城市商圈周边的老旧住区“内生长”更新路径

来源 唐燕 安珺 宿佳境 韩雨 郑舒文 姚雨昕

摘 要

随着中国的城市化建设发展进入存量开发阶段，以调整城市内部功能结构、盘活优化存量空间为目标的城市更新成为城市发展的新常态。自上而下式的外向型扩张与盲目商业开发给城市发展和管理带来了粗放、低效等诸多问题。本文以位于南京新街口商圈周边的老旧住区为研究对象，提出基于产权、用地、人群等要素相互协调的“内生长”更新模式，通过弹性划分产权、协调利益分配、挖掘内部资源、盘活存量空间、多元主体参与等途径，创造激发社区内部活力的老旧住区更新路径。

关键词：城市更新；内生长；南京；新街口

1 研究背景

在1978 年到2018 年的40 年间，中国城市人口占比从17.92% 增加至58.52%，年均提升约1.4 个百分点[1]。以扩张型商圈建设为代表的城市开发模式虽然快速高效，但也造成了周边地块破碎产权、主体混杂、大型商业地产挤压居民空间、低效用地影响城市空间品质和景观风貌等问题。随着当前城市发展逐渐步入以城市更新为主的存量开发阶段，商圈周边的老旧社区成为城市更新的重要对象。

城市大型商圈周边的老旧住区发展面临3个典型难题：首先，就内部空间而言，此类社区在建立之初普遍采取高密度建设方式，公共空间环境质量低，且受到私搭乱建等违章行为的挤压，难以满足居民活动的空间需求；其次，就住区外部而言，由于传统商圈开发年份早，周边往往存在建筑破旧、产业凋敝、人口多样、产权分区破碎等复杂局面，如何整合现有资源并引入新业态，实现住区与城市商业功能的融合衔接是老旧住区焕活并实现持续性发展的关键；再次，由于我国老旧住区更新的资金来源以政府财政拨款为主，商圈企业参与周边社区更新的盈利模式作用有限，改造资金来源与后续运维成为此类更新的常见困境。

以上难点表明，商圈作为外部资源难以焕活周边老旧住区的内部动力，传统的商圈开发模式无法满足周边老旧住区的空间提质增效、精细化治理与可持续化发展的需求。鉴于此，本文以南京新街口周边的老旧住区为研究对象，从产权、空间与人群的角度探讨如何通过“内生长”模式实现片区有机更新的具体路径。研究表明，自下而上的“内生长”更新模式在弹性协调产权边界与利益分配、挖掘内部资源、盘活存量空间、促进多元主体参与、激发内部活力等方面具有优势，可为促进空间治理转型和实现城市高质量发展做出贡献。

2“内生长”的理念辨析

2.1“内生长”的概念界定

内生长（endogenous development）概念起源于20 世纪60 年代末，由日本社会学家鹤见和子提出，并将城市现代化演进过程界定为“外向”与“内向”两类[2]。相对于“外生长”（exogenousdevelopment）依赖于政府资金投入与追求经济迅猛增长的发展模式，内生长强调对生态与文化进行保护，关注建立良好的社区秩序与可持续的发展模式。瑞典Dag Hammarskj?ld 财团在联合国经济大会上发表的报告《世界的未来》中，亦提出了区别于外生长发展的“内生发展”模式，认为以个人的解放与人类的全面进步为目标的社会发展需要由社会内部推动实现[3]。

20 世紀80 年代开始，更多领域的学者探索了内生长发展的内涵与模式。日本学者西川润在强调社区产业关联的同时，强调居民与生态系统间的联系[4]。宫本宪一认为外生长模式会导致公共资源大量浪费，导致以居民为主体的生态保护与公害预防计划被搁置[5]。鹤见和子将“内生长发展模式”定义为“不同地区的居民和集团遵循生态系统、文化传统，参照外来的知识、技术、制度，自觉地寻求发展途径，创造理想的社会形态及养成人们自觉的生活方式”，并强调区域发展应当是居民积极主动参与经济活动的结果，而非政府强制使然[6]。重森晓的研究表明，越是落后的区域越多尝试外生长发展模式，尽管这在发展初期可能带来区域就业机会的增加，但随着时间增长则很难达到预期的发展效果[7]。基于上述观点，内生长发展模式理论在20 世纪90 年代后逐步成型。守友裕一综合多学科理论研究，总结出内生长模式的4 点内涵：①不依赖区域外企业，而是根据社区居民的创意和努力谋求社区发展；②经济发展的重点在供求关系上，尽可能在区域内谋求经济增长空间，追求稳定而可持续的经济增长；③提高个体经营能力，进而提升区域竞争力；④建立全民参与制度[8]。

