房地产市场流动性降低形势下市场调研与思考

文／郭琴 武汉市东西湖区住房和城乡建设局 湖北武汉 430000

引言：

房地产市场作为经济发展的重要组成部分，是推动经济社会高质量发展的重要引擎和主要支撑力量，一直受到中央、各省市区地方政府的重视。房地产业始终坚持“房住不炒”定位，深化多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度改革。2022 年12 月，国务院重申“房地产是国民经济的支柱产业”。受国际国内环境影响，房地产市场流动性降低。在房地产市场下行情况下，头部房地产企业暴雷让信心不足的二、三线房地产市场雪上加霜。如何加强二三线城市房地产市场的流动性，有针对性地解决出现的问题？本文在武汉市东西湖区开展房地产市场调研，在调研的数据基础上，针对发现的问题提出部分解决思路。

1.房地产重大政策

近年来，中央多部门陆续印发了调控房地产行业的发展政策，内容涉及土地政策、货币政策、税收政策、房地产行业监管重点、调控方向等内容[1]。其中，2020年8 月央行、银保监会等机构针对房地产企业提出“三道红线”，房地产企业融资受到较大影响。2022 年上半年中央提出“保交楼、保民生、保稳定”三保政策，显示支持房地产市场平稳健康发展的决心。2022 年下半年，中央银行宣布降低一年期LPR，房地产利率较前期有了较大的降低，购房人成本降低。2023 年以来，中央、各省频发房地产利好政策。2023 年《政府工作报告》中指出“坚持房住不炒的定位，建立房地产长效机制，因城施策促进房地产市场健康发展”[2]。2023 年7 月24 日中央政治局会议中指出，“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，实施调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”[3]。

2022 年以来，武汉市发力需求端政策，从调节限购范围、优化购房资格办理、降低限购区二套房首付比例、提高公积金贷款额度、降低公积金首套贷款利率、全面推行二手房带押过户以及换购住房退税、加大金融支持力度、加强房价和低价联动等方面实施了多轮正向激励房地产调控政策。因区精准施策，进一步降低购房门槛和购房成本，加快市场信心恢复，稳定市场预期。

2.房地产市场现状

虽各类利好政策刺激房地产市场，房地产市场有回暖迹象，但仍面临诸多不确定性：市场预期不稳，信心恢复不牢，库存总量依然偏大，资金压力趋紧，区域性及结构性市场供需矛盾依然突出等问题，仍然需要高度重视并推动解决。本文以武汉市东西湖区2023 年房地产市场为基础，对土地供应、购房需求、区域内房屋销售去化、现场建设等调查研究。

2.1 东西湖区基本情况

东西湖区（武汉临空港经济技术开发区）地处湖北省武汉市西北角，位于长江北岸，东部与江岸区、江汉区、硚口区相连，西南滨汉水与蔡甸区相望，东北依府河与黄陂区相望，总面积495 平方千米。东西湖区现有吴家山、长青、慈惠、走马岭、新沟镇、径河、金银湖、将军路、辛安渡、东山、柏泉等11 个街道和常青花园社区。2010 年，东西湖区升级为国家级经济技术开发区[4]。

东西湖区属于武汉6 个远城区之一，也是最靠近中心城区的远城区。在武汉市处于中部崛起战略、长江经济带战略、“一带一路”战略等国家发展战略交会区域，东西湖区区域经济发展迅速。东西湖区以打造“中国网谷”未战略目标，加快新兴产业谋划布局、传统产业转型升级，构建以电子信息、智能制造、现代商贸物流、视频大健康产业为主导的现代产业体系[5]。

2.2 东西湖区市场情况

2.2.1 市场去化压力大

2018 年-2019 年，东西湖区土地供应高位运行，分别供应土地22 宗、24 宗，供应量位居武汉市区域第一。2023 年1-10 月，东西湖区共计取得预售面积94.38 万方，同比下降17.7%。其中住宅预售面积77.86 万方、商业2.33 万方、办公类3.46 万方、分割销售工业项目10.72 万方。1-10 月东西湖区共计销售10139 套、面积108.93 万方，位居武汉市第五名（具体情况见图1）。其中住宅销售7846 套、面积85.63 万方，商业1049套、面积13.26 万方，办公楼690 套、6.99 万方。截止2023 年10 月，住宅库存量218.91 万方，可售套数19771 套，去化周期超过20 月、位居武汉市前列；办公楼库存56.45 万方、可售套数7849 套，去化周期超过77 月；库存量每年递增。受库存影响，为了加快资金回流，开发企业通过以价换量、降价方式销售房屋。东西湖区商品房成交价格从2022 年1.1 万元/平方米下降到1 万元/平方米，部分项目降价幅度超过2500 元/平方米。大部分商品房项目通过贝壳平台分销房屋，分销提点3%～6%不等，项目利润空间进一步压缩。

