《民法典》居住权的设立规则研究

[摘要]居住权入典，彰显了民法典的体系化，赋予了我国民法新的生命力，并为房屋利用提供了新的路径。作为一项用益物权，居住权协调了所有权制度与婚姻家庭制度，发挥着重要的社会功能。但我国《民法典》中关涉到居住权的规定仅有6个条文，且多为宏观性规定，以致居住权在设立认定过程中还存在许多规范不明之处。有鉴于此，本文将结合居住权的立法目的与实践运用，借助解释论视角对居住权设立认定过程中的不足展开讨论，并提出相应的完善路径，以期丰富居住权的制度内容，彰显居住权的价值意蕴。

[关键词]居住权；法理；设立规则；用益物权

[中图分类号]D923      [文献标识码]A

[DOI]：10.20122/j.cnki.2097-0536.2024.01.008

居住权这一制度起源于古罗马，我国于2021年在施行的《民法典》中赋予了其合法地位。在居住权入典之前，居住权纠纷便一直存在，但由于缺乏居住权条款的相关规定，人民法院在处理居住权纠纷时往往借助法律原则而无统一的裁判标准。在居住权入典后，为法官处理实践中大量存在的居住权纠纷提供了裁判依据。但有鉴于《民法典》中关于居住权设立的规定多为宏观性、原则性规定，而就其在实践运用中所需要的细节内容则没有规定，这不利于充分发挥居住权的制度价值。因此，本文从解释论视角出发，就我国居住权的设立方面存在的问题进行分析，以期充分发挥居住权规范的实际效力。

一、居住权制度的法理分析

罗马法时期创设居住权的最初目的在于保障无继承权的家庭成员生活居住需要。但随着社会经济的发展，居住权设立之初所要解决的问题大多已经消失，随之而来的是社会新形态下的新问题，此时照搬之前的居住权制度已经不能应对当下的新局面。因此，吸收古罗马居住权的欧陆各国都在不同程度上对其进行了改造，一方面，在本国的民法典中出于对弱势群体住房保障的目的而严格限制居住权的使用，突出居住权的人役性和保障性功能；另一方面，为了满足当下人们对房屋的多元化利用需求，将居住权制度的适用从婚姻家庭领域延伸到了商业领域。[1]

2002年的《中华人民共和国物权法（草案）》征求意见稿中首次提及了居住制度，但在第四次物权法草案审议之后，全国人大法律委员会提出了居住权适用范围狭窄、适用人群特定，完全可以借助现有法律规范进行救济，而没有单独立法的必要这一建议。[2]立法机关最终在《物权法（草案）》第五次审议稿中采纳了这一观点，将居住权的有关内容予以删除。然而，经济领域的变化引起了新的立法需求，一些学者认为以明确的法律条文形式对居住权制度予以规定，可以有效地解决家庭成员间的居住问题，进而有利于家庭关系的稳定和社会的和谐发展。由此，为了回应“住有所居”的时代需求，2020年出台的《民法典》中正式吸纳了居住权制度。居住权制度的建立，健全了房屋保障体系，提升了房屋有效利用率，并成为中国人民实现“住有所居”目标的重要关键。

二、我国居住权制度在设立认定中存在的困境

（一）合同型与遗嘱型居住权纠纷大量存在

从中国裁判文书网检索“居住权”三字，可以发现：我国有关居住权纠纷的案件最早发生于2001年，截至2022年底共检索到76634篇文书；其中民事案件有58891件，并在2001年至2020年呈逐年增长趋势，可见居住权纠纷一直大量存在。统计近5年居住权民事纠纷案其中婚姻家庭、继承纠纷与合同纠纷的占比，可以发现：婚姻家庭、继承纠纷与合同纠纷于2018年至2022年5年的占比分别为54.1%、52.7%、54.72%、56.04%与56.79%。由此可知，遗嘱型与合同型居住权纠纷占比较大，且在总体上呈上升趋势，而居住权的设立又是居住权制度的核心，那么妥善处理好居住权的设立规则问题，有助于更好地发挥居住权的制度功能。

