房地产企业优化财务风险管控的策略探讨

曾润红

（河源市华丰世纪投资集团有限公司，广东 河源 517000）

受房地产行业特点的影响，房地产企业在发展过程中很容易诱发财务风险，例如筹资、投资以及资本运营等业财活动中，都可以产生各种各样的财务问题。这是因为，房地产企业在开展业务活动时往往需要进行大规模投资，而且房地产项目的生产周期较长，使得应收账款回笼时间也大幅度延长。在当前的经济环境下，这一特点给房地产企业带来了极高的财务风险，对房地产企业的健康和长效发展造成了严重威胁。因此，房地产企业必须对财务风险加强重视。特别是在当前社会经济环境下，随着社会经济快速发展，市场经济环境变得越来越复杂，行业竞争越来越激烈，在这种情况下，房地产企业发生财务风险的概率也随之提高。所以，房地产企业必须认真分析和掌握财务风险类型与特点，采取科学合理的财务风险管控策略，全面加大财力风险管控力度，从而能够在第一时间消除隐患因素，降低发生财务风险的概率，为推动房地产企业财务安全及稳健发展奠定坚实的基础。

一、房地产企业财务风险的特点及分类

首先，房地产企业在运营过程中，其现金流量的金额较大，这就使得房地产企业承担着较大的融资风险。从土地竞拍开始，到拿到土地，再到房地产项目竣工，整个过程都离不开资金的支持，每一个环节都需要投入大量资金，但一家房地产企业拥有的资金数量是有限的，无法支持如此庞大的投资规模，此时就需要大额举债，以获得充足的资金。而融资数额过大，不仅大幅度提高了融资难度，也极易引发财务风险，显著提高了房地产企业发生财务风险的概率。

其次，房地产项目的生产周期长，因此资金周转时间也很长，所以就需要房地产企业付量更大的资金机会成本。从房地产项目建设启动到最后的销售，需要花费大量的时间，在这一漫长的过程中，投入的资金迟迟无法回笼，会大幅度提高房地产企业的资金机会成本。

最后，受到国家宏观调控政策的影响，外部政策环境也是引起房地产企业财务风险的一个重要因素。国家针对房价实施了一系列宏观调控政策，这对房屋售价产生了极为深远的影响，也降低了房地产企业的受益，进而削弱了房地产企业的偿债和资金周转等方面的能力，间接提高了房地产企业发生财务风险的概率。

目前，房地产财务风险大致可分为两类，即外部风险和内部风险。其中，外部风险主要包括利率、通货膨胀以及政策风险等等；内部风险主要包括债务偿还、运营、投资、筹资、利用分配及流动性风险等等[1]。

二、房地产企业财务风险的表现形式分析

首先，房地产企业财务风险的主要表现形式之一，就是投资风险。房产的企业在进行投资时，具有投资金额巨大、回收期长的特点，这与一般企业的投资活动具有明显的不同。基于这一特点，房地产企业在投资过程中，必须要受到很多不确定因素的影响。例如，各地发布了房屋限购政策之后，相关数据表明，房地产交易量的下降趋势非常明显，这一现象的发生，很可能造成房地产企业无法在预期时间达到预期收益，严重降低了房地产企业的投资回报率。

其次，融资风险也是房地产企业财务风险的主要表现形式之一。从某种程度上来说，资金对房地产企业的发展起到了决定性作用。基于房地产行业特点，房地产企业往往需要在项目生产的前期投入数额庞大的资金。此时，为了获得充足的资金进行投资，房地产企业又会进行大量的融资活动。但是，融资活动是一把双刃剑，虽然能够解决房产地产企业资金不足的问题，也会使房地产企业承担高额利息，还可能造成房地产企业资不抵债。除此之外，受到财务杠杆作用的影响，还可能导致房地产企业付息前的收益大幅度减少，进而使房地产企业承担较大的融资风险。

