国有资产房产精细化管理与运营模式优化研究

摘要：本文探讨精细化管理的核心要素，并分析了其如何应用于国有资产房产管理中，并针对当前国有资产房产运营中的挑战，提出了一系列优化策略，包括建立健全管理制度，引入先进的管理技术与方法，以及强化数据支撑与信息安全管理。

关键词：国有资产房产；精细化管理；运营策略

DOI：10.12433/zgkjtz.20243241

伴随着国家经济快速增长及城市化进程加快，国有资产房产对国民经济的作用越来越突出。国有企业成立时间早，历经改制、股份上市等改革步伐，逐步成为高质量发展的现代化企业。但是由于施工国有企业房产范围广、分布散等特点，传统房产管理方式已经很难适应市场环境对管理的高标准、高要求，迫切需要引进全新的管理理念与手段，精细化管理这一先进管理手段所具有的关注细节、追求高效等特征为国有资产房产管理带来新思路。本文研究的目的是探索在国有资产房产管理经营过程中如何引入精细化管理理念，从而提高管理效率、降低经营成本。

一、房产管理现状分析

（一）房产的总量与分布

以中交第二航务工程局有限公司为例。它作为建筑央企子公司，因其行业特征，自有房产总量适中、分布零散、业态丰富。这些房产满足了公司日常办公、生产、经营的需要，但由于其业务分布、历史原因以及区域间发展不均衡等因素，国有资产房产无论从总量还是从分布来看都存在着一些问题，例如有些房产处于闲置状态，利用效率不高，需进一步强化管理，优化其配置[1]。

（二）现有管理模式及其特点

现行国有企业房产管理模式有直接管理与委托管理两种模式。直接管理多是公司、子公司、分公司以及其他分支机构直接对房产进行日常的经营与维修，其优势在于管理权责清晰、决策快捷，直接管理面临着管理效率低、费用高的挑战。

委托管理是指将国有的资产和房产托付给有经验的物业管理公司来进行日常运营和保养，借助这些专业公司的管理知识和技术专长，从而提升管理的效率和服务品质，但在委托管理中存在着管理权责不明、服务质量良莠不齐等现象。

从整体上看，当前的管理模式各有其自身的特点，但也都存在着一定的缺点与不足，有待于进一步的改进与优化。

二、精细化管理的理念与实施策略

（一）精细化管理的定义与内涵

精细化管理顾名思义就是追求细节、追求卓越。它的核心思想是通过深入分析管理过程并不断改进，达到有效利用资源，降低管理成本，提高管理效率，精细化管理注重每个管理环节的精细化设计、精细化控制与精细化评估，以保证管理活动中各个环节处于最佳状态[2]。这种管理模式不仅需要管理者拥有强烈的责任心和专业精神，还需要利用如大数据和人工智能等现代科技工具，以实现管理流程的数字化、智能化和自动化。

（二）精细化管理在国有资产房产管理中的应用

将精细化管理运用到国有资产房产管理中至关重要。

一是房产资源精细化管理能够更准确地掌握每类房产在数量，品质，分布及用途等方面的状况，从而为资源优化配置提供强有力的支撑。

二是精细化管理能够实现房产经营过程中实时监测与评价，发现问题及时采取措施加以完善，保障工作顺利开展。

三是精细化管理能够在现代科技手段的帮助下，例如智能化物业管理系统、大数据分析等技术，从而达到房产运营数字化管理的目的，提升管理效率以及服务质量。将精细化管理落实到国有资产房产管理当中，既能提高管理效率、降低运营成本、又能对国有资产保值增值起到强有力的保障作用。

（三）实施精细化管理的策略

1.建立健全管理制度

就国有资产房产管理而言，管理制度的建立和完善是其精细化管理和运营模式最优化的根本所在。其中包括建立明确房产管理规章制度以保证管理活动有序开展。一是要梳理公司所有产权归属，筛查权属争议，明确各类型房产权属；二是要根据房产业态、新旧程度选定直接管理及委托管理类别，划分使用与养护职责，保证资源得到合理开发利用与有效保护；三是要建立健全房产全生命周期登记与档案管理制度，将房产数量、地点、来源、使用、退出（灭失）情况等资料进行综合记录与管理，以辅助决策[3]。

另外，还应该对房产的使用制定严格监管机制，以避免资源浪费与滥用，通过管理制度的建立与完善，能够保证国有资产房产管理规范、透明、高效，并为运营模式优化打下基础。

2.引入先进的管理技术与方法

引进先进的管理技术和手段，是国有资产房产精细化管理中优化运营模式的重要手段。在科学技术不断进步的当前，要积极引进物联网、大数据分析和云计算等先进管理技术和手段来实现房产运营智能化和自动化管理。借助物联网技术能够对房产使用状况以及维护状态进行实时监控，发现问题及时解决。通过大数据分析技术能够实现房产运营数据的深度挖掘与分析，从而为决策提供更精准的数据支撑。借助云计算技术能够实现管理资源共享与协同以及管理效率的提升，引进先进管理技术和手段，有利于提升国有资产房产管理科学性、精细化。

3.强化数据支撑与信息安全管理

在国有资产房产精细化管理过程中数据支撑和信息安全管理非常重要，数据支撑为精细化管理提供了依据，要建立一个全面而准确的房产信息数据库，登记录入每一处国有房产所在地点、面积、使用范围、使用状态，保证数据完整准确。采用实地勘察、测绘的方法，对数据库的内容不断的更新与完善，为管理决策的制定提供了可靠的依据。例如在对房产进行日常检查时，对房屋维修情况、设施设备运行状况等情况及时记录，丰富数据库，从而更好地安排维修计划及资源分配。