（二）合同型居住权在设立上存在的不足

检索中国裁判文书网公开的居住权纠纷案例可以发现，居住权案件数量自2021年《民法典》施行以后开始下降，可见居住权制度对于处理居住纠纷初见成效。合同型居住权作为居住权制度的主要设立方式之一，于《民法典》第367条予以了粗略规定，但就下列争议并未予以作出说明：首先，就居住权的形式来说，实践中的居住权合同大多通过口头形式予以订立，对于此类与法律规范不符，采用口头形式签订的居住权合同能否设立居住权？其次，在围绕居住权主体的范围方面，存在以下两点不足，一是居住权主体是否包括除自然人以外的法人或其他组织，二是同住之人是否属于居住权人。

（三）遗嘱型居住权在设立上存在的不足

遗嘱型居住权是居住权设定的另一种表现形式，依据我国《民法典》第371条的内容，当事人在具体适用上可以参照适用居住权章节的相关规定。但是这一规定属于概括性规定，在具体参照适用上有以下几点不足：一是《民法典》中在规定居住权应采取书面形式设立的同时又规定了有效遗嘱的六种形式，但其并非都属于书面形式，那么以遗嘱方式来设立居住权时，是否一定要采取书面形式？二是《民法典》第368条中规定了居住权的设立形式为登记设立，而第239条规定了继承人死亡以后，其遗产所有权将会发生转移，那么遗嘱型居住权的设立应采取登记生效主义还是登记对抗主义？

三、《民法典》视域下居住权设立的完善路径

（一）合同型居住权的设立完善路径

《民法典》规定居住权合同应采用书面形式的目的在于：一是明晰合同双方的权利和义务；二是方便保存相关证据，为后期发生纠纷提供事实依据；三是为办理物权登记手续提供方便。因此，首先应当明确，按照《民法典》第490条的书面合同补正瑕疵的相关内容，即“履行治愈”规则，对于不符合法律规定的合同，不必严格遵循其形式要件，可以放宽要求；其次根据具体情况进行具体分析，结合形式要件出现瑕疵的原因、双方当事人的具体履行情况、以及有无过错和免责事由等综合评价。[2]也就是说，如通过口头约定，居住权已基于所有权人的交付而对房屋进行了占有和使用，该居住权口头合同是成立的。

法人和其他组织等非自然人成为居住权主体，并无制度障碍。从文义解释来说，我国《民法典》第366条及以下条文中并未对非自然人主体予以书面否定。另外，由于我国的民事主体权利是平等的，自然人既然可以作为居住权人，那么在没有合理理由的情况下不应将非自然人主体予以排除。[3]而同住之人应排除在居住权人的范围中，因为居住权特有的人身依附色彩，居住权人的死亡会导致居住权走向消灭，如果把与之共同居住的人也当成居住权人，那么这一消灭事由的规定将毫无价值。因此，法人和其他组织等非自然人可以成为居住权主体，而同住之人不能成为居住权主体。

（二）遗嘱型居住权的设立完善路径

《民法典》规定居住权的设立应当通过书面形式，基于遗嘱设立的居住权也不例外。但仅凭第371条的“参照适用”这一规定而否定口头遗嘱设立居住权的效力，过于草率和僵硬，应当结合具体情况进行具体分析，理由如下：首先，口头遗嘱同样具有证据效力，根据《民法典》第1139条和第1140条的内容，口头遗嘱中缺失的书面形式的证据可以借助见证人的证明进行补足；其次，居住权益虽然是重大利益，但是居住权所关涉的法律关系相对简单，其关涉内容的真实性和完整性并不会因为口头表达方式而减弱；最后，居住权的设立，属于遗嘱人整体遗产处分的重要组成部分，不能仅机械地以与第371条不符为由而否定口头设立遗嘱的效力，从而违背遗嘱人的意志，使其遗憾终生。

