土地一级开发项目成本控制路径研究

摘要：文章基于土地一级开发成本及构成概述，分析土地一级开发成本控制方法及影响因素，总结土地一级开发项目成本控制中存在成本管理体系不健全、成本控制意识不足、预算管理缺乏全面性等问题，提出创新成本控制手段、健全成本控制体系、制定科学的资金使用计划等建议。

关键词：土地一级开发；成本管控；项目

DOI：10.12433/zgkjtz.20243115

一、土地一级开发成本及构成概述

（一）土地一级开发成本

土地一级开发是指由国家或其委托的企业统一征收、拆迁、安置和补偿，并按用地用途规划建设相关的公共设施。从成本管理的视角来看，土地一级开发中的成本核算内涵为企业对特定类型的土地，如国有和村集体土地进行开发行为所产生的各项费用核算和有效控制的过程，其中包括征收、拆迁、安置、补偿等，以及根据前期既定规划中涉及到的基础配套设施费用等，即在开发区域内实现土地“三通一平”或“七通一平”所发生的各项费用和支出[1]。土地一级开发工程实际上是政府主导的为了实现土地合理规划发展、城市科学化建设的土地规划开发工作。开发的主导者是政府，实现对某地块进行综合开发，最终的目的是实现城市价值的提升，以及提高土地资源的有效利用和增值。

（二）土地一级开发成本的构成

土地一级开发成本构成是指在实施土地一级开发前，将会涉及到的各种费用。主要包括：前期费用包含实施方案编制费、项目建议书（可研报告）编制费、用地普测及拨地钉桩费、地质灾害评估费、勘测定界相关费用、考古测绘费、招标代理服务费及其他经审核可计入土地储备开发成本；征地补偿及相关税费主要是土地补偿费、人员安置费、青苗及地上附着物补偿费、征地相关税费（耕地开垦费、耕地占用税、防洪费等）、土地一级开发项目征地不可预见费等；拆迁补偿及相关税费的内容涵盖国有企业用地收购补偿费、拆迁补偿费、安置房损益、外购安置房费用、渣土清运费、拆迁服务费、拆迁评估费、拆除费、电力电信设施迁移费、土地一级开发项目拆迁不可预见费等；市政基础设施建设费用是指道路、管线等市政基础设施建设费用；其他费用包括了场地看护费、围墙围挡费用、防尘网铺设费用、律师费、印花税、电汇手续费等；财务费用是在开发过程中相关投入产生的财务费用；利润或管理费是指根据项目成本、周期及完成情况，可按开发成本的一定比例计提管理费；“两税两费”是增值税、城市维护建设税、教育费附加以及地方教育附加、审计费、委托入市交易费、地价评估费。对于土地一级开发来说，有效控制其成本结构至关重要，因为直接关系到土地开发的经济效益以及社会效益。因此，在进行土地一级开发前，必须综合考虑各种因素，包括土地利用情况、土地改造程度以及土地经营成本等，以确定土地开发方案，从而尽可能降低土地一级开发成本，实现资源的高效利用。

二、土地一级开发成本控制方法及影响因素

（一）土地一级开发成本控制方法

第一种为预算定额控制法。工程定额控制法是指根据工程建设标准，对生产加工基建项目中花费的马上原料、人力资源等消耗进行工程定额控制，并根据工程预算定额对成本费资金分配进行监督控制。应用成本费工程定额法对土地开发梳理整个过程中重要原材料的消耗进行管理方案，如按梳理区平整场地、土地复垦等。除此之外，工程施工流程中的工作量还能够采用工程定额法来管理方案，根据工程进度、建筑施工阶段、施工工序等，按工作量核编标准工时，并因此科学化地配置劳动量和工作中工程施工时间，有利于对人力资源工作效率的评定。

第二种为规章制度控制法。管理制度控制法是指企业根据实际的制造经营情况，制定一系列的管理方案，以限制成本支出。工作员行为以及工作流程的开展可以按照健全秩序井然的管理方案顺利进行。例如，建立成本费审核管理制度，财会工作人员根据审核管理制度对每一项造成的工作流程进行审查，如超出预算，则相符合相对应的管理办法。土地利用规划整理企业应学精建立系统，控制成本费支出。最开始要建立成本费控制的范围，哪些花费新项目要控制，哪些无需控制。其次要建立控制的水准，无须一味注重细节，要按照一定的标准来进行评定。

