房地产企业高杠杆下的财务风险分析

魏杰　曾靖

摘要：房地产业具有高资产负债比特征，如何通过财务杠杆效应获得收益，并且合理规避财务风险，是房地产企业实现可持续发展需要解决的关键问题之一。选择A企业作为研究对象，通过研究该公司的财务数据，探究房地产企业相关财务杠杆与财务风险的影响关系。首先研究财务风险的重要性，然后借助A企业案例讨论财务杠杆效应并进行财务风险分析，提出风险应对策略，供广大房地产企业参考。

关键词：房地产企业；高杠杆；财务风险

0引言

经过多年发展，房地产业已成为我国国民经济的重要组成部分。房地产企业发展多采用高杠杆、高负债模式。在国家出台去杠杆政策和市场环境复杂多变因素的综合作用下，房地产业发展受到影响，不少房地产企业已经难以生存，部分甚至面临破产。在我国房地产业发展过程中，企业为了获取足够的资金，会多渠道融资，这样一来就会形成高杠杆现象，进而形成财务风险。为了促进房地产业健康发展，需对财务风险进行控制，以此来缓解企业资金压力，帮助企业及时防范风险。如何才能应对高杠杆下的财务风险？本文对此进行探究和分析。

1研究背景

1.1研究房地产企业财务风险的重要性

财务风险是由于企业财务结构不合理、资本运营不当等，其整体盈利能力下降，进而导致实际经营成果达不到预期经营目标的风险[1]。房地产企业不断面临财务危机、债务违约、过度负债等问题。房地产企业在正常经营运作中就会产生财务风险[2]。虽然财务风险客观存在，但是企业可以利用自身资源进行内部平衡，达到最佳状态，以适应外部环境变化。对于房地产企业来说，防范财务风险极为重要。

1.2财务杠杆与财务风险的关系

财务杠杆和财务风险之间的内在联系在于企业追求对利润的放大作用，在利用财务杠杆追求额外收益的同时，也会增加财务风险发生的概率[3]。财务风险多发生于负债过高的企业中，所以说，二者关系的关键在于企业通过负债经营的方式，利用财务杠杆进行盈利。从指标上看，财务杠杆大小是企业每股收益对息税前利润变动的一种反应。对房地产行业来说，由于存在财务风险，必须要降低财务杠杆，让市场在资源配置中发挥决定性的作用，通过市场和宏观政策相结合的方式来调整企业财务杠杆状况，进而打破传统高杠杆、高收益、高风险的恶性循环。

1.3财务杠杆引起的财务风险类别

1.3.1负债过高导致财务风险

高债务和高杠杆有着密切的关系。房地产企业过度依赖高杠杆，长此以往，负债过高会造成企业财务风险增大[4]。因此，企业的负债不能无限扩张，最好保持在总资产平均成本攀升的转折点。

1.3.2利用财务杠杆导致的财务风险

房地产企业利用财务杠杆可以获取超额收益。企业融资是为了更好地进行投资，通过投资扩大生产，进而创造更多收益。房地产企业的投资风险会伴随着财务杠杆增大而加大，形成投机性风险。企业适度利用财务杠杆可以增加收益，而财务杠杆过高又会带来损失。

1.3.3企业经营效益下降造成的财务风险

财务杠杆既有正效应，又有负效应。企业经营的变化会直接影响财务杠杆和财务风险之间的关系。当息税前利润不足以用来支付负债利息时，财务杠杆就会带来财务风险。财务杠杆所造成的影响有多大，取决于息税前利润与固定成本之间的关系。

2房地产企业财务杠杆及其效应分析——以A企业为例A企业位于福建省福州市，实施多元化发展战略，房地产是其主要从事的业务领域。作为一家借壳上司公司，A企业的核心地产产品具有一定的影响力。此外，A企业还积极向其他行业迈进，寻求金融和投资领域的机会，为下一步发展做准备。下面通过财务杠杆水平分析，探讨A企业存在的财务风险。

2.1财务杠杆水平分析

在房地產业中，影响财务杠杆系数的重要因素之一就是资产负债率。资产负债率和产权比率可以直观地衡量财务杠杆水平[5]。本文选取A企业2017—2022年披露的财务数据，对其财务杠杆水平进行分析，数据见表1。

