基于双循环发展格局的房地产金融化趋势探析

文／杜瑞丽 首都经济贸易大学 北京 100070

引言：

在我国住房机制不断改革完善的背景下，房地产金融也逐步建设完善，发展速度非常快。从当前我国房地产发展的实际情况进行分析，房地产事业发展可以更好的改善人们生活状态，也能为社会的发展提供支持。在建设双循环发展格局之下，必须要坚持党中央的正确决策，稳定房地产市场，坚决落实“房住不炒”的发展政策，更好地促进我国房地产市场的长期稳定发展。

房地产市场高速发展之下，从传统的产销模式向金融深化模式不断的改革，很多大型的房地产开发商已经成为综合性金融集团企业，比如碧桂园、绿地、平安等巨头，是当前房地产金融化改革的典型。社会不断发展之下，土地成本不断升高，人员工资、材料成本等都在不断的上升，也推动我国房地产金融市场的改革。以双循环发展格局作为基础，坚决落实稳定房地产行业发展的决策，完善我国房地产金融发展体系，构建长远发展战略新格局，实现房地产市场的稳步发展，规避房地产经营发展中存在的风险和问题。

1.房地产金融化形成机理

房地产是社会发展中的重要基础产业，能够满足人们居住的需求，同时也具备交易性、投资性，如果房地产在经营的过程中，投资属性占据主导，将会造成房地产价格一路升高；如果房地产的居住属性作为主导时，房地产的价格会逐步的下降，无法突出其金融性的特点。实现房地产与金融行业的全面融合，才能达到平衡的发展状态，实现其居住和投资属性[1]。从居住属性方面进行分析，主要及时房地产要满足人们居住生活的基本需求，这是最为根本性的功能，脱落了该功能也就不具备价值。人们居住水平的提升，日常生活得到满足有着强烈的幸福感，对于社会的和谐建设也有重要的意义。在目前我国的房地产发展中，尤其是交易体系的日益建设完善，更好的满足多级市场的开发和要求，租赁、置换、买卖多种形式的存在，实现多种层面的需求。房地产事业高质量的发展，社会保障性住房的开发建设也是必不可少的，如廉租房、经济适用房、限价房等等，符合多种层次人群的要求，对于社会稳定发展存在直接的影响。

房地产的投资属性就是从目前的市场角度出发，通过投资房产的方式进行交易，进而获得一定的经济收入。一级市场的土地拍卖环节，政府获取拍卖的资金，这些资金用来改善民生以及公共设施的建设。在二级和三级市场中，首先，居民参与到市场化的投资中，利用低价买入、高价卖出的方式获得一定的收益，而结合不同资产持有时间的长短，将其分为长期投资和短期投资，其中短期投资，可能对房地产行业的高质量发展造成较大的危害。而长期投资，利用租赁住房的方式能够获得租金收入，缓慢的回收资金。房地产企业利用开发、经营、管理和服务等方面获取经济效益，主要是从房地产开发和物业开发方面出发。金融机构是市场经济发展的重要部分，可以给房地产开发企业以及房主等提供充足的资金，收取利息来获取经济效益。而房地产市场中必不可少的是房地产中介，通过提供双方的服务来获取经济利益。

一方面，住房刚需需求非常旺盛。在当前我国租赁市场体系并不完善的背景之下，并不能充分的保障居民住房的需求以及合法权益，所以租赁住房投资方面的成本相对较高，大量的居住需求会逐步进入到房地产买卖市场，这使得居民贷款额度在不断的升高，也催生了房地产价格上涨。另一方面，为了能够获取更多的投资收益，房地产企业、居民等主体融资需求也在不断的升高，金融机构的放贷规模在逐步扩大，很多社会资金进入到房地产市场内，出现了房地产价格上涨加速的情况。房地产具备较高的财富价值，这就使得房地产逐步转化为金融产品，而独立性特点，让投资属性变得更加突出。在房地产市场中，货币资金供给足够充足的情况之下，房地产的开发数量逐步增多，金融演变的速度加快，这就导致了房地产市场中存在了严重的套利行为，在居住属性逐步减弱的背景之下，投资属性逐步增强，催生了房地产的金融化转变。

房地产市场的金融化转变能够有效地实现社会资金的流动，在满足人们居住生活需求的同时，也会给国家政府部门提供更多的公共预算财政资金，满足当前经济与社会发展的需求。但是在房地产金融市场发展过快的情况之下，资本积累到一定程度，将会造成过度金融化的现象。如果在房地产市场监管的过程中，没有了解过度金融化的特征或者趋势，没有及时做出改变和调整，也没有发布相关的调整政策，将会给房地产市场发展造成冲击，也会给人民群众的生活带来很大的危害。因为房地产是社会的基础产业，其周边的延伸产业非常多，拉动多种实体产业，对实体经济的影响非常深刻，而房地产也是居民财富的核心组成部分，关系到民生的问题，一旦金融和信用风险全面爆发，将会给整个社会的稳定发展带来很大危害[2]。房地产居住属性和投资属性对金融化的作用机理见图1 所示。

