浅析上海风貌类旧改项目开发流程及要点

文／吴诗静 瑞安管理（上海）有限公司 上海 200000

1.研究背景

从1992 年上海启动首个成片旧改项目斜三基地，至2022 年7 月黄浦区建国东路67、68 街坊征收生效，上海中心城区成片二级旧历以下房屋改造历经30 年的努力全面收官。根据上海市住房城乡建设管理委的信息，目前零星旧改、旧住房成套改造和“城中村”改造在同步推进中，预计到2025 年，上海中心城区零星二级旧里以下房屋改造全面完成，中心城区周边“城中村”改造项目全面启动；到2027 年，中心城区周边“城中村”改造项目全面完成；到2032 年，“城中村”改造项目全面完成[1]。

随着上海中心城区旧改工作的集中推进，不断有风貌类旧改地块进入土地市场，以黄浦区、虹口区和杨浦区的风貌保护街坊最为集中，包括备受关注的黄浦区老城厢片区，金陵东路片区，虹口区提篮桥片区、三寿里片区等等。对于此类项目的开发，政府各部门对更新政策、产权制度、资金平衡、出让方式等方面做了大量工作，制定完善操作机制；规划设计专家们在实践中逐步总结了规划方法、保护要求、设计策略等，为项目设计审批提供依据。相比初期的探索阶段，目前风貌类旧改更新项目已形成一套相对完整的土地出让和规划审批流程，但对于实操落地的开发主体而言，面对这些特殊要求，如何区别于常规项目，针对性的进行开发是本次研究的重点[2]。

2.研究方法与研究对象

经过房地产市场多年的快速发展，市面上成熟开发商基本都量身打造了一套契合自身的开发流程，但风貌类旧改项目受到风貌保护等要求，往往需要经历更为复杂的步骤，无法直接套用；另一方面受开发过程中会遇到常规项目不会遇到的特殊技术难题，如文物的平移，立面修缮等等。故本次研究将从开发全流程梳理和各阶段开发技术要点两方面进行分析。

本次研究对象主要针对上海中心城区里弄类风貌旧改项目，对上海郊区古镇类风貌区保护项目，工业遗产保护类项目可做一定参考。下文所指保护建筑指有法定身份的文物、优秀历史建筑和规划保留历史建筑[3]。

3.开发流程梳理

3.1 内部开发流程

内部开发流程指项目开发过程中公司内开发条线各部门之间的提资和协同，与常规项目相比，风貌类旧改项目在开发流程上存在以下特征：

3.1.1 流程顺序不同，并出现一些特殊流程

常规开发项目往往是把地块上原有建筑全部拆除后在空地上做文章，但风貌保护街坊上一般都保存有文物和历史建筑，不得随意拆除。此类项目在前期阶段，需要对保护建筑进行评估，确定更新保留方式，对需要拆除部分制定详细的卸解方案，经过审批后现场方可进行拆除工作。

招标和施工过程中除常规的视觉样板，还需要增加保护建筑工艺样板的制作，对构造方式、施工工艺、材料效果进行仔细审核，确保历史建筑最终效果的呈现。

由于保护建筑往往历史久远缺失原始图纸，施工前还应增加现场检视流程，根据现场情况及时调整设计，避免大量现场变更，施工过程中也会出现更多需要结合现场情况进行调整的口头指令。

3.1.2 各部门之间工作穿插更为密切，工程相关工作大量前置

风貌类旧改项目中各部门穿插协同工作明显多于常规开发项目。

在设计阶段，工程需配合对保护建筑现状进行测绘，评估结构安全性，以协助判断修复方式；如遇到需要平移的情况，共同制定平移方案，确保施工可行性；根据初步方案前置考虑施工组织方式，特别是保护建筑的结构替换加固，外立面修缮、地下室施工等，保证设计方案的可实施性。

对保护建筑交付标准，也不能照搬常规标准，需要住宅营销或商业运营团队根据建筑实际条件，在前期对后续使用进行精准定位，逐一订制。

3.2 外部审批流程

此处外部流程指项目开发过程中需要经历的外部审批流程，上海风貌类旧改项目审批流程远多于常规项目，且有些流程反复较多审批时间较长，对开发周期影响较大[4]。

方案报批阶段需额外提供风貌专篇，包括红黑图、一幢一测档案、保留构建清单等资料，经过专家评审和行政协助审批，方可取得方案批复文件。如果对开发地块中的保护建筑进行了升降级、平移等处置，需要额外经过专家评审后方可获得处置方案批复。

施工阶段除了常规的工规证审批，保护建筑的施工组织方案和平移施工方案需要分别经过专家评审审批后方可获得保护建筑施工许可证；对于地块中的一般历史建筑，施工单位在获得拆房许可之前，需获得卸解方案的批复；保护建筑外立面修缮前，工艺样板需要获得文物局或房管局的式样确认，修缮完成后需进行落架前验收。

