保障性住房管理中存在的问题及对策研究

摘要：城市化进程的加速，使得住房问题成为社会关注的焦点，特别是对于低收入群体而言，保障性住房作为政府提供的一项社会福利，其管理的有效性直接关系到居民的生活质量和社会的公平性。本文深入探讨了保障性住房管理的主要背景和基本意义，指出了保障性住房管理的一系列问题，并提出相应的解决对策，政府不但要加强保障住房资金来源管理，更要强化政策层次的支撑保障，在细化住房建设管理工作的同时，还要做好保障住房日常维护管理，规范保障性住房准入退出管理，这样才能提高保障性住房管理的效率，确保住房资源的公平分配，从而促进社会的和谐与稳定。

关键词：保障性住房；管理；对策

DOI：10.12433/zgkjtz.20243508

城市化进程加速的背景下，保障性住房管理是促进社会经济的均衡发展、确保低收入家庭的住房安全以及实现城市可持续健康发展必不可少的举措。 但保障性住房在实施过程中遇到了多重障碍，需要加强针对保障性住房的管理，解决住房资金来源单一，政策执行力度不够，建设维护标准不一致以及准入退出机制缺乏透明度等问题，旨在提升保障性住房政策的实施效果，确保住房资源的合理分配和有效利用，期望能够为低收入群体提供更加稳定和适宜的居住环境，促进社会的和谐。

一、保障性住房管理背景与意义

（一）主要背景

保障性住房管理是中国在快速城市化和经济转型过程中，为解决中低收入群体住房困难、缓解社会住房不平等问题，由政府主导实施的一项旨在提供经济适用、可负担的住房政策。首先，大量农村人口涌入城市，导致住房需求急剧上升，尤其在经济发达地区，房价的快速上涨使得中低收入家庭难以承担市场化住房成本，保障性住房管理应运而生。其次，中国住房政策自1998年市场化改革以来，逐步发展到当前的保障性住房政策，以满足不同收入层次人群的住房需求[1]。最后，保障性住房管理不仅反映了政策的演进，也是对房地产市场供需矛盾的直接响应，政府规划、建设和分配保障性住房，优化资源配置，提高住房可及性，以实现社会公平和稳定。

（二）现实意义

保障性住房主要是通过提供经济适用的住房，以支持城市化进程，并提升低收入群体的居住环境和生活质量，从而实现社会的和谐稳定与可持续发展。首先，它为中低收入家庭提供了可负担的住房选择，缓解了由于房价上涨带来的经济压力，此外，保障性住房有助于减少社会矛盾，提高社会稳定性，因为保障性住房确保了每个人都能获得基本的居住条件，从而促进了社会的整体和谐。其次，随着城市人口的增加，保障性住房能够满足新市民的居住需求，吸引和留住劳动力，同时，保障性住房项目本身也能够带动建筑业和相关服务业的发展，创造就业机会，促进经济增长。最后，与非正规或条件较差的住房相比，保障性住房通常具有更好的建筑质量和生活设施，为居民提供了更加健康、安全的居住条件。此外，保障性住房项目往往伴随着社区服务和基础设施建设，如学校、医疗设施和公共交通，进一步提升了居民的生活水平和社会福祉[2]。

二、保障性住房管理存在的问题

（一）住房资金来源单一

住房资金来源单一。主要是由于保障性住房项目过度依赖政府财政投入，缺乏多元化融资渠道，导致项目易受财政政策和经济波动的影响，增加了融资风险和管理难度。首先，单一的资金来源模式使得项目容易受到财政预算周期和政府资金分配政策的影响，在经济波动或财政紧缩时期，保障性住房项目可能会因资金不足而面临延期或缩减的风险，影响住房供应的稳定性和持续性。其次，由于保障性住房的公益性质，其盈利能力相对较低，限制了市场化融资渠道，如银行贷款、债券发行或私人投资等筹集资金的能力，缺乏多元化的融资渠道不仅增加了项目的融资成本，也限制了项目的规模和覆盖范围，难以满足日益增长的住房需求[3]。最后，当住房资金主要来源于政府财政时，风险也相应集中，如果出现财政赤字或预算超支，保障性住房项目可能首当其冲受到影响。此外，单一的资金来源也可能导致管理上面临挑战，如资金分配的公平性、效率和透明度问题，以及对项目执行和质量监管的难度增加。

（二）政策支持有待优化

政策支持有待优化是指需要改进和增强用地分配、公共财政投入、债券融资渠道、信贷支持以及税费减免等政策措施，以降低保障性住房项目的成本和门槛，提高其可行性和吸引力，确保政策更加高效和公平地满足低收入群体的住房需求。