图1 2023 年1-10 月武汉市各区商品房销售情况图

2.2.2 市场供需不平衡

东西湖区房地产市场主要是刚性需求，面向本地就业人员及周边城市购房人。2018 年、2019 年供应住宅类土地中，75%左右位于径河街。2023 年东西湖区在售商品房项目中，58.2%项目分布在径河街，19.4%项目分布在金银湖街，7.4%项目分布在将军路街，2.9%项目分布在吴家山街，其它12.1%项目分布在长青街、走马岭街。根据2023 年10 月东西湖区政府在教育部门、卫建部门、公安部门以及部分企业进行购房意愿需求调查的结果显示，27.8%的购房人选择吴家山街，29.4%的购房人选择径河街，35.3%的购房人选择金银湖街，18.5%的购房人选择将军路街，10%的购房人选择常青花园社区。存量房交易频率高的常青花园片区3 年无新项目对外销售、无新供应土地。在售项目分布与意愿购房项目分布不匹配，项目供给、需求失衡。

2.2.3 政策影响较大

2023 年武汉市于1 月10 日前（第39 届）、5 月1 日～6 月15 日（第40 届）、9 月28 日～12 月31日（第41 届）共计举办3 场房交会，在此期间成交的新建商品房，市区财政提供贷款贴息、维修资金减免、税费减免、家电包等优惠政策。受政策影响，东西湖区新建商品房销售走势与房地产销售周期出现较大出入（各月销售见附图2）。在房地产销售周期中淡季的1 月销售较为火爆，“金三银四”后5 月销售不降反升、到达全年销售顶峰，“金九银十”的9 月销售达到全年最低。“真金白银”的优惠政策下，购房需求集中爆发后、后继乏力。

图2 东西湖区2023 年各月房屋成交套数图

同时，在各类政策偏向新建商品房的情况下，存量房缺少足够的政策支持，存量房去化周期更长、价格普遍下跌，存量房市场流动性继续降低。根据贝壳指数，10 月武汉价格环比上月下降1.5%，同比下降7.4%。其中，东西湖区价格环比上月下降1.5%，同比下降8.8%。改善型需求因存量房市场成交周期拉长、短期内难以筹集资金换新房而被压抑。另受武汉市教育部门政策影响，常青花园片区教育由武汉市江汉区托管，该片区学生可以享受中心城区政策，常青花园片区房价均价1.8 万元/平方米，远高于其它片区房屋价格。

2.2.4 社会投资意愿减弱

2021 年东西湖区土地市场成交住宅、商服等用地14个，截止2023 年11 月共开工项目9 个，另5 个项目计划不投资或部分投资。2022 年、2023 年东西湖区土地市场各成交住宅、商服等用地1 个，土地成交市场大幅度预冷。受房地产市场流动性不足、商品房价格降低影响，在建在售楼盘中，社会投资的项目部分取得施工许可证后未施工，部分项目仅规划建设一期、无后续建设计划，部分项目因资金问题停工降效。在流动性承压、债务压力高、金融信贷支持有限的情况下，房地产开发企业投资意愿减弱，土地市场成交较少，项目开工节奏明显放缓。特别是以“公寓”形式对外销售的办公类产品，在辖区解除限购后，产业基本无竞争力，开发企业基本上缓建、停建项目，或将部分楼栋转向保障性租赁用房项目。

2.2.5 房企发展模式隐患多

中小型民营房企整体质量不搞，抗风险能力较差。在房地产企业资金压力大、企业求生存的情况下，部分房地产企业通过股权质押、在建工程抵押方式融资贷款资金，企业公章、财务章及Ukey 等质押在银行、信托等金融机构。企业在资金支付、网签备案等业务处理上丧失自主性，企业健康发展存在一定隐患。项目式房地产开发企业资金受总部资金影响，开发的土地、房屋被集团用于其它项目担保，项目与银行之间关系复杂，存在牵连影响及连锁隐患。集团外债数据掌握困难，信息获取途径有限，在曝出金融负面信息时已经千疮百孔。集团无力支援地区项目建设、项目在无资金来源的情况下，存在出现项目停工降效、官司缠身的隐患。

3.房地产市场平稳健康发展思考

当前，在复杂的内外环境下，我国经济发展仍面临较多不确定干扰因素，房地产行业的调整压力仍较大。二十大报告为房地产市场定调，将继续坚持“房住不炒”定位不变，持续健全房市场体系和保障体系，努力实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。预计后续房地产调控政策仍将保持宽松态势，供需两端政策均有继续优化空间，政策力度有望进一步加强。金融支持有望延续，通过拓宽融资渠道、延长融资期限、扩大融资规模等方面为企业提供资金支持。房地产开发企业“高周转、高杠杆、高收益”的数量扩张型发展模式将转变为更注重结构优化、质量提升的精细化发展模式。推进房地产市场平稳健康发展，仍需要多方面推进房地产市场改革。