以上观点推动下的内生长概念在规划实践方面产生了积极的指导作用。例如，费雷德曼提出城市发展需要基于内部资源动力而非外部竞争[9]；张环宙在对浙江浦江仙华山村的规划研究中，将内生长模式应用在乡村旅游规划中，提出应建立能够体现当地人意志，有权干预、决策地区发展的基层组织[10]。内生长式发展模式也成为联合国及一些国际组织（如欧盟的LEADER、美国福特基金会等）援助项目的主要标准之一，强调通过基层（grass-roots）自下而上地解决城乡发展问题[11-12]。

2.2“内生长”的模式总结

现阶段，我国的城市更新实践大多基于“外生长”，即以自上而下的政策与机制推动，依靠政府机构或商业组织的外部投入对现有建筑进行重建或改造，为老旧片区增加新的功能与业态并满足更新的收支平衡的方式。这种偏好大拆大改的更新模式虽然见效快，但经济与环境成本高昂，还可能会造成历史文化破坏，也难以有效解决老旧住区等存量空间的更新需求。以上问题表明，城市更新不应仅考虑建筑外观与环境品质的空间再造，也不能仅依赖商业行为或公共功能等外部资源引入的单一模式。

“内生长”发展模式的特征包括本地居民作为开发主体， 培育区域内发展能力， 维护生态自然和谐， 保护文化多元性与独立性， 建立以居民为主体的决策性基层组织等。本文提出商圈周边的老旧住区更新应遵循“内生长式发展”理念，建立一种内生的、可持续的、符合本地居民意愿的城市存量型更新模式，即培养区域内部的生长能力， 维护当地生态系统和文化传统， 以当地人为开发主体和建立长效的基层决策组织。城市商圈周边的老旧住区“内生”更新，可充分发挥其区位优势和多元主体特征，以“产权—用地—人群”为切入点，灵活优化产权地块，织补破碎的用地空间边界，充分调动社区多方人群的积极性。

2.3“内生长”式更新案例

基于内生长模式的老旧社区更新在国内外已有实践经验积累，如上海田子坊[13]、美国纽约市“东纽约邻里计划”[14] 及台湾桃米村[15]等（表1），这些社区以可持续发展为目标，通过协调产权关系、整合消极空间、活化闲置资源、推动公众参与、建立基层管理组织等更新策略，实现多方主体的良性互动，建设以居民为主体的可持续社区。

3 南京新街口商圈周边的老旧住区特征

本研究关注的老旧住区位于南京市中心新街口商圈东南部，占地面积19.9 公顷。该地段地处南京主城中心繁华地带，在六朝时期曾为宫苑所在地，留有六朝建康都城遗址；近代成为商贸中心地，留有原国民政府财政部旧址、孔祥熙故居、首都电话局旧址和民国时建的联排住区（图1）。但场地东侧的老旧居住区与毗邻的新街口商业区产生了鲜明的反差，地段内部现状具有多样的空间形态类型和碎片化的城市肌理，其中大多数建筑建于20 世纪70—90 年代，居住标准较低且设施老旧，公共空间缺乏。新街口是南京市传统商圈，随着不断扩张和业态增加，商业活动逐渐渗入周边社区，给住区造成交通拥堵、业态竞争压力大、外来人口涌入等消极影响。受到以上内部与外部因素制约，该地段目前缺乏更新动力，主要表现在产权（“权”）、空间（“地”）、人群（“人”）3 个方面。

3.1 产权割据

目前，地段内部的产权割据造成各类资源难以达成统筹利用。本研究调查结果显示，地段内包括军产（5 个产权单元，3.6 公顷）、私产（84 个产权单元，8.2 公顷）和公产（13 个产权单元，4.8 公顷）共计102 个产权单元，且与用地功能具有复杂的对应关系（图2）。受军事用地不可用于开发经营的政策影响，地段内的军产用地存在办公楼烂尾、临街底商关停、街道界面封闭的现状；私产多为媒体公司单位的房改房和棚户区，存在私搭乱建、公共空间被停车占据的现象；公产主要包括学校、国企，以及现为直管公房的民国住区。民国住区多为二层联排别墅建筑，以房间为单位出租，居住面积狭小，公共空间被占用。综上，地段在产权割据的困境下，难以做整体开发，只能通过单个地块渐进式的更新方式逐步改善居住条件。如果单靠政府投入，社区更新只能改善公房外部空间条件，无法根本解决在地的居住品质问题，可持续性也较差。

