社会老龄化压力下房地产市场与养老服务模式研究

孙鹏 王宝仪 赵翊含 张秋夷

摘 要：随着社会老年人口的急剧增加，社会养老压力也随之增加，对传统社会养老模式提出了新的挑战。养老设施建设增加了政府财政压力，结合房地产市场的不景气形成的大量闲置商品房，探讨新型的养老模式建设。

关键词：社会养老 房地产 新型养老模式 政策建议

中图分类号：F840.67文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2023）09-038-02

一、绪论

第七次人口普查结束之后，有关统计数据显示，从年龄结构方向上进行研究，中国16～59岁的劳动年龄人口88222万人，占全国人口的62.5%；60岁及以上人口26736万人，占全国人口的18.9%，其中65岁及以上人口20056万人，占全国人口的14.2%。面对社会老年人口的增加，养老压力与日俱增，单纯依靠传统的养老方式已经不能满足日益增大的养老需求。我国在2006年两会开展期间首先提出了“以房养老”的概念。2013年国务院颁布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，2014年中国保监会发布的建议规划了第一批的试点，2016年中国保监会发布了扩大试点范围的通知。然而经过几次“以房养老”的试点所取得的成效并不显著。因此，改变“以房养老”的模式；结合中国的实际情况分析、探究房地产市场如何纳入中国的养老模式；怎样合理利用房地产市场对中国养老模式的影响，对达到养老目的，减轻养老压力极为重要。

二、研究背景

（一）人口老龄化现象严重

20世纪末中国将开始步入老龄化社会，此后中国将经历世界上最大、人口增长速度最高的老龄化过程，为解决这个问题，我国需要更加高效的社会化养老服务。养老模式，总结起来，是在中国老龄化实施过程中所探讨、为缓解中国老年人口的赡养问题、为解决中国老龄化趋势所产生的社会实际与潜在问题，所建立的系统的、比较典型的、较为固定的方式方法。而选择什么模式养老，是我国所探讨与关注的问题。

就老龄化问题而言，不是通过某个简单环节便可解决问题，因为它往往综合着社区、制度、人文及具体设施本身等多方面原因。而选择怎样的养老模式，首先要按照社区条件和使用群体的实际需求，选取最适宜的社区服务设施，与此同时社会保障机制与实际生活模式之间的巨大差异，也制约着老龄化模式的发展趋势。

（二）我国老年人现状

清华学院就业发展与社会保险研究中心负责人杨燕绥教授表示，目前中国的人口老龄化状况具有二条“全球第一”：一是老年人口数量为全球第一;二是人口老龄化增长速度为全球第一。未来15年是中国人口老龄化的加快时代，生活在20世纪60时代的人逐步变老。15～59岁人口数于2011年到达历史峰值后持续下滑，家庭户均人口数规模缩小。“十三五”时期，全国60周岁及上述老年人口稳定增加，2021年以后增长率显著提高，预计到2030年占比将达25%左右。

（三）養老机构之间矛盾

就养老结构而言，现存养老问题的理想解决目标是建设具有强有力社区服务支持的居家养老，而终极目标则为建设社区服务全覆盖的居家安养养老模式，以居家为核心、社区为支撑、医疗机构为补充不断健全养老体系格局，老年群体在选择养老机构时，常面临公办机构因床位资源紧缺导致住不进，民办机构费用高昂导致住不起的问题。鉴于此，引进第三方十分必要，将“公民合一”，结合两者的优势，既能缓解民办养老机构费用高的问题，又可充分调动各方资源。

（四）房地产市场不景气

根据最新的人口普查数据显示，（以黑龙江为例）黑龙江大量劳动力人口外流，且一些市区的房地产市场不景气，存在大量的剩余商品房。人口老龄化加剧，养老院成为政府基建的必要选项，但建立养老院预计花费大量的政府财政。由此可见，政府可以利用空余商品房，将养老与商品房相结合，形成全新的养老社区模式，以此来解决养老院建设需要花费大量政府资金的问题，此举也可以提高城市化水平。

