基于金税四期房地产企业征税风险管理研究

黄志康

【摘要】随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产行业已成为国民经济的重要组成部分。文章结合金税四期的改革目标和政策导向，分析得出房地产行业征税管理问题的根源在于稅收政策的不完善和税收征管机制的薄弱，由此提出了加强税收管理、完善税收监管体系、提高税务机关的管理水平和企业税收风险意识等措施，以期进一步推动房地产行业的健康发展，为国家税收贡献更大的力量。

【关键词】金税四期；房地产行业；税收风险

【中图分类号】F832

一、引言

随着我国经济实力的提高，房地产行业也突显出了它独有的价值。据国家统计局测算，2022年房地产及其相关行业占我国经济总量比重约为13%，房地产行业增加值下降5.1%。虽然中央多次明确房地产行业的支柱地位，积极做好“稳支柱”“防风险”等各项举措，但我国房地产行业的发展逐渐呈现出一种饱和的状态。2023年6月29日，中指信息技术研究院发布的《2023上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》指出，2023年上半年百城新房价格保持横盘态势，二手房价格持续下跌，TOP100房企销售总额同比微增0.1%，全国土地市场延续低迷态势[ 1 ]。在后疫情时代下，对于房地产企业的管理自然有了更高要求。随着金税四期的推进，房地产行业的税收征管面临了诸多挑战，还需进一步研究和优化。

二、落实金税四期的意义

（一）金税四期概述

金税四期是国家实施的金税工程计划中的第四期，是国家实施金税工程计划的升级版本。国家实施金税四期金税工程是在吸收国际先进经验的基础上，结合我国增值税管理实际，运用高科技手段设计的高科技管理系统，是经国务院批准的国家电子政务工程十二金之一。该系统包括一个网络和4个子系统。一网即国税总局与省、州、县国税局四级电脑联网；四个子系统是指增值税防伪税控开票子系统、防伪税控认证子系统、增值税稽核子系统和发票协查子系统[2]。金税工程实际上是一个覆盖全国税务机关的计算机网络，严密监控增值税专用发票和企业增值税纳税情况。

金税四期对比金税三期，在业务上增加了非税业务，如社保、文化事业建设费、垃圾处理费、水利建设基金等。金税三期中已经一定程度上覆盖其他部门联网，金税四期上在这一点上更加深入。这些体现在金税四期所覆盖的机构增多，建立了各部委、人民银行等机构之间的通道，实现了系统通道打通与融合。

（二）落实金税四期的必要性

1.杜绝冒名、虚假开户等行为

银行、非银支付机构依托企业信息联网核查系统，对企业相关人员的实名信息、企业登记注册信息[3]、企业及法人身份的真实性、企业经营状况、实际受益人等重要信息进行多维度、及时、准确的核实，并对企业开户资格进行动态识别，推动企业账户实名制工作的落实[3]。

2.严防偷漏税等行为

银行、税务局、市场监管局等参与机构依托系统及时准确识别企业身份，提高开户审核水平和能力，遏制电信网络诈骗、洗钱、偷逃税款等违法犯罪风险，维护经济金融秩序，维护社会公众利益，防范企业预留手机号码被他人操纵、空壳公司开户、虚假证明文件开户等非正常账户风险[3]。

3.减轻财会人员的工作负担

实施金税四期后，一方面，提高开户审核效率，降低辅助身份证明材料要求，利用企业信息核对渠道，提高业务处理效率；另一方面，银行利用企业信息联网核查系统反馈信息，减少企业填单等工作量，并结合企业信息联网核查系统的应用，对企业开户体验进行进一步优化[3]。

三、金税四期对房地产行业的税收征管风险

（一）税收政策风险

企业税收筹划的前提是国家的财税政策，但税收政策是根据市场发展需要而制定的，税收政策性风险主要是由于企业税收与国家税收政策不同步所致。企业对税收政策的变化把握不准，会导致企业制定的税收筹划方案不仅不能给企业带来税收优惠，还会给企业带来税收征收风险。除此以外，一些企业在进行税收筹划时游走于法律边缘，也会使企业面临的税收处罚风险加大。

我国的税收制度目前尚处于逐步完善的阶段，关于房地产税的政策法规建立时间不长，房地产税的税收法律较少，且大部分政策还是处于暂行的阶段。缺少权威性法律法规，给基层执法带来隐患，严重降低税收执行效率，对完成税收工作带来了阻碍，同时也给各税务机关带来了较大税收风险。

（二）税收评估风险

税收风险分析受到税收相关数据和信息的准确度和综合性的影响。因此，税收数据的收集在识别风险时非常重要。基层税务机关收集的相关信息基本上来自税务机构内部系统、纳税人自主申报以及第三方信息系统的基础数据。若其中一些数据由于税务部门工作人员对操作和过程控制不严格，或者缺乏对数据利用能力，则无法使用真实数据[4]。

