农村房地一体不动产确权登记存在的问题与对策

蒙云月

（崇左市江州区不动产登记中心，广西 崇左 532200）

农村房地一体不动产主要是指农村的宅基地以及集体建设用地，该项工作的目的是保护每个人的合法权益，加快城乡一体化的建设与发展。目前国内十分重视该项工作，该项工作属于一种基础性工作，该工作的开展可以深化改革农村集体产权制度。我国对于该项工作的进度有明确要求，但是很多农村对于地籍房屋的调查工作没有做到位，再加上时间跨度较大，整体情况相对较为复杂。当前仍然有大量的宅基地没有被登记。在确定了宅基地的合法性与正当性之外，要根据正常的工作流程进行审批、公示并发证。

1 农村房地一体确权登记的意义

我国对于农村住宅基地、集体建设用地等农村不动产已经开始统一确权登记，但是由于起步相对较晚，对于地上建筑物、家庭成员信息等这类具体的内容登记得还不够全面。在土地改革中农村房地一体不动产确权登记是其中的一项重点内容，通过这种方式可以更好地保障权利人的合法权益。也是统筹城乡发展、加速城乡一体化建设的主要途径之一。党的十九大会议提出了乡村振兴战略，该战略目标提出后各级政府对于该项工作的重视程度越来越高。目前，农村房地一体不动产确权登记相关的法律法规以及行业标准正在逐渐的完善，该项工作的开展必须严格遵守相应的法律法规以及行业标准，对所有的信息进行详细、准确、清晰的登记，一方面可以更好地保护农民的权益，另一方面还可以推动乡村振兴战略目标的发展。之前的登记会受到技术条件以及工作人员登记水平的限制，不仅登记的信息较为混乱，也无法实现信息共享，这些因素都增加了后期农村房屋流转的难度。通过确权登记，可以对农村房地的使用情况有更加全面的了解，不仅可以保障农民的合法权益，还能够促进农村经济的发展。农村房地一体不动产确权登记可以实现房地信息的数字化管理，有效避免了因房屋与耕地分离而导致的矛盾。提高了房屋用地的使用效益，从而更积极地推动新农村的建设。其次通过登记确权可以明确宅基地以及建筑物的关系，不仅可以减少管理支出，同时还可以让房屋与土地之间的关系得到优化。房屋登记手续的简化就降低了土地交易的成本。在确权登记之后房地权属纠纷问题就可以从根本上得到解决，宅基地管理制度也可以得到切实有效的落实，更好地保障权利人、继承人的合法权益，从而更好地维护社会秩序。房地一体确权登记让宅基地、集体用地的使用更加合理，不仅提高了土地的利用效率，同时还减缓了土地分摊不均而出现的压力。

2 农村房地一体不动产确权登记中存在的问题

2.1 管理不够规范

通过调查走访可以发现，农村的宅基地整体上较为杂乱，经常会出现面积过大或一个户主对应多个宅基地的现象。建房审批流程不够规范，也没有健全的对口政策。很多农户在新建房屋后原有的旧房并没有按照规定进行拆除。新宅与旧宅都归属于同一户主，所以导致出现一户多个宅基的现象。造成该现象的另一个原因是获赠与买卖的宅基地都归属于同一个户主。农村的宅基地买卖有时会需要较长的时间，在这个过程中如果没有签订变更协议或相关合同，宅基地的权属就很难确认，会给确权登记问题带来新的困难。宅基地的确权登记本身的审批过程就较为漫长，需要经历多个阶段，在这个过程中可能会丢失一些相关的权属资料。近年来随着农村经济的快速发展，农民的收入和生活水平有了极大的改善，对住房的需求在逐年上涨。在这种发展背景下农村的执法力度与管理水平没有与之相匹配，导致管理较为混乱，乱占土地的现象较为严重[1]。

2.2 没有做好准备工作

在开展宅基地确权登记之前，应该提前做好充分的准备工作，相关部门应做好组织工作，加大宣传力度。农民的综合素质水平相对较低，对于宅基地确权问题不够重视，也没有清晰的认知，当工作人员在开展工作时没有给予足够的配合，导致调查工作的进展十分缓慢。对于一些已经登记完成的用户，由于没有意识到保存相关资料的重要性，导致很多用户的纸质材料丢失，这对于后期工作的开展十分不利。除了农户之外，还应该通过宣传推广工作让工作人员意识到该项工作的重要性。目前很多工作人员尤其是基层干部对于该项工作的态度较为消极，对于确权登记工作相关文件的精神及要求没有深刻的认识，无论是在收集材料还是提交材料的进展都十分缓慢[2]。当前，农村人员流失较为严重，受城市化进程的影响，很多年轻人都涌向了各大城市，在农村留守的主要以老人和儿童为主。一些人员由于不了解该项工作所以相对较为抵触，也不能及时提供相关资料，这些因素都会影响到实际调查工作的效率。

2.3 工作人员专业水平低下

我国疆域十分辽阔，村落的数量不仅多而且较为分散，不同地区的村落具有较大的差异性，有些地区的环境较为复杂，这些因素都增加了确权登记工作的难度。由于村落较多所以整体的工作量十分庞大，需要大量的人力投入到该项工作当中，同时还需要辅助以大量的物力以及财力资源。该项工作的整体流程相对较为复杂，具有较强的复杂性，工作人员需要耗费大量的时间和精力去实地考察，很多资料较为琐碎，收集起来有较大的难度。这种现状对于工作人员的专业能力提出了更高的要求。一些资料的审核会涉及多个方面，具有较大的难度。工作人员必须掌握熟练的操作方法才能够快速地推进工作。这些都是确权登记工作进展缓慢的主要影响因素。面对这种现状，相关部门并没有根据实际情况制定出相应的激励政策，越是在这种情况下越需要调动工作人员的工作积极性，通过学习培训来提高登记人员的专业水平，这样才能够避免登记内容与实际内容不符的现象。

