佛山市青年住房需求研究

原虹　刘雨欣

摘 要：随着城市化进程的加速和经济发展的持续增长，青年住房需求成为一个备受关注的问题。文章以马斯洛需求理论为基础，运用问卷调查和实地调研等方法，从生理需求、安全需求、爱与归属需求、尊重需求和自我实现需求五个需求层次对佛山市青年的住房需求进行深入研究，分析影响青年住房需求的影响因素，并结合佛山市青年住房供需的现状，提出相应的政策建议，旨在为在佛山市奋斗的青年群体创造更加优良的住房环境，提升青年人才在佛山市工作生活的安全感和幸福指数，进而推动佛山市青年发展型城市建设。

关键词：马斯洛需求层次理论；青年住房；需求分析；政策与建议

一、引言

青年强则国家强，青年群体在一个城市的发展进程中起着相当重要的作用。据第七次全国人口普查数据显示，佛山市常住人口达949.89万人，与上一次全国人口普查数据（2010年第六次全国人口普查）的719.43万人相比，增加了230.46万人。其中，14-35岁青年人口达340.99万人，占总人口的35.9%，可见佛山市的青年人口占比还是相当大的。而对于青年群体来说，在一个城市奋斗打拼最关注的无外乎就是住房问题，所以深入了解青年群体的住房需求，探索影响青年住房需求的因素，进而优化各项政策，为青年群体办好“家”事，才能吸引更多的青年人才来到佛山，推动佛山市青年发展型城市建设。

二、理论基础

文章在对佛山市青年住房需求的调研过程中，依据马斯洛的需求层次理论来设计问卷并展开调研。需求层次理论是亚伯拉罕·哈罗德·马斯洛于1943年在其心理学著作《人类动机理论》中首次提出的。马斯洛在其著作中指出人的需求是从低级向高级不断发展的，并提出了人类有5中基本需求，从低级向高级依次是生理需求、安全需求、爱与归属需求、尊重需求和自我实现需求。人们在满足低层次需求之后才会追求更高层次的需求，同一时期可以同时存在多层次的需求。

结合马斯洛的需求层次理论，可以从一种全面的视角，帮助我们理解和分析青年群体对住房不同层次的需求。如下表所示：

如上表所示，首先，青年住房的生理需求是对住房最直白的需求，主要包括基本居住条件和住房价格，其中，基本居住条件主要包括居住面积、户型、居住环境（日照彩光、自然通风、噪音等环境），而住房价格也是大部分人住房需求中要考量的基本首要因素。

其次，对于青年群体来说，安全需求通俗的说就是对安全、宁静、居住安心的需要，是住房需求的主要诉求。青年住房的安全需求包括物理安全和社会安全两个方面，具体来说就是居住安全感（交通工具停放安全方便、楼梯走道电梯安全等）、私密性（建筑布局、楼间距等）以及安保管理等。

第三，青年渴望获得社会认同、群体归属感和家庭支持。因此，青年住房社交需要倾向于提供更加宽松休闲的社区环境和友好邻里关系，这一层面需要更多的公共交流空间、更多的休闲元素以及更贴心的服务体系。具体来说，比如邻里交往、交通便捷、周边服务设施、社区归属感等。

第四，青年住房的尊重需求主要体现在个人隐私、独立性和自主权方面。居住环境人性化设计、物业行政管理水平以及灵活的居住空间布局是满足这一需求的关键。

最后，青年住房在满足生理、安全、归属和尊重需求的基础上，应为青年群体提供创新创业等居住区活动和个人成长的机会，以实现自我价值。

三、调研结果分析

本次调研采用问卷调查和实地调研的方式进行数据收集，调查对象主要为佛山市年龄在18至35岁之间的青年群体。本次通过问卷星和实地发放问卷等方式，共回收500份问卷，由于问卷星方式获得数据的部分调查对象不在18至35岁之间的年龄区间，或者个别问卷的数据无效，最终本次调研共回收有效问卷426份。问卷共设置了21个题目，内容涵盖了青年人的基本信息、居住现状、住房需求、满意度以及对现有佛山市住房政策的了解情况等方面。

通过此次调研，对佛山市青年群体的居住特点、对住房现状的满意度、未来对住房的需求以及影响佛山市青年住房需求的因素等有了一定的了解。

（一）佛山市青年群体的居住特点

根据对青年群体居住现状（是否与父母同住、现阶段住房类型等）调查结果显示，佛山市青年群体的主要居住类型比较多样化，包括市场化租房、与父母同住、自购房、单位宿舍、保障性住房等。首先，从图1青年群体现阶段的居住方式来看，青年群体自己住（含自己租房和自己購房）占比最高，约占51.17%，其次是合租和与父母同住，分别占比30.99%和17.84%，自己住的比例最高，而与父母同住的比例最低，可能是因为当代青年群体追求自我空间和独立性的意愿比较强烈、外来务工的青年人口较多等因素造成的，合租的占比较高也显示出青年群体在住房的购买力上有所欠缺，但这种情况属于正常现象，毕竟一方面青年群体出社会工作时间较短，另一方面由于缺乏工作经验所以青年群体的工资水平普遍不高，这些因素都直接导致青年群体暂时没有更多的资金去选择购房的居住方式。

