金融服务对房地产经济发展的影响分析

景晓婷

摘要：社会经济的发展为我国房地产经济的发展奠定了基础，随着我国房地产开发项目的不断增多，我国房地产市场作为支撑我国经济体系不可或缺的一环，其发展质量將会直接影响我国经济结构的稳定性与长期发展能力。金融服务作为发展房地产经济不可忽视的重要组成部分，将会从多个维度对房地产经济的长期发展造成影响。文章通过对房地产经济与金融服务进行分析，并对金融服务针对房地产经济的影响提出个人看法，希望为关注金融服务与房地产经济发展的人群提供参考。

关键词：金融服务；房地产；房地产经济发展

随着我国房地产经济持续走高，为了能够稳定房价，使我国房地产行业在健康的经济结构下发光发热，住建部制定了一系列金融政策来防范房地产经济发展中存在的潜在风险。通过分析金融服务对房地产经济发展产生的影响，并对金融服务策略进行研究，可以让金融服务在房地产领域实现价值最大化。因此，有必要分析金融服务对房地产经济发展产生的影响，促进金融服务在房地产经济发展中发挥出应有的作用。

一、房地产经济发展综述

由于房地产行业的特殊性，房地产行业的发展质量与人们的日常生活有着直接关系，房地产不仅具有金融性特征，还具有为人们提供住房服务的实体性特征，因此，完全可以将房地产经济视为兼具金融属性与实体属性的经济结构。实体经济与虚拟经济在当下共存，房地产开发期间必须具备大量资金，来自金融机构的大量信贷资金将会成为发展房地产经纪的根本。在此期间，金融机构还可以有效帮助房地产企业完成对金融风险的规避，避免因为风险问题而影响到企业长期发展，合理开展金融服务可以让房地产企业的经营发展变得更加顺利。房地产企业在金融服务的支持下，可以有效提高资产流动性，只有坚持做好资产管理工作，才能够在激烈的市场竞争中成功占据一席之地。需要注意的是，金融机构在房地产领域提供的金融服务包括风险管理等业务，很多金融服务都能在一定程度上助力房地产企业实现高速发展。若房地产企业在经营发展过程中，无法科学利用金融服务来获取经营发展中的优势，将会导致房地产企业在经营期间出现更多系统性风险，严重时甚至会引发债务危机。所以仅从影响的角度出发，金融服务不仅能够对房地产经济产生积极正面的影响，还能在一定程度上引发负面影响，为了使房地产经济发展得更好，必须审慎利用金融服务来实现金融服务效果最大化。

目前，我国房地产经济的整体总价值在国内各个领域的生产总值中排行前列，随着房地产项目开发投资金额的不断增多，我国房地产开发投资能力与产业规模都在随之提升，必须从宏观政策等多个维度来进行合理化调控，真正规避房地产经济发展中潜在的金融风险。对于房地产行业而言，金融机构所提供的金融服务能够在一定程度上提高房地产经济的稳定性，避免房地产经济在发展中出现各种潜在风险。要注意的是，我国房地产企业在项目开发期间所采用的融资方式往往非常依赖银行贷款与信托，从社会公众获取的资金在投资与消费中往往非常依赖银行贷款，所以房地产市场领域的抵押贷款总量巨大，由此可以认定房地产对各类金融服务具有极强的依赖性。房地产发展中，金融服务是不可忽视的关键业务，无论是信贷资金还是其他服务，都将会直接影响到房地产经济的发展，一旦出现金融波动，将会导致房地产领域的金融风险大幅增加。

二、金融服务对房地产经济发展的影响

在房地产经济发展过程中，金融机构带来的金融服务将会发挥重要作用，金融服务能为房地产领域提供大量资金，避免房地产企业因为项目工期长等问题影响企业资金链的正常流转。通过分析金融服务给房地产经济发展带来的影响，可以使房地产经济发展在金融服务的支持下变得更加具有针对性，房地产经济未来发展也将更好。

（一）积极影响

在房地产经济发展过程中，金融服务能够为房地产企业提供足够的信贷资金，房地产企业可以通过多种融资渠道来加强项目开发。目前，房地产发展的关键在于融资渠道，而信贷服务则是众多房地产企业融资的首选，所以很多房地产企业在运营阶段，其最大债权人就是商业银行。由于房地产开发离不开资金支持，绝大多数企业的流动资金根本无法支撑项目开发时的消耗。房地产企业在开发周期较长的大型项目时，必然会通过外界融资来提高资产负债率，只有这样才能让项目工程顺利竣工。房地产企业在项目开发中，由商业银行提供的金融服务就是推动房地产发展的基石。