信息安全管理为国有资产房产精细化管理提供了重要的保障。国有房产信息关系到国家利益与公共安全，需要对其进行严密的信息安全措施。

一方面，建立和完善信息安全管理制度，明确信息采集、储存、利用、共享各环节安全要求及职责，规范操作流程，杜绝信息泄露与误用。例如，对于接触房产信息者实行严格权限管理，并按照工作要求赋予不同等级访问权限以保障信息安全。

另一方面，要强化技术防护手段。利用先进加密技术、防火墙和入侵检测系统，对房产信息数据库进行防护，定期开展信息安全风险评估、漏洞扫描等工作，发现并化解安全隐患。

最后，还应加强信息安全培训与教育，提高管理人员及工作人员对信息安全的认识，让他们认识到信息安全的意义及所面临的危险，并具备信息安全防护的基本知识与基本技能。例如，举办信息安全培训课程对职工进行密码设置，数据备份和防范网络攻击宣传，增强工作人员的信息安全防范能力。

三、运营模式优化的方向与路径

（一）运营模式优化的目标与原则

在对国有资产房产运营模式进行优化时，必须明确系列目标与原则。第一个目标就是要通过改革与创新来提升国有资产房产管理效率与服务质量， 保证国有资产保值增值，以优化运营模式来更好地适应高质量发展的需求。

要达到上述目的，必须坚持如下几个原则：一是坚持以市场为导向，把国有资产生产经营纳入市场经济体系中，以市场竞争机制实现资源配置优化和经营效率提升。二是以效益最大化为中心，以精细化管理，降低运营成本，提升服务质量为途径，使国有资产增值保值。三是重视可持续发展，保证国有资产房产在经营过程中满足环境保护与可持续发展要求，留下有价值的资源。四是遵循公平公正公开等原则，保证国有资产房产在经营过程中透明、规范，保障国家利益。

（二）运营模式优化的具体路径

1.市场化运作机制的建立

为优化国有资产房产运作方式，首先建立健全市场化运作机制，其中包括对国有资产房产进行市场定位并融入市场竞争，借助市场力量如价格机制和供求关系实现资源的优化配置。要有灵活的经营策略，引入资产评估、咨询机构，了解市场前沿动态。根据政府调控及企业需求，建设具备先进产能的科研基地、生产基地，淘汰落后产能、影响生态环保的生产基地等。根据市场需求对房产出售或出租价格和租赁期限进行调整，吸引到更多高质量的客户或租户。同时也希望通过利用一个高效房产交易平台来为客户或租户提供房产出租、买卖及其他交易活动的便利。

另外，一个健全完善的监管制度不可或缺，必须加大纪委以及审计的内部监管，配合市场监管体系保证运营工作的公平、公正、透明。通过建立市场化运作机制，可以较好地满足市场需求、提高国有资产房产使用效益和经济效益，市场化运作机制如图1所示。

2.多元化经营策略的探索

在国有资产房产运营模式不断优化的今天， 多元化经营策略的探索是其中非常关键的环节，多元化经营既可以扩大国有资产房产盈利渠道又可以提高抵御市场风险能力。可采取多种手段进行多元化经营，如把一些闲置房产改变用途，应用于文、体、科、教及其他公共服务方面，成为图书馆、博物馆、体育场馆和学校，提供公共服务设施。

另外，也可探索和其他产业的合作，例如和旅游、金融产业合作利用房产资源以达到互利双赢。探索多元化经营策略时，需重视市场调研与风险评估工作，以保证选定经营领域的市场潜力与可行性。同时，还应注重与政府部门的沟通和协调，确保经营策略能够顺利实施。

3.产业链整合与协同发展

产业链整合和协同发展，是国有资产房产运营模式优化的主要途径之一。通过对产业链上、下游的资源整合，达到资源共享，优势互补的目的，减少运营成本和提升服务质量，如图2所示。

其中，可与产业链上游供应商进行长期、稳定合作，保证房产建设及维护所需要物资的品质及供应稳定。同时，也可与产业链下游租户及服务商建

立密切合作，合作利用房产资源并提供高品质租赁及物业服务。还可加强与金融、科技及其他行业的协作，联合开发与房产有关的金融产品及服务，更方便、更有效地服务租户。产业链整合及协同发展过程中需重视构建高效的合作机制及利益分配机制以保障各参与主体能分享合作成果及收益。与此同时，还应重视强化内部管理与人才培养、提升全产业链运营效率与服务质量。

四、结束语

国有资产房产的精细化管理及运营模式优化， 关系到国有资产自身保值增值问题。本文在对精细化管理思路和方法进行深入剖析的基础上，针对现阶段国有资产房产运营中存在的现实问题，有针对性地提出一系列优化策略，但这些战略的实施并不是一朝一夕之事，未来还需政府以及社会各界共同努力。

参考文献：

[1]郭屏南.新形势下国有资产管理面临的问题及应对策略[J].中国集体经济，2022（22）：53-54.

[2]吴慧清.探讨财政单位国有资产管理中的问题及应对策略[J].现代经济信息，2022（03）：199.

[3]王晋.事业单位国有资产管理中存在的问题及应对策略[J].现代营销（下旬刊），2022（11）：39-40.

（作者单位：中交第二航务工程局有限公司）