资产负债率可以清晰地反映公司的负债经营情况，这种经营模式会引起财务杠杆水平的变化。由表1可知，2017—2022年上半年，A企业的资产负债率总体上呈现上升趋势，分别为87.83%、86.88%、84.95%、90.75%、93.25%、94.22%。2017—2022年上半年，行业资产负债率均值为79.42%，而A企业的平均资产负债率约为89.64%，远高于行业均值。由此可见，A企业财务风险较大。

评价资金结构的合理性可以用产权比率。产权比率是负债总额和所有者权益的比值[6]。由表1可知，2017—2022年上半年，A企业的产权比率总体上呈现上升趋势，分别为6.27、5.86、5.17、9.68、13.63、16.08。产权比率较高，代表企业在走下坡路，财务风险加大，不利于企业长期健康发展。

2.2影响财务杠杆的指标分析

借助财务杠杆系数、资本息税前利润率、负债利息率等指标，可以研究企业对财务杠杆的使用情况。对上述指标进行综合分析，判断企业财务杠杆发挥的正负效应。财务杠杆系数的计算公式[6]为

DFL=EBIT/（EBIT-I）

式中，DFL为财务杠杆系数；EBIT为资本息税前利润率；I为负债利息率。A企业相关指标及计算结果见表2。

企业财务杠杆系数反映的是企业财务杠杆的大小和利用程度[7]。可用财务杠杆系数来评价企业的财务风险。房地产业的财务杠杆系数合理区间一般为1～3。由表2可知，A企业的财务杠杆系数在2019—2022年上半年均不在合理区间内，分别为-0.03、0.24、0.05、0.03。其中，由于A企业资本息税前利润率大幅下降，同时利息支出上升明显，2019年其财务杠杆系数为负，说明该公司通过大量借款进行投资，但盈利能力不足。

A企业的财务杠杆处于高风险区间，财务风险非常高。2019—2022年上半年，其资本息税前利润率（0.04%、-1.18%、-0.37%、-0.25%）一直低于负债利息率（1.21%、3.86%、7.44%、8.96%）。在研究期间，A企业的资本息税前利润呈先上升后下降的趋势，而利息费用在一直上升，表明二者差距越来越大[8]。

通过以上财务数据分析发现，A企业财务杠杆呈现负效应，财务风险增大。A企业需要及时采取有效措施避免掉入严重的财务危机漩涡，保持合理的资本结构。

3财务杠杆效应下的A企业财务风险分析

3.1筹资风险

由于财务杠杆的影响，A企业通过增加举债的方式获得足够的资金，但是过多的负债和不科学的负债结构使其财务杠杆系数出现大幅度波动。A企业负债规模较大且一半以上是有息负债，导致其承担大量利息支出，对财务运营产生巨大的压力。因此，A企业在较高的财务杠杆下存在一定的负债风险。2017—2022年上半年A企业筹资风险分析指标见表3。

表3中的数据显示，2017—2022年上半年，A企业的流动比率平均值和速动比率平均值分别为1.47和0.14，都低于国际公认的理论值（流动比率2，速动比率1）。2017—2022年上半年，A企业的速动比率较为稳定，但是远低于标准值1，说明公司没有足够的资金去偿付本金与利息，债务逾期的可能性很大。2017—2022年上半年，A企业的现金比率也较为稳定，平均为7.56%，但是相比理论值20%较低。这表明A企业现金偿债能力弱，对于到期偿债的能力控制不足。

总体来看，A企业大量依靠筹资来平衡现金流，对资产结构控制不足，导致其具有较大的筹资风险。A企业长期进行借贷融资，只会让负债规模越来越大，财务杠杆越来越高，从而引发财务杠杆负效应[9]。

3.2投资风险

企业开展一系列投资活动，投资收益具有不确定性，构成了投资风险。盈利能力是开展投资活动的基础，企业盈利能力越强，投资风险就越小。本文用净资产收益率、营业利润率和资产报酬率3个指标来分析A企业的投资风险，具体见表4。