金融机构提供的金融服务通常可以为房地产企业带来大量资金，部分房地产企业工程开发环节往往要借助资产增值、风险转移的方式增强资产流动性，这一系列工作的开展要依赖资产证券化金融服务的支持。证监会在资产证券化管理办法中指出，在房地产企业有不动产权存在空置情况，并且企业难以稳定提供现金流时，若有其他不动产项目待开发，可以在面对资金难题的情况下，对旗下能够产生稳定现金流的不动产进行统计，并通过结构重组的方式形成能够在金融市场流通的证券，这种资产证券化的方式能够为房地产企业提高资产流动性。房地产企业在金融服务的支持下，通过在合理范围内进行融资，可以让企业经营发展工作变得更加顺利。

（二）消极影响

在房地产经济发展过程中，金融服务的存在不仅能够为房地产企业提供积极影响，还能在某种层面产生消极影响。就目前而言，房地产金融风险大致可以分为系统性风险与非系统性风险两大类，前者与房地产经济发展中的宏观变量有直接关系，多数均为由政治、经济问题引发的系统经济体系失衡，严重时还将会导致房地产市场出现发展低迷的情况。在房地产经济发展过程中，系统性风险是由外界不可抗因素所导致的风险问题，往往无法直接通过应急保护测试来消除经济风险。非系统性风险大多是由和房地产业务有直接接触的金融机构在出现异常情况后引发的经济风险，在金融服务无法满足房地产企业经营发展需求的情况下，房地产经济发展质量将会受到非常严重的影响。

房地产项目开发时，企业对金融机构具有资金依赖性，因为房地产项目繁多，而且部分地区的房地产市场趋于饱和、房地产价格具有波动性，所以部分企业往往会面临资产减值所带来的经营损失，这也将在一定程度上增加房地产企业的债务风险。结合房地产企业负债总额与GDP比重，可以发现我国很多房地产企业都面临债务风险问题，一旦房地产企业负债水平超出了企业承受范围，会导致房地产企业的债务违约风险大幅上升。与此同时，金融机构在提供资产证券化服务时，能够在一定程度上增强房地产企业的资产流动性，所以在企业开展资产管理工作时，资产证券化可以帮助企业实现资金回流，这种金融服务能够有效分摊企业面对的金融风险，但是从企业的长期经营发展层面进行分析，企业如果过度使用资产证券化，将会导致房地产企业风险进一步上升，这样的风险问题将会随着市场波动而发生改变，严重时甚至还会引发更为严峻的系统性风险问题。

（三）金融服务对房地产经济发展的影响机制分析

金融服务将会在一定程度上对房地产经济发展造成影响，通过对金融服务的影响机制进行分析，可以让房地产经济发展变得更加具有针对性，并避免房地产经济发展中可能出现的各种潜在风险问题。

1. 模型与变量

在经济增长理论中，C-D生产函数的适用性最广。基础函数模型如下：

Y=AKαLβY=AKαLβ

Y为产业经济产出；A为全要素生产率（除了要素投入外因技术进步给经济发展带来的影响）；K为产业资本要素；L为产业劳动力要素；α与β分布能够表示资本与劳动力要素的投入产出弹性。

金融服务能够为房地产经济发展提供非常大的变化，作为促进房地产经济发展的主要内生变量，可以在C-D生产函数的基础上加入金融服务的变量，以此来进一步了解房地产经济发展中金融服务带来的影响。因为具有存在效应，所以金融服务对房地产经济发展造成的影响将会随着金融服务发展水平的增强而逐渐提高，即金融服务给房地产经济带来的影响属于非线性影响，可以在基础模型的基础上赎回，适当引入门槛模型来进一步分析金融服务的经济影响与要素协同效应情况。

在变量分析中，房地产价格可以采用销售额除以销售面积来分析整体价格，数据可以通过国家统计局网站来获取。金融服务作为核心解释变量，要在分析期间体现出金融服务对房地产经济发展的影响机制，通过分别找出能够影响到经济发展的代理变量，以此来让分析结果变得更加清晰。经济增长理论能够为产业经济增长提供最基础的分析框架，使民众了解产业经济发展的核心要素，通过将人力资本等各种内生技术因素引入到经济模型中，可以总结出各种因素对房地产经济发展的影响，进而使房地产经济发展变得更加具有针对性。

2. 结果分析

（1）消费金融对房地产价格产生正效应。为了防止出现伪回归的情况，可以在实证之前对变量进行检验，通过HT、LLC等多种方法来开展单位根检验，以此来避免因为检验方法单一而出现偏差，通过检验可以发现各种变量在一阶差分后完全能够满足一阶单整条件。结合不同方法开展协整检验，能够有效证明不同变量之间具有协整关系，可以有效满足回归分析的必要条件。通过分析可以发现，金融服务变量估计系数显著为正，能够证明消费金融对房地产价格具有显著正向作用，从生产投入的要素出发，劳动力回归系数为负数，而固定资本存量及房地产资源禀赋回归系数为正，所以我國房地产经济属于投资与资源驱动型增长模式。房地产经济与房地产价格水平具有不显著正向相关，这是因为房地产具有较强的价格黏性，即房地产价格上涨并不会影响人们对于房地产的实际需求。除此之外，房地产经济发展还将在一定程度上影响地区物价水平。