由于数据的不真实性使收集到的数据不具备风险评估的价值。当收集的数据主要来源于纳税人自主申报的数据时，纳税人可能由于主观或客观的原因，选择隐瞒数据的真实性。对纳税申报信息、财务报表信息等相关表格进行虚假填报，导致税务机关在执行数据采集的过程中，很难发现纳税人提供的数据是不是虚假数据，从而影响税务机关的税收风险评估[4]。

（三）税源采集风险

在2016年国家实行“营改增”政策之后，有一部分企业对于增值税发票的认知存在误解，普遍认为只要企业取得的增值税发票越多，企业能抵扣的税额就越多。这就让许多企业钻了空子，通过虚假交易、虚列支出、更改实际业务，甚至将一些不能抵扣或者已经抵扣过的项目进行了抵扣，以此达到少缴税的目的。

房地产企业的各阶段业务活动都与增值税发票脱不开关系，增值税发票对于房地产企业来说至关重要，也是计算其他税额的一项重要依据。目前大部分房地产企业在经营过程中，对于增值税发票进行了一定程度上的探索。但对于这些探索，各房地产企业并没有进行分析与总结其正确性，企业所面临的税收风险问题没有得到实际解决，甚至可能导致企业通过虚增成本来减少收入、偷税漏税等问题频发，这将使企业在金税四期“以数治税”精准监管之下面临重大风险。

（四）偷逃税款风险

从1978年开始提出住房商品化观点开始，中国房地产行业发展历经了45年。随着房地产行业的发展，国家对于房地产行业征税种类也达到了12种，目前房地产行业已经成为国家涉税风险较高的行业之一，但仍有一些房地产企业铤而走险，选择极端手段进行逃税、漏税等操作以减少企业的支出。从房地产行业的税收构成来看，最容易达到粉饰财务报表作用的就是土地增值税和企业所得税这两个税种。在这两个税种中，房地产开发商可以通过虚假记录等方式来降低净利润，从而达到提高建造成本，减少缴税额度的目的。且土地增值税、企业所得税的计算流程较为复杂，计算时间跨度较长，存在部分难以量化的计算基数。

除此以外，还有房地产企业使用虚假发票增加企业成本、报税时随意调整税款数额，或是用售楼款来抵减手续费等经营不入账的方式偷逃税款。同时也存在某些房地产企业由于事先没有合理预估税负压力，导致项目最终亏损，从而出现“烂尾楼”等现象。

（五）管理意识风险

房地产公司税收风险意识较薄弱，相关政策的获得和理解存在滞后性，使得企业的计税申报易出现错误，潜在的税收风险较大，一旦发生问题，就会给企业带来巨大的经济损失。房地产公司的大部分财务人员都兼管报税业务，他们的主要工作是公司业务的会计处理和单纯的申报纳税或者纳税监督。房地产公司的财务人员大多都只是单纯的记账、票据采集等机械化操作，对于税务报表和实际账目的会计关系不完全了解。同时财务人员也不善于深入学习税务政策，不善于深入研究如何规避税收风险，更不善于进行风险自我检查，日常业务和统计数据很难为税收业务打下良好的基础。针对此种现象，大多数的房地产公司对此并没有建立相应的技能培训制度，财务人员的业务水平和综合素质得不到提升，在税收宣传和税收监管方面显得十分被动。

房地产企业的高管对税收风险没有足够的重视，往往简单地认为税收风险主要体现在报税时不要填错数据、不要超过期限，只要按时纳税就没有太大的风险，更甚者有可能根本不了解国家对于房地产企业税收征管的相关法律法规，致使企业在税收风险管理工作无法有效开展。

（六）业务能力不足风险

由于纳税人员自身业务水平不足，而导致房地产企业的财务核算发生错误，不能够保证数据的正确性、规范性、全面性[4]。且由于纳税人员水平参差不齐，对于某些房地产税政策的理解各不相同，难免会对税法与会计制度的理解不够充分，从而导致会计科目运用不合理，销售收入与成本计算不准确。特别是一些年龄较大的纳税人员，他们惯于使用纸质资料进行报税工作，没有使用纳税软件相关功能进行纳税申报，房地产企业亦未及时对相关人员进行培训，也给企业财务管理方面造成一定影响。

三、解决房地产行业征税管理问题的建议与对策

（一）加强立法和执行力度

目前国家大部分房地产税收政策都处于暂行阶段，缺少权威性房地产税收法律法规，大大降低了税收执行的效率与质量，国家应加强对房地产行业税收法律的制定。统一房地产行业征税标准，使房地产行业能够及时了解税收政策。同步企业税收与国家的税收政策，合理的制定企业税收筹划工作，降低政策性税收风险。

国家还应在加强政策立法的同時加强监管和执法，打击逃税、漏税等违法行为，加强税收宣传与教育，增加税收意识的普及和宣传力度，提高纳税人对税收政策和义务的理解，鼓励自觉遵守税法，减少违法行为的发生。提供专业化的税务培训和教育，提高税务人员的专业水平和执法能力，确保税收政策的正确执行和公正性。