进一步分析青年群体的住房类型，如图2所示，可以发现其中市场化租房的比重最高，约为43.19%，比重比较低的类型集中在保障性住房、自建房和自购住房这三种类型，比例分别在0.47%、6.81%和13.38%，这样的结果也显示出青年群体对住房的购买力水平较低，同时也传达出政府在向民众宣传相关住房政策的力度和广度还有待提升，同时除了市场化租房外，单位宿舍的比重也较高，占35.21%，可能与佛山市的制造业产业发展较好有关，三水区、顺德区等遍布很多工厂、制造业企业，这类型的企业多配有职工宿舍，政府在后续完善住房政策方面也可以将政企合作优化职工宿舍等内容考量进来。

（二）青年群体对当前居住状况的满意度

调查发现，少数人对当前的住房表示满意，大部分青年对自己的居住状况并不满意。结合数据来看，本次调研的对象中约有81.69%的人不满意自己的居住现状，认为目前的住房条件无法满足自身的需求，不满点主要集中在面积较小、周边设施（超市等）不完善、交通不便等，少数人也表达了对住房老旧、彩光等其他方面的不满，极少数人有其他方面的不满。其中，大部分人不满足当前住房面积小、采光不足等充分体现出青年群体对住房最基本的生理需求得不到满足；部分人担忧当前住房年代久远，设施老旧从而引发各种安全隐患，这体现出青年群体对住房安全需求方面的关注；还有些人对当前住房的交通情况表达不满，体现出这部分青年群体对住房社交需要的诉求。这些不同需求层面的不满比例也充分显示出青年群体由于各方面因素的限制，对住房现状的不满还停留在底层的生理需求、安全需求和爱与归属需求，极少数青年群体对住房的尊重需求和自我实现需求表达不满。这也符合马斯洛需求层次理论中提到的“人们在满足低层次需求之后才会追求更高层次的需求”。

（三）青年群体未来对住房的需求

在佛山市青年群体的未来住房需求方面，通过本次的调查发现，青年群体未来对住房的需求更加关注住房的舒适性、环境质量和配套设施。从图4的调研结果看得出青年群体比较关注的点依次是治安情况（安全需求）92.96%、交通便利程度（爱与归属需求）90.85%、居住环境（生理需求）88.97%以及地理位置（爱与归属需求）82.63%，这四个方面都有八成以上的人关注，可以看出青年群体未来希望能够拥有宽敞明亮且安全的住房空间，以及便利的交通和完善的社区设施。

从上述占比较高的四个住房需求关注点可以发现，青年群体对住房的需求大部分都集中在马斯洛需求层次理论中较低级的前三个层次的需求，这个调查结果与青年群体的现状息息相关，作为刚步入社会奋斗的一个群体，经济基础比较薄弱，而经济基础决定上层建筑，也再一次验证了马斯洛需求层次理论的其中一个观点——人们在满足低层次需求之后才会追求更高层次的需求，所以青年群体对住房的需求大多数还停留在较低的层次需求。

这四个关注点中占比最高的是治安情况（安全需求）92.96%，造成这个结果的原因一方面在于无论租房、自购還是单位宿舍，青年群体对住房的生理需求基本都能得到初步的满足，所以就会增加对下一个层次——安全需求的追求，另一方面大部分青年群体租住在环境治安比较嘈杂的城中村或者是工厂区宿舍，他们现下的居住环境或多或少都存在一定的安全隐患，也加剧了他们对住房安全层面的需求。

与传统购房者需求很看重地理位置不同，以上四个关注点中相对占比最低的是地理位置（爱与归属需求）82.63%，造成这样的结果，一方面与前文图2提到的青年群体住房类型的结果相关，图2明确显示有35.21%的调研对象是居住在单位宿舍，所以有一大部分的青年群体日常体会不到单位到居住点的距离对生活的影响，另一方面与现下比较发达的共享交通和电子商务也有一定的影响，人们出行的方式更多，也更加便利，即使居住在较偏远的位置，对人们的生活和工作造成的影响在弱化，那么地理位置这一需求就相应有些许下降，同时也解释了交通便利程度（爱与归属需求）90.85%排在第二位的原因。

（四）影响佛山市青年群体住房需求的因素

1.经济因素

影响青年群体住房需求的首要因素就是经济因素，包括收入水平以及贷款政策和房价水平两个方面。

首先最直观的就是青年群体的收入水平，越高的收入水平就意味着拥有越高的购买能力，而从前文图2的调研结果中可以看到，市场化租房的住房类型比重最高（约为43.19%），这也是青年群体普遍收入水平不高造成大部分人选择租房的居住类型的结果。进一步来说，青年群体的收入水平主要受其就业情况影响，稳定的就业市场可以确保青年群体有稳定的薪资，进而提升青年群体的购房意愿，进而改变他们的住房需求。

