负担居住权住宅之出租问题研究

罗 兵 张淑蓉

(1.南京财经大学红山学院,南京 210003;2.江苏开放大学,南京 210036)

居住权制度最早产生于古罗马时期,其建构目的在于为稳固婚姻家庭内部的财产继承秩序提供居住保障。就其性质而言,居住权制度是为避免家庭内部成员居无定所,从而起到社会保障作用的人役权制度的一种[1]。我国《民法典》所确认的居住权制度受古罗马居住权制度的影响,虽在法律架构中将居住权置于物权编用益物权的位置中,但是核心立法意旨仍在于使其发挥与婚姻家庭编、继承编相同的社会保障作用,强化住宅在传统婚姻家庭领域内的占有和使用价值。因此,《民法典》第三百六十六条将居住权的权能范围限制于满足生活居住的需要。但是,从居住权制度的历史发展脉络来看,囿于传统社会保障定位的居住权制度并不能完全满足大众对于住宅的利用需求,居住权的社会性特征逐步向投资性转变,居住权的种类和适用范围亦在不断扩张。《民法典》虽禁止了居住权的转让和继承,但并未完全禁止负担居住权的住宅出租,为以出租的方式利用住宅留有余地。

一、对负担居住权住宅出租的肯定

关于负担居住权的住宅是否可以出租,学界存在争议。部分学者认为负担居住权的住宅不应再被允许出租,原因是基于社会性居住权的传统理念考虑,为保障婚姻家庭中的弱势群体居住利益,负担居住权的住宅应当严格限制于占有和使用,而出租住宅并非单纯满足生活需要(1)参见王勇旗:利益衡量理论在我国居住权立法中的应用[J].河北法学,2020(8):105-106.。但更多学者基于对居住权投资性价值的考量,认为出租住宅是多样化利用住宅的一种方式,有利于充分发挥住宅的使用价值,应当允许住宅出租(2)参见汪洋:民法典意定居住权与居住权合同解释论[J].比较法研究,2020(6):111.。或者认为,即使基于共同生活关系的具有帮扶性质的居住权也不能肯定居住权人的出租权利;而非基于共同生活关系设立的居住权,特殊情况下其权利人也可以具有出租住宅的权利[2]。实际上早在古罗马时期,优士丁尼(3)优士丁尼(482—565年),东罗马帝国皇帝。他组织了人类历史上第一次法典编纂活动,以盖尤斯《法学阶梯》为蓝本另编优士丁尼《法学阶梯》,此衍本对蓝本做了诸多改进,并且具有理论化的倾向。全书共分为4卷98题830段,按内容又可分为序题、自由身份法、家族身份法等26个部分,囊括了罗马人私领域生活中方方面面的情形,处处彰显民法乃生活理性之归纳的本质。就肯定居住权人可以出租房屋,允许他们不仅可以自己在房屋中过活,也可将之租与他人[3]。

我国民事法律体系已然将居住权界定为一种用益物权,虽立法意旨上重在发挥居住权的社会保障的作用,但居住权作为用益物权的基本属性预留了负担居住权的住宅再行出租的利用空间。故而《民法典》第三百六十九条一方面基于居住权社会性特征的考量,规定设立居住权的住宅原则上不得出租;但另一方面又基于居住权投资性的衡平,赋予当事人可以约定负担居住权的住宅出租权利。如此,虽然否定了法定出租权的存在,但却肯定了约定出租权的合法性。于具体社会生活而言,允许负担居住权的住宅出租是充分发挥住宅用益性价值的体现,如在“以房养老”的居住权司法实践中,老人能够通过保留居住权而转让房屋所有权来获取收益,如其能够通过出租住宅的一部分再获取收益以满足生活需要,则能够最大程度上发挥住宅的用益性价值,使得居住权制度在社会生活中真正地发挥保障权利人生存权的作用[4]。

二、出租人视角——所有权人与居住权人之权利界分

如对《民法典》第三百六十九条简单理解,则是对于负担居住权住宅的出租,有约定从约定,没有约定时不得出租住宅。然而,该种理解并不能完全解决实践中出现的问题,如约定不明时居住权人为满足生活需要而出租住宅。于此,就负担居住权的住宅出租过程,存在着基础的出租人身份冲突问题——住宅所有权人作为出租人或是居住权人作为出租人。基于《民法典》第三百六十七条的规定,我国居住权制度严格限定了居住权的权能范围在于占有和使用,并未如建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权一般明确了收益的权能,相对应地为所有权人保留了对于住宅的收益权和处分权。而租金属于法定孳息的一种,将负担居住权的住宅出租给他人并收取租金显然属于行使收益权的一种行为。以此而言,住宅所有权人可基于所有权对负担居住权的住宅再行出租,以达到行使收益权的目的。且依照目前《民法典》对居住权的限制性规定及物权法定原则,为发挥居住权的社会保障功用,居住权人对于负担居住权的住宅亦并不能再将占有和使用权利全部让渡给他人。但是,居住权的法律定位是用益物权,其核心目的在于充分保障居住权人对于房屋的占有和使用,而出租住宅必然需要由承租人占有和使用住宅,如再为所有权人保留出租负担居住权住宅的权利,则不可避免地发生所有权人行使收益权与居住权人对住宅的居住使用相冲突的问题。如欲解决上述矛盾,应当从所有权人与居住权人之权利界分的本质出发,通过厘析权利人的权利边界来明确基础的出租权归属。