第一，土地资源的紧张和成本高昂对项目的地理布局和经济可行性构成了重大制约，土地供应的不足导致项目难以在理想的地点以合理的价格获取土地，不仅限制了覆盖范围，也增加了开发成本。第二，有限的公共预算导致住房供应量无法满足日益增长的需求，同时，也制约了项目建设和维护的质量标准，影响了居民的居住条件。第三，由于面临债券发行难和资本市场接入限制，项目难以通过市场化途径筹集所需资金，限制了项目的扩展和多样性。第四，较高的贷款利率和沉重的税费负担加剧了项目的财务压力，建设和运营成本的增加不仅压缩了利润空间，也影响了其长期的可持续发展能力[4]。

（三）住房建设工作尚需规范

住房建设工作尚需规范主要指在土地使用、建筑标准、环境保护及法律法规执行等方面加强监管和透明度，以确保住房建设项目的质量、安全和可持续性。一方面，建设流程的不规范和监管不到位可能导致工程进度延误，以及无法满足既定的质量标准，这种情况往往源于缺乏统一的建设标准和质量控制体系，导致施工中出现材料使用不当、工艺水平参差不齐，以及安全措施执行不严格等问题；另一方面，施工过程中对环境保护和可持续发展的考虑不足，可能会带来生态破坏和资源浪费，项目常常缺乏对周边环境影响的充分评估，忽视了节能减排和绿色建筑材料的使用，这样不仅损害了自然环境，也不利于社会绿色发展目标的实现。

（四）保障性住房维护不当

保障性住房维护不当是因缺乏有效的维护管理机制、资金不足或居民参与度低，导致住房设施老化、损坏未能及时修复，影响居住安全和生活质量。一方面，由于缺乏定期和系统的房屋检查机制，住房的结构和设施问题难以及时发现和解决。同时，缺少专业维护团队或物业管理，导致日常维护工作不到位，小问题积累成大问题。此外，维护资金的不足也使得必要的维修和更新工作无法及时进行，影响住房的安全性；另一方面，居民对住房维护的重要性认识不足，缺乏日常保养知识和及时报告问题的意识。社区缺乏有效的参与机制，降低了居民对住房状况的关注度和责任感，再加上缺乏激励措施，居民参与维护的积极性不高，维护工作缺乏社区层面的支持[5]。

（五）准入和退出机制有待完善

准入和退出机制有待完善是在保障性住房政策中需要改进申请资格的明确性、审核流程的透明度，以及对不再符合条件的居民的退出机制，确保住房资源能够公平、高效地分配给真正需要的人群。首先，准入机制因流程繁琐和审核标准模糊，使得许多真正需要帮助的家庭在申请过程中面临重重困难，难以及时获得支持，这种情况不仅削弱了政策的公平性，也降低了援助措施的响应速度和实际效果。其次，退出机制的不完善导致一些经济条件已经改善的居民仍然占据着保障性住房，阻碍了住房资源的合理流动和再分配，缺乏有效的激励和强制措施，使得这些居民没有适当的动力或压力退出，进而影响了其他低收入家庭的住房机会。最后，由于缺乏实时更新的居民经济状况数据和有效的跟踪评估机制，住房资源的分配不能及时根据实际需求进行调整，一些不再符合条件的居民继续占用有限的住房资源，而真正需要帮助的家庭则无法获得应有的支持。

三、保障性住房管理问题应对措施

（一）加强保障住房资金来源管理

加强保障性住房资金来源管理意味着通过多元化融资、提高财政资金效率和建立风险监管机制，确保项目资金的稳定性、可持续性和合理使用，以满足低收入群体的住房需求。首先，与政策性银行合作获取低利率的长期贷款，发行住房债券以吸引社会资本，以及采用公私合作伙伴关系（PPP）模式引入私营部门参与，不仅拓宽了融资渠道，还为住房项目提供了更灵活的资金来源。其次，建立资金池以集中管理财政资金，提高资金流动性和使用效率；同时，提供财政补贴以降低融资成本，并通过税收优惠激励企业参与保障性住房建设，增强财政资金的吸引力和效益。最后，进行风险分散策略，减少对单一资金来源的依赖，建立严格的监管体系以确保资金使用的透明性和高效性，并实施定期的绩效评估，确保投资能够产生预期的社会效益和经济效益。

（二）强化政策层次的支撑保障

强化政策层次的支撑保障是通过完善和实施一系列住房政策措施，包括财政补贴、税收优惠、信贷支持等，以增强对保障性住房项目的支持力度，确保住房政策的连续性、稳定性和有效性。第一，制定专项用地计划，优先保障项目的土地需求，提供土地使用优惠政策，简化用地审批流程，缩短项目启动时间，降低行政成本。第二，在政府预算中明确保障性住房的资金比例，确保稳定的财政支持，探索建立长期财政投入机制，如住房基金，以保障持续的资金供应。第三，鼓励和支持保障性住房项目通过发行债券等方式筹集资金，提供政府担保或税收优惠，降低融资成本，吸引更多投资者。第四，与金融机构合作，为保障性住房项目提供低息贷款，减轻财务负担，实施税费减免政策，降低建设和运营成本，提高项目的经济效益。