验收阶段在综合验收之前，保护建筑需要额外获取重点保护要求符合性验收，方可取得竣工验收合格证。

4.开发技术要点

4.1 投拓阶段

受历史因素影响，风貌旧改地块常出现用地红线压到历史建筑，需依据历史建筑轮廓调整地块边界，对于有阳台等突出物的保护建筑，可采用立体红线方式进行管控；红线调整还应考虑周边道路交通分析，统筹考虑风貌保护要求。

需要对现场宗地情况和历史建筑情况进行仔细调研，对处置方式做出初步判断，并在测算过程中充分考虑保护建筑的修缮工期，修缮成本和各类特殊审批时间等因素，不能照搬常规项目数据。

4.2 设计阶段

4.2.1 风貌保护要求

目前上海对里弄类旧改项目采用“建筑保护+肌理保护”的双重管控模式，肌理保护侧重于风貌保护规划控制引导，保护建筑聚焦于单体历史建筑的保护方式，具体要求已有较多研究，此处主要对风貌保护要求对项目开发的限制做一些分析。

（1）居住类开发项目

目前进入土地市场的风貌类旧改地块，用地性质以居住功能为主。成片保护街坊内不能建高层建筑，建筑檐口限高一般在12 至15 m，同步考虑里弄建筑原有建筑层数，对应开发层数一般不超过三层；局部保护街坊重点要重构和优化新旧空间关系，有条件在肌理保护范围之外布置高层住宅塔楼，形成“高低配”的开发模式。

旧改地块大多位于中心城区，周边为密集成熟社区，故除风貌要素外，日照要求是高层塔楼布局的主要限制因素。

与常规低密度项目相比，此类项目在建筑整体布局上需要尊重地块原有历史建筑的风貌和组团关系，根据原有里弄组团的空间格局、规模、朝向、建造形制等对应不同产品类型进行匹配，如行列式肌理较为明显的区域，产品以联排为主；而肌理较为有机、复合成都较高的区域中，则需要对应调整产品，因地制宜设置里弄公馆等，往往户型数量多，标准化低；里弄建筑沿街面通常为连续的街面，作为住宅开发需要匹配特殊的户型产品，如东西向沿街住宅往往通过L 型平面调整朝向劣势，以适应现代居住需求。里弄建筑覆盖率高，建筑间距小，视线干扰和首层日照是普遍存在的难题；这个格局也导致地块内绿地空间十分有限，难以形成常规居住区中的中心景观，设计中注意精巧结合主支弄的空间布局线性景观。另外立面风格也较为受限，目前旧改项目的立面材料趋于同质化，但可以通过控制材料质感、拼缝方式、色系搭配等来体现建筑的品质感。

（2）非居住类开发项目

商业办公或文化为主要功能的旧改地块，面临的最大挑战是把原有的以居住功能为主体的里弄建筑，转化为适应现代商业需求的空间。里弄建筑立面较为封闭，单开间面宽只有3.6 至4.2 m，层高在3.6 至4.2 m 左右，前有天井，不符合当下商业空间需要的展示面、面宽和层高要求，在设计中需要全方位进行适应性调整。张园项目中将天井之间的隔墙打开，把2 至3 个开间合并为一个店铺，天井作为店铺展示或外摆空间；鸿寿坊项目中将原来2 层的3 排里弄建筑整合为一个大空间，重新设计为市集，解决了层高和空间局促的问题，见图1。

图1 鸿寿坊市集（项目官方宣传照）

对于希望作为餐饮功能的商业，需要充分考虑历史建筑的消防条件是否满足厨房设置要求，是否有管线进入的可能性。

4.2.2 地下室开发

位于地块中心位置的单体或占地较大的保护建筑组团，对地下室开发有很大限制，一般地下室范围需避让保护建筑。当采用原位修缮策略又确需增建地下室时，可对建筑进行原位托换后采用逆作法进行施工，但此种开发方式成本较高。另外可通过平移对地块地下室进行整体开发，再将历史建筑先临时移位后再移动至设计位置，此过程往往需要经历多轮次平移，设计时应充分考虑施工组织方案可行性。

4.2.3 场地标高

受历史因素影响，旧改地块场地标高往往低于周边道路，导致排水困难积水严重，设计时候需要抬升设计标高。对于保护历史建筑，可借用原位托换或平移的机会，同步对标高进行调整。

4.2.4 消防

现行《建筑防火通用规范》《建筑设计防火规范》都是普适性规范，在风貌保护肌理要求之下有诸多难以落实之处，导致消防问题成了设计阶段的核心难点之一。

对于保护建筑，根据主管部门出具的保护要求告知单，划定重点保护部位、明确具体保护要求，作为消防设计的基础和依据，可参照《文物和优秀历史建筑消防技术标准》《上海市既有建筑改造再利用消防设计指南》执行。