净资产收益率反应的是企业净利率与股东权益的比率。A企业净资产收益率2017—2018年表现较佳，分别为9.96%、13.72%；而2019年大幅下降至2.22%；到2020年由正转负，为-18.98%，2022年上半年亦为负。可见，A企业的盈利能力在急剧减弱。A企业的营业利润率也从2019年开始大幅下降，从2017年的12.52%下降至4.56%，2020年更是下降至-134.29%。这表明A企业盈利能力出现极高的风险预警。

3.3资金回收风险

企业通过举债方式开展日常经营活动，承担着巨大的资金成本压力，一旦经营状况出现变动，就很容易导致资金难以收回这一状况的发生。对于企业来说，其最为主要的收益来源就是营业收入。对资产管理效率进行分析时，往往以营业收入及公司的资产状况作为具体研究对象，探讨企业是否在资金回收方面面临巨大风险。2017—2022年上半年A企业资金回收风险分析指标见表5。

由表5可以看出，2017—2019年，A企业的存货周转率处于较高水平，分别为0.15次、0.14次、0.12次，表明其存货运营能力较强。同期，A企业应收账款周转率表现也较好，分别为22.06次、25.1次、17.78次。可见，A企业在2019年之前应收账款回收效果较好。另外，其总资产周转率也呈现同样的变化趋势。

然而，这一趋势在2020年急转直下。当年A企业的存货周转率为0.02次、应收账款周转率为3.51次、总资产周转率为0.02次，三者都出现了大幅度下降。可见，A企业经营出现了异常，资金无法满足日常运营需求。这很容易导致A企业资金链运转不畅，资金流不能被充分利用，资金回收难度加大，进而造成财务风险增大。

4规避房地产企业财务杠杆引发风险的对策

4.1规避财务杠杆风险的对策

企业要加强对财务杠杆的认识。财务杠杆是一把“双刃剑”[10]，企业利用好财务杠杆，就可以享受其带来的利益；反之，则会带来风险，产生财务危机。因此，A企业领导层要充分认识到财务杠杆的重要性，加强对财务杠杆的认识，了解其带来的利益与风险。A企业可在了解财务杠杆发挥作用条件的前提下，灵活运用财务杠杆，建立财务杠杆风险预警系统，有效预防风险。同时，A企业在做各项决策之前，需要充分考虑存在的风险，权衡风险和收益[11]。

4.2规避筹资风险的对策

企业要科学、合理地配置债务期限结构。近些年，A企业的流动负债占比已经超过长期负债，流动负债占比过大严重影响其短期偿债能力。A企业应优化长短期负债比例，使负债规模回归到科学、合理的状态，以此减缓短期偿债压力。

4.3规避投资风险的对策

企业要增强投资风险意识，科学、合理地进行投资和资金配置。A企业可建立风险管理小组，不断收集外部环境风险信息，并结合自身需求，对房地产经营开发项目有针对性地进行研究，有所选择地进行投资；广泛征求专家、管理人员意见，对经营项目进行可行性分析，提升企业管理者的决策能力，判定项目能达到预期收益以后再进行投资[12]；对有限的资金进行合理配置与组合，分散财务风险。

4.4规避资金回收风险的对策

企業要实现资金结构的优化。企业的资本结构、融资需求、企业在社会公众中的形象、债权人及投资人的利益等都会影响其收益分配。A企业可根据经营战略、投资及融资策略制订收益分配方案[13]。A企业还要解决利润分配随意性大、分配形式不规范等问题。为了避免企业盲目采用赊销方式造成流动资金短缺，应让全员重视应收账款全面管理工作。

5结语

综上所述，高杠杆、高负债的A企业应重点关注自身对财务杠杆的利用情况。这是因为如果企业对财务杠杆的利用不良，就会产生较显著的负效应。同时，高杠杆企业应积极拓展自身的融资渠道，降低向银行借款的依赖度。A企业还要解决财务杠杆水平与其获利能力不匹配的问题，因为这是引发财务风险的主要因素。A企业应深入研读国家相关政策，对市场环境进行分析，并且持续地推进财务风险管控。

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[13]袁春丽.财务杠杆与财务风险防范[J].企业管理，2012（11）：100-101.

收稿日期：2023-03-31

作者简介：

魏杰，女，1999年生，硕士研究生在读，主要研究方向：企业财务。

曾靖，女，1972年生，博士研究生，副教授，主要研究方向：粮食安全与农村经济。