（二）影响土地一级开发成本控制的关键因素

影响土地一级开发成本控制的因素有很多，比如，国家相关政策、项目拆迁实施方案、融资政策、项目关联合作方的协调一致性、项目团队的运作能力和水平等。因为土地一级开发是一项综合性工程，涉及到内部环境和外部环境。

首先，土地一级开发工作的主导角色一般是政府机构，目的是对城市区域地块进行预期规划实现。而占据开发成本的主要包含征收、拆迁、安置、补偿等内容，受国家政策影响较大，比如，国家关于建筑企业的金融支持政策，征地补偿标准等。所以说，对于外部政策环境的合理利用，将是控制开发成本的重要前提[2]。其次，对于土地一级开发这项综合性工程，要提前做好预期计划，其中关键环节就是拆迁的实施方案制定，与时间成本紧密相连。在开发过程中涉及到多方利益个体，所以要做好项目关联合作方的协调工作，高效配合从而缩短开发周期。另一方面，由于施工类别众多，应该做好项目的精细化管理，做好进度计划和建筑用料成本控制，压缩不必要的支出。在人员管理方面，也要减少不必要的支出，缩减人力资源成本。

三、土地一级开发项目成本控制中存在的问题

现阶段，土地一级开发项目成本控制仍存在一些问题。

首先，对于土地一级开发工作中的成本控制意识和理解力不足，重视程度相对较差，导致即使制定了详细的成本控制机制，也存在执行力不足问题，难以发挥作用。一般在进行项目开发前期，需要进行考察分析，制定可行性报告，然后经过审批之后，才可以进行后期的开发工作。但是实际上，企业多数存在走流程的问题，报告编制内容质量一般，并没有认真做好项目方案实施计划，以及紧急情况的对应处理措施，所以在应对突发状况时，缺少应急预案和前期准备而导致成本控制难以有效把控。此外，部分企业未制定健全的成本管理体系，实际工作中也难以取得理想的收益。

其次，缺乏对施工现场各项工作的监督。在土地一级开发项目实际施工阶段，往往会存在部分原定设计方案无法落实到实际施工环节的现象，因而对设计方案进行变更就必然会存在。而当前，一些房地产企业对于设计方案的变更缺乏规范化管理，对相关的设计方案变更类型缺乏专门的部门和人员进行管理，对设计方案变更的相关责任难以进行实际的追责。

最后，部分企业未实施高效预算管理工作。在土地一级开发项目成本控制中忽略了预算管理的重要性，并未在每个施工环节中设立明确目标，没有将预算管理制度贯彻到部门和员工当中，使得预算管理缺乏全面性，无法保证实施效果，没有形成上下一体缺乏合力。此外，成本控制所采取的措施也存在一定滞后性，一般都是以审计报告形式提出，缺少有效的事前控制机制，成本控制体系不完善。

四、土地一级开发项目成本控制路径

（一）创新成本控制手段

土地一级开发工作是建设城市和社会发展的重要组成部分，开发过程中成本控制手段的创新以及管理机制的完善非常重要。应当改变传统的成本管理方式，提高土地一级开发项目的成本控制水平。

首先，采用先进的信息化技术来控制开发成本，通过引入智能化系统，如大数据分析、云计算、智能优化等，可以有效提高项目管理效率，并控制开发成本。同时，也要充分了解开发项目的具体实施方案、内容、特点，制定相应的成本管理方案，形成系统成熟的成本控制体系。要将成本控制工作贯穿土地一级开发项目实施的全过程，实施系统化管理，制定可行方案，建立完善的制度保障，采取有效措施。设立决策机制以达到良好的成本控制效果，如出台项目合同管理办法、工程预结算管理办法、项目决策管理办法等。

其次，执行严格的成本控制制度，明确关键环节的权责分属，制定岗位责任制度，对应上相应的负责人。在人事管理层面制定科学合理的业绩考核制度和激励机制。根据实际情况制定合理的成本控制预期目标，对完成目标的人员给予奖励，未达标者给予相应的惩罚。做好实际成本与目标成本的差异分析，查明原因，采取补救措施及时调整和优化，若无法补救，则直接追究责任人责任[3]。

最后，具备成熟的决策体系也尤为重要。依据相关政策及区域内土地市场交易行情，编制好成本控制方案，合理进行成本预估和划分各类成本界限，编制好成本支出的范围和标准，不得挤占成本，造成审计减项，影响开发效益。

