关于查封登记的两个问题

徐映雪

案   例

A不动产被甲法院查封，甲法院于2019年3月向不动产登记机构送达了协助执行文书并办理了查封登记，查封期间为2019年3月4日至2022年3月3日。乙法院于2019年10月向不动产登记机构送达协助执行文书并办理了轮候查封登记，查封期间为2019年10月9日至2022年10月8日。2022年乙法院到不动产登记机构办理轮候查封的续封登记，登记机构能否办理？甲法院的查封期限届满，但甲法院未嘱托解除查封或续封，登记机构能否直接办理注销查封登记？

分   析

随着我国经济社会的飞速发展，在司法实践中越来越多的情形需要适用查封制度，不动产登记机构协助法院查封的业务量也日益增多。但由于相关规定散见于各类法规中，不尽完善，故在实务中有时会产生同一宗业务不同办理方式等问题，现试对两个争议性较大的问题进行分析。

第一个问题：轮候查封是否需要续封。

轮候查封是我国民事诉讼执行中关于查封的一项具体制度，是国家禁止重复查封原则的体现，根本目的在于更好地保護债权人的合法权益。《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第十九条规定：“两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。”

对于轮候查封是否需要续封，首先要厘清轮候查封的法律效力问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第二十六条规定：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。其他人民法院对已登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当通知有关登记机关协助进行轮候登记……”由此可知，轮候查封并不是查封，其核心是“轮候”，实质上是一种虚拟行为，并未产生效力，所以也就不存在到期的问题，不需要进行续查封登记，只针对首次查封登记才存在续封登记。针对上述案例，乙法院前来办理轮候查封的续封登记，不动产登记机构不应办理。

第二个问题：查封期限届满，查封机关未嘱托解除查封或续封的，能否直接办理注销查封登记。

根据法释〔2004〕15号第二十七条第一款规定：“查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。”查封效力消灭后，登记在先的轮候查封自动生效。不动产登记机构是否能直接对不动产上失效的查封登记办理注销，各地有不同的处理方式。

笔者认为，根据《操作规范》第18.3.1规定：“查封期间，查封机关解除查封的，不动产登记机构应当根据其嘱托文件办理注销查封登记。不动产查封、预查封期限届满，查封机关未嘱托解除查封、解除预查封或续封的，查封登记失效。”由此可知，“查封机关解除查封的”，登记机构才应办理注销查封登记，对“未嘱托解除查封”的、期限届满的只规定了“查封登记失效”，并未规定应将其登记注销。根据“法无授权不可为”的原则，不动产登记机构不宜将不动产上已失效的查封登记直接办理注销。此外，《操作规范》第1.10.4.4规定：“不动产登记机构宜通过以下方式对登记业务中发现的已失效的查封登记和异议登记进行有效管理：采用电子登记簿的，查封登记或者异议登记失效后，宜在信息系统中及时解除相应的控制或者提醒，注明相应的法律依据……”针对上述案例，甲法院对A不动产的查封期限届满而未解封或续封，乙法院对A不动产的轮候查封于2022年3月4日转为正式查封。对于A不动产已失效的首次查封登记，登记机构宜在信息系统中及时予以解除。（作者单位：郑州市不动产登记中心）