2.4 没有长远的规划

受农村发展水平的影响，再加上一些历史遗留原因，农村早期的一些住房没有进行合理的规划，农民大多根据自己的想法随意占地建房，进而出现了许多违建、乱建现象。相关的主管部门之间对于责任的划分不够明确，对农村宅基地建设的监管不力。虽然制定了规范的审批流程，但是该流程具有较强的专业性，在实际的工作开展中具有较大的操作难度。住房对于任何人而言都属于刚性需求，很多人在没有批文的情况下仍然执意建房，农村乱建现象目前仍然较为严重。目前阻碍农村房屋确权登记的主要因素为：一方面是没有足够的资金支持，另一方面是缺乏专业、高素质的人才。任何一项工作如果想获得长远的发展，都离不开专业的人才，同样的一项工作如果长期停滞也必然是因为缺乏专业的人才。另外就是政府的监管力度以及工作态度等因素[3]。

3 推进农村房地一体不动产确权登记的具体实施对策

3.1 规范基层管理

相关部门在开展工作时，要严格遵守国家相关的法律法规，并将其作为重要的行动准则。对于疑难问题要根据实际情况进行分类核实并如实登记。国家对于农村建房用地有明确的规定，在政策实施前建好的房屋，需要通过调查了解房屋在政策发布之后是否还有扩张现象，核实清楚后根据相关情况登记实际住房面积并核发证书。要对系统内的基本信息不断进行完善，对于政策颁发之后的建房要严格按照现行的规定进行核查办理。有些户主名下会有多套住房，对于这种现象，虽然还没有经过相应的审批但是没有超出权限使用要求，如果相关的资料不够齐全，那么就需要根据规定去补办材料。违规占地的应该责令拆除，拆除后土地就要划到集体户。引发一户多宅问题的因素还有继承、买卖渠道等，对于这类情况要根据实际情况进行针对性的处理。对现有的资料要进行整理归纳，确认每套房屋的权属关系，如实登记所有的基本信息。不同的情况要采取不同的处理方法，严禁出现“一刀切”做法。如果面积超限就需要进行拆除，房屋的实际面积与原审批面积如果存在差异，那么就需要对超额面积进行登记并补办相关手续。在遵循国家法律法规的前提下保护好每个人的合法权益[4]。

3.2 落实统筹责任

农房一体确权登记关系到农民切实的利益，这也是该工作的一个难点问题。为了解决这一问题，就需要做好宣传教育工作。在发证之前，相关工作人员应该提前策划并做好宣传教育工作。宣传工作不要拘泥于某一种形式，例如选择广播电视、新闻媒体及自媒体等方式。可以根据村委划分片区，各级干部要做好并明确自身的责任，要在规定时间内完成所有预设的方案。要通过深入浅出、通俗易懂的方式来更好地抓住用户的情绪，让他们能够认识并了解该项工作的重要性及其作用[5]。村民与干部之间应该密切配合，让不动产确权登记工作能够不断提高效率。

3.3 提高工作人员素质

房地一体不动产确权登记工作具有较强的专业性，这就要求工作人员具备专业的技能，同时要有大量的知识储备和极高的综合素质。相关部门应重视专业人才的引进工作，对现有的工作人员要定期进行培训。在沟通交流中学习他人的工作经验，分析以往的成功案例，将这些经验逐渐转变成为符合当地实际情况的工作方法。为了提高工作人员的积极性，可以制定相应的绩效考核制度，通过奖惩机制来调动工作人员的工作积极性以及能动主观性。掌握规范的操作方法，不断提高工作人员的整体素质。

传统的调查工作需要耗费大量的人力物力以及资金，现代信息技术的发展让确权登记工作变得更加高效，通过资源整合来不断优化并完善管理及工作流程。要从多个途径去缩短办理时间，实现足不出户完成确权登记，可以显著提高工作效率。这样尤其是外出务工的人员可以通过网络平台来完善自身的信息，如果核对完成并确认无误就可以交由监管部门审核，当审核结果与预期差别较大时，就会有专职的人员进行调整，如果公示结束后没有异议那么在缴费后就可以获得不动产权益证书。

3.4 完善管理机制

农村早期住房用地建设没有进行合理规划，其原因主要分为历史因素、监管部门职责失位等。如果监管部门的工作没有做到位，那么就容易出现农村住房管理杂乱无章的局面。监管部门应不断完善自身的管理机制，从长远的角度去规划农村住房建设。相关部门要出台相应的文件予以支持，政府应加大资金、人才的扶持力度，为了更好地接受群众的监督，可以设立专门的热线电话以及反馈渠道，不断提高监管质量，让确权登记工作能够科学合理地推进[6]。

3.5 加快登记平台系统的建设

首先，要构建确权登记平台，平台数据库中应包含基础地理信息、调查及测量结果等内容。地图管理内容是一项可视化内容，在平台上可以通过一张地图的形式获得所有的房地一体不动产确权登记相关的信息。还可以通过平台进行操作，例如缩放、游览地图信息等。其次，要具备上报管理功能。可以将数据传输到平台上面，同时还设置了追踪管理的功能。最后，要具备督查考核管理机制功能。可以通过考核来加强管理和监督。

4 结语

综上所述，国内农村房地一体不动产确权登记工作起步较晚，由于没有长期的规划和有力的监管所以目前仍然存在较多的问题。这些问题严重制约了农村房地一体不动产确权登记工作的开展。为了解决这一问题，需要工作人员不断提高自身的专业技能，相关部门要加大人力、物力以及资金的投入。不断完善监管机制，让农民的合法权益得到有力保障。