3.2 用地紧张

商圈周边的老旧住区的空间难题主要体现在内部用地紧张、闲置空间利用低效、地段内部与外部空间无法联通。由2005 年—2020 年的地段肌理演进分析可知，地段作为大型商圈的外沿，建筑密度高且建设量已达到饱和，内部用地已无明显变化（图3）。地段内的多处历史遗址目前位于封闭住区或单位内，尚未实现有效的开放展示，造成历史文化资源处于闲置的窘况。由地段内部及周边POI 分布可知，住区周边商娱、办公、文体、教育、医疗等资源充足，但公园与绿地空间匮乏（图4）。通过比对临街层功能、服务人群、现存绿化空间、街道环境品质、街道界面开放度、街道活力度等多项指标，可发现地段外部西侧、北侧和东侧三面均开放性较强，但内部街巷宽的开放度和活力较低（图5）。 这是由于该地段的绿化空間多分布在封闭社区和单位内部，既无法形成贯连住区内部的公共空间网络，更难以实现其内部与外部公共空间的联通。

3.3 人口复杂

大型商圈周边的老旧住区往往面临人口复杂、流动人口多、居民生活满意度低的问题。集商贸于一体的新街口经过不同时期的城市建设，形成了复杂的人群构成，而商圈巨大的客流量和租房需求亦加剧了社区内部居民与外部周边商业办公人员之间的冲突（图6）。地段相关人群可大致归纳为社区居民（包括直管公房居民、无产权的宿舍职工家属、商品房居民、军属单位大院居民等）、办公人员（包括国家机关单位职员、私企员工、个体创业者等）和商业人群（包括商业服务人员、销售人员、个体经营者、非正式流动摊位等）。以上3 类人群活动的时空交叠带来交通系统压力，使得紧缺的公共空间更为拥挤，容易造成人群间的冲突矛盾。研究团队对社区居民（n=47）的问卷调查显示，受访者对便捷性、安全性、文化性的满意度分别77.4%、51.8%和33.3%，而对舒适性的满意度仅为22.2%（图7）。这表明，居民的舒适度不仅仅基于生活便捷性，还取决于住区的社会属性与归属感。因此，如何基于复杂人群协调多元主体的需求，激发住区内部的社会活力，是商圈周边老旧住区更新的难题。

4 权—地—人视角下的住区更新策略

4.1 内部产权地块重组

产权归属是社区内生长的根本动力，因此可从协调产权关系入手，利用公产等易改造地块促发更新行动，弥补公服短板并引导私有空间合理让渡，通过多种模式对产权地块重新组合并合理改造。在实施层面上，可建立从触媒地块开发到私有产权让渡，再到公共空间构建的全生命周期地块更新机制（图8）。首先，通过评估更新地块的开发难易程度，选择便于进行产权重组和具有较大开发潜力的公共产权地块作为更新触媒；其次，以此产生相关收益并反哺周边社区，进而推动社区私有产权的让渡，带动社区自主更新；再次，社区更新所产生的效益可进一步反哺周边区域，推动其他私有产权重组，最终形成完整连续的公共空间体系，实现整体效益最大化。在地块更新周期完成后，空间改造收益还能继续反哺周边区域，触发新一轮更新周期。

研究归纳出该地段内部的4 类典型空间以及相应的产权重组模式，包括消极的公共界面、闲置或低效建筑、待开放的历史遗迹和未来公共空间用地。社区地块可根据产权主体和使用功能进一步细分：依产权主体可分为军产、公产和私产；依使用功能可分为居住、商业、办公、古迹、教育和闲置。对应不同的产权地块，更新方案提出产权让渡、委托管理、产权置换3 类调整方式（图9）：①产权让渡主要适用于公产与部分私产地块，指通过协商和适当补偿使原产权人自愿转让部分或全部产权，产权主体和使用主体在此过程中都发生了改变；②委托管理主要适用于地段中的军产地块，指产权人将产权租赁或委托第三方经营管理，使用主体发生了改变但产权主体不变；③产权置换主要适用于私产中的居住地块，指通过异地补偿面积使原产权人外迁，在此过程中产权主体和使用主体都发生了改变。