然后就是贷款政策和房价水平，有一定经济基础的青年群体即使选择购房，大多也会选择贷款的方式购房，而贷款政策（贷款利率、还款条件等）和房价水平的波动就会左右青年群体的住房需求。过高的贷款利率和房价会增加青年群体的购买难度，进而改变他们的住房需求。

2.文化因素

影响青年群体住房需求的教育因素主要包括家庭环境和教育背景两个方面。

家庭环境会影响青年群体对住房的认知。比如大多数中国家庭保留有传统的“家”的思想，强调一定要有房产才能成为一个“家”，在这样的家庭环境的影响下，就会潜移默化的影响青年群体的住房需求。

教育背景一方面会影响青年群体的思想观念，尤其是有留学背景的青年群体，思想上会受到西方教育的影响，进而购房意愿不会那么强烈，她们更偏向于享受生活，所以这类青年群体对居住品质的需求大于购房需求。另一方面，越高的教育背景一般也会带来越高的收入水平，从而影响她们的住房需求。

3.社会因素

影响青年群体住房需求社会因素主要包括社区公共设施和城镇化水平两个方面。青年群体相对其他年龄层群体来说，有更高的爱与归属需求，所以她们的住房需求深受社区公共设施（交通、便利店、商场等）的影响。

同时，近年来伴随着我国城镇化进程的不断推进，城市住房需求不断攀升。加上与中年、老年群体更希望落叶归根的想法相比，青年群体则更希望去大城市发展，这也加剧了城市住房的需求。

4.其他因素

除上述三个因素之外，影响青年群体住房需求的因素还包括原生家庭的支持、青年群体个人喜好等其他因素。

四、针对不同层次需求的建议

通过本次调研，对佛山市青年住房的需求以及影响因素有了一定程度的了解，在此基础上，结合马斯洛需求层次理论，针对性的提出相应的建议，以期更好的满足青年群体的住房需求，为佛山市吸引更多青年人才的到来。

（一）生理需求层次的建议

针对青年群体住房的生理需求，最主要的就是加大住房供给量。结合本次调研中青年群体租房比例最高的结果，政府相关部门一方面可以增加青年公共租赁住房数量，另一方面简化在佛青年购房租房流程。在供给数量提高的同时，也要提升的住房质量，政府要鼓励和支持用人单位建造高品质员工公寓，创造舒适的居住环境。此外，鉴于青年群里收入水平不高的现状，政府可以出台更多的青年购房优惠政策、人才租房补贴政策等一系列有力度、有温度的政策，缓解青年群体的经济压力。

（二）安全需求层次的建议

针对青年群体住房的安全需求，最主要的就是一方面相关部门加强对住房质量的监管，以保障住房的结构安全，另一方面还要提升物业的安全管理水平，以提升居住的安全感。此外，相关部门在审批房企的规划图时，一定要考量建筑布局、楼间距等的合理性，以提升私密性的安全感。

（三）爱与归属需求层次的建议

针对青年群体住房的爱与归属需求，最主要的就是加强社区建设，提供公共休闲设施、文化娱乐场所等，从而营造邻里和睦、归属感强烈的良好社区环境。同时佛山市政府也要推动建设适合青年特点的主题公园等场所的建设，打造青年聚集的活力空间，优化青年文化生活环境，以满足青年群体的爱与归属需求。

（四）尊重需求层次的建议

针对青年群体住房的尊重需求，最主要的就是提升住房的人性化设计和私密性，同时提升物业行政管理水平，让物业不仅仅只是停留在看大门的范畴。这些都会在一定程度上满足青年住房的尊重需求。

（五）自我实现需求层次的建议

针对青年群体住房的自我实现需求，最主要的就是政府能够大力建设创业孵化基地、科技园区等，为青年群体提供创新创业等个人成长的机会。同时加大力度为青年群体提供专业技能培训和学习交流机会，从而帮助青年个体成长。

除了上述建議之外，本次调研还发现青年群体了解佛山市的住房保障制度的途径中，个人查询的比重最高，其次才是是政府宣传和朋友介绍，单位政策的比重较少。因此，政府部门也加大相关政策的宣传，同时也与企业建立联系，深化政策的普及范围和程度。

最后，在解决住房供给量的问题上，可以推出共享房屋，将佛山市空巢老人情况与在佛青年住房压力结合起来，从而更加有效的利用房屋资源。

五、结论

文章运用马斯洛需求层次理论对青年住房的不同层次需求进行分析，并提出了相应的建议。青年住房问题的解决需要全社会的共同努力，政府、企业和社会各方应加强合作，为青年提供良好的住房环境，吸引更多有志青年来佛发展。

参考文献：

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[3]朱庄瑞，王玉廷.大城市青年住房产权稳定性研究：理论分析、实践探索与提升路径[J].经济问题，2021（05）：117-123.

基金项目：佛山市建设青年发展型城市研究课题“佛山市青年基本住房需求研究——基于马斯洛需求理论”

2023年度佛山市社科规划项目“佛山市人才政策评价与优化研究——基于三维政策工具推拉模型”（2023-GJ114）