图1 房地产二元属性对房地产金融化的作用机理

2.近年来金融和房地产业循环状态的判断

判断一：政府部门加强房地产融资收缩政策的出台，进一步规范房地产金融体系的建设，这使得房地产融资面临着更大的压力。

债务融资是目前房地产开发企业获得资金的主要举措，房地产企业进行债务融资，主要是通过机构融资、银行贷款、债券发行等几种渠道进行。我国政府部门进一步规范房地产的金融政策的制定，这就导致房地产企业融资难度升高。

第一，非标融资收缩加快。“三条红线”政策和贷款集中度管理政策，这也是融资收缩的起点。中小型房地产企业经营规模相对较小，对于资金的需求量更高。在政策发布之后，无法从大型商业机构等获取足够的资金，房地产信托等非标金融机构的融资曾作为主要的获取渠道，发展速度非常快。后银保监会逐步对各个房地产信托公司进行排查，并且提出了相应的指导性措施。此后，非标金融机构给房地产企业的融资体量逐步的减少。

第二，银行融资快速收缩。在房地产信托融资逐步收紧的背景之下，房地产贷款余额在持续的增多，银保监会也积极和其他部门探讨，发布了相应的抑制政策。一是三条红线政策。央行、住建部等多个部门联合金融机构的主管部门，根据房地产融资管理的实际要求，发布了“三条红线”的政策。在“三条红线”中明确规定融资监管机构应落实房地产企业的监管，尤其是要审查开发资质、融资成本、现金流和负债等方面数据，不能盲目的给房地产企业提供资金，能有效的控制房价上涨势头，也能避免一些房地产企业盲目扩张。而一些商业银行对于风险的把控要求相对较高，所以贷款的发放难度更高，这就使得一些中小型企业获取银行机构的贷款难度进一步增加。二是贷款集中度管理。多部门发布了贷款集中管理制度，约束银行等金融机构，加强房地产贷款的比例控制，从根本上缩减房地产行业的资金供应。

第三，债券融资收紧。一是债券利息不断的提高。我国在2020 年12 月陆续发布多条带宽规定，很多银行发放贷款难度升高，而一些企业获取贷款更加不容易，所以一般都会选择发行债券的方式来获取资金，并且这种方式占比不断的扩大。但是在2020 年12 月，有企业发布公告表示无法偿还到期债务，高达2.9 亿美元的对外债务，则就是的房地产债券的信誉度不断的下降。我国的房地产债券收益率和同期限的国债收益率、信用差不断的升高，这就使得房地产债券发行受到较大的影响，同时也给房地产行业的融资难造成很大的影响。二是境外债受到限制。在2016 年之前，我国的企业上市融资制度相对较为宽松，这就使得我国很多企业不断的上市，特别是很多房地产企业进入到香港交易所上市。从2016 年之后，港交所加大力度对上市企业进行排查，审查的力度不断增强，所以导致房地产企业上市难度升高，通过上市的方式进行融资无法实现。

第四，多种渠道融资都受到阻碍。房地产企业在融资的过程中，上市融资是比较常见的措施。但是在我国2018 年发布的上市融资标准中，对于房地产企业申请上市融资的，为了避免出现非法募集资金的情况，应加大审核力度，这就使得一大批的房地产企业无法通过上市的方式获取足够的资金。比如北京证券交易所在上市的首日，就明确规定禁止房地产企业在北京证券交易所进行上市。此外，上海证券交易所也发布了相关的规定，禁止房地产企业或者投资类型的企业在科创板上市。在具体的操作过程中，很多房地产企业会利用发布商业票据的方式获得一定的资金，这使得房地产企业，特别是大型企业，自身的杠杆进一步增大。进入到2021 年之后，央行加大力度对于商业票据进行审查，特别是房地产行业的债务监管，这就使得该方式获取资金也会受到国家相关政策的限制。

总之，近年来我国发布了一系列的政策措施以及法律法规制度，使得房地产融资难度逐步升高，具备如下特点：首先，发布政策体量大，力度高。在2018 年发布《资管新规》之后，对非标业务，比如房地产信托、银行理财等进行了限制。2019 年加大审查力度，2020 年发布“三道红线”、贷款集中管理制度，对于房地产信贷领域进行全面的监督管理。与此同时，我国的各种监管机构加强对房地产融资方式的监管控制，及时补充房地产金融政策中的缺陷，从而杜绝了房地产企业投机的行为，也使得我国金融市场更加的规范。其次，合成谬误和分解谬误并存。在各项房地产金融政策不断落实的情况之下，产生的效果逐步显现出来，影响时间逐步延长，特别是针对于房地产企业的融资政策，多种政策叠加之下，极易造成合成谬误，这使得多种政策层层加码，各个地方之间也会发布一系列的加码政策，还会存在分解谬误的情况，最终导致房地产市场的震荡变化，对我国的稳地价、稳房地产市场造成影响[3]。