基于产权重组的空间设计手法因节点而异，可分为4 类（图10）。

以孔祥熙故居和军产用地为代表的闲置片区完整转让方式。通过完整转让地块产权，对历史建筑进行整体改造并向公众开放，成为地段内部新的公共空间节点。例如，地段北部留存有一栋未完工的闲置大楼属于军产，未来可将其改造成一处包含商业、活动、办公、青年公寓的多功能服务中心，以弥补地块公服设施缺乏的短板。

以民国住区为代表的部分转让方式，可对部分历史建筑进行改造，赋予公共文化属性，以达到展示历史资源，激活周边地区活力的目的。

以首都电话局和广播公司为代表的外部空间共享方式，可将部分外部空间作为公共区域共享，疏通内部交通，改善了地段内环境品质。

以办公片区和居住区为代表红线后退方式，即通过调整红线来构建完整的公共空间体系。

4.2 空间让渡与资源共享

空间资源视角下的内生长可基于“自有资源让渡—公共效益反哺”的模式，对社区内部空间进行优化提升，并实现社区内外部的资源共享（图13）。“自有资源让渡”指将使用效率低下的社区内部空间资源主动让渡，使其更好地服务于城市整体公共空间或公共服务体系。一方面，可将街道空间、檐下灰空间、建筑退线空间、屋顶空间等机会空间整合作为城市公共空间整体设计；另一方面，可通过优势资源互补，实现停车、公共服务等资源在邻近地块共享使用和共同获益。“公共效益反哺”指通过社区资源与城市资源的良性互动，社区可从公共效益中获益，激发资源内生长的动力。例如，可通过局部腾退和面积补偿来提升城市开放空间质量和文化风貌，赋予社区内部更多的开放空间；亦可通过邻近社区的公共服务资源共享，利用更少的土地面积获得更好的服务效果，促进社区间的互动。

基于“自有资源让渡—公共效益反哺”模式，设计方案旨在对如下3 方面的用地空间进行规划控制与资源共享。

开放空间：对现有开放空间进行梳理整合，实现融合住区外部开放空间的整体设计，形成贯通住区内外的开放空间体系，并在部分节点处进行精细化处理以适应居民活动需求（图14）。例如，通過设置社区内部中央绿道和线性文化展览走廊构建连贯的慢性步道体系，并引入路侧空间、露台空间、下沉广场来联通外部空间，形成功能多元、氛围活跃的城市界面。

机会空间：对地段闲置文物历史空间进行保护性改造，通过腾退、改造、翻新为社区内部提供活动空间，并形成可改善商圈周边风貌的文化展示空间（图15）。例如，方案提出对孔祥熙故居、国民政府财政部旧址等建筑进行保护性改造更新，设置历史文化长廊用于特色文化展示；在尊重原有建筑尺度和形式的基础上，将老旧历史建筑改建为社区中心，利用存量建筑的露台空间创造休憩场所。

服务空间：通过引入新的公共服务资源，增强社区与外部周边的交流互动（图16）。例如，可利用住区与商圈在停车需求的时空交错开发B2C 模式的共享停车服务，并通过经营老年社区餐厅、儿童活动室等公共服务资源，在提升居民的社区归属感的同时实现社区内外公共服务空间共享。

4.3 多元人群主体权利协调

人群视角的内生长模式旨在协调居民、上班族、学生与商户等多元主体的权益，打造共享、共建、共营的社区。改造尝试通过权衡不同人群的需求，增加活动场所的功能弹性，提升其承载多样活动的可能性，从而促进人群的互动交流并激活社区内部的社会活力；通过构建社区民主协商制度模式，使社区成员成为公共空间的使用者、供给者和运营者，提升社区内部自主组织能力（图16）。针对居民重塑社区文化的需求，设计需要提供军产住区、私有住宅和公房等不同社区居民的共享空间，满足不同人群的活动需求，开展丰富的社团活动来增强社区参与，提升居民归属感（图17）。例如，可通过社区花园和游憩场所为老年与儿童群体提供趣味活动空间，亦可通过社区文化客厅为居民及大学生等青年群体提供展示交流的舞台。上述社区共享空间将由居委会和居民志愿者联合运营，空间活动功能由居民投票决定，建设维护工作由居民自愿认领，实现社区居民的参与式治理。