（2）金融服务对房地产经济发展产生门槛效应。通过分析金融服务对房地产经济的效应与要素协同效应，可以在实证估计前对金融服务普及率、人力资本水平等门槛变量进行分析，以此来了解门槛模型的门槛个数与门槛值。在确定门槛个数与变量值的情况下，对模型进行门槛效应回归，在金融服务附近率不足21.29%时，金融服务对房地产经济发展的影响系数为0.283，每当金融服务所提供的贷款规模对数增加1%，就将会提高房地产经济对数0.283%。而在金融服务普及率大于21.29的情况下，金融服务对房地产经济的影响系数将会达到0.318。这意味着金融服务在房地产经济发展中，具有边际递增特性，随着金融服务普及率的增加，房地产经济发展将会变得更加顺利。

三、房地产经济发展下金融服务的应用策略

为了在房地产经济发展过程中发挥出金融服务应有的优势，必须结合实际情况来进一步优化金融服务体系，通过主动完善房地产经济发展背景下应用金融服务的策略，可以让金融服务在房地产经济发展中有效提高服务针对性，进而让房地产经济发展质量得到更多保障。

（一）完善房地产金融风险管理体系

在社会经济高速发展的今天，我国绝大多数房地产企业往往会将更多精力投入经营规模的扩张中，绝大多数房地产企业并不会在资产负债管理体系下完善金融风险识别体系，将在一定程度上影响房地产企业经营期间的风险控制能力。一旦企业在经营过程中所承担的风险压力超出了极限，就容易在经营发展过程中出现资金链断裂的情况，进而导致企业经营发展质量受到影响。例如，恒大集团便因为金融风险问题出现了经营暴雷的问题，集团经营中的欠款额度达到了2.4万亿元，是因为债务风险引发了资金链断裂问题。与此同时，我国还有很多房地产企业往往并不具备足够的事后风险处理能力，一旦企业在经营发展期间遇到了无法避免的风险问题，就会影响企业正常业务开展。我国近些年每年都有很多房地产企业因为金融风险问题而宣布破产。房地产企业在经营发展过程中，有必要结合企业的实际情况与长期发展战略，合理规划能够满足企业经营需求的资产负债指标，必要时还可以将该指标作为开展财务管理工作的基础，以此来识别企业在经营发展中存在的各种经济风险。一般而言，房地产企业在经营期间，要针对企业资产负债水平进行控制，若在经营阶段发现企业经济情况脱离资产负债指标等问题，就应该结合实际情况进行深入分析，以此来降低金融风险对房地产企业造成的负面影响。除此之外，为了将金融服务带来的金融风险影响降至最低，房地产企业还要结合经营发展情况来主动完善金融风险事件的处理流程，一旦遇到金融风险，可以第一时间针对金融风险进行处理。

（二）加强财务杠杆与资产证券化管理

房地产企业在发展阶段必然会面对各种债务风险，而导致企业发生债务违约风险的核心要素就是速动比率、资产负债率过高，由于多数房地产企业在融资期间过于依赖信托贷款，所以部分房地产企业往往存在资产负债率过高的问题，此时的房地产企业将会在经营发展中，面对相对偏高的财务杠杆，财务杠杆的出现将会导致债务违约风险随之加深。因此，房地产企业在发展中必须实时掌握当前房地产市场的发展情况，并结合企业长期发展战略加强对财务杠杆的控制，进而达到降低金融风险的目的。房地产企业在经营发展中还要设立资产负债管理部门，房地产企业还要加强对融资需求的评估，并严格控制项目开发阶段的资金使用情况，必要时还应结合预算管理来加强对资金的控制，提高资金利用率。在此期间，房地产企业还应加强对长期与短期债务的科学规划，避免因为债务问题引发经济纠纷，只有在房地产企业经营发展过程中真正做到有序偿还，才能将经济纠纷及债务违约等问题所带来的影响降至最低。

在房地产企业经营发展期间，资产证券化的出现为企业带来更多能够灵活使用的资金，企业短期内的资金压力将会有所下降。但是随着资产证券化的不断深入，很多房地产企业都会因为资产证券化过量，进而导致资金过于分散，资金分散将会导致房地产企业的金融风险增加。房地产企业应该主动遵循审慎管理的金融风险管理原则，以此来加强对资产证券化业务的管理与控制，只有让资产证券化业务真正为企业提供短期风险规避与融资支持，才能让资产证券化业务在实际应用中真正实现价值最大化。在此期间，房地产企业还要在企业内部完善证券化指标，进而强化面对资产证券化时，企业对金融风险的识别能力。与此同时，房地产企业还应该在管理中适当加强对证券化资产水平的控制，规避因为企业经营管理不当而出现的一系列金融风险。

