论我国工业地产企业的创新融资模式

［摘 要］近年来，我国经济进入新常态，为破解实体经济发展的“卡脖子”难题，国家从供给侧结构性改革入手，出台了一系列支持实体经济发展的政策措施。但由于我国房地产行业长期以来受政策调控影响较大，其在经济增长中的作用受到抑制，因此对于工业地产企业而言，融资难、融资贵的问题依然存在。随着国家对房地产市场的政策进行适度调控，目前我国工业地产企业融资渠道不断拓宽，融资难度明显下降，融资渠道和方式更加多元化。在此背景下，本文提出一些融资解决方案，以供行业参考。

［关键词］工业地产企业；创新融资；融资模式

［中图分类号］F27文献标志码：A

随着我国经济的发展，我国的工业地产也在蓬勃发展。在全球产业链重塑的背景下，制造业成为各国竞争焦点，工业地产成交额在近年来稳步增长。2016—2021年间，全球工业地产交易额复合年均增长率约为22.5 %，已成为第三大资产交易类型。工业地产在我国房地产投资市场此前通常被视为利基资产的一种，以往成交金额在所有大宗成交中占比并不突出，其中不乏工业地产企业融资困境所带来的发展问题。

1 我国工业地产企业的融资困境

1.1 融资渠道不够通畅

目前，我国工业地产企业的融资渠道主要包括银行贷款、债券、信托等，其中银行贷款是最主要的融资渠道。但是由于工业地产行业的特殊性，银行贷款的审批流程烦琐、周期长，无法满足企业的需求。另外，随着国家对房地产调控政策的不断深入，银行对房地产行业的贷款额度越来越小，致使很多企业由于资金问题无法获得贷款。我国工业地产行业中还有很大一部分企业是通过与融资租赁公司、商业保理公司等非银行金融机构合作来获取资金的，但是由于资质、信誉等问题，这些金融机构很难为工业地产企业提供贷款服务［1］。

1.2 融资成本控制难度大

融资成本控制难度大是影响企业融资的重要因素之一，其中主要包括两个方面：一方面是资金使用成本；另一方面是资金使用效率。对于资金使用成本而言，其主要影响因素包括融资规模、贷款利率、银行贷款条件以及银行贷款效率等。对于工业地产企业来说，由于其对资金使用的项目存在较强的依赖性，因此其对于融资成本的控制难度相对较大。此外，工业地产行业本身存在较为严格的管理机制以及审批流程，这使得企业在融资过程中必须严格遵守相关的审批制度。这就在一定程度上导致工业地产行业融资成本控制难度较大。

1.3 工业地产企业自身财务风险较高

我国工业地产企业资产负债率高于行业平均水平，工业地产企业要想获得足够的资金支持，就要降低负债率，但是对于我国的工业地产企业来说，要想实现这一点并不容易。原因在于国内大部分工业地产企业在融资过程中过分依赖银行贷款，造成了自身资产负债率较高的问题。目前，我国大部分工业地产企业的主要融资方式是银行贷款，但是银行贷款具有一定的风险，一旦企业出现资金链断裂或者经营亏损，银行就会对企业进行抽贷。这一方式会使工业地产企业自身的资金压力过大，导致我国大部分工业地产企业在融资过程中陷入财务困境。

1.4 金融监管趋严

在当前国内金融监管趋严的大背景下，工业地产企业要想从银行获得融资，难度无疑是在增加的。而随着银行贷款规模的限制，很多企业很难通过其他途径获得资金。因此，工业地产企业要想从银行获得融资，必须选择一条适合自己的发展道路。工业地产企业在选择融资途径时，需根据自身的实际情况来选择［2］。

2 我国工业地产企业的创新融资模式

2.1 供应链融资模式

供应链融资是指将核心企业以及上下游企业的交易行为形成一个整体，以该整体作为融资工具进行融资活动。该模式在工业地产企业中具有重要作用，主要体现在以下几个方面。第一，通过对供应鏈上核心企业以及上下游企业的控制，实现对整个供应链的有效管理，提高供应链整体的运作效率。第二，通过对供应链上的各个交易主体的信用进行评估，可以为供应商或者制造商提供信用额度。第三，供应链融资具有资金融通和贸易融资两种功能。资金融通是指供应商或者制造商可以将其所需资金提前支付给金融机构或者银行；贸易融资则是指供应商或者制造商利用自己拥有的对下游企业的应收账款向金融机构或者银行进行融资。供应链融资模式在实际操作中还存在一定的限制条件，例如，供应商或者制造商的信用评估要符合金融机构或者银行等机构的要求，融资资金使用方向不能与核心企业和上下游企业本身的业务经营方向相违背，需要有第三方进行担保，等等，这些条件都是供应链融资模式在实际操作中必须要满足的。