最后，房地产企业财务风险的另一重要表现形式，就是资金回收与收益分配风险。房地产企业要进行再生产，需要大量的资金支持。而房地产企业的资金主要来源于两部分，一部分是房地产企业自有的资金，另一部分则是通过融资获得。基于资金来源的差别，在获得收益后，就需要对收益进行合理分配，而不合理的收益分配，会严重影响房地产企业的健康发展。

三、房地产企业优化财务风险的成因

（一）资金结构的失衡

由于在房地产企业资金回收的过程中，存在很多不确定因素，受不确定因素影响，房地产企业很可能发生上一个项目资金回收没有达到预期效果，就要对下一个项目进行投资的状况。在这种情况下，房地产企业为了获得充足的资金进行下一轮投资，就需要进行融资。而这一行为，虽然解决了房地产企业资金短缺的问题，保障了投资活动的顺利开展，但也会让房地产企业的债务比率大幅度提高。当房地产企业的债务比率达到一定程度时，就会造成其资金结构失衡，进而大幅度提高房地产企业的融资成本。受到资金结构失衡的影响，房地产企业的资金管理环境也会随之发生变化，导致失去独特性[2]。

（二）融资渠道的问题

随着社会经济的快速发展，市场经济环境发生了巨大的变化，此时传统单一的融资渠道已无法满足房地产企业的发展需求，而且传统单一的融资渠道也对房地产企业的发展起到了严重的限制作用，更给房地产企业财务工作增加了风险。目前，大部分房地产企业在进行融资时，仍以传统融资渠道为主，即通过商业银行的信贷业务获得资金。这一融资发展曾在房地产行业发展的早期阶段，对房地产企业起到了非常重要的支持作用，但是随着金融行业的快速发展，这一传统的融资方式正在逐渐失去优势。而房地产企业对于商业银行信贷业务过于依赖，往往会使房地产企业的资金风险集中于一处，进而造成资金瓶颈，使房地产企业的经营风险与财务风险进一步提高。

除此之外，传统信贷融资方式给房地产企业带来的财务风险，往往难以在短时间内有效化解，这就削弱了房地产企业抵抗财力风险的能力，而随着现代互联网金融的快速发展，比传统的商业银行信贷融资更加灵活，更能够满足现代房地产企业的发展要求。

（三）财务决策不合理

财务决策是房地产企业的一项重要经营活动，也是财务管控的一个重要环节，对房地产企业的生存和发展，往往能够起到决定性作用。如果房地产企业发生财务决策失误，往往能够对房地产企业造成“致命一击”，使房地产企业陷入巨大的财务危机之中，直至走向破产。在房地产发展过程中，很多房产的企业都是这样消失的。通过这些案例，不难发现，造成房地产企业财务风险的主要原因之一，就是财务决策不合理。

房地产企业经营发展过程中，管理者需要进行大量的财务决策，这些财务决策或大或小，对房地产企业的影响程度也各不相同。不可否认的是，任何失误的财务决策，都会引发财务风险，对房地产企业造成极为不利的影响。

目前，造成房地产企业财务决策不合理的原因，主要有两个方面：首先，房地产管理者没有科学合理地预测外部环境，导致预测与现实存在较大的偏差，进而导致财务决策失误，投资与回报不成正比，给房地产企业造成巨大的经济损失，对其后续发展也造成了极为不利的影响。

其次，信息是财务决策的重要依据，而正确的财务决策是有效降低财务风险，促进房地产企业健康发展的关键。但目前房地产企业能够提供的信息依据严重不足，或是使用价值不大。在这种情况下，房地产企业管理者往往只能凭主观经验进行判断，能够做出的数据分析较为有限，这就使得房地产企业财力决策极易发生失误，进而引发财务风险[3]。

（四）风险管控意识弱

房地产企业风险管控应站在全局角度进行全面考量，资金只是房地产企业进行风险管控的一个方面，不是风险管控的全部。目前，很多房地产管理人员和财务人员都没有正确认识财务风险管控的重要意义，错误地认为财务风险管控的重点就是账目管理和监控项目进程。对于其他风险管控工作，则错误地认为是浪费企业资源。实际上，资金风险只是房地产企业财务风险的表现形式之一，除了资金风险，房地产企业财力风险还可以表达出不同的形式。特别是当前市场环境发生了巨大的变化，受到市场环境的影响，房地产企业的财务风险表达形式更加多种多样，如果管理人员和财务人员对此不够重视，没有全面认识财务风险管控的重要意义，必然会对房地产企业的后续发展，造成极为不利的影响，甚至可能使其深陷财务危机之中，直至造成房地产企业破产。

