基于不同面积计算规范下提高房屋可售面积的研究

文／曾双峰 广西职业技术学院 广西南宁 530226

引言：

房地产开发全周期过程中，面积是非常重要的指标，而根据用途不同，面积又分为建筑面积、计容面积和可售面积等。通常情况下，根据用地规划指标，在做满容积率的情况下，计容面积为定值，而建筑面积和可售面积则根据规划设计的不同，有一定的变化和优化空间。在计容面积一定的情况下，建筑面积越小，建造成本越低；可售面积越大，项目效益越好。

建筑面积和计容面积，在房地产项目规划报建阶段，根据建筑面积测绘相关规范[1]，通过建筑施工图进行计算。建筑面积用于反映项目的建筑规模，计容面积则需转化为容积率，并核实是否在用地规划指标规定的容积率范围内，通常计量的最小单位为楼栋。可售面积是在房地产项目预售证办理阶段，根据房产面积测绘相关规范[2]进行测量计算，通常计量的最小单位为户，因此可售面积即为购房时的面积，分为套内和公摊面积。

因为建筑面积和计容面积，与可售面积采用不同的规范，所以即使采用同一套建筑施工图测量，最终的面积也会有差异，主要原因是两本规范在阳台、雨蓬等部分细部位置计算规则不一致。若某部位计容面积大于可售面积，则会导致可售面积损失，项目效益失损；若某部位计容面积小于可售面积，则可使可售面积增加，有利于项目效益。

图1 为广西5 个项目计容面积与可售面积的对比，可以发现，在容积率做满的情况下，梧州、北流、容县3个项目的可售面积比计容面积大，有利于提升项目效益；而玉林、平南2 个项目可售面积较计容面积小，项目可售面积受损。

图1 部分项目计容面积和可售面积差异

本文以广西部分地区为例，分析广西建筑面积和房产面积测绘规范的不同，通过实际案例对两者进行对比，分析阳台、门廊、配套用房、小区大门、独立地下室、外墙保温等部位，探索建筑设计优化方案，达成有利于房地产开发企业的最优解。

1.阳台

阳台是住宅建筑非常重要的构成部分，部分住宅小区会尽量将阳台面积做大，以提升住宅的居住舒适性和提高面积赠送率。建筑面积相关计算规范规定，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2 面积。房产测绘相关细则规定：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影计算建筑面积。具体情况如图2 所示，可以看出，房产测绘出的可售面积小于建筑面积，导致可售面积受损。

图2 阳台面计算边线示意图

贵港某项目单个户型因计算规则的差异，导致可售面积较建筑面积减少0.53m2，一栋32 层高层住宅共计减少约68m2，若按6000 元/m2的售价估算，可售货值减少40.8 万元。

针对以上情况，有以下3 种解决建议方案：

（1）按“多测合一”的政策，统一面积计算规则；（2）普通阳台出挑线条，栏杆立杆与封口梁重叠；（3）采用实体栏板。

2.门廊

门廊是单体楼栋非常重要的部位，是体现楼栋档次非常直观的部位之一，通常每个单位都会设置门廊，单元数量较多的情况下，门廊对项目整体可售面积的影响也将增大。门廊根据结构形式不同，面积计算规则也不同，建筑面积相关计算规范规定：门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积，且结构层高在2.20m 及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m 以下的，应计算1/2面积；门廊应按其顶板的水平投影面积的1/2 计算建筑面积；有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2 计算建筑面积；无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10m 及以上的，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2 计算建筑面积。房产测绘相关规范规定：门斗按其围护结构的外围水平投影计算建筑面积，门廊按柱的外围水平投影计算建筑面积，突出墙面的无柱雨蓬不计面积。

通常住宅建筑的门廊或门斗都大于2.2 米，故本文不考虑2.2 米以下的情况。若大堂出入口采用门斗形式，如图3 所示，则均按围护结构外围计算全面积，可售面积不增不减；若大堂出入口采用柱式门廊，如图4 所示，建筑面积按顶板的水平投影面积的1/2 计算，可售面积按柱外围水平投影计算全面积，可售面积大于计容面积；若大堂出入口采用无柱雨蓬，如图5 所示，建筑面积按雨蓬结构板水平投影的1/2 计算，而可售面积不计算，从而会导致可售面积减少。

图3 门斗

图4 柱式门廊

图5 无柱雨篷

因此，住宅建筑不建议采用无柱雨篷作为大堂出入口，建议采用如下方案：

（1）首选柱式门廊，通常可提升可售面积6～8 平方米，按6000 元/m2售价计算，可提升货值3.6-4.8 万元/单元；（2）其次选用门斗，可售面积不增不减。

3.配套用房

住宅小区除了满足居住需求外，还需要满足居住所需的水、电、排气、消防等功能需求，而该部分功能需相应的配套用房才能满足其正常使用。因此配套用房无法取消，但可能过优化配套用房设置，减少对可售面积的影响。

