中小型房企建筑工程成本控制问题的研究

王 超, 范国婷, 王 峥

(1.安徽峰荟房地产开发有限公司,安徽 合肥 230000; 2.阜阳师范大学,安徽 阜阳 236000;3.大洲设计咨询集团有限公司安徽第二分公司,安徽 芜湖 241000)

0 引 言

地产行业经过多年的快速发展,当下已逐步进入高质量发展时期。“拿地即挣钱”已经成为过去式,行业利润普遍呈下滑趋势。行业间的龙头企业万科集团在相关发言中更是强调当前需要节衣缩食,于是建筑工程中成本控制概念一再被强调[1,2],成为时代背景下的主题之一,越来越多的企业期望提升成本管理水平[3,4]。而在建筑工程中,成本控制存在着预算编制不合理、风险因素考虑不充分、材料市场价格浮动变化等各种问题。[5,6]为此,我们需要对工程造价成本控制的重要性进行分析,了解工程造价成本控制中存在的具体问题,并且提出相应的控制措施和建议,针对宏观体系和各个阶段应用的要点进行解析,为工程造价的全面管控提供可能。本文将从宏观体系和项目各阶段浅析成本控制问题的要点。

1 宏观体系的建立

1.1 供应商库的建立

房地产企业在项目开发中是典型的资源整合“掌舵者”,项目进度、成本控制、产品品质都离不开供应商的支持。房地产企业未来的发展方向也是需要一头抓住客户实现开源,另一头则是组织好供应商实现节流与提速。现代房地产企业的竞争是采购体系的竞争,对供应商管理水平的高低直接影响房地产企业管理水平。

当前,中小型民营地产企业存在两种不利的发展模式:一种是在供应商管理方面往往对标标杆房企,另一种是没有形成长期战略采购体系。前者一味追求规模,不能结合企业自身条件,导致开发成本增大,利润空间缩小。第二种模式中供应商水平参差不齐,过程管控流于形式,履约评估较差,市场反馈较差,导致发展缓慢。

所以,中小型房企应结合自身现实条件选择适合自身发展的、优质的供应商。首先,严格按照制度规定的评分表,给各类供应商打分入库,将供应商划分为优良、合格、不合格三类等级,建立优胜劣汰长效机制。其次,培育小而优的供应商,此类供应商规模较小,但履约评估较好,价格体系适当。最后,通过激励的方式,留住优质的供应商,签订战略采购协议和集中采购协议。通过互动,增强双方的黏性,我们不仅需要对供货方提出需求,自身也需要对过往完工交付项目复盘、总结,并查找自己的不足,实现甲乙双方共赢。此举一方面可以构建良好的供应商体系,约束供应商不良履约情况的发生,另一方面也能提高自身的管理水平。

1.2 产品系及数据库的建立

根据大量项目开发经验,确立不同的产品系,如台系、府系、院系等,构建企业自身的数据库——含量指标库、单方指标库、材料价格库,可以有效控制成本的额外增加。在每次开发新项目时,如果明确项目定位,确立产品系,则建筑做法、结构限额、外立面样式等图纸设计内容就能一目了然。并且确定产品系可以使得设计周期缩短,利于加速项目开发节奏。构建企业自己的数据库就可以以数据库为依据,实施动态成本控制,并设置预警制度。在项目实施过程中,如果某些指标超控,则立刻报警亮红,迅速调查原因,以控制计划外或者无效成本的发生。

2 项目各阶段的成本控制

2.1 可研阶段的成本控制

项目成功获取以后,项目可研报告中的有关内容和目标成本即成为该项目后续开发的初步指导性文件,后续项目开发工作须以此为基本参考要求。项目可研阶段的目标成本也称为“土地版”目标成本,成本部门编制土地版目标成本时,需协调公司相关部门进行:投资拓展部门提供土地信息,营销部门提供项目定位报告,设计部门提供技术经济指标和建造标准。

目标成本管理以市场为导向,科学准确,每项来源都要有充分依据,以保证目标成本的权威性、合理性。目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段,凡事做到事前控制为主,事中、事后控制为辅,尽量在设计、立项、施工之前发现问题,减少无效成本。在项目实施过程中,以目标成本为准绳,将动态成本与之相比较并辅以BIM信息技术进行纠偏。