自立法意旨而言,明晰出租权的归属应当确立居住权的优先保障性。居住权是为保障权利人居住权利益而产生并逐渐发展成熟的一项权利,虽然我国《民法典》将其定位于物权编中用益物权的位置,但从相关条文厘定和规则设置中,可以发现其核心目的在于保障婚姻家庭领域内弱势群体的居住权益,满足其基本生活居住需要,重在发挥居住权制度的社会保障作用,发挥住宅的投资性价值并非主要目的。而出租权仅是一种通过建立债权债务法律关系,以让渡住宅的占有和使用来满足物权层次上的收益需要,从而达到权利人行使收益权的目标,其实质上是一种投资性行为。因此,从居住权立法意旨而言,居住权应当以其保障权利人生存权而优先于出租权。故而,对于负担居住权的住宅,虽然所有权人仅将占有和使用权能剥离并让渡给了居住权人,保留了收益和处分权能,但这并不意味着所有权人仍享有为行使收益权而出租住宅的法定权利。

既然所有权人对于住宅的收益权并不能对抗居住权人对于房屋的占有和使用,那么是否居住权人在约定不明时即可对住宅行使出租权呢?有观点认为,是否允许居住权人在此种情况下出租住宅应当以其获得居住权时是否有偿为判断依据,对于以居住保障为目的而无偿设立的居住权,居住权人并未支相应的对价,从权利与义务对等的角度来看,自然不应当允许其再行出租房屋获取额外的收益;而对于有偿设立居住权的住宅而言,因居住权人已经支付了相应的对价,自可允许其再行就获得的房屋居住使用权利进行出租。此种观点有一定的道理,但是关注焦点并未落定于居住权的本质为保障权利人的居住权益。即使居住权人以无偿的方式获得居住权,只要其行为指向并未与居住权的立法意旨相矛盾,则允许其出租住宅亦无不可。由于居住权本就以社会保障而生,并无须完全遵从等价有偿原则。当然,居住权人出租住宅应当是有条件的,即以“满足生活居住的需要”为前提。具体而言,居住权人首先应当以生活居住为目的对住宅进行使用,该种使用是为了满足基本生存需要而进行的物质性利用,并不应当指向投资性质的“商业性”利用。因此,就目前居住权的立法意旨来看,居住权人如需要出租住宅首先应当满足自身的居住需求,而后其可以根据实际的生活需要将住宅出租来获取收益,如独居老人享有整套房屋的居住权时,在与所有权人约定不明的情况下,可以适当允许其为满足生活需要而单独划分出住宅中的某一部分对外出租。

三、承租人视角——明确租赁权的对抗保护规则

如双方当事人就负担居住权的住宅出租问题达成一致意见,无论是所有权人还是居住权人行使约定出租权,都不应仅考虑其作为出租人的利益,还应当关注承租人的权益保障。于承租人而言,通过与出租人签订租赁合同而取得住宅的租赁权,性质上该行为是一种建立债权债务关系的法律行为,且租赁权也属于典型的债权。如根据传统民法理论——物权优先于债权,租赁权自然劣后于所有权人的所有权或者是居住权人的居住权。但若如此理解并执行,可能会严重侵害承租人的租赁权。例如,所有权人出租住宅,居住权人得以居住权遭受侵害为由要求承租人腾空房屋;又如,居住权人出租住宅,所有权人得以所有权遭受侵害为由要求承租人腾空房屋。《民法典》第四百零五条及第七百二十五条虽分别规定了租赁权与抵押权的对抗效力及租赁权与所有权的对抗效力,但目前相关条文中并无对承租人租赁权与居住权对抗效力规定。因而,以承租人视角而言,应当明确对承租人租赁权的对抗保护规则。

首先,如承租人的租赁权产生于居住权设立之前,即居住权在所有人将住宅出租给了承租人之后,又在住宅之上为他人设立居住权。此时从承租人的视角,其承租的住宅系所有权人基于所有权的合法出租行为,依照民法典第七百二十五条的规定,租赁期限届满前租赁物发生所有权变动的,租赁合同的效力不变,承租人的租赁权可以对抗所有权人的所有权自不待言。又参照民法典第七百二十五条的精神,对于成立在后的居住权而言,由于其设立于租赁权产生之后,因而承租人在先取得的租赁权自可以对抗设立在后的居住权,此为保护承租人作为善意第三人的合法权益不受侵犯。