（二）健全成本控制体系

完善的土地一级开发成本控制体系是项目有序开展的前提。所以要建章立制，形成上下一体管理机制，保证拆迁前后成本政策的一致性，建立成本管控方法并严格执行，实行全过程动态管控。

第一，决策体系。在此环节中相关的企业要对成本控制的方向以及模式进行确认，加强企业各部门之间的沟通与协调，发挥领导者主导地位，制定成本决策制度。

第二，内部专业管理体系。在这一环节中主要是根据项目成本管控总目标的实际情况，进行进一步的划分，此时需要工程造价管理部门积极参与，制定成本控制计划，并严格按照成本控制目标实施操作，内部专业管理人员之间相互沟通与交流，及时传递成本管控信息，以此为依据对成本管控计划进行调整。

第三，制度体系。结合项目发展的实际情况，将合同方案以及招投标方案结合在一起，进行汇总，制定事前控制方案，以此为成本管控工作提供理论依据。

第四，操作体系。该体系处于成本管控的核心地位，主要是指成本管理人员的分配，结合成本管理人员的实际情况，落实岗位职责，保证在各自的岗位上各司其职，促进土地一级成本管控工作的有序进行。

第五，内部审查监督体系。该体系的建设要求将成本与审计相结合，主要负责对成本管理的全过程进行实时的监管与控制，制定预警机制，针对存在的风险问题进行及时的解决。

（三）加大成本控制监督力度

为了有效控制土地一级开发过程中的成本支出，避免因不确定性因素增加而导致损失，应设立单独的成本管理部门，成立稳定的项目管理团队，对成本目标分解后的各环节执行情况强化监督考核，控制关键过程，实现动态监控，化解拆迁过程中的矛盾，充分发挥其监督职能作用，实施高效的成本核算工作，进行成本控制监督。因为土地一级开发过程的复杂性，存在很多影响成本的关键因素，不进行分类合理控制，将会增加成本支出溢出风险。为了实现这一目标，应当对成本进行专业核算，实行系统化管理，并且改变粗放式管理模式，实施精细化成本管理，进一步细化工作内容和执行方式，确保所获得的核算信息准确可靠。将成本目标细化并下发执行，强化过程有效监督，同时强化成本属性的真实性、合规性和完整性。建立内部核算体系，依据会计准则及市财政、市土储下发的关于规范成本审核的规范性文件以及市储备开发及棚改等土地开发类项目成本管理细则等要求，进行分类核算，提升核算信息的准确性。

（四）制定科学的资金使用计划

首先，应紧密关注国家颁发的行业相关政策，与政府监管部门建立良好的沟通，从而避免在施工过程中出现的政策风险，土地一级开发活动保持在法律允许范围内，要符合政策法规要求。根据政府的用地规划和时间计划，科学控制一级开发工程进度。

其次，还应关注拆迁补偿费用支出。应根据拆迁影响程度和拆迁对象的不同，分别给予不同的补偿标准，使补偿对象获得更公平的待遇。拆迁补偿应合理考虑拆迁对象的实际损失。在补偿决定时，应该考虑拆迁对象因拆迁而遭受的各种损失，如房屋损失、财产损失等等。开发过程中的资金使用计划同样重要。土地一级开发过程中的资金合理使用情况直接关系到开发进度，是整个项目中重要的一环。要根据开发项目的实际情况，将资金合理分配给每一项支出，合理规划资金用途。

此外，还要定期审计一级开发项目的资金流动情况，及时发现问题并采取纠正措施，以保证项目资金合理使用。

五、结束语

土地一级开发成本管理与控制是土地一级开发项目高效实施的基础，提高土地一级开发成本的控制水平是降低土地上市交易初始价格以及获取理想土地一级开发收益的基本保障。本文主要对土地一级开发一级过程中的成本管理环节和影响因素进行分析，并根据存在的问题提出了相应切实可行的对策，以期能够为行业发展提供一定的参考。

参考文献：

[1]苏祖寿.关于土地一级开发项目的风险控制方法[J].建材与装饰，2022，18（19）：99-101.

[2]王伯英.土地一级开发项目财务评价指标研究[J].建筑经济，2024，45（4）：30-36.

[3]何鸿艺.土地一级开发项目成本管控路径探究[J].投资与创业，2023，34（22）：58-60.

（作者单位：北京建工地产有限责任公司）