关于大连市加快盘活闲置楼宇支持产业发展的对策建议

邵龙馥

〔内容提要〕楼宇是城市中承载人流、物流、信息流、资金流最密集的区域，而长周期、大面积的空置楼宇不仅造成人气冷清、商业凋敝现象，影响当地市场主体的发展信心，还会严重拉低外界预期，对吸引投资、项目招商甚至人才人口流入造成不利影响。加快盘活闲置楼宇，拓展项目落地新空间，已成为提高资源利用效率、点燃城市发展活力的当务之急。本文通过大量实地调研、走访，对反映和发现的问题逐一梳理分析后，从谋划拓宽盘活渠道、攻克症结性难题、做好全方位服务、多渠道招引、打造产业生态圈、联合赋能等方面提出对策建议，为加快盘活闲置楼宇、支持大连市产业发展、提升城市能级和综合竞争力提供重要支撑。

〔关键词〕闲置楼宇；盘活；产业发展

在目前全球经济衰退、国内需求萎缩、投资低迷的大背景下，盘活闲置资产的紧迫性和必要性日益凸显。2022年5月，国务院办公厅印发了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号），强调通过有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，为各级政府有效盘活存量资产提供明确的政策指引。7月24日召开的中央政治局会议将“盘活改造各类闲置房产”作为新形势下促进房地产平稳健康发展的重要举措。中共大连市委十三届六次全会提出，加大闲置资产盘活力度，分类施策、合理利用，有效盘活闲置土地、闲置楼宇，通过“挖存量”实现“拓增量”。楼宇作为城市中能够持续创造就业与税收，产生巨大财富效應和社会效应的集约空间，必将成为推动闲置资产高效运转、重启城市增长动能的主引擎。

一、盘活闲置楼宇对大连市经济社会发展意义重大

（一）盘活闲置楼宇是改善社会心理预期、提振发展信心的重要抓手

信心是城市发展之源，信心源于稳定的预期。楼宇空置率作为最直观判断城市综合实力的重要指标之一，对吸引投资、项目招商甚至人才人口流入造成的影响不可估量。长周期、大面积楼宇空置不仅会造成街道人气冷清、商业凋敝的现象，还会严重影响本地市场主体发展信心，拉低外界预期，给招商引资造成负面影响。当前，高度重视楼宇、厂房资源大面积闲置问题，采取有力措施盘活相关资源，正在成为各地提预期、强信心、促发展的一致行动。

（二）盘活闲置楼宇是聚焦建圈强链、构建现代化产业体系的关键支撑

楼宇的进化史，也是一座城市的产业发展变革史。现今，楼宇已由低配“工作圈”发展为全产业链“生态圈”，步入“空间+产业+运营”的全方位发展阶段，向以楼聚链、以链促产、以产兴城的新模式迈进。大连市正在加快构建“5+4+3+1”现代化产业体系，盘活闲置楼宇，不仅能聚焦定位、精准画像、匹配资源，凸显每个特色楼宇的产业标识，实行产业链招商，形成“一栋特色楼宇就是一个细分产业”的产业空间布局，还能显著优化楼宇经济布局，为构建多点支撑、多业并举、多元发展的现代化产业体系助力。

（三）盘活闲置楼宇是突破“土地极限”制约、拓展产业发展空间的有效途径

当前，中国城市化进程正逐渐由增量时代进入存量时代，支撑经济与功能转型的城市可新增土地与空间接近极限，靠载体建设带动产业增长的粗放发展模式难以为继。大连市作为中国北方重要工业城市，城区土地资源紧张，土地成本攀升，城镇产业空间“质”不佳、“量”不足等棘手问题，客观要求我们坚持“螺蛳壳里做道场”，以深入挖潜盘活闲置楼宇为先导突破中心城区“土地极限”，积极探索实践“工业上楼”“垂直农业”等新模式，化产业用地亩均效益为楼宇经济“楼均效益”，为产业发展拓展新空间、激发新动能。

二、大连市主城区楼宇空置比率高、时间长问题亟须解决

上世纪90年代初以来，大连市楼宇经济高速发展，国际金融中心、裕景国际中心、世贸大厦、申茂大厦、成大大厦等商务楼宇拔地而起，逐步形成了人民路中央商务区、青泥洼、西安路、星海湾、东港等知名核心商圈。然而近年来大连市楼宇空置率高、空置时间长等矛盾日益突出，成为影响经济发展、市民生活和社会预期的重要问题。

按照国际惯例，写字楼空置率高于20%表明开始出现过剩。根据房地产服务和咨询公司戴德梁行统计，截至2023年一季度末，大连市主要商圈写字楼整体空置率约27.9%，在国内各大城市中居第7位。大连市黄金地段空置率超过50%的楼宇有：星海湾商圈新星星海中心空置率85%；人民路东亚银行大厦空置率80%；东港中信丰悦城空置率78%、东港一方金融广场空置率63%；高新园区置业广场空置率68%；青泥洼新星国际中心空置率64%。中山区金座广场、二七广场东北亚堡兰国际甚至整栋空置10年以上。

