房地产企业税务筹划方案探究

魏欣

[摘 要]房地产行业的健康发展对市场经济发展具有积极的推动作用，可促进其他关联产业的共同发展。近年来，房地产行业在国家宏观调控政策的影响下，发展增速放缓，利润空间受到较大程度的压缩。税务筹划有利于企业降低纳税成本、提升市场竞争力、优化业务结构和资源配置，可避免发生潜在的税务风险。文章简单论述了房地产企业税务筹划的重要意义，并就房地产企业开展税务筹划的策略进行了探究。

[关键词]房地产；税务筹划；策略

中图分类号：F812 文献标识码：A 文章编号：1674-1722（2023）24-0061-03

中国特色社会主义市场经济体系不断发展和完善，与之配套的相关税收制度条例也逐步得以优化和健全，中国不断融入世界经济格局，我国的企业逐步引入现代化经营理念，降本增效成为企业管理的核心，合法降低成本的税务筹划成为各企业重点关注的话题。各企业只有从实际出发，借鉴国内外先进经验，结合企业实际选择合理的纳税方式和时间，达到降本增效的效果。房地产行业在我国国民经济体系中占据着非常重要的地位，有助于改善人民的居住条件、增加政府的财政收入和助力国民经济的发展等[1]。

房地产企业涉及的税种多、缴纳环节多，必须进行科学的税务筹划，才能改善和减轻税负，助力房地产企业持续健康发展。

一、房地产企业税务筹划的重要意义

（一）提高企业的管理水平

房地产企业属于资金密集型行业，资金需求量极大，且由于融资的限制，资金成本极高，房地产企业在拿地、开发、预售、交房等环节中要缴纳的税种类特别多，如印花税、土地增值税、增值税、所得税及城建税等。

房地产企业税收具有项目多且数额较大的特点，如果缺乏科学的统筹规划，则极易出现漏税情况，因此，房地产企业需要密切关注税务筹划。

房地产行业虽然在后期可获得非常可观的经济效益，但是资金的回收周期较长，税收需要按期缴纳。这使得企业在货币资金方面承受着较大的压力，在项目前期策划时，房地产企业需要合理筹划税务，降低纳税成本，提高企业的管理水平和能力，从而提高企业的盈利能力和市场竞争力。

（二）提升企业的竞争力

货币资金是企业生存发展的基础，房地产企业也不例外。房地产项目开发过程中需要大量的资金以维持项目的正常运行。

相对于其他生产制造企业或服务企业，房地产企业需要的货币资金量更大，在开发前期特别是房屋预售前需要大量资金维持项目运转。

一旦房地产企业销售和回款出现问题，自有资金或融资不能跟进，就会导致流动资金不足，给企业的生存和稳定发展造成较大影响，如恒大等房地产企业。因为房地产开发过程中占用的资金量较大，支付的资金成本高，会侵蚀开发利润[2]。

因此，房地产企业在前期策划时要做好税务筹划，减少企业前期纳税金额，减少项目的前期资金投入，降低项目开发成本，为项目开发提供更多的流动资金，最终实现企业经济效益的最大化。

（三）增强企业的纳税意识

实施税务筹划有助于企业梳理各个纳税环节、纳税种类和金额，增强纳税意识，避免应纳税而未纳税产生的风险。在前期税务筹划时，企业应了解国家税收相关法规，保证税务统筹的科学性和实操性。

房地产行业税收政策性强，企业应及时全面地掌握政府发布的与房地产相关的税收信息，分析相关优惠政策和文件内容，将其与自身情况匹配，以享受优惠政策，降低企业税收成本[3]。

在开展税务筹划前，房地产企业应对相关人员进行培训，让参与税务筹划的人员掌握一定的税法知识，避免出现因漏税遭到罚款和缴纳滞纳金的情况出现。

二、房地产企业税务筹划的现状

（一）房地产企业税务筹划的现状

在營改增之前，在城镇化和人口红利的推动下，房地产企业的销售收入每年都在不断增长，税收对利润的影响也在不断增强。

近年来，房地产企业在地方财政收入中承担着更重要的责任。房地产企业的成本费用构成中，购地成本、建筑安装成本、管理和营销费用及税收成本都占据着较大的比例。在营改增之后，房地产企业在税务筹划中必须重点关注增值税策划。