《民法典》规定居住权应当采取登记设立的形式，但在遗嘱型居住权中还需结合继承中遗产的物权变动问题。首先，应考虑《民法典》第230条的内容，可知遗嘱型居住权属于因继承取得的物权，因此其自继承开始之时设立，为登记对抗主义。其次，以防发生权属纠纷，更好地保护居住权人的居住权益，应采用体系解释，结合《民法典》中土地承包经营权、土地经营权、地役权登记的有关内容，可以进一步理解为：在以遗嘱形式设立的居住权中，登记并非生效要件，而是对抗要件，对遗嘱型居住权进行登记能够增强物权公示的效力，对抗善意第三人，居住权人可以借助物权排他性效力更好地维护其居住权益。[4]

四、完善《民法典》居住权设立规则的重要性

（一）居住权制度功能的不可替代性

居住权入典的合理性在于该制度的不可替代性，这也是居住权立法的目的之一。基于居住权的物权属性，其在所有权制度和婚姻家庭制度之间居住问题的解决中起着纽带的作用，在发挥社会保障性功能的同时，还促进了房屋的经济效能，具有双重价值功能。在居住权未入法之前，司法实践中往往采取合同、遗嘱、财产分割等方式来对房屋进行处分，稳定性差且纠纷不断。[5]而《民法典》中的居住权属于物权，其物权属性有利于权利稳定，并且其意定方式设立也彰显了民法的私法自治理念。而居住权这一不可替代性功能也在司法实践中显现，查阅中国裁判文书网以“居住权”“民事案由”为关键词，可以发现：2020年公开的居住权民事案由为9373件，2021年减少到7756件，甚至于2022年减少至4948件。这一数据表明居住权制度的意蕴价值逐步彰显，而居住权设立规则的完善有助于在生活实践和司法裁判中充分发挥其制度功能。

（二）居住权制度具有协调民法内部体系作用

体系化是民法典一以贯之的，居住权的用益物权属性使其在《民法典》内部条文之间发挥着协调作用。这一协调作用的发挥主要有赖于其作为物权所具有的对世性效力，强有力地保障了婚姻家庭领域中离异妇女、老人、未成年人等弱势群体的居住权益。与此同时，民法作为私法，其核心在于意思自治，《民法典》中规定居住权以意定方式设立，并通过“但书”条款的形式允许居住权人约定出租，大大提高了房屋的经济效益。而居住权设立规则的完善，为运用居住权制度解决我国现阶段普遍存在的以房养老、小产权房、合资建（买）房等社会问题提供了新的路径。

五、结语

居住权制度的增设，是立法主体对“住有所居”的居住目标的有效回应，也是在“房住不炒”的政策指引下促进房地产市场走向规范化的关键，有助于人民群众多层次居住需求愿望的实现。而居住权这一制度价值和功能的有效发挥，还需要在理论层面和实践层面对居住权的法理意蕴进行详细解读。因此，后期还应借助法律解释、释法说理的方式，就居住权制度在实践运用中的突出问题进行释明，以期为深化新时代住房制度改革提供强有力的法治保障。

参考文献：

[1]曾大鹏.居住权的司法困境、功能嬗变与立法重构[J].法学，2019（12）：51-65.

[2]全国人大常委会法工委民法室.物权法立法背景与观点全集[M].北京：法律出版社，2007：49

[3]申卫星.《民法典》居住权制度的体系展开[J].吉林大学社会科学学报，2021，61（3）：51-61+233.

[4]屈然.论我国居住权的设立方式与登记效力[J].法学杂志，2020，41（12）：90-99.

[5]肖俊.“居住”如何成为一种物权——从罗马法传统到当代中国居住权立法[J].法律科学（西北政法大学学报），2019，37（3）：96-106.

基金项目：青海民族大学研究生创新项目，项目名称：《民法典》居住权的设立规则研究（项目编号：04M2023114）

作者简介：张会敏（1994.1-），女，汉族，江苏连云港人，硕士在读，研究方向：民法学。