针对上班族群体，可通过开发多行业交流的众创空间，塑造在地职住一体化的创意社区来提升办公环境品质，增加办公服务配套设施，促进商圈与社区人群的交流（图17）。办公大厦间的创意街巷可供大型单位、中型企业、小微型工作室进行跨行业交流和举办联合会展活动，众创空间也为创客们提供了灵活租用的低成本创业基地。针对商户提升业态活力，增加业态丰富度的需求，设计目标是鼓励流动经营与非正式经济，恢复社区商业的烟火气（图17）。 综合商业和街边门店采用潮汐业态运营模式，为不同时段的人群活动提供场地空间。设计试图提供周末集市等弹性使用的空间，鼓励居民和大学生等在此开展活动，增强商圈企业和社区的互动。综上，设计通过塑造丰富的社区活动、办公活动和商业活动场所，实现了公共空间全时与全龄共享，满足多元主体的需求。共享的活力社区空间中体现了崭新的场所精神，也体现了淮海路社区的包容性和多元性。

在制度模式层面，方案建议从建构社区内部共建共营的更新机制出发，通过民主协商联动内部多元主体，推行公众参与的社区运维，从而实现社区活力内生长。社区居委会将在社区成员中征集需求并梳理议题，由成员民主协商达成共识，投票决定议题结果，并由居民代表和社会组织等社区领袖督查工作以保质保量，在实施后还会总结评议群众对社区工作的满意度，从而形成一个充分分配落实权责的闭合利益链条（图18）。

5 结 语

城市商圈周边的老旧住区作为典型的存量空间，具有产权情况复杂、用地空间紧张、使用主体多元等共性特征，其更新过程具有鲜明的特点和挑战。当传统商圈开发模式无法满足空间提质增效、精细化治理与可持续化发展需求时，周边的老旧住区需要探索一种新的更新模式焕活内部动力，联通内外资源。本文阐述了一种基于“内生长”理念的更新模式，通过弹性协调产权边界整合空间要素，挖掘内部自有资源实现与公共利益互补，促进多元主体参与规划，以更有效地激发老旧住区的内部活力，实现存量空间的改造复兴。该更新模式可在更广泛的社会经济环境中实施，对城市商圈周边老旧住区的整体转型提升具有指导意义。

参考文献

References

[1] 王志锋， 张维凡， 朱中华. 中国城镇化70 年： 基于

地方政府治理视角的回顾和展望[M]. 北京： 中国城市

年鉴社， 2020：758-760.

[2] 鶴見和子. 内発的発展の理論をめぐって[J]. 社

会·経済システム，1991（10）：1-11.

[3] NERFIN M.Another Development.Approaches and

Strategies[M].Uppsala：Dag Hammarskj ld Foundation，

1977.

[4] 西川潤. 内発的発展論の起源と今日的意義[M].

東京： 東京大学出版会， 1989.

[5] 宫本宪一. 环境经济学[M]. 朴玉， 译. 北京： 生活·读

书·新知三联书店， 2004.

[6] 鹤见和子， 川天侃. 内发的发展论[M]. 東京： 东京

大学出版社， 1989.

[7] 重森晓. 現代地方自治の财政理論[M]. 柬京： 有

斐閣， 1988.

[8] 守友裕一. 内発的発展の道[M]. 東京： 農山漁村

文化協会， 1991.

[9] FRIEDMANN J. 规划全球城市： 内生式发展模式

[J]. 城市规划汇刊. 2004 （4）： 3-7.

[10] 张环宙， 周永广， 魏蕙雅， 等. 基于行动者网络理

论的乡村旅游内生式发展的实证研究：以浙江浦江仙

华山村为例[J]. 旅游学刊， 2008（2）：65-71.

[11] European Commission. The LEADER Approach：

a basic guide[R]. Luxembourg： Office for Official

Publications of the European Commission，2006.

[12] CHIAPPETTA M. The Ford Foundation at

Work： Philanthropic Choices， Methods， and Styles[J].

Comparative Education Review， 1981， 25（3）：11-17.

[13] 周详， 成玉宁. 产权制度与土地性质改造过程中

上海里弄街区城市功能再定位的思考[J]. 城市发展研

究， 2019， 26（5）：63-72.

[14] 凌云. 社区更新中的可持续发展策略研究： 以美

国纽约为例[J]. 建筑与文化， 2021（6）：58-59.

[15] 李闻文， 郭卫宏. 台湾生态旅游型乡村建设对大

陆的启示[J]. 山西建筑， 2020，46（1）：21-23