通过调研发现，造成楼宇空置比率高、时间长的主要原因有：

一是产业支撑力不够。世界百年变局与世纪疫情交织叠加，经济疲软复苏乏力，导致社会创新创业环境不容乐观，办公类需求严重压缩。现代服务业特别是电子商务、互联网金融、新媒体、文化创意等对楼宇需求较大的科技创新型和中小型服务类等轻资产企业偏少，对存量楼宇消化能力不强，加剧了楼宇空置压力。

二是楼宇内部产业链不完整。商务楼宇定位较低端，入驻企业繁杂，楼内生态体系单一，无法满足人员工作、生活、消费等多维需求；楼内“产业链拼图”不完整，产业链链主企业、生态主导型企业等关键环节缺失，上下游衔接不畅，无法形成发展合力，整体竞争力弱，严重限制了楼宇经济高密度、高性能、高效益的性能发挥。

三是扶持政策支持效能不够。目前先进地区均出台较有竞争力的楼宇经济扶持政策，在资金、土地、人才等方面提供较大力度的支持，而大连市尚未出台统一的楼宇经济激励专项政策，现有优惠政策多以产业扶持的形式分散在相关文件中，导致大连市在招引优质企业、总部企业等方面缺乏竞争力。

四是楼宇运营服务能力不足。楼宇停车泊位不足、电梯配比不够等现象突出，比如中山区人民路东亚银行、西岗区珠江国际；楼宇周边交通不便、生活性配套设施建设迟缓，比如市区东港一方国际、国合大厦、富力大厦，高新区三丰大厦等。楼宇物业管理专业化服务供给不足，入驻企业普遍反映物业服务质量差，比如世贸大厦。

五是涉法涉诉等疑难杂症较多。法律纠纷问题复杂难办，最具代表性的东北亚堡兰国际，群体性诉讼持续多年，一次性解决盘活难度较大。基础设施老化严重，需重新进行结构安全性鉴定、开展改造维修后方可继续使用，高昂的维修费用令楼宇产权方和投资人望而却步，比如星海中石油大厦、宝华大厦等。另外，楼宇改扩建均涉及住建、规划、消防等行政审批事项，面临着新旧规范选择与执行问题等诸多限制。

三、大连市盘活闲置楼宇支持产业发展的对策建议

（一）打好“统筹”牌，从全市层面谋划楼宇盘活工作

一是加强组织领导。市级层面成立盘活闲置楼宇工作专班，统筹推进全市盘活工作，破解各区盘活闲置楼宇“九龙治水”局面，全面打通各涉楼部门信息数据壁垒，加快形成统一领导、统一规划、统一部署和统一管理格局。实施闲置楼宇建档立卡、动态监管措施，“一楼一档”明确工作目标、时间节点和责任人，形成“工作项目化、项目目标化、目标节点化、节点责任化”的工作推进机制，积极稳妥推进闲置楼宇盘活利用。二是健全政策体系。在全面摸清大连市楼宇家底、做好楼宇信息台账的基础上，尽快出台盘活闲置楼宇实施办法、支持低效楼宇改造提升的若干措施，出台商务楼宇等级划分标准、楼宇经济考核办法等系列文件，为全市盘活闲置楼宇提供政策依据和实施路径支撑。三是规划产业布局。将各区楼宇产业规划布局和“5+4+3+1”现代化产业体系有机结合起来，绘制各区楼宇产业地图，明确细化各区楼宇产业导向，积极引导商业业态合理定位。

（二）打好“担当牌”，攻克楼宇盘活症结性难题

一是加快办理楼宇产权和审批核定。本着尊重历史、尊重现实、实事求是原则，对产权不明晰的楼宇，“一事一议”依法理顺产权关系，完成产权界定，对手续暂时不齐全的项目探索“容缺办理”解决方案。二是积极推动“涉法涉诉”闲置楼宇处置。对因司法查封导致无法盘活的闲置楼宇，由属地政府协助司法机关协调理顺闲置土地债权债务关系，加强涉地资产处置工作衔接，建立健全执行联动机制。“一楼一策”处置金座大厦、东北亚堡兰国际等涉诉长期闲置楼宇，采取出售转让、政府回收、拍卖等方式盘活。三是拓宽盘活投融资渠道。采用政府和社会资本合作（PPP）模式盘活运作，鼓励社会资本通过参股、控股、资产收购等方式有序参与盘活闲置楼宇项目。支持楼宇产权方通过基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化等方式进行盘活和运营。四是探索变更楼宇使用性质。对更新困难或长期空置的商务办公楼宇，可探索政府收购、自主改造等多种途径，以“商改居”“人才公寓”“青年公寓”等模式予以盘活，调研中，我们了解到通过收购商用性质闲置楼宇装修改造后，建信住房大连分公司运营的“CCB建融家园”长租公寓、国房集团运营的“国房公寓”等入住率很高，这种运营模式既有利于盘活闲置楼宇，又能满足新市民和青年人的保障性租赁住房需求，对于破解青年安居难题，提振留连信心，吸引人才汇聚起到重要作用，可借鉴推广；也可探索商务楼宇“公共服务化”，通过打造停车场、文化中心、养老托育、智慧农贸市场等公共活动和社区配套场所，助力打造15分钟“全龄友好型”社区生活圈，完善大连市公共资源配置，丰富居民精神文化需求。