2.2 设计阶段的成本控制

在方案及施工图设计阶段,结合地块地势、地形,尊重地理人文建造产品,减少土方挖填工程量。结合产品定位合理控制地下室层高及柱网大小,以及抗浮水位设置、防渗等级及人防工程设防等级和人防面积。除应关注常见的优化布局、优化户型、优化结构含量外,还应特别注意层高、门窗(窗地比、窗墙比)、外饰面、桩基选型等方面的设计,建筑形态尽量选择平面规则,线条简洁,具体数据如图1所示。

图1 成本影响因素

图2 房地产开发投资增速

在专项设计中,电梯设计选型要注意技术参数中选配功能是否超配。景观设计根据产品定位控制软硬景比例、水景面积、廊架等构筑物数量,合理布置路网,在不影响景观整体效果的前提下,限制名贵树种的数量,确定园路是采用石材铺贴还是透水砖铺贴。门窗设计根据产品定位,在满足节能要求的前提下,确定采用断桥铝合金门窗、普通铝合金门窗还是塑钢门窗。外墙基座是采用干挂石材、保温石材一体板还是陶瓷一体板。在满足推力或其他技术性要求的前提下,栏杆的壁厚是否可以优化。根据不同的产品系,公共区域装修所选材料品牌、规格、大小分档次选用等。

当前,我国房地产开发面临新的形势,国家提出并鼓励企业、个人所从事的工作领域,积极探索,发明新材料、新技术、新工艺,我们是否可以结合“三新”方针政策,应用并推广到实际工作当中,达到减少成本的投入目标。

2.3 招投标阶段的成本控制

各相关部门在招投标阶段应按照产品定位确定主材品质和品牌,并根据不同项目定位对主材品牌进行分级。招标需求部门须重视标前策划,注意界面划分要清晰明了,避免造成总承包单位与专业分包单位界面有重合或遗漏。

成本部门在编制清单过程中要注意,尤其在编制总包清单过程中,一定要清晰地了解总分包界面的划分。在去定额化的趋势下,在总包清单编制过程中还要对标其他竞品项目的施工费、分项的模拟含量、系数,调研主材费的准确性、真实性。俗话说“控总包,得天下”,充分说明了总包的重要性,同时也是招投标阶段的关键一环。

2.4 项目实施阶段的成本控制

应加强项目实施阶段项目管理。在工程开工前,项目工程部应认真组织,并落实图纸会审内容,做好全面技术交底,尽量避免因图纸错漏碰缺而造成二次返工。落实对施工单位的施工组织设计审查工作,要求监理单位认真审查,并提出相关意见。重视实测实量工作,灌输其重要性的思想,关注隐蔽工程的验收及其资料的完整性,勤勘查现场,多保留现场影像资料。项目成本人员要有写周报、月报的习惯,为后期项目结算提供资料依据。

2.5 项目结算阶段的成本控制

严格按照施工图纸、签字确认的签证变更进行结算,认真勘查施工现场,复核施工现场做法与图纸做法、品牌是否一致。对于施工单位报送的资料进行全面审查,即逐页、逐项的进行审查,审查是否有索赔项及成立的依据,查找合同相对方在履约过程中是否有工期、质量、进度等方面的违约行为。对于算量软件的计算规则的设置,是否符合规范要求、合同约定、清单说明等。对于供应方使用的工程材料中必须提供合格证或检测报告的,如钢筋、混凝土外加剂等,须由供应方提供全部合格证或检测报告。

3 从业人员对成本控制的影响

“缺乏自主学习和持续学习的激励机制”是制约工程造价专业人员职业能力提升的关键因素,“从业单位业务范围过窄,缺乏专业知识学习的制度机制,高校工程造价专业人才培养模式不完善”是影响职业能力提升的相对重要因素,“缺乏执业风险的管理机制,造价人才继续教育的约束机制和内容不完善”对职业能力提升有一定的影响。