其次,如承租人的租赁权产生于居住权设立之后,由于承租人取得的租赁权内容系对负担居住权住宅的占有和使用,与在先产生的居住权人对住宅的占有和使用权利相冲突,应当从规则上对相关权利人的权利进行合理安排,以达到法律公平的价值要求。在此类情形之下,分情况进行处理较为适宜:若租赁权系住宅所有权人与居住权人在达成明确合意的基础上产生的,那么无论是所有权人还是居住权人出租住宅,承租人仅在义务层面负担不同租赁义务,如租金的交付对象有所差别,但是在权利层面租赁权内容无有变化,并且在效力上仍可参照民法典第七百二十五条的规定保持其租赁合同的效力不变。承租人取得租赁权后自可以对抗所有权,所有权自此后发生变动的不影响租赁权,而居住权因法定禁止转让自不待言。若所有权人与居住权人约定不明,所有权人或居住权人出租住宅,则由于居住权在先成立及物权优先规则,同为保护权利人居住权利的租赁权应当劣后于居住权或所有权。若所有权人与居住权人并无对住宅的出租约定,所有权人或者居住权人擅自出租住宅的,则因违反《民法典》第三百六十九条的规定,出租行为无效。

四、负担居住权住宅出租的其他问题

(一)约定出租权的登记

根据《民法典》第三百六十八条的规定,设立居住权应当向登记机构申请登记,住宅所有人欲在住宅之上为他人设立居住权以设立登记为居住权生效要件。又根据《不动产登记暂行条例》第八条的规定,不动产登记簿应当记载的四类事项包括自然状况、权属状况、权利限制提示事项以及其他相关事项,这与《民法典》第三百六十七条关于居住权合同条款的规定核心内容是一致的。因而将所有权人与居住权人订立的居住权合同内容详尽记载于不动产登记簿是必要的。《民法典》第三百六十九条允许当事人以约定的方式对负担居住权的住宅进行出租,该约定可以是当事人在居住权设立合同中单独协商一致产生,也可以是当事人在居住权设立后再行协商一致达成的补充协议。如当事人在居住权合同中就住宅出租事项已有约定,则该事项自可与居住权合同内容一同登记;如当事人在居住权设立登记时并未约定住宅出租事项,后又协商一致约定出租事项,则应当及时修改不动产登记簿记载事项,以免第三人未了解住宅的真实占有状况而权益受损。

(二)约定出租期限的限制

《民法典》规定租赁合同需要对标的物的租赁期限进行约定,并且租赁期限最长不得超过20年。因此,所有权人或者居住权人向承租人出租房屋的最长期限以约定为准,最长亦不得超过20年。但是,需要注意的是,我国居住权制度明确了居住权人应当按照居住权合同中关于居住权期限的约定享有居住权,居住权期限届满或者居住权人死亡时居住权消灭[5]。因此,就居住权人基于居住权而向承租人出租住宅的,其约定的出租期限不但应当满足最长不超过20年的限制,而且须不得超过居住权存续期限,否则出租的权源合法性就会产生问题。故居住权人与承租人关于出租期限的约定不得超过居住权期限,即使约定期限超过居住权期限,超过部分也应当归于无效;居住权人死亡的居住权消灭,基于居住权产生的住宅租赁权合法性也丧失,如此居住权人死亡后的期限约定也自无效。

(三)权利救济的途径

无论是所有权人和居住权人对于房屋的出租权,还是承租人对于房屋的租赁权,都面临着权利遭受侵犯的可能。为保障不同权利人在出租负担居住权住宅过程中的合法权益,应当厘清不同权利人寻求权利救济时的途径。首先,就住宅所有权人和居住权人而言,其可以基于相互之间居住权设立约定,依据《民法典》物权编关于物权保护的规定寻求物权保护救济,也可以基于与承租人之间的租赁合同约定,依据《民法典》合同编通则及租赁合同规定寻求债权保护救济;就承租人而言,由于其对住宅并无物权相关权利,因而其仅可以通过债权保护规定寻求救济,即行使债权请求权,要求相关权利人遵守债权债务之约定,按照约定履行相应的义务。但需要注意的是,依照上述关于建构租赁权对抗保护规则的论述,承租人的租赁权相对于一般债权而言效力更强,因而在权利救济方面法律对其保护也较为全面。

五、结束语

居住权制度是落实《宪法》规定的公民生存权的重要法律制度。宏观层面,居住权制度在社会发展中承担着重要的居住保障功能,稳固了社会关系和家庭关系,奠定了公民参与社会生活的物质基础;微观层面,居住权制度的创设增加了用益物权的种类,便利了居住权人对住宅居住权的行使,为住宅的多样化利用提供了新的方法和途径。而出租设有居住权的住宅是进一步强化居住权人权利,充分发挥居住权社会保障功能的重要方式。因此,多角度地分析并解决设有居住权住宅的出租相关问题,对于完善我国居住权制度具有突出的理论和实践价值。