（三）打好“服务”牌，助力楼宇企业健康发展

一是优化财税融资服务。通过财政补贴贴息等方式，鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方面向中小微租户，实施租金减免、装修补贴、“以奖代补”等惠企服务，为在连企业提供改制辅导、财务顾问、融资担保、路演宣传等一揽子服务，为企业融资、融智、融资源，量身打造进入资本市场的专属通道。二是附加创业咨询服务。探索建立楼宇企业业务一站式咨询服务站点，组建精细化管理服务团队和智囊式专家团队，聚焦楼宇业主及入驻企业需求，定期开展人力资源、法律服务、商务培训等专场活动，为入驻企业、在孵项目团队提供精准创业指导服务。三是创新楼宇社群服务。引导楼宇业主建立楼宇党支部、楼宇工会、楼宇商会，撬动业主参与公共空间管理意愿，形成自我支持、多元包容、充满生命力的楼宇空间开放社区，不断提高商户黏性。四是引入高品质服务理念。推广西岗区申贸大厦日式精细化物业管理理念，将其空间设计、建筑施工、安防监控、人才培养等标准体系和先进模式融入楼宇物业服务中。加快引进国内外高品质、专业化的楼宇物业管理公司理念，打造一批高质量服务示范楼宇。

（四）打好“招引”牌，构建楼宇产业生态圈

一是明确方向精准招引。成立专业的楼宇招商团队，绘制楼宇产业招商图谱，精准招引打造一批文化创意、管理咨询、工业设计等高端服务业集群。围绕推动先进制造业与生产性服务业深度融合，重点招引商务商贸、文化创意、科技研发、金融服务等业态上下游项目，加快构建楼宇产业生态链。二是瞄准总部重点招引。围绕金融、商务、物流等重点产业，招引一批央企区域总部、优质民企总部、上市公司区域总部等入驻楼宇，对楼宇内落户的区域型总部和功能性总部给予奖勵，在落户、优先购房、购（租）房补贴、子女入学、医疗等方面给予高层次人才相应待遇，引导企业把总部或结算中心、运营中心、研发中心、营销中心等功能性机构迁入楼宇。三是区分地段分类招引。在人民路、西安路核心商圈科学有序开展楼宇“以旧换新”示范工程，进行腾笼换鸟、以旧换新，重点打造中小企业孵化地、文创工作室和人才公寓；对于老旧厂房和工业园区等集中成片式闲置楼宇，重点招引科技研发、工业互联、现代物流等双创企业入驻，打造产业链集聚、企业培育、科技服务、金融支撑、创业孵化一体的创新复合空间。四是围绕产业链整体招引。支持总部型、龙头型、平台型企业带链入驻、带土移植，推动传统招商模式向“聚焦企业需求面，产业生态一条线”的链式招商升级。每栋楼宇要筛选1—2家产业生态主导作用强的领航企业担任“链主”，以链主企业的集聚力和影响力，吸引一批资金雄厚、技术先进、市场占有率高的上下游单项冠军和专精特新“小巨人”配套企业落户大连市，带动产业链上中下游企业在空间上集聚、业务上协作、资源上共享，把产业链融入一栋楼。

（五）打好“赋能”牌，全面提升楼宇发展质效

一是强化技术赋能。依托大连市智慧城市建设，搭建闲置楼宇盘活平台，根据各闲置楼宇的现状、空置面积信息、产业布局、楼宇企业入驻率等，完成楼宇信息，建立详细的楼宇信息库。强化5G网络全覆盖基础保障，做深做细基于楼宇场景的人工智能、物联网、数字孪生等技术应用，在楼宇的设施运维、安全管理、能耗环境等领域实现可知可感可控。二是强化智力赋能。鼓励楼宇企业创建企业商会、传媒商会、物业协会、跨国公司俱乐部等平台，引导商务楼宇企业开展产业社交、职场社交等品牌活动，加大与戴德梁行、仲量联行、高力国际等专业机构合作，借鉴国内外成功楼宇经验，为打造大连市楼宇品牌和知名度做好策划。三是强化资本赋能。借力国资平台、专业机构和战略投资人，导入资本和产业资源，探索整体收购、统一运营的模式，加快东北亚堡兰国际等重点闲置楼宇盘活进度。利用好自2023年8月1日起大连市设立政府引导母基金的契机，协助主城区内的楼宇企业用足用好天使类、创投类、产业类的基金投资，为楼宇内企业从种子期、初创期、成长期的不同阶段赋能助力。

（作者单位：大连市发展改革研究中心）