对于在职工程造价人员而言,缺乏自主学习和持续学习的动力和目标,在传统学习过程中,形成了思维定式,可能不愿意接触新事物,不愿意创新或者没有创新能力,缺乏自主学习动力和能力。有些工程造价人员对自主学习的目标不明确或者不会主动去制订学习计划。在企业层面可能还存在缺乏自主学习的环境、氛围和持续学习的动力机制等因素。这些因素制约了工程造价专业人员拓宽知识和提升职业能力的积极性。企业的业务范围过窄可能使得个人和企业忽视了继续学习的重要性和必要性。

员工是一个企业发展的核心因素,人才更是重中之重,所以一定要引进、培养专业的人才队伍,并建立人才培养模式。不定期召开论坛交流会,邀请行业标杆企业相关专家进行经验交流,针对相关好的经验,要结合自身的实际情况进行合理吸收,并将自己好的经验提供给其他企业,做到取长补短。

建立自己的企业报刊,将优秀的项目做成案例,供自己的企业员工学习,并开通企业信箱,鼓励员工提出自己好的想法,并进行季度评选,选出优秀意见,对于被采纳的意见,对员工进行相应的奖励。

定期对员工进行培训。和高校合作,邀请相关学术领域的专家对员工进行培训,了解最新政策,规避风险,提供给高校学生实习机会,并对工作表现优秀的学生进行预录用。还可以选派优秀的员工,给他们提供进高校深造的机会。

合理利用新技术、新材料、新工艺,对施工阶段可视化,提前处理设计错误,预防资源的浪费,减少无效成本的发生。

推动新工艺的运用,总结自己的经验,采用新的工艺节约成本,鼓励员工集思广益,多发专利,建立自己的工艺技术,并进行推广。对节约成本突出的个人和集体进行表彰和奖励,在整个公司层面形成良好的争先创优的学习氛围。

设计单位作为建筑各方的技术水平专业代表,近年来越来越不受重视,建设单位对设计单位的要求越来越多,加班改图成为常态,导致设计人员积极性越来越低,对设计的激情被消耗殆尽,变成了只会画图的“工具人”,没有一点创新的积极性,对工程成本节约产生不利的影响,应该积极调动设计单位的积极性,对好的设计进行鼓励并奖励,现在很多建设单位,在建筑方案图纸还未定的情况下,就要求设计院出最终图纸,导致达不到业主方的要求,会使得设计单位来回不停地修改图纸,改了一版又一版,身心疲惫,最终的回报还是只有一版的金额,付出远大于回报。最终的结果就是设计的疏漏增多,导致后期变更增多,造成建造成本的提高,对双方都不利,甚至进入恶劣的循环中。

加强设计图纸的优化设计。设计单位是按照建筑企业提供的常规荷载进行设计的,建设单位应采取措施,保证提供的基础数据准确,并采用新型轻质高强的材料,减少荷载,让设计单位计算出合理的结构,以减少施工成本。

结构的选型、层高的设置、混凝土标号的选用、地下室埋深等对施工成本都有很大影响。现在设计单位为了设计的安全性,有时会将多层设计为框剪结构,大大增加了成本,有的甚至会直接设计成剪力墙结构,框剪结构确实有它的优势,如减少了柱子的使用,使得室内更加美观等,但应合理使用。

施工单位对材料的使用也会影响施工的成本,应按量使用材料,进行材料统一管理,施工单位造成的浪费应给予罚款,施工单位使用材料节省的应给予奖励。

建设单位的管理人员应定期组织项目各参建方相关人员召开工程经验分享交流会,并对施工过程中暴露出来的问题,及时发现,及时补救,对于过程中实施的好方案及好经验要进行分享、推广。

4 结束语

建筑工程是个施工周期长、涉及范围广、参与部门及人员多的一个系统工程,需要有专业的施工人员组织施工,需要有专业的施工管理人员进行管理,这些需要专业的施工经验、知识储备,投入的资金巨大,要想尽可能完美、合格交付建筑产品,达到预期合理的收益,过程中离不开各相关部门的共同努力,应严格成本控制措施的实施、落地。

成本控制不应是纸上谈兵,需要项目管理人员在项目全期进展中,不断总结经验、查漏补缺,关注要点、难点,让成本控制措施在思想上及实践中落地生根,让项目成本在各个环节处于可控状态,从而促进建筑业健康稳定发展。