四、房地产企业优化财务风险管控的策略

（一）优化资金结构

房地产企业开发项目的成本，会对其利润空间造成直接影响，还会影响其长远发展。所以，房地产企业要有效优化财务风险管控，最重要的策略之一就是必须增强成本管理的主动性，应用科学合理的成本管理措施，显著提高成本管理效率，从而使房地产企业的资金结构能够得到显著优化。

房地产企业在实际开展成本管理，优化资金结构的过程中，应注意成本预算这一关键影响因素。良好的成本预算，不仅是有效管控成本的重要手段，同时对房地产企业的最终收益也具有至关重要的影响。因此，重视成本预算并利用好成本预算，对加强财务风险管控能够起到至关重要的作用。利用成本预算可以对房地产企业的成本起到良好的控制作用，避免产生成本超支的现象，帮助房地产企业实现利润最大化目标，进而有效优化房地产企业的资金结构，减少负债，有效降低财务风险指数。基于成本预算控制这一措施，有效实现成本管理，在此基础上，房地产企业能够对前期投资进行科学合理的管控，避免盲目投资，从而使投资与回报比率更加科学合理，确保房地产企业的资金结构一直保持在合理范围内。

（二）扩大融资渠道

随着互联网金融的快速发展，不仅对金融业进行了有效创新，同时也为房地产企业融资，提供了更为广阔的渠道。房地产企业应根据自身的实际情况，科学合理地选择融资渠道，降低融资成本，这对加强房地产企业财务风险管控能力，能够起到一定的支持作用[4]。

目前，互联网金融平台发展越来越成熟，其诚信度不断提高，在这种情况下，房地产企业可以考虑通过互联网金融平台进行融资，这不仅能够有效扩展房地产企业的融资渠道，还能够充分利用互联网金融平台的特点，通过计算机科学技术，对融资风险在一定程度上进行有效控制。由此可见，通过互联网金融平台扩大房地产企业的融资渠道，能够对其资产负债结构进行有效优化，从而达到规避财务风险的效果。

（三）优化财务决策

云计算、大数据以及移动互联网等技术日益成熟，并得到应用，已成为推动社会经济发展的关键力量。房地产企业在进行财务决策的过程中，应充分利用这些先进的科学技术，特别是大数据技术，全面提高财力数据分析能力，从而为财务决策提供更加全面、更加科学合理的依据，有效提高房地产企业财务决策的正确性，有效降低财务风险指数，达到对财务风险进行高效管控，保证房地产企业健康、长效发展的目的。

（四）强化风险管控

房地产企业在经营发展过程中，其财务活动是非常复杂的，因此财务风险也具有明显的复杂性特征。短时间内，很难改变财务活动过于复杂的情况，所以就需要房地产企业加强管控财务风险，通过科学合理地实施财务风险管控措施，有效降低财务风险发生的概率，将财务风险消灭于萌芽状态，保证房地产企业健康发展。而要有效强化财务风险管控力度，最为关键的一点就是必须对财务人员加强培训，有效提高其对财务风险管控的认识，增强其风险防范意识，从而在财务工作中，认真落实财力风险管控措施，保证在处理相关财务时，能够充分考虑风险因素，进而实施科学合理的财务措施，有效降低房地产企业的财务风险指数[5]。

五、结束语

房地产企业有效控制财务风险，必须在思想上重视财务风险的危害，正确认识财务风险的内涵，深入探究产生财务风险的根本原因，从而制定科学合理的措施，实现对财务风险的高效管控。通过实施科学合理的管控措施，帮助房地产企业有效规避财务风险，推动其健康运营。