随着国家对税收征管的加强，我国每年的税收总体数额呈现快速增长，房地产企业每年缴纳的税收数额也在快速上涨。国家和地方政府越来越关注房地产企业的税收，对房地产企业的税收监管也越来越严。这就要求房地产企业必须做好税务筹划，减轻税收对企业生产经营的影响，切实减轻企业的税务负担[4]。

（二）房地产企业税务筹划存在的问题

我国房地产企业开展税务筹划工作的时间不长，对税务筹划的重视度不够，税务筹划体系还不够完善。尽管大多数房地产企业认为税负过重会给企业的资金和正常经营造成严重影响，但是主动进行税务筹划的企业依旧较少。

现阶段，多数房地产企业都没有组建专业的团队或聘请税务师开展税务筹划工作，而是由财务部门进行简单的税务估算，没有建立完善系统的税务筹划体系。同时，部分企业在纳税时会通过利益寻租的方式不纳税或少纳税，增加了税务风险而不自知。

此外，尽管一些房地产企业管理者认识到了税务筹划的重要性，但企业管理人员由于水平限制，开展税务筹划的能力较弱，税务筹划操作性较差，反而增大了税务风险。

（三）房地产企业进行税务筹划的可行性

营改增后，房地产是受其影响较大的行业，因此，更应做好税务筹划。近年来，我国的税收体系不断完善，税收征管手段不断丰富，纳税的环节更加明确规范，在遵守税法的前提下，房地产企业开展合理的税务筹划是符合相关规定的。根据税法规定，房地产企业对自行开发的房地产项目销售缴纳增值税时对应抵扣的增值税可以应抵尽抵。不同于营业税按销售额全额缴纳，增值税是针对进项税额及销项税额之间的差额进行缴纳的。

同时，增值税的计算方法有一般计税法及简易计税法两种。一般计税法的计税依据为销项额减去进项税的差额，简易计税则以销售额乘以对应征收率，房地产企业小规模纳税人可以选择适用简易计税法[5]。房地产企业根据情况在选择纳税人身份时，也存在一定的税务筹划空间。

实行营业税时，房地产企业按销售额依照营业税税率计算和缴纳营业税。营改增之后，税率和纳税时间都发生了变化，一般纳税人和小规模纳税人缴纳增值税的税率不同，特别是一般纳税人的增值税销项税额能够以增值税进项税额进行抵扣，在应抵尽抵的情况下整体上降低税负。

营改增下房地产企业的纳税义务发生时间也改变了，如果出租或出售不动产，纳税义务发生时间为收到款项的时间；如果开具了发票，则将开具时间视为纳税义务发生时间。房屋预售款项则以交房时间为准，增值税发票的开具同样视为纳税义务发生时间。

三、房地产企业税务筹划的有效策略

（一）增强企业税务筹划的意识

房地产企业在税务筹划时，参与税务筹划的人员的专业能力越强，制订的税务筹划方案就越有效。为此，为全面提升相关人员的专业素养，房地产企业应根据企业实际情况，对相关人员加强房地产开发和税务知识培训，丰富员工的税务知识，提高其税务筹划水平。

房地产企业应提升税务筹划的全局性和连续性。企业内各层级、各部门应在税务筹划过程中相互配合，以更加科学、合理地开展税务筹划工作，减少不必要的成本支出，提升企业的经济效益，促进企业健康持续发展。

房地产企业在税务筹划过程中，除聘请外部专业税务人员外，还应培养员工的税务意识，加深员工对税务知识和税务筹划重要性的认识。

同时，房地产企业可以通过派员参加外部培训、聘请外部专家讲课、举办税务知识竞赛和开展案例分析等方式增强员工的税务意识，提高其主动参与节税行动的积极性，为企业创造更高的价值[6]。

（二）合理有效地运用税务优惠政策

根据土地增值税等相关税收政策可知，房地产企业在出售普通标准住宅时，如果增值额小于20%时，可减免土地增值税；如果增值额大于20%时，则需要对多增值的部分按要求缴纳土地增值税。因此，房地产企业可结合实际情况，合理运用优惠政策。

第一，房地产企业在税务筹划中要制定科学合理的销售价格。房地产企业在拿地之后和项目开发之前，应充分开展市场调研，预判房地产市场的发展前景，全面掌握开发项目周边楼盘售价，做好资金预算和资金成本测算，夯实项目开发成本，合理设置销售价格或销售套餐，将普通住宅增值比例控制在20%以内。