里弄建筑通常为四级耐火等级多层建筑，关注其保护要求是否允许替换建筑构件，以提高其耐火等级，建筑的防火间距可参照《文物与优秀历史建筑消防技术标准》有关组团的概念。

风貌街坊建筑密度大，对肌理巷弄尺寸控制严格，难以在场地内布置常规消防车道，常借用周边城市道路作为消防车道，对于较窄的街巷，可考虑设置小型消防车道或消防摩托车道。地块的消防通道开口建议兼顾车行出入口，建议结合过街楼、门楼等位置设置。

4.2.5 机电设备

立面是风貌旧改项目设计的重点之一，除了形式和材料以外，机电管线布局也需要注意隐蔽处理，特别是坡屋面上不得随意摆放设备破坏第五立面风貌完整性。对于有高度要求的设备，如消防水箱、电梯冲顶机房等，利用坡屋顶最高处进行布置；常规项目中设置在屋面的排油烟设备、空调多联机等，尽量在坡屋顶内或屋面晒台隐蔽设置，避免机电设备悬挂在外立面。

对于保护历史建筑，如有室内重点保护空间和特色房间，则需要对综合管线进行梳理，利用非重点保护部分的走廊等空间、或梁板结构局部增加吊顶等方式布置管线，控制层高。当保护建筑墙面与天花为重点保护部位，不可破坏，多采用属于直接蒸发空调系统的多联机空调，其室内机种类繁多，体积相对较小，冷媒输送管路相对较细，容易与建筑物原有的风格进行匹配，对原有建筑物的影响最小[5]。

4.2.6 隔振降噪

位于地铁影响范围内的旧改地块，地铁运行时产生的振动经隧道衬砌、土体传至地面建筑，引起建筑物的振动，进而引起室内的二次噪声，对于更新后功能为居住用途的开发地块，隔振降噪是必须一开始就必须考虑的核心问题之一，一方面需要保证项目开发完成后能满足居住项目振动控制标准，另一方面隔振降噪设计难度大、施工成本高、施工周期长。

前期应对项目场地及保留建筑进行现场振动测试，根据分析结果对现状振动水平进行评估，并综合确定本项目振动控制标准。

设计阶段根据现场测试结果，对项目总体设计和地下室的平面布置方案提出优化调整建议，敏感建筑物应尽可能远离地铁。根据建筑结构设计方案建立仿真模型，对建筑振动水平进行预测计算，据此选择合理的减隔振技术措施。目前常用的隔振措施包括设置隔振层、桩基减振技术、减振垫层、隔振屏障等，其中隔振层的减震效果最为明显（约5-15dB）。

待底板施工完成后，对结构底板振动水平进行现场实测，据此判定是否需要进一步调整减隔振方案，并建立调整后的仿真模型对上部结构振动水平进预测。

4.3 施工阶段

4.3.1 建筑修缮

旧改地块内保护保留建筑大多数为石库门住宅，屋面主要为平瓦坡屋面，屋面的修缮主要是对瓦屋面进行翻铺，参照历史图样恢复原风貌特征元素，包括老虎窗、烟囱等；增设保温层和防水卷材，新做檐沟、落水管和表面氟碳喷涂处理，提升屋面的防水保温性能以达到当代住宅需求和现行屋面规范要求。

外墙面保护性修缮是根据原材料原工艺原构造，通过清洗、修补、翻做等方法使得外墙饰面恢复原有风貌，外立面主要有清水砖墙，水刷石和斩假石等墙面。

其他重点部分特色石雕装饰，石库门头、门窗套以及阳台等，按原材料原样式保护修缮，缺失处按历史样式复原[6]。

4.3.2 保护性卸解

保护性卸解工作是对整体状况较差、保留价值不是很高的历史建筑，采用分级分类的方式保留保护其中的特色构件，并在后期保留改造中结合保留或新建结构使用作为风貌保护重点元素，主要应用于里弄建筑的石库门门头、山花、特色门窗、马赛克及花砖地坪等特色构件。卸解时应先对构建进行完整影像记录和留档，进行详细编号和位置标注，后根据构建大小进行精细化的分块斜解或构建卸解，经过临时加固后搬运至仓库进行储存，待后续建设中作为设计构建用于复建或新建建筑中。卸解完成后方可进行建筑拆除工作，并应注意旧材料的回收利用。

4.3.3 保护建筑平移

建筑整体移位技术是指在保持房屋安全性、整体性和稳定性的前提下，将其从原址移到新址，包括水平向、竖向、旋转向。平移时综合考虑所移动历史建筑的数量、规模、工期、场地等条件选择合适的平移方案，常见平移方式对比如表1：

表1 平移方式对比表

结语：

随着上海中心城区旧改地块越来越多的进入土地市场，参与风貌项目的地产开发机构越来越多，今潮八弄、张园、鸿寿坊等项目逐一开门迎客，引发广大市民和业内人士热烈讨论，各方在实践中摸索前行，期待上海中心城区的风貌保护传承积累更多更好的经验，助力上海城市更新。