极探索资金保值增值的收益途径。

1.可按照国家相关规定购买国债，也可选择安全性较高、收益较优的商业银行进行大额定期存款，并通过公开招标的方式进行。有关管理部门应优化房屋维修资金的银行存款结构比例，合理安排定期和活期存款，适度提高长期存款的比例，努力使单笔存款金额达到一定金额以上，尽量形成大额存款。

2.可参照社保基金的做法，在不违反法律法规的前提下，扩大投资范围、规定投资比例，在兼顾安全和效益的前提下进行投资。

3.积极探索保障住宅专项维修资金增值收益最大化的“以息养房”良性循环模式，促使其保值增值最大化。

（五）简化支取审批程序。对申报提取住宅专项维修资金材料符合要求的，从申请、受理、审核、划款等环节，按照方便快捷、公开透明、受益人和负担人一致的原则，实现审批流程提速，并明确规定办结时限，更好地为群众服务。可通过设置手续简便、安全快捷的通道，确保住宅专项维修资金在危急情况下方便、高效地使用。

1.简化维修资金申请使用程序，建立紧急维修预案制度，以提高使用效率。大力推广成功做法的经验，通过简化小额维修项目审批程序、事前不需经过表决、事后公示等方式，适度简化申请使用程序，缩短办事周期。在超过三分之二业主同意的情况下，完成维修资金管理机构备案手续。建立紧急维修预案制度，应急预案内容应确定应急维修的条件和范围，包括电梯出现重大质量问题、水管爆裂漏水、楼体外墙饰面脱落等威胁功能和安全的紧急情况；应确定资金使用流程、竣工验收的责任主体和验收方式等各个方面的内容。

2.解决投票难题。目前住宅专项维修资金使用规定中的占建筑物總面积三分之二以上且占总业主人数三分之二以上同意的条款，实际操作中存在较大难度。建议修改为“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”或者“占常住人数三分之二以上的业主同意”，以更容易实施。

四、结束语

住宅专项维修资金管理水平的提升对社会各界都有着深远的积极影响。首先，这种提升将有效保障每一位业主和使用人的合法权益，从而建立一个健全的法律和制度体系，为业主提供更为有力的维权支持。其次，对和谐邻里关系起到重要的促进作用。规范的资金管理和使用将减少因资金问题引发的邻里矛盾，为社区居民提供更加安定、和睦的生活环境。这种管理水平的升华，直接服务于社会稳定的大局，为建设更加和谐宜居的社区环境奠定坚实的基础。在未来的改进中，我们应当注重业主的参与和建立更加透明的管理机制，以促进住宅专项维修资金管理的更大进步，从而为居民提供更好的居住环境，同时也有助于社区的可持续发展和社会的和谐稳定。

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