三、当前中国养老待续解决的问题

（一）完成由社会保障向医疗预防发展的新方向转换

我国人口众多，在实现对全民的基本社会保障方面有一定的困难。而医疗保险状况又比较复杂。国民社会健康保障意识淡薄，在最近的全国数据统计中，大部分人连续3年以上都不会主动进行全面体检。大部分人都是在得病后，才到医院治疗。同时，重大慢性病治疗和医保使用的比率正在迅速提高。提高全国人民对重大慢性病防控工作的意识，是我国医疗保险与基本健康服务制度相结合的重要基础。

（二）不断创新我国的养老模式

西方国家的基本医疗与社会保险体制对我国养老模式的发展与改革有很多可借鉴之处。不过，在我国的医疗创新融入养老模式后，也是需要针对国情加以整合的，因此需要进一步完善医疗服务，以推动中国新型的医养融合模式的发展。

（三）进一步完善养老、助老组织的社会服务体系建设

我国养老服务机构的最大主要问题是各种资源失调严重且不相匹配。在中国具备强大政府保障力量和比较充足各种资源的地方，床位空置率严重。但是，在没有足够的医疗资源，也没有相应的政府支持政策的地方，床位过度紧缺。对没有医疗力量的养老机构，地方政府部门应当支持其本地医疗机构与附近医疗机构建立信息交流渠道，并在医疗审批和政府扶持等方面予以相应的政策优惠。

四、养老模式研究理论分析

就养老方式来看，如今家庭供养依然作为国内养老的一种重要形式，但是与传统意义上的居家子女赡养有很大的本质区别。而养老院养老，除了对老年人提供经济供养，还包括设施供养，一般是指老年人活动场所、老年公寓（敬老院、托老所、社会福利院）、老年大学、老年医院、临终关怀医院等老年福利设施提供的医疗、生活、精神方面群体性供养。

以长远的目光看，家庭养老必然会成为一种中间过渡形式，它是在生产力水平低下的情况下，以“养儿防老”思想为基础衍生出的养老形式。在生产力水平低下的条件下，养儿能防老，多子会多福。但随着中国综合国力的不断提高，培养劳动力的成本逐渐提高，养育更多的子女会给一个家庭带来巨大的经济压力，独生子女家庭日益增多，从而导致家庭规模逐步缩小，家庭养老条件逐渐弱化，养儿防老的实践性从而也迎来了挑战。正如社会学家费孝通所言：“养儿防老是均衡社会成员世代间取予的中国传统模式”。家庭养老模式在历史上有一定的经济基础，而经济基础的改变，一定会引起养老模式发生相应的变化以适应当前的社会形势。因此，养老模式由传统的家庭养老向社会养老转化是社会主义现代化进程中的必然趋势。

养老模式形式的理论构建（以黑龙江为研究背景）：根据第七次人口普查下的黑龙江现状，大量青壮年劳动人口的外流，使得黑龙江的房地产市场面临较大的冲击。房地产市场的主要购买力减少，大量的商品房剩余成为闲置资源。社会的老龄化严重，养老压力增大，政府对养老院的建设投资增加。将两者的需求建立联系，形成利用剩余商品房建立养老社区的模式，合理地利用剩余的商品房建立养老社区。此模式结合房地产市场与政府养老院建设的双方需求，达到在解决房地产市场的“滞销”问题时，也解决了政府建立养老院的巨大经济压力。

该项目将卖不出去的商品房改造成养老院，变“废”为宝，集“医护养休”四位一体，设施供养贯彻落实，既能提供生活照料，同时伴有精神慰藉，服从社会养老模式的大趋势。另一方面，将滞销商品房改造为养老院，可以在一定程度上减轻人口老龄化导致的人才流失，减轻房地产市场压力，在保证更多老人有美好归宿的同时，也为一些失业人士提供了就业机会，还可以提高社会效益，为社会做贡献，是一举多得的好事。