建筑面积相关计算规范规定：设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，结构层高在2.20m 及以上的应计算全面积；结构层高在2.20m 以下的，应计算1/2 面积。房产测绘相关规范规定：建在栋内或栋外为多栋服务的设备间，以及栋外独立的配套设施用房的建筑面积，既不参加分摊也不应被分摊。

住宅小区涉及的配套用房较多，比如物业用房、电表间、配电间、电信间、消防控制室等，该部分配套间通常层高均在2.2 米以上，故应计算全面积，而该部分配套间大都为多栋楼服务，因此不能分摊为可售面积，因此存在可售面积损失的情况。某项目将消防控制室置于地面，导致可售面积损失110m2，按6000 元/m2计算，项目货值损失66 万元。

针对该种情况，有4 点建议：

（1）配套用房设置于不计容积率的地下室，可避免可售面积损失。

（2）采用成品配电设施替代土建配电房。某项目将传统土建配电房调整为欧式箱变，如图6 所示，欧式箱变具有安全、可靠、有利于美化环境等优点，且不计容积率，项目减少可售面积损失15m2，按6000 元/m2计算，减少货值损失9 万元。

图6 箱式变电站

（3）屋顶的设备井，如厨房排烟道出屋面部分，或地库出地面的风井，高层控制在2.2m以下，可不计容积率，也不计可售，间接增加了可售面积。

（4）风机房等归属本栋楼使用的配套用房，也置于地下室，不计容积率，也不计入可售面积，间接增加可售面积，且减小公摊，提高住宅得房率。

4.小区大门

小区大门是小区形象和档次体现最直观的部位之一，部分大型小区，可能会设置多个小区大门，小区大门形式多种多样，其面积计算规则也有不同。建筑面积相关计算规范规定：有顶盖无围护结构的建筑物，应按其顶盖水平投影面积的1/2 计算建筑面积。房产测绘相关规范规定：独立柱、单排柱属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

若小区采用有顶盖式的门楼，建筑面积和可售面积均按其顶盖水平投影面积的一半计算，且不可售，会导致可售面积受损。若小区采用有顶盖但镂空式门楼，如图7 所式，或采用装饰柱形式大门，则建筑面积和可售面积均不计算面积，不损失可售面积。另外大门的门岗可申请作为物业用房，减少小区内专用物业用房的面积，间接提升可售面积。

图7 镂空式门楼

5.独立地下室

地下室在住宅小区中很常见，通常多栋建筑的地下室联通，形成较大的地下空间，但部分高档的低层住宅，也会设置独立地下室，可作为影音娱乐或酒窖等功能使用，增加附加功能。建筑面积相关计算规范规定：地下室层高超过2.2m 时，建筑按水平投影计全面积。但地下室面积不计入容积率，因此不影响计容面积。房产测绘相关规范规定：独立使用的地下室不作为共有建筑面积，但应分摊所在栋相关的共有建筑面积。

因此别墅类住宅可设置独立地下室，即各栋别墅的地下室不联通，在不影响容积率的情况下，还能增加可售面积。如玉林某项目别墅采用独立地下室，如图8 所示，单栋增加可售面积240m2，按15000 元/m2的售价计算，单栋货值增加360 万元。

图8 别墅独立地下室

6.外墙保温

随着对建筑节能的需求和重视，外墙保温越来越普及，但外墙保温会增加建筑成本，且导致外墙墙厚增加，影响建筑面积计算结果。建筑面积相关计算规范规定：建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。房产测绘则根据不同地方相关部门规定，有些地方可计入可售面积，可售面积不受损；有些地方则不计入可售面积，则可售面积受损。

因此建议与当地有关部门前置沟通，若外墙保温层可计入可售面积，尽量采用内保温做法，若不可计入可售面积，则可采用外保温湿贴做法。

结语：

当前房地产行业下行严重，企业为保现金流，可能会牺牲利润，在利润空间被压缩的情况下，充分挖掘利润空间则尤其重要。本文对建筑面积和可售面积计算规则差异进行充分分析，总结如下：

（1）对于阳台、小区大门、外墙保温等可售面积小于或等于建筑面积的情况，可通过调整结构轮廓边线或结构形式等，增大可售面积，使可售面积趋近或等于建筑面积，以减少可售面积损失。

（2）对于配套用房、独立地下室等可利用地下空间布置的情况，可将不可计入可售面积的部分置于公共地下室，减少可售面积损失，同时可根据住宅形式，设置独立地下室，可增加可售面积，提高货值。

（3）对于门廊等可提升可售面积的部位，可根据计算规则，选用柱式门廊等形式，将可售面积最大化，以提高项目货值。

本文建议的面积优化方案，虽相较项目整体建筑面积比例较小，但影响的货值绝对金额较大，尤其对于房价较高的城市，效果更加明显，在当前房地产行情下行，精细化管控越来越深入的情况下，具有重要意义。