（三）细化住房建设管理工作

细化住房建设管理工作包括制定更详尽的操作规程、加强质量监控、提升施工标准、强化环境保护措施和执行法律法规，以提高项目的效率、质量和可持续性，确保工程顺利进行并满足居民的居住需求。一方面，建立和完善统一的建设标准和质量控制体系，确保所有项目遵循严格的质量规范，实施全面的施工监管，如定期的现场检查、材料审查和工艺评估，以防止材料滥用和工艺水平不一的问题，同时强化安全培训和安全措施的执行，确保施工现场安全合规。另一方面，在项目中纳入环境影响评估，作为审批和建设的前提条件，确保对生态的影响降到最低，推广节能减排措施和绿色建筑材料的使用，如太阳能板、节能玻璃等，以提高建筑的能源效率。此外，鼓励设计和实施生态友好型的建筑方案，如绿色屋顶和雨水回收系统，促进住房建设的可持续性。

（四）做好保障住房日常维护管理

做好保障住房日常维护管理是指建立规范的维护流程、确保资金的持续投入、增强居民的参与意识以及实施有效的监督和反馈机制，以确保设施的正常运行和良好状态，从而为居民提供安全、健康、舒适的居住环境。首先，制定定期房屋检查计划，对住房结构和设施功能进行系统评估，确保及时发现并修复问题。同时，组建或委托专业物业管理团队，负责执行日常维护任务，保障住房的长期宜居性。此外，设立专项维护基金，确保维护工作有稳定的资金支持，避免资金短缺导致的维护滞后。其次，通过引导和培训增强居民的住房维护意识，教授他们基本的维护技能，并建立社区参与机制，使居民能够参与住房维护的决策过程。最后，实施激励措施，如减免物业费用，鼓励居民积极参与住房维护，增强他们的责任感和归属感。

（五）规范保障住房准入退出管理机制

规范保障性住房准入退出管理机制包括明确准入条件、简化申请流程、建立透明的审核机制、实施定期的经济状况复查以及制定合理的退出激励和强制措施，确保住房资源能够精准、高效地分配给符合条件的家庭，并在他们不再符合条件时及时释放资源，以实现资源的最优配置。首先，优化准入机制，简化申请流程，减少不必要的步骤，降低申请门槛，同时制定并公开资格审核标准，确保申请人明确自身是否符合条件。此外，建立公正透明的审核流程，保障审核工作的一致性和公平性。其次，强化退出机制，实施定期的经济状况复查，确保只有符合条件的家庭继续享受保障性住房，制定退出激励政策，如购房补贴或租房优惠，鼓励经济条件改善的居民退出，同时依法执行强制退出措施，确保住房资源的合理流转。最后，强化信息管理和跟踪评估，建立动态更新的居民信息数据库，实时跟踪居民的经济状况，加强政府部门间的数据共享与协调，提高信息的准确性和更新效率。实施定期评估，根据社会和经济的变化及时调整政策，确保住房资源分配的效果最大化。

四、结语

在城市化快速发展的今天，保障性住房管理作为一项关键的社会政策，承担着调节住房市场、缓解社会矛盾、促进社会公平正义的三重使命。本文深入探讨了保障性住房管理的背景和意义，剖析了当前管理中存在的问题，并提出了综合性的解决策略，旨在通过多元化的资金筹措、政策的优化支持、建设管理的规范化、维护工作的系统化，以及准入退出机制的透明化，来提高保障性住房管理的整体效能。展望未来，保障性住房管理应继续强化政策创新、提升服务质量、完善监管体系，确保住房政策与时俱进，满足人民不断增长的对美好生活的需求，为构建和谐社会、实现全面建成小康社会目标作出更大的贡献，让每一个家庭都能享有安全、舒适、可负担的居住环境。

参考文献：

[1]崔颖.浅谈当前保障性住房建设与管理存在的问题及对策 [J].建材发展导向，2022，20（20）：61-63.

[2]赵金鹏.新时期保障性住房建设与管理存在的问题及策略[J].现代商贸工业，2021，42（24）：90-92.

[3]郭家国.县域保障性住房管理中存在的问题及对策探究 [J].现代物业（中旬刊），2020（3）：8-9.

[4]孙莉.城镇保障性住房建设管理存在的问题及对策[J].中国国土资源经济，2013，26（07）：34-37.

[5]康曦.我国保障性住房社区物业管理存在问题与对策研究[D].山西财经大学，2010.

（作者单位：济南市公用房屋管修处）