第二，要控制项目增值额度。房地产企业拿地后，结合项目开发需要，依法合规做大项目开发成本，如通过项目融资增加资金成本，提高建筑品质增加建筑安装成本，加大拆迁成本和营销费用等，降低项目开发的增值率，减少增值税的缴纳。

第三，根据项目开发的不同类型产品进行单项核算，准确归集其成本费用并核算其相应的增值额。房地产企业应根据开发产品的不同类型，单独核算并科学归集其成本费用。房地产开发的项目一般都会同时存在住宅、地下车库及商铺等项目，房地产企业在前期规划项目产品，要区分不同的开发产品，在建筑招标和成本划分中采取有效策略，将普通标准住宅增值率保持在20%以下，充分享受对应的免税政策，减轻企业土地增值税负担。

（三）提高企业的税务管理水平

在电子化信息化背景下，国家税务管理电子化信息化程度也越来越高。对此，房地产企业应高度重视提供的税务信息的真实性、科学性和准确性，保证提供的资料被税务机关采纳，房地产企业应加强税务信息管理，重视税务信息安全，提高税务管理水平。

为应对税务信息化，房地产企业的财务系统必须与税务管理要求相适应，房地产企业应对其进行必要的调整和变更，同时将信息安全和工作效率放在同等重要的位置，不断提高税务管理水平。

营改增后，房地产企业要组织相关人员认真学习，全面掌握增值税的税率、计税依据和纳税时间等，加强对增值税的管理。一要指定专人管理增值税专用发票，严格规范增值税发票的取得、购买、开具和保管，严禁出现增值税发票丢失、损毁等造成不可抵扣增加项目成本的情况。二要加强税务筹划落实管理，房地产企业要定期对税务筹划落实情况进行检查、评估和分析，及时纠偏，确保税务筹划落地，从而降低税负，根据前期税务筹划积极开展相关工作，做到应抵尽抵、应扣尽扣，避免稅务利益流失。

（四）培养高素质的税务人才

随着新税收制度模式的应用，房地产企业要加强内部管理，增强税务管理意识，开展有效的统筹策划，切实降低企业税负，增加企业效益。特别是房地产企业的财务管理人员要通过培训、注册税务师考试等不断提高税务专业技能水平，通过实践提升税务管理能力，以胜任企业在新税制下的税务筹划工作。

对于一些房地产企业的管理人员和财务人员而言，由于在工作中没有学习征收增值税等相关业务内容，对增值税的申报流程、计算过程、发票管理等都不了解，房地产企业需要对其加强培训。同时，房地产企业应组织专业人员认真研究新税制相关政策，按照其业务发展需要，制订有效的应对方案，通过新税制改革让企业得到更好的发展。此外，房地产企业应加强税务专业人才培养，合理利用税收政策，降低税制变化给企业造成的不利影响，并加强税务知识宣讲，转变企业的税务管理理念，通过高质量税务筹划和实施合理降低其税负。

四、结语

房地产在我国国民经济中占据着重要地位，但房地产行业如今依然存在着较高的税负。新经济形势下，国家针对房地产企业出台了相应的调控策略，鼓励房地产企业做大做强，恢复和繁荣房地产市场。房地产企业在进行税务筹划时，必须结合企业和项目的实际情况，充分进行市场调研和分析，不断增强税务筹划意识，合理有效地运用税务优惠政策，提高企业税务管理水平和盈利能力，并培养高素质税务人才，在合理运用现有政策的条件下，实现合理有效的税务筹划，为房地产企业的稳定持续健康发展提供助力。

参考文献：

[1]何清清.房地产企业在税务筹划上的现状及对策研究[J].市场周刊，2023（11）：151-154.

[2]黄明英.对房地产开发项目的税务筹划研究[J].中国市场，2023（20）：153-156.

[3]李冬红.新税制背景下房地产企业税务筹划策略分析[J].商业2.0，2023（15）：110-112.

[4]钱敏.分析房地产企业的税务筹划[J].市场瞭望，2023（04）：37-39.

[5]张燕.基于风险管控的房地产企业税务筹划分析[J].中国乡镇企业会计，2022（03）：21-23.

[6]高慧云.房地产开发企业税务筹划探析[J].山西财税，2020（10）：39-42.