2.2 经营性物业抵押贷款

经营性物业抵押贷款是一种新型的融资方式，与传统的抵押贷款方式相比，经营性物业抵押贷款具有很多优势。第一，经营性物业抵押贷款的经营主体为工业地产企业，因此在实际操作中可以有效降低融资成本。第二，经营性物业抵押贷款主要是针对工业地产企业所开发的工业园区进行融资，由于工业园区属于工业地产企业开发的一种产品类型，因此通过经营性物业抵押贷款可以为工业地产企业提供资金支持。第三，经营性物业抵押贷款的期限通常较长，可以有效缓解工业地产企业的资金压力。但是企业也要注意到经营性物业抵押贷款存在一定的风险。例如，经营性物业抵押贷款的抵押率通常较低，因为工业地产企业开发的产品类型不同，所需要抵押的房产类型不同，因此经营性物业抵押贷款对抵押率的要求也是不一样的，如果工业地产企业在选择融资模式时没有充分考虑自身情况就盲目选择经营性物业抵押贷款方式，就有可能会出现问题［3］。

2.3 租赁融资模式

租赁融资模式是以企业作为承租人，以资金作为出租方，以租赁资产作为融物的一种融资模式。租赁融资模式是一种融资与融物相结合的方式，可使工业地产企业的资金得到充分的利用，既能促进工业地产企业的发展，又能为企业提供新的融资方式，同时还可以缓解企业在发展过程中所面临的资金压力。租赁融资模式分为两种：一种是直接租赁；另一种是售后回租。直接租赁指的是客户直接与企业签订合同，按照合同中约定的金额、期限和租金支付方式来获得设备所有权，并向企业支付一定金额的租金。售后回租指的是客户将已拥有但尚未交付给企业使用的设备出售给企业，再由企业租赁给客户使用。租赁融资模式有很大的优势，可以为客户提供较为灵活的融资方案，在一定程度上缓解资金压力，加快设备更新速度。但是这种融资模式也存在一些缺点，如租赁资产难以转移给客户，租赁公司对资产所有权行使一定权利时会受到限制，不利于长期进行融资活动。

2.4 资产证券化

资产证券化是指将流动性较低的资产转换为流动性较高的证券，以此为基础资产提供更多的融资。企业可以通过资产证券化来获得长期稳定的现金流，从而更好地满足企业日常运营的资金需求。企业通过资产证券化，可以将那些不能通过银行贷款或者是抵押贷款获得资金的优质资产进行处置，从而获得现金流。目前，我国企业资产证券化发展迅速，已经成为企业融资的重要渠道。但是从我国的情况来看，企业资产证券化发展中还存在很多问题。第一，由于缺乏政策支持，目前我国尚未出台相关政策支持企业进行资产证券化。第二，由于缺乏统一的组织和协调机构，目前我国还没有专门从事企业资产证券化业务的中介机构。第三，虽然我国已经有很多企业进行了资产证券化方面的尝试，但是这类产品的品种比较少，主要为信贷资产证券化产品和应收账款类信贷资产证券化产品两种，还没有真正意义上的不动产 ABS，因此企业通过此类方式进行融资所能获得的资金规模还比较小。未来，随着国家对房地产市场的宏观调控和“三条红线”政策的出台，我国房地产市场将会面临更大的压力，此时企业通过资产证券化则可以解决自身资金问题并获得更多融资［4］。

2.5 产业发展基金

产业发展基金是由政府发起，组织社会资金，专门投资于产业发展的一种基金形式，主要用于支持有较大市场发展潜力的新兴产业、支柱产业和地方优势产业，带动区域经济的快速发展。目前，我国产业发展基金主要分为两类。第一，由政府出资引导社会资本参与设立的私募股权投资基金。第二，由银行、保险、证券等金融机构发起设立的金融资产投资公司或相关子公司发起设立的金融资产投资基金。产业发展基金与传统融资方式相比具有以下特点。第一，投资方式灵活，可采取股权、债权以及夹层等多种形式。第二，资金来源广泛，既可以政府出资引导社会资本参与，也可以由商业银行发放委托贷款。第三，资金使用灵活，资金投向灵活多样，如通过基金股权投资方式投资于高新技术企业。

