实探二手房市场虚实卖方犹豫 买方观望

《中国经济周刊》 记者 张宇轩｜北京报道

“挂牌量激增”“成交量暴涨”“价格几度上调”……

9 月初，北京“认房不认贷”楼市新政实施以来，此前一度不温不火的二手房市场似乎一夜之间爆火。新政落地近一个月，二手房市场爆火究竟是虚是实？

据 《中国经济周刊》 记者对北京二手房市场实探，“认房不认贷”以来，二手房挂牌情况的确有明显的增长迹象，大量空置的房源也足以支撑这一数据进一步上升。数据上看，这一时期的二手房签约情况也出现同步上涨，然而挂牌房价则出现大面积的明显下调，部分房源价格虽有上涨，但涨幅较为有限。

鉴于尚不明朗的市场形势，买卖双方拉锯博弈，犹豫、观望心态并不鲜见，这也是导致二手房交易难以顺利达成的障碍。

二手房价是涨是跌？中介心口不一

“9 月二手房市场的确出现了不小的波动，挂牌量、成交量以及价格都在上跳，我们早已完成过去一个月的（销售） 量。”通州区一家地产中介的销售人员在9 月18 日告诉 《中国经济周刊》记者。

当日记者到访该中介机构时，几位二手房业主正手持一沓文件与店内工作人员沟通出售事宜。

该中介机构门店临近地铁1 号线果园站，记者9 月20 日从链家网查询，该区域7 日内新上了43 套二手房，目前处于挂牌在售的房源共有639 套，即一周内新增了7.21%的挂牌量。北京全市在过去7 日内新上了6696 套二手房，目前在售137318 套，挂牌量增长5.13%。

或许是出于刺激购房者的目的，中介往往习惯于在价格上做文章。该销售人员称，果园附近地段在政府的重点规划范围内，正处于成长期，升值空间大、性价比高，近期价格上涨趋势明显，销售较为抢手，“未来一定超过朝阳区”。

但二手房市场的价格走势显然难以“涨”“跌”一言蔽之，将视野扩至北京全市区域，情况就更加复杂。

从该中介机构的后台数据一眼瞥去，在售的二手房源中，绝大多数挂牌价处于下降趋势。例如，一总价约为435 万元的房源，在最近一次调价中直接下调了20 万元。中介销售人员告诉记者，“如果诚心要，还能再往下砍10 万”。

从公开数据上看，附近区域挂牌单价最低的二手房已低至2.6 万元/平方米，较该房源所在小区均价3.2 万元相差约6000 元，堪称挂牌价洼地。中介对于价格普遍上涨的说法明显站不住脚。

当然，确有部分房源最新挂牌价出现上调，总价上涨幅度在1 万～5万元之间。也有较为极端的情况，在某2008 年建成的小区内，4.36 万元/平方米的均价水平下，有房主报出6万元以上的高价。

据某二手房大数据平台收录的二手房调价数据显示，至9 月20 日，最近一周内降价的房源至少有1000 套（该系统仅收录了100 页数据，收录总数为1000 套），而涨价的房源约为409 套（系统收录了41 页数据，收录总数为409 套）。

中介对此的说法是，影响二手房价格的因素较为复杂，除了学区、地段、楼层、朝向、户型、小区品质等常规考量因素之外，周边配套规划的新动态、是否符合“满五唯一”、房主的卖房心态等也对价格有较大影响。对于报价较为极端的情况，“也许人家根本就没有诚心要卖”。

供应端存有大量空置房源，“老毛坯房”并不鲜见

相较于商品房期房或现房，二手房的竞争优势普遍集中在“性价比”上，中介也将目标客户群体锁定在以“收入不高”“刚需”等为标签的人群中。

对于市场需求，前述中介销售人员总结为：“以前是‘老破小’成交量高，买房的大多数是刚需，收入不高的下手比较多。疫情期间，则是品质小区和高端社区相对大面积的（房源）成交量多一些。现在是收入不高、刚需群体为了学区又回归购买‘老破小’，但有点经济实力的人群已经开始将目标定在房龄新一些的小区。”

按照这一思路，记者9 月18 日20 时至21 时许对果园附近区域内的“老破小”、高端社区、20 年以内的新小区分别进行走访观察。这三类二手房源中，“亮灯率”（亮灯率=亮着的窗户扇数/全部窗户扇数,通常用于衡量酒店客房利用效率）最高的是“老破小”，其次为高端社区，而新小区亮灯率最低。