（三）掌握房地产信贷资产风险权重

房地产行业的经营并未独立发展，而是要在企业经营发展中积极融入相关政策与房地产市场，从政府宏观视角与市场情况来分析房地产企业经营发展中的机遇。因为机遇与风险并存，所以房地产企业在经营发展过程中，还要明确考虑由信贷资产带来的金融风险问题，通过全面分析风险权重，以此来规避潜在金融风险。需要注意的是，房地产市场及政策具有一定时间的适应周期，所以房地产企业必须能够精准判断市场发展趋势，避免在经营发展过程中出现逆趋势发展的情况。房地产企业在经营期间为了最大限度加强对金融服务的应用，应该主动加强对各项政策的解读，必要时还可以结合实际情况把握市场发展规律，并从宏观视角分析发展中的金融风险因素。企业能够在经营发展过程中发挥金融服务的独特优势，还可以在产业增值的情况下维持金融价格的稳定性。通常情况下，如果房地产项目的整体价格偏高，则项目工程的信贷与风险权重将会随之上升，如果项目价格整体偏低，则信贷风险权重将会有所下降。

（四）加强房地产市场管理

房地产行业在房地产市场的不断发展中逐渐趋于完善，房地产企业在金融服务的应用过程中，必须结合实际情况來分析市场发展趋势，必要时还可以立足于房地产行业的市场情况来加强利率市场化管理，通过积极探索市场利率机制，能够让房地产企业在经营发展过程中真正实现长期持续性发展。例如，在房地产项目为政策性安居房时，房地产企业可以适当引导市场化机制来实现项目控制，房地产相关部门可以通过激励贷款来解决项目资金问题。需要注意的是，金融服务的开展应该规避项目商业性、政策性目标对立的问题，可以通过找出项目商业性与政策性目标之间的共同点，让项目工程的开展变得更加顺利，若房地产企业有着较高的市场化条件，还可以适当联系金融机构进一步开展更加深入的金融合作，通过金融业务来强化房地产经营风险的控制。在房地产开发中，房地产企业必须始终遵循市场化发展原则，必要时还可以借助金融服务规避金融风险的发生。

（五）完善产业链金融服务

房地产行业的发展能够有效带动当地其他行业的经济发展，借助金融服务来推动房地产经济发展可以影响到当地经济的发展趋势。因为房地产行业在很多地区都属于支柱性产业，很多其他行业的发展都依赖当地房地产行业的发展。若房地产出现了经济波动，将引发很多社会矛盾。房地产企业应该积极探索金融服务，以此来规避潜在的金融风险。所以房地产企业应该适当加强与金融机构的合作，主动挖掘潜在客户群体，并配置金融服务与资源，助力房地产经济持续发展。通过主动完善房地产经济产业链，实现对产业链上下游利益主体的管理，进而让房地产企业发现产业链上的潜在风险。房地产企业必要时借助同业协作进一步强化产业链服务，以此来避免同一房地产企业与多家金融机构联系的情况，除此之外，还应该积极加强金融服务监管，只有在房地产项目的开发过程中科学应用金融服务与产品，才能真正避免金融风险。

四、结语

总而言之，金融服务对房地产经济发展产生非常大的影响，合理应用金融服务可以在控制经营风险的同时，为房地产行业的长期发展奠定基础。随着更多人意识到金融服务在房地产经济发展中的重要性，金融服务在房地产经济发展中的价值将会得到进一步提升。

参考文献：

[1]马文清.浅析金融服务对房地产经济发展的影响[J].中国集体经济，2022（10）：13-14.

[2]李晓佳.浅析新常态下房地产经济发展存在的问题及其应对措施[J].内蒙古煤炭经济，2021（18）：86-87.

[3]陈珊.房贷利率改革对我国房地产经济波动的溢出效应分析[D].西安：西安财经大学，2021.

[4]梁娟.浅析新常态下房地产经济发展存在的问题及其应对措施[J].中国市场，2021（07）：58-59.

[5]钱威.浅析我国房地产融资的多元化模式[D].上海：上海财经大学，2020.

[6]郑禄金.浅谈房地产经济管理过程中如何应对金融危机的冲击[J].时代金融，2020（15）：7-8.

[7]黄国柱，李开猛，胡小杰.房地产经济对我国国民经济增长的影响探析[J].财会学习，2020（15）：197+199.

（作者单位：无锡市建设发展投资有限公司）