判断二：房地产开发周期决定了其需要长期稳定的资金供应。

房地产行业的发展需要大量资金的支持才能实现，并且需要资金的长期供应。从前期的土地竞拍到工程建设，再到最后的营销和交付，都需要大量的资金支持才能实现。与此同时，房地产开发周期较长，通常为3～5 年，开发周期越长，对于资金的需求量也会越大，占用的资金时间就会越长。在立项、审批、施工、建设等环节都需要大量的资金支撑，如果不能正常的进行融资，而一旦中间某个环节出现资金中断，造成后续环节无法实施，建设资金也无法回笼。比如在项目开始开发的阶段，需要提前签订合同，并且不断的支出土地分期款、建设环节的人机材等费用，这样就会有大量的资金需求。如果企业资金不足，在融资的过程中面临较高的难度，很有可能导致工程无法建设完成，也会造成工程停止。由此可见，如果房地产融资存在问题，将会给整个行业带来巨大风险。

3.促进金融和房地产业良性循环的建议

扩大内需、促消费是当前社会发展的重点，而住房的需求排在首位，所以必须要稳定房地产市场。要想彻底消除房地产行业的经营风险，避免存在无序扩张、负债率过高等现象，防止造成严重的烂尾、停贷等问题，必须要构建完善的房地产开发领域的金融体系[4]。

第一，以刚需为导向，满足家庭的合理住房需求。从我国经济发展的实际情况出发，为了能够提振信心，满足当前的住房需求，尽快的加速市场回暖，还要进一步调整房地产政策，坚决落实“房住不炒”的政策措施，不能激发房地产行业的短期投资，要重点解决人们的刚需住房需求，实现房地产市场的稳定发展，有序提高人们生活质量水平。对于首套房的购买者，要提出大力的支持，降低首付比例、首套利率。而对于多子女或者住房需求较高的家庭，应发布相应的政策，给予一定的政策倾斜鼓励，改善住房条件。

第二，对停贷现象要合理看待，提供必要支持。对于烂尾或者无法保证交房的停贷现象，必须充分保障购买者的合法权益。根据当前房地产金融市场发展的需要，进一步优化还款方式，如设置房主援助基金，尤其是对于一些长期烂尾的楼盘，政府部门积极发布相关的政策，引导社会资金进入，及时交付楼盘，保证老百姓的正常生活和根本利益。

第三，充分落实稳定、安全的底线，使得房地产融资更加合理。在全面落实我国房地产政策的同时，全面执行各项监督管理制度，有效的降低房地产行业的杠杆，促进房地产企业偿债能力的提升。目前房地产市场处于新的发展阶段，房地产销售量逐步的下降，企业也面临着一定的经营压力，这时政府部门要调整相应的监管政策，适当的引入金融机构进入到房地产行业中，有序的投放资金。金融机构还要加强房地产市场份额变化的监控，实现房地产行业的稳定发展，同时也要避免存在较高负债率的情况。对房地产企业的经营风险进行有效的识别，特别是分开项目风险和企业经营风险，尤其是对当地开发的重点项目，政府部门要给予必要的政策和资金方面的支持。针对于地方区域的龙头房地产企业，尤其是开发力度强、市场影响力大的企业，还要鼓励社会资金参与进来，鼓励房地产项目进行并购和重组，使得项目开发顺利进行。

4.结论及建议

4.1 突出居住属性，将房价控制在合理范围内

房地产的居住属性是首要属性，而住房空置率过高，会给房地产市场的发展造成很大的影响，探索加强国有企业和大型民营企业的联合建设，构建专业租赁机构，加强平台规范化建设，有效的降低信用风险，避免存在住房空置率过高的情况。针对投资属性方面来说，因为人们的心理预期和房地产金融市场的变化是不一致的，尤其是我国各项房地产调控政策不断发布之下，使得资金逐步进入到房地产行业中，所以政府部门加强监管，避免存在投机性购房的行为，实现房地产价格的稳定。

4.2 针对实际情况发布政策，精准调控房地产金融风险

在当前房地产市场高速发展的背景之下，不同区域的房地产市场有着很大的差异，所以进行精准化的风险防控极为重要。因为各个地区以及各个城市的房价存在着很大的差异，金融化程度也不同，所以制定的政策和监控措施也会有明显差异。加强各项相关政策的制定实施，有效的规避过度金融化的风险，实现税收政策的逐步改革，同时也要发布刚需减税、投资房加税等政策，进一步调控和规范房地产市场。

4.3 加大力度进行房地产金融监管，构建预警体系

在政策和措施不断应用之下，房地产金融市场发展速度加快，但是监管力度不足，所以需要全面加强房地产金融的监管，使得金融体系构建符合房地产发展的需要[5]。政府监管政策要扩大覆盖面，不仅覆盖房地产企业和金融机构，同时对于一些房地产中介、居民等也要进行金融监管。在监管的过程中，如果发现违法违规行为，严格按照国家法律法规严厉惩处。

4.4 建设存量房大数据平台，准确掌握存量房数据信息

为了有效的降低住房空置率，除了要加强租赁市场的监管之外，政府部门还要及时掌握存量房的相关信息，构建完善的信息化体系。通过信息化技术的应用，由政府组织建设房地产大数据平台，对房地产交易、售租房数量、价格等变化情况，实现实时信息互通，随时对房地产市场进行全面监管，为政策的制定以及房产税的征收提供基础，也能够消除信用风险，为我国房地产的规范化监管提供支持。