3 工业地产企业的融资困境破解之道

3.1 建立多元化融资体系，降低对银行贷款的过度依赖

在工业地产企业的发展过程中，银行贷款仍是其主要的融资渠道，但银行贷款在企业资金来源中所占比重逐年下降，因此工业地产企业要降低对银行贷款的过度依赖，通过建立多元化的融资体系来解决资金缺口问题。第一，在工业地产项目开发过程中，工业地产企业应充分发挥自身优势，积极寻求其他渠道的资金支持，比如通过引入私募基金、信托计划、商业保理、产业基金等方式进行融资。第二，积极寻求有实力的投资机构合作，为工业地产企业提供长期资金支持。第三，通过不断创新金融产品来提高融资效率。比如，借鉴海外成熟市场的资产证券化方式（ABS）來实现融资；充分利用互联网金融等新兴金融方式，降低融资成本［5］。

3.2 优化内部管理机制，提高自身信用等级

第一，建立现代企业制度，规范运营模式。工业地产企业应建立“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”的现代企业制度，实现所有权与经营权分离，让真正的市场主体参与到土地开发、园区运营中，并完善法人治理结构和内部控制制度，规范决策流程和财务管理。第二，完善信用评价体系。建立科学、高效的信用评价体系，是工业地产企业提高自身信用等级的前提。首先，工业地产企业应根据自身实际情况，制定合理的信用评级制度。其次，在制定信用评价体系时，应根据企业的发展状况、经营状况等方面进行综合评价。最后，要重视对企业财务数据的分析，深入了解企业财务状况。第三，加强内部控制管理。工业地产企业应加强内部控制管理体系建设，完善内部控制制度。首先，通过财务内部控制管理体系的构建来规范财务活动。其次，通过完善内控管理体系来提高风险防范能力。

3.3 积极探索金融创新，推动可持续发展

第一，探索金融创新，缓解融资难题。工业地产企业应积极探索创新融资模式，实现多元化融资，不断拓宽融资渠道，缓解融资难题。

第二，盘活存量资产。工业地产企业可以通过资产证券化、房地产投资信托基金（REITs）等方式，将存量资产盘活，以支持企业发展。

第三，积极与金融机构合作。工业地产企业可利用自身优势，积极与金融机构合作，通过银企合作、银税互动等方式，扩大业务范围和合作领域。

第四，加强产融结合。工业地产企业应积极探索创新金融产品和服务，进一步发挥自身优势，积极开展产融结合、创新金融产品和服务等方面的研究与实践，为工业地产企业可持续发展提供强大支撑［6］。

第五，建立风控体系，规避融资风险。工业地产企业应建立科学合理的风控体系和风险防范机制，有效控制融资风险和经营风险，实现工业地产企业的可持续发展。

4 结语

工业地产是指以工业用地为主要开发内容的商业地产，近些年，我国工业地产行业总产值不断提高，占据整体房地产行业总产值的比例日益提升，已成为我国房地产行业中的重要组成部分。工业地产在国内的发展也越来越受到国家政策的支持，产业园区作为工业地产开发与运营的重要载体，已成为政府重点支持的对象。在政府出台的各种优惠政策下，我国工业地产行业发展迅速，但是在发展过程中也存在很多问题。本文以国内工业地产行业为例，分析当前我国工业地产行业面临的融资困境，提出了创新融资模式和摆脱融资困境的策略，旨在为行业、企业发展提供参考。

参考文献

［1］栗继祖，侯皓中，黄绍升. 后疫情时代我国商业地产融资REITs分析——以新城控股为例［J］. 经济问题，2023（6）：80-86.

［2］陈美晗，台玉红. 资本结构与企业可持续发展——以房地产上市企业为例［J］. 经济研究导刊，2023（6）：4-6.

［3］杜卿卿. 14家上市房企再融资“在路上” 预计募资总额超过570亿［N］. 第一财经日报，2023-03-08（A08）.

［4］邓媛穗. 麓谷实业地产CMBS融资案例研究［D］. 长沙：湖南大学，2021.

［5］江国良. 工业地产企业融资模式创新探析［J］. 中国产经，2021（4）：33-34.

［6］江国良. 我国工业地产企业的几种创新融资模式探析［J］. 财经界，2019（36）：61-62.

［作者简介］张羚，女，江苏丹阳人，上海康佳实业有限公司，中级会计师，本科，研究方向：财务管理。