对于这一现象，走访过程中，某高端社区一名物业工作人员告诉记者，高端社区由于临近商业区，居住者大多为租客，因而“亮灯率”较高，且房源本身价格偏高，租金收入也较为可观，在二手房市场上的流通表现较为有限；而“老破小”的业主多是本地中老年人，房屋多用于自住养老，“一般是有人住”，但出于对老房贬值的考虑，“基本上是边住边卖”；相对来说，新小区里的房源更适合二手交易，但真正买来住的人也不多，“有的租出去了，有的还在等涨价”，“那些2010 年前后买的房，现在卖肯定是划算的”。

就二手房市场供给而言，结合前述的“亮灯率”情况来看，一些新小区的“亮灯率”甚至不足50%，可用于流通的房源较为充足。

记者以购房者的身份进入这些未亮灯的挂牌二手房中实地观察发现，不少房子长期处于无人居住的状态，甚至有不少10 年以上房龄的房子依然是毛坯房状态。

负责销售“老毛坯房”的中介告诉记者，这些房子多是当年开发商与银行之间债务纠纷中的抵押物，由于开发商欠贷未还，这些10 多年无人居住的房源流入法拍市场，经人拍下后又挂在二手房市场上进行售卖。记者查询公开资料发现，这些房源中有不少房子经历过多次交易，疑似为法拍后又数次“换手”，最近的挂牌时间多为9 月初前后。

卖方犹豫不决，买方观望不定

从数据上看，“认房不认贷”新政对于二手房交易的提振效应颇为明显。

据第三方数据平台对北京市住建委官网披露的监测数据显示，新政实行前，8 月北京市存量房住宅签约10960 套，日均签约354 套；而9 月以来至9 月24 日，24 天内存量房住宅签约套数为10447 套，日均签约435 套。以8、9 月有限的签约数据对比，在日均签约量上，9 月较8 月上涨了22.89%。

签约数据的增长也被二手房中介视作市场愈加活跃的标志。前述中介销售人员对此表示，本月的签约数据一般是前几个月成交的结果，“网签流程也需要很长时间”。同时其暗示，当前二手房市场成交情况比较乐观。

但与之形成竞争关系的新盘开发方则持不同观点。一名商品房期房销售人员对当前二手房市场形势的变化简单直接评述为——“乱”。该销售人员向记者表示，“赶紧趁乱把手里的二手房卖掉，现在还能卖个好价钱”。另外，“抽出资金趁着‘认房不认贷’政策，正好可以买一套新房”。

9月25日晚8时，通州北苑某新小区的“亮灯率”情况。《中国经济周刊》记者 张宇轩I 摄

这些带有利益立场色彩的说法在购房者看来显然都有失公允。正在看房的詹先生表示，相较于新盘现房或期房，资金有限的年轻人自然更愿意选择购买价格相对低廉的二手房。但由于影响价格的因素繁多，购房成本计算也颇为复杂，难以用简单的标准作出权衡，“二手房市场水深，谁都想捡漏，谁也不愿高位接盘”。这种谨慎的心态也导致詹先生在相当长的时期内奔波于各处看房中，至今仍持观望态度。

市场更加活跃的态势也让不少二手房持有者的心态产生变化。张女士在2022 年以总价330 万元、每平方米单价8 万余元的价格购买了海淀区一套40 年房龄的二手房。“首付是向家人借来的，此外每月须还一万多的房贷，经济压力实在太大”，这使其一度动了卖房的念头。

“我这套房子装修完总成本已经达到365 万，而现在这一带跟我同户型且比我小区好、楼层好的，也只挂了330 多万。”张女士告诉记者。这也就意味着，张女士如果现在将房子挂牌售卖，可能至少要亏损35 万元。如果再将税款、提前还贷的费用计入其中，亏损程度还会进一步上升。一番合计之后，张女士表示“我先不卖了，就好好住着”。

持这种心态的二手房卖方并非少数。在某中介机构，销售人员指着一位手持房本的业主告诉记者，“这个人先后挂牌、摘牌好几次，一直在犹豫，现在又说不卖了”。

卖方的犹豫和买方的观望犹如一场僵持着的博弈。

“市场一旦活起来，终归要消化掉这些空着的房子。”詹先生指着夜幕下依然暗着的窗户说，“二手房对很多持有者来说都是一个过渡性的住房方案，它本就该流动起来，没有人愿意在老房子里住一辈子；而对于没有房子的年轻人，也没有人真的愿意一辈子住在出租屋里。”