一是庞大的市场需要群体。按照联合国界定一个国家是否进入老龄社会的标准来看，在1999年我国就已经进入老龄化社会，人口老龄化近些年来始终是我国面临的最严峻的民生问题之一；由中国发展基金会发布的关于中国老龄化的相关数据显示，到2022年左右，中国65岁以上人口占总人口比例达到14%，由老龄化社会向老龄社会完成转变，更多的老年人迫切需要一个更为完善的养老模式。

二是提供细致入微的全方位服务，满足老人家的多样化养老需求。致力于专业老年养老与保健，将康复锻炼、休闲、养老、贴心护理充分结合，集医疗，公共服务，老年教育，家庭资源为一体，是老年人理想的养老场所，集“医护养休”四位一体，开创了医学健康住宅新模式，从而弥补了医院养老功能的缺失。

三是不拘泥于固定模式，灵活变通，提供各种特色服务。中国的经济实力正在以惊人的速度逐渐增强，与此同时，老年服务业务量也随之增加，相继推出与时俱进的符合老年人需求的各种产品和专业服务，例如老年兼职中心，环球旅行活动，老年大学等。

五、黑龙江房地产市场与养老服务的政策建议

黑龙江青少年劳动力人口的大量流失、房地產市场的不景气、大量商品房难以售卖等问题从侧面可以反映出房地产市场与社会化的养老服务的模式相结合产生的问题。要实现房地产市场与社会的养老需求相结合，需要协调的是各方面的社会关系。如何协调老年人自我意愿，即愿意从家庭养老转换到社区养老；如何得到家庭的支持；如何协调房地产市场与政府的关系；怎样将闲置的商品房与养老社区的建设相结合；养老社区的建设应该由谁负责；政府在养老社区的建设里应该担当什么样的社会角色，都是我们需要高度重视的问题。面对以上问题，本文提出一些建议。

一是，提高社区化养老模式的普及程度是解决老年人不愿从家庭走向社区养老问题的方法之一。减少老年人及其家庭对社区养老的误解，将社区养老意味着子女不再对老年人具有赡养义务的错误观念去除，摒弃社区养老与子女不孝的错误概念。

二是，提高社区养老的养老能力专业化，建设与商品房配套的养老机构，老年活动中心、老年诊疗机构等。提高老年保障服务，关注老年人的心灵健康，让老年人能感受到社区养老的便利，愿意走入社区。

三是，协调房地产商与政府的关系，引进社会第三方的加入，引入社会的保险机构，建立社区的一体化的保险模式，不再是政府与房地产商的单方面联系。找到各方应该扮演的角色，政府是项目的策划与牵头人，资金的提供方，房地产商做好社区服务的物质保障者以及从物业到社区的基本养老设施的建设，保险行业则需要做好社区的服务模式。

四是，政府对闲置商品房的使用可以采取长期的租赁模式，以较低的租赁价格得到商品房的使用权，保证房地产商不会有亏损的情况下，还能获得一定的利润，实现双方的共赢。房地产商不会因为商品房的闲置和难以出售而面临巨额的亏损，同时政府也可避免因养老压力的增大而需要建设大量的养老设施所导致的财政紧张问题。

六、总结

在整体的社会养老压力和黑龙江人口流失问题下，对房地产市场的不景气以及存在大量的闲置商品房问题分析讨论可知，由于地区的局限性较大，此模式并不适用于房地产市场火爆的一线城市。外部社会环境对此种模式有较大的影响，所以房地产市场与养老服务模式的建设需要谨慎进行。文中的数据大多来自内部的研究数据，由于疫情原因有关实地考察方面的调查相对缺乏。且本文的部分基于假设，是为社会的养老模式和房地产市场提供借鉴思路。进一步的验证还需实践证明。

参考文献：

[1] 国务院.国务院关于印发中国老龄事业发展“十二五”规划的通知[EB/OL].2011-09-23

[2] 李雪莹，刘喆.国家人口发展规划：2030年60岁以上老人占比将达25%EB/OL.[2017-01-25]

[3] 吴宏洛.探索实行医养结合养老模式[N].福建日报