3.1 建立多层次土地供应体系

了解人口结构、消费习惯、房地产市场等基础数据，掌握区域内市场的需求和趋势。全面清理已供未建、已批未建、已建未售项目，掌握项目开发建设中的难点，相关部门共同推进化解。盘清家底，开展储备潜力分析，对不同的储备项目的土地储备潜力进行分类清理。建立储备项目潜力数据分析库，跟踪变化。净地出让，缩短企业土地获取周期，向市场投放产权清晰、配套完善的“熟地”。充分利用环境优势，依托明确的区域发展定位和区域内部分工，建立适应不同消费群体的多层次、多用途房地产供应体系。适当在轨道交通周边地块供应人才公寓类土地，以国企、央企、地方平台为主导，增加低收益、高福利性质房屋。降低项目建筑容积率、限制建筑高度，提高住房产品质量，打造多样化产品，从源头吸引购房人。

3.2 打造多层次吸引力

房企开发成本中营业成本占比七成以上，其中大部门为土地购置成本，随着地价不断上涨，开发企业利润空间不断降低。在房地产市场流动性不足、企业利润空间收窄的情况下，采取“一对一”精准招商模式，采取点对点招商、企业座谈、走访调研等方式“请进来、走出去”灵活开展土地招商推介。对于计划供应的地块，在控制性详细规划编审完成并出具规划设计条件后，地块详细规划指标、地红线图等信息可及时公布，以便意向竞买企业可抢拍项目规划设计方案，并进行投资分析。结合市场调研，合理设置地块出让价，留足企业利润空间。在公建配套相对集中区域或商圈较集中区域适当降低甚至取消商住比设置，在产业地周边启动公租房、廉租房及其它配套用地。对于去化周期较长的区域，适当减少、减缓住宅用地供应。适当降低土地招拍挂竞买保证金比例，放宽土地款和相关税费缴纳时限，灵活采取化整为零、分期实施、减少配建代建等方式，推动优质项目上市。引导房地产开发企业在保证核心业务稳定发展的同时，探索逐步拓展物业管理、城市规划设计、待建代销等其它领域业务，增加企业多元化收入及可行性发展。

3.3 优化多方面审批

学习先进城市经验，提高行政审批效率，缩短办证周期。结合诚信制度，试点对高信用企业推动“无证办”“减证办”“免证办”新举措。设置房地产开发“一门办”“集中办”窗口，统一窗口收件，后台分件，一站式办理，避免建设单位“重复跑”“多次跑”“反复问”。加强统筹协调、相互配合，通过信息共享，破除信息数据壁垒，加强社会诚信体系建设，打破部门之间的“信息孤岛”，形成数据通、系统通、业务通的政务服务协同联动机制，实现“一网通办、异地可办、就近办理”。结合企业诉求，提前代为地勘、场内强弱电迁改、地灾检测等基础服务事项，在企业有需求时，摘牌后跟踪式推进证照办理，争取项目早日开工。支持企业转型发展，优化住宅阳台进深、面积比例控制要求等，推进新型住宅涉及创新，支持多样化设计，满足个性化住房需求。建立健全周例会制度，由行政审批部门牵头，定期召开相关部门周例会，公开确定标准化项目试点启动“承诺制”“绿色通道”审批模式。各行政部门共同发力，创造良好的营商环境。

3.4 推进保租房建设

2021 年7 月2 日，中央出台政策，推进保租房建设，并将保租房明确定义为：“主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70 平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质租赁住房租金”[6]。作为我国住房制度建设的重要一环，保租房是保障人民群众“住有所居”的重要力量。在市场流动性不足、新供应土地减少的情况下，“增量时代”迈向“存量时代”，发展保租房、构建“租购并举”格局，推进保租房将持续增长，让更多新市民实现“住有所居”。培育发展一批成熟的专业化、市场性质的住房租赁企业，通过对长租房的统一运营管理，在盘活现有存量住房的情况下，提供高品质单间合租房、整租房，解决居民住房需求方面。2022 年、2023 年湖北省加快保障性租赁住房建设，针对住房困难的基本公共服务人员，创新提出允许部分筹集房源“先租后售”，持续推进租购并举。同时，保障性租赁住房“融投管退”发展模式的雏形已经逐渐明晰，公募REITs 落实发行，将有效提升市场主体参与保障性租赁住房发展的积极性。在保租房保持一定的发展速度情况下，政策的正向支持与鼓励，推进保租房总体规模的进一步增加。

结语：

综上所述，房地产行业作为国民支柱行业，在房地产市场信心不足、购房意愿不强烈、观望氛围浓厚、住房需求收缩延迟等问题的情况下，为切实做好房地产稳市场、促转型、防风险工作，加大对刚性和改善性住房需求支持力度，降低购房门槛和交易成本，促进房地产市场持续平稳健康发展，需要因城施策，从实际出发，以需求为导向，以解决问题为基本出发点，在金融政策的支持下，从多层次土地供应、优化服务审批、营造良好的营商环境、刺激购房需求等方面出发，不断提升与改造，协助房地产企业高质量发展。