（二）完善税收监管体系

完善税收监管体系可以加强对纳税人的管理和监督，提高税收征收的准确性和及时性，确保税款的全面征收，避免漏税和逃税现象的发生。通过加强税收监管，可以遏制非法减税、漏税等行为，促进企业和个人实现公平纳税，维护税收制度的公正性，增强纳税人的合规意识。通过完善税收监管体系，可以防止财富过度集中和高收入人群逃避税收，从而减少贫富差距，促进社会的公平和可持续发展。

为了完善税收监管体系，国家可以采取以下措施：1.建立健全的税务机构和组织架构，确保税务机构的专业化、高效化和权责清晰，加强税务人员的培训和素质提升。2.使用先进的信息技术系统，建设现代化的税务信息系统，实现税务数据的自动化管理和共享，提高征管的准确性、效率和安全性。3.加强税务数据的整合与共享，推动税务部门与其他相关部门之间的信息共享和联网互通，确保数据的及时传递和一致性，减少信息不对称和漏洞。4.加强风险评估和预警机制，建立科学的风险评估模型，通过大数据分析和人工智能等技术手段，及时发现、预警和应对潜在的税收风险。5.推动税收合规意识的提升，加强税收宣传和教育，提高纳税人对税收政策和义务的理解，培养合规纳税的意识，减少违法行为的发生。

（三）提高税务机关管理水平

税务机关是负责执行税收政策的机构，其管理水平的高低直接影响税收政策的有效实施。只有具备较高的管理水平，税务机关才能确保纳税人按照法律规定缴纳税款，避免税收逃漏和违规行为，从而实现国家税收目标。

税务机关作为纳税人的服务窗口，其服务质量和效率直接影响纳税人的满意度和合规纳税积极性。通过提高管理水平，税务机关可以加强内部流程优化、信息公开、咨询解答等工作，提供更便捷、高效和专业的税务服务。通过科学的数据分析、风险评估和内部控制机制，税务机关能够更好地发现和应对违法违规行为，减少税收损失，维护公平竞争环境，促进经济发展。

（四）提高企业税收风险意识

在金税四期系统下，企业的办税人员和财务负责人都需要具备房地产行业税收政策和金税四期系统申报纳税的能力。但目前对大多数房地产企业管理岗位更多依靠的是“经验”，对于新政策的实行并不知情，缺乏与时俱进的税收知识，税收意识较为淡薄。因此，税务机关可以运用各种“新媒体”来传播新政策，加强纳税人对税收政策的敏感度，及时将最新税收政策传达给纳税人。同时搭建税务机关与纳税人沟通的平台，及时、准确地解答纳税人提出的相关问题。税务机关应当及时将纳税人反映的问题进行整理，将常见或者可作为典例的问题进行整合，通过相关平台推送给纳税人进行参考。

（五）加强对纳税人员的培训

税法是复杂且不断变化的，纳税人员的培训可以使其了解最新的税收政策和法规，掌握正确的纳税方法和程序。通过培训，纳税人员可以更好地遵守税法规定，确保企业进行合规纳税，避免违规行为带来的风险。税务处理涉及到大量的数据和计算，如果纳税人员缺乏相关知识和技能，可能会出现错误和疏漏。通过培训，纳税人员可以提高自己的专业水平，避免因为疏忽或不了解规定而导致的错误申报和缴纳，减少税务纠纷的发生。

企业可以采取以下措施来加强纳税人员的培训：1.建立完善的内部培训计划，包括：定期举办培训课程、研讨会、讲座等形式。这些培训活动可以涵盖税收政策、法规变化、纳税申报和缴纳流程以及税务审计等方面的内容。2.邀请税务专家、律师或会计师事务所等外部专业人士，以讲座、研讨会或工作坊的形式进行培训，他们能够提供权威的税收知识和实践经验，帮助纳税人员深入了解和掌握相关领域的知识。3.开展案例分析和模拟演练，帮助纳税人员将理论知识与实际操作相结合，通过解决真实问题和应对实际情况的模拟练习，提高他们的实际操作能力和应变能力。4.建立知识共享平台，纳税人员可以在平台上分享经验、交流问题，并获取最新的税收政策和法规信息，这种知识共享机制有助于促进纳税人员之间的互动和学习。

主要参考文献：

[1]中指研究院.2023上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望[EB/OL].https：//baijiahao.baidu.com/s id=1 770027262478790548&wfr=spider&for=pc，2023-06-29.

[2]史岚卿.金税工程技术变革中的社会因素研究[D].内蒙古大学，2010.

[3]吴文中.H银行企业结算账户风险管理研究[D].中南财经政法大学，2021.

[4]刘岚.玉溪市房地产企业税收风险管理研究